내달 상가도 임대차·분쟁조정위 생긴다
국토교통부는 13일 이 같은 내용의 ‘상가건물 주택임대차보호법 시행령’ 개정안이 국무회의를 통과했다고 밝혔다. 개정안은 11월1일부터 시행될 예정이다.
주택의 임대차문제와 관련해 주택임대차위원회가 있는 것처럼 상가건물에 대해서도 상가건물임대차위원회가 도입된다. 임대차위원회는 최우선변제를 받을 임차인의 보증금 가운데 일정액의 범위와 기준을 정하는 기구다. 현행 법령은 서울의 경우 법 적용 범위인 보증금을 9억원, 최우선변제는 2억2000만원까지 가능하도록 규정하고 있다.
국토부 관계자는 분쟁조정위원회를 최대한 신속하게 설치하고 상가건물 임대차보호법의 조기 안착을 위해 최선을 다할 것이라고 말했다.
전형진 기자 withmold@hankyung.com
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서울 중구 동대문 인근 두산타워(두타몰) 상인들이 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산 이후 매출이 급감했다며 건물주인 두산타워를 상대로 임차료 인하를 요구하는 차임감액청구권을 행사하기로 했다. 감염병 사태가 터지면 임차인이 건물주에게 월세 감액을 요구할 수 있도록 상가건물 임대차보호법(상임법)이 지난 24일 개정된 이후 4일 만에 나온 첫 사례다. 법조계에서는 비슷한 상황에 처한 상인들이 대부분인 만큼 앞으로 청구권 행사가 쏟아질 것으로 보고 있다. “10개월치 임대료 절반 내려라”두산타워 입주상인회 비상대책위원회는 28일 서울시청 앞에서 진보당 서울시당, 맘편히 장사하고픈 상인 모임(맘상모)과 기자회견을 열고 “상임법 개정안 도입 이후 처음으로 차임감액청구권을 행사한다”고 밝혔다.비대위의 차임감액청구권 행사는 24일 개정된 상임법에 근거한다. 과거에는 상가 임차인이 ‘경제 사정이 변동할 경우’에 한해 임대료 감면 청구권을 행사할 수 있었다. 개정안은 ‘감염병 예방법에 따른 1급 감염병 등에 의한 경제 사정의 변동’으로 이를 구체화했다. 코로나19는 1급 감염병에 해당한다.비대위는 코로나19로 하늘길이 끊겨 외국인 관광객을 상대하는 동대문 상권 특성상 매출액이 80~90% 감소했다고 주장했다. 두타몰에서 22년째 가방 장사를 하고 있다는 이정현 상인회 비대위 총무는 “한 달 매출이 200만원이 안 되는데 월세로 1000만원이 나가고 있다”며 “위약금 때문에 점포를 뺄 수도 없는 상황”이라고 말했다. 이들은 코로나19 영향을 본격적으로 받은 지난 5월부터 내년 2월까지 10개월치 임차료 50% 감면을 요구할 계획이다. 현행 법률과 시행령 규정상 증액 요구는 5%까지 가능하지만, 감액청구 시 별도 하한은 없다.임대인인 두산 관계자는 “코로나19가 본격적으로 확산한 지난 2월부터 선제적으로 임대료를 20~30% 인하했고 3~4월에는 50%까지 감면해줬다”며 “대부분의 상인은 회사 제안을 수용했으나 7명만 거부하고 있으며 내용증명이 오면 추가 인하 여부를 검토할 계획”이라고 밝혔다. 상인들은 이날 임대인인 두산타워 측에 내용증명을 보내고 받아들여지지 않을 경우 법원에 소송을 제기할 계획이다. “재판에만 수년 걸릴 수도”코로나19 사태로 감액청구권 행사가 늘어나겠지만 당장 실효성을 갖기 어려울 전망이다. 임대인이 감액청구권을 반드시 받아들여야 한다는 강제성이 없어 장기간 법정 소송으로 이어질 가능성이 크기 때문이다.먼저 임대인과 임차인이 임대료를 얼마나 깎을지 등에 원만하게 합의하기가 현실적으로 어렵다. 당장 임대인들은 ‘임차인만 어려운 것이 아니라 임대인도 어렵다’, ‘임대인에게만 일방적으로 부담을 전가하는 것은 부당하다’는 등의 목소리를 내고 있다.합의가 이뤄지지 않으면 상가건물임대차 분쟁조정위원회에서 조정을 시도할 수 있다. 분쟁조정위는 위원장을 포함해 30명 이하의 조정위원으로 구성된다. 6년 이상 경력의 판사, 검사, 공인회계사, 상가건물임대차 분쟁 관련 상담 경력자 등이 조정위원으로 참여하며 조정절차는 최대 90일 이내 마무리된다. 하지만 실제 조정이 성립되는 경우는 10건 중 1~2건꼴에 불과한 것으로 알려져 있다. 조정이 성립하지 않으면 민사 재판을 해야 한다. 한 부동산 전문 변호사는 “1심에서만 2년 가까운 시간이 걸릴 수 있다”며 “재판 결과가 나오기까지 시간적, 금전적 소모가 상당할 것”이라고 말했다.법원의 판례도 감액청구권에 소극적이다. 울산공항 음식점 임차인들이 외환위기로 인한 여객청사 이용객의 급격한 감소 등을 이유로 임차료 감액 청구를 한 소송이 대표적인 예다.2004년 당시 대법원은 “임차한 원고들의 영업실적이 예상보다 저조했어도 이는 경영예측과 투자 실패이기 때문에 원고들 스스로가 감수해야 한다”며 임대인의 손을 들어줬다.■ 차임감액청구권임차인이 임대인에게 월세 감액 등을 요구할 수 있는 권리다. 지난 24일 개정된 상가임대차보호법은 임대료 증감 청구가 가능한 요건을 기존 ‘경제사정의 변동’에서 ‘감염병예방법에 따른 1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동’으로 수정했다.김남영/남정민 기자 nykim@hankyung.com
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“정부, 전세처럼 상가 시장 들쑤셔…보증금 급등할 것”
상가 임차인의 권리를 대폭 강화한 상가건물임대차보호법 개정안이 24일 국회 본회의를 통과하면서 우려가 커지고 있다. 개정안은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)과 같은 1급 법정 감염병을 이유로 임차인이 임대인에게 보증금과 임차료 인하를 요구할 수 있도록 했다. 또 법 시행 후 6개월 동안 발생한 연체 임대료는 계약해지 또는 계약갱신 거절 사유가 되지 않도록 했다.그러나 명확한 임대료 인하폭과 기간 등을 제시하지 않아 갈등과 분쟁이 불가피할 전망이다. 임대인들이 기존 임차인에게 본 손실을 신규 임차인에게 전가하는 등의 부작용도 예상된다. 인하폭 등 세부 기준 없어 혼란국회는 이날 본회의를 열고 상가건물임대차보호법 개정안을 의결했다. 개정안은 국무회의 의결 등을 거쳐 이르면 다음주 시행될 전망이다. 개정안의 핵심은 코로나19 등으로 피해를 본 임차인이 임차료 인하를 요청할 수 있는 법적 근거를 마련한 것이다. 임대인이 임차료 감액 요구를 거부할 수는 있다. 하지만 이 경우 임차인은 분쟁조정위원회 또는 소송으로 문제 제기를 할 수 있다. 임차인이 승소할 경우 최초 감액 청구를 한 시점부터 소급 적용해 임대인이 차액을 물어줘야 한다.그러나 개정안에는 구체적인 임대료 인하폭과 기간을 명시하지 않았다. 국토교통부 관계자는 “감면액과 기간은 당사자 간 합의에 따라 결정하도록 했다”고 설명했지만 규정이 불명확해 갈등이 커질 것으로 관측된다.개정안은 또 법 시행 후 6개월간 임대료를 연체해도 임대인이 계약해지를 할 수 없도록 했다. 현행법은 3개월간 연체할 경우 계약해지가 가능하다. 따라서 최대 9개월간 연체할 때까진 임대인이 손쓸 방도가 없다.전문가들은 임차인에 대한 과도한 보호조치라고 지적했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “임대료 인하와 연체 허용 등의 규정은 임차인만 생각한 것”이라며 “노후 생계유지를 목적으로 상가에 투자한 노년층 등에겐 치명적인 부담이 될 것”이라고 말했다. 신규 임차인 보증금 대폭 올릴 수도자영업자들은 상가건물임대차보호법 개정안을 대체로 환영하는 분위기다. 보증금을 돌려받지 못할 정도로 월세를 체납한 이들에겐 ‘가뭄에 단비’ 같은 소식이다. 그러나 당장 꿀 같은 정책이 나중에 심각한 부작용을 낳을 수 있다는 지적도 나온다. ‘풍선 효과’ 때문이다. 건물주들이 손해를 만회하기 위해 신규 임차인에게 보증금을 대폭 올릴 수 있다는 것이다.전문가들은 법을 통한 임대인과 임차인의 ‘고통 분담’은 한계가 있을 것이라고 입을 모은다. 상가업계 관계자는 “서울 선릉, 역삼 등 핵심 상권의 건물은 몇몇 부동산 기업이 과점하고 있는 상황”이라며 “이들은 소송을 불사해서라도 임대료 하락을 지켜보지 않을 것”이라고 했다.건물 임차가 많은 편의점업계는 법 개정을 복잡한 심경으로 바라보고 있다. 편의점업계 관계자는 “대학과 유흥상권 내 출점은 사실상 불가능해 신규 창업이 대부분 아파트 단지 주변으로 몰리고 있다”며 “임대료 인상을 자제해온 건물주들이 다른 곳에서 난 손실을 메우려 할 수 있다”고 우려했다.편의점 A사는 본사가 직접 임대차 계약을 맺은 점포 1000여 곳을 기준으로 임차료(지난 8월 말 기준)가 1년 전보다 평균 14.5% 내려갔다. 서울 명동 등 인기 상권의 권리금도 코로나19 확산을 전후로 30~40%가량 떨어진 것으로 알려졌다. 그러나 건물주들이 이번 법 개정 때문에 추후 주택가 신규 입점 때 임대료 인상을 요구할 수 있다는 관측이다. 상가 시장에서도 소송 대란 우려3년 전 고정금리로 은행 대출을 받아 서울 약수동 상가 건물에 투자한 70대 A씨는 “생계가 막막한 임차인과 비교해 건물이라도 있으니 사정이 훨씬 나은 것 아니냐는 말을 듣지만 실상은 임대료가 유일한 소득”이라고 말했다. 상당수 임대인이 임차인의 감액 청구 등을 받아들이기 힘들 것으로 예상된다.이 때문에 이번 개정안 시행 후 소송 등 분쟁이 급증할 것으로 예상된다. 이상혁 더케이컨설팅그룹 상업용부동산센터장은 “경기침체로 주요 핵심 상권의 공실이 빠르게 증가하고 있다”며 “임대인들이 생존 차원에서 저항에 나설 것”이라고 했다.권대중 교수는 “법으로 한쪽의 희생을 강요하는 건 사유재산권과 계약의 자유를 침해하는 것”이라며 “전셋값 급등을 가져온 주택임대차보호법과 비슷한 부작용이 상가 시장에서 나타날 것”이라고 강조했다.최진석/박동휘/정인설 기자 iskra@hankyung.com
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국회는 24일 본회의를 열어 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 피해를 입은 임차인의 상가임대료 부담을 덜어주는 내용의 '상가건물 임대차보호법 개정안'을 처리한다.이 법은 코로나19를 비롯한 1급 법정 감염병 방역 조치로 타격을 입은 소상공인과 자영업자가 건물주에게 임대료를 깎아 달라고 요구할 수 있는 근거를 담았다.개정안은 전날 국회 법제사법위원회를 여야 이견 없이 통과한 만큼 무난히 처리될 것으로 전망된다./연합뉴스
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