절세병법(2)

재산세

▶이승현 진진세무회계법인 대표회계사
안녕하세요. 이승현 회계사입니다. 오늘은 재산세에 대해서 알아볼 텐데요. 이 재산세는 누가 납부를 할까요. 주택이나 토지, 건물, 배나 건물, 이런 걸 갖고 계신 분들이 재산세를 납부합니다. 재산세와 종합부동산세를 통틀어서 우리가 보유세라고 표현을 하는데요.
[집코노미TV] 재산세 아끼려면 이것만 기억하세요

6월 1일자에 부동산을 갖고 계신 분들이 한 해의 재산세와 종부세를 다 내는 구조예요. 예를 들어서 제가 부동산을 산다고 했을 때 6월 1일이 지난 이후에 사시면 그 해에 대한 재산세와 종부세를 안 낼 수 있어요. 반대로 여러분들이 집을 판다고 했을 때 6월 1일 전에 파시면 그 해의 재산세와 종부세는 하나도 안 내시겠죠.
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6월 1일자에 여러분이 집을 팔고 잔금을 받았어요. 그런데 매수자가 6월 1일날 등기를 안 치고 그 다음날 6월 2일자에 등기를 친 겁니다. 소유권 이전등기를 한 거죠. 그럼 재산세와 종부세는 누가 내야 할까요. 이런 경우엔 잔금을 6월 1일날 치렀다면 매도자는 판 게 되기 때문에 매수자가 재산세와 종부세를 납부하셔야 해요. 재산세는 소유권이전등기가 넘어가기 전이라도 잔금이 완료되면 그 날짜에 소유권이 넘어간 걸로 봅니다.
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자 그럼 재산세는 언제 납부를 할까요. 주택을 갖고 계신 분과 상가를 갖고 계신 분은 좀 다릅니다. 주택을 갖고 계신 분은 주택에 대한 재산세를 계산한 다음에 이걸 7월과 9월에 절반씩 나눠서 납부를 하십니다. 그런데 내가 전체 낼 재산세가 20만원이 안 되는 분들은 7월달에 그냥 전액을 고지서를 받고 종료가 돼요. 그런데 내가 상가를 갖고 있다. 그럼 7월엔 상가의 건축물에 대한 재산세만 나오고요. 토지에 대한 재산세는 9월에 따로 나오게 됩니다.
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그럼 재산세에 대한 계산은 어떻게 할까요. 제가 모든 세금은 과세표준에 세율을 곱해서 계산된다고 말씀드렸죠. 재산세에 대한 과세표준은 주택과 토지, 건축물에 대해서 조금 다르게 적용합니다. 주택은요. 정부에서 공시하는 공시가격을 기준으로 곱하기 60%를 해서 계산합니다. 이 60%를 공정시장가액비율이라고 부르는데요. 한 마디로 40% 정도는 깎아서 세부담을 낮춰주는 용도다, 라고 보시면 될 것 같아요.

그리고 토지와 건물은 공정시장가액비율이 10% 높은 70%를 적용합니다. 그리고 이 공시가격 또한 토지의 경우엔 개별공시지가 곱하기 70%를 해서 과세표준을 적용하고요. 건물의 경우엔 지자체에서 계산한 시가표준액이란 게 있습니다. 시가표준액에다가 공정시장가액비율인 70%를 곱해서 과세표준을 계산합니다.
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자 이렇게 과세표준을 계산했으면 세율을 곱하면 우리가 원하는 재산세를 구할 수 있겠죠. 주택에 대한 재산세율은 6000만원 이하 0.1%부터 3억원이 넘는 부분에 대해서는 0.4%의 재산세율을 적용합니다. 그런데 상가나 토지의 경우엔 조금 세율이 달라요. 일반적으로 우리가 상가라고 부르는 건물에 대해서는 상가분 건물에 대한 0.25%의 재산세율을 적용하고요. 세율이 단일세율입니다. 그리고 토지의 경우엔 2억원 이하 0.2%에서 10억원 초과되면 0.4%까지 그럼 한 번 우리가 주택에 대한 재산세를 한 번 계산해볼까요.
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시가 3억원 정도 되는 주택이 있다고 생각했을 때 공시가격은 시가보다 대부분 낮죠. 예를 들어서 3억짜리 아파트라고 하면 공동주택 공시가격을 하면 한 2억 정도가 나올 거예요. 그럼 이 2억을 기준으로 세금 계산을 시작하시면 되는데 2억 전체가 과세표준이 되는 건 아니죠. 주택의 경우엔 이 2억 공시가격에 공정시장가액비율 60%를 곱하시면 과세표준이 돼요.

자 그럼 과세표준은 공시가격 2억 곱하기 60%인 1억2000만원이 되겠죠. 그럼 1억2000만원에 대한 세율을 보면 6000만원 초과~1억5000만원의 세율은 0.15%입니다. 자 1억2000만원 곱하기 0.15% 하시고 누진공제액인 3만원을 빼주시면 우리가 구하고 싶은 재산세가 나옵니다. 재산세 계산해보면 이제 15만원이 계산되죠.
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그런데 이렇게 해서 끝나면 참 좋을 텐데 여러분들이 받게 되는 재산세 고지서엔 이렇게 15만원이 나오는 게 아니고 여러 가지 부가된 세금들이 추가돼서 재산세라는 고지서로 한꺼번에 나오게 돼요. 대표적인 게 도시지역과 도시외지역을 구분해서 도시지역에선 재산세 도시지역분이란 세금이 추가됩니다.

이 재산세 도시지역분 세금은 재산세 과세표준인 1억2000만원에 0.14%가 추가됩니다. 그럼 16만8000원이 되겠죠. 실제 재산세보다 재산세 도시지역분이 더 많은 케이스가 되겠네요. 그리고 재산세액의 20%에 해당하는 지방교육세가 추가됩니다. 그럼 15만원 재산세의 20%니까 3만원이 추가되는 거죠.

그리고 마지막으론 지역자원시설세라고 해서 소액 추가되는 금액이 있는데 이 지역자원시설세는 과세표준 자체를 자자체에서 계산하는 방식으로 만들고 있기 때문에 이건 계산을 직접 하시기가 어려워요. 실제 이 지역자원시설세는 금액이 작기 때문에 일단 오늘 계산에선 계산하지 않고 넘어가겠습니다.

자 그럼 우리가 총 납부할 재산세는 계산이 나왔죠. 기본 재산세 15만원에 그리고 재산세 도시지역분 16만8000원, 그리고 지방교육세 3만원. 여기에 지역자원시설세까지 더해서 총 34만8000원이 주택분 재산세로 나오게 되고요. 이 절반을 7월에 내시고 또 나머지 절반을 9월에 내신다고 이해하시면 되겠습니다.
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재산세가 계산을 했다고 해서 이 금액이 무조건 그대로 나오는 건 아니에요. 재산세엔 세부담상한이란 규정이 있어서 작년도에 냈던 세금에 비해서 너무 과도하게 많은 세금이 나왔다고 하면 그 상한을 적용해서 그 금액까지만 내도록 합니다.

주택공시가격이 3억원 이하인 경우엔 전년도 세금의 105%까지만 세금을 부담시키고요. 3억~6억원 사이의 공시가격을 가진 주택들은 110%, 그리고 6억원이 초과되면 130%의 세부담상한을 둡니다. 그러니까 올해 계산한 세금이 아무리 많이 나와도 최고 130%까지만 부담하면 되는 거죠.

그럼 금액을 좀 현실화해서 마포에 있는 마포래미안푸르지오를 한 번 계산해보면요. 시세는 전용면적 84㎡ 기준으로 16억~17억 정도 하는데 올해 공시된 가격을 보면 9억 정도 나왔거든요. 9억 공시가격이 나왔을 때 재산세를 한 번 계산해볼게요.
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재산세 과세표준은 공시가격에 공정시장가액비율 60%를 곱한다고 했죠. 그럼 9억원 곱하기 60% 하면 5억4000만원이 재산세 과세표준입니다. 이 재산세 과세표준에 재산세율을 적용하게 되면 0.4%가 적용되겠죠. 3억이 넘으니까. 그리고 63만원의 누진공제액을 빼주게 되면 재산세는 153만원 정도 계산됩니다. 여기에 추가되는 세금인 도시지역분 세금을 계산하면 5억4000만원 과세표준에 0.14% 곱하면 75만6000원이 나오고요. 지방교육세는 재산세의 20%이니까 30만6000원이 나옵니다. 이 금액을 다 합치면 259만2000원으로 계산됩니다. 물론 지역자원시설세는 조금 더 나오겠지만 그 부분은 재산세 계산에선 일단 제외했고요. 자 259만2000원이 나왔는데 이걸 절반씩 해서 125만원 정도씩을 7월과 9월에 나눠 낸다고 계산할 수 있습니다.
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자 어떠신가요. 시세가 16억~17억 정도 하는 아파트를 갖고 있는데 1년 재산세를 260만원 정도 낸다. 어떤 분들에겐 무거운 세금일 수 있고, 어떤 분들이 볼 때는 별로 많지 않은데, 라고 느낄 수 있습니다. 하지만 이 세금이 지금 이 금액으로 계속 유지가 안 된다는 데 문제가 있어요.

지금은 공시가격이 9억이기 때문에 250만~260만원 정도의 세금이 나왔지만 내년도의 공시가격은 시세에 따라서 올라갈 테고, 또 시세 반영률에 따라 더 올리게 되면 9억이 아니라 시세에 따라서 12억~14억, 이런 식으로 공시가격이 올라갈 수 있기 때문에 이런 식으로 올라가면 재산세가 굉장히 빠르게 증가하는 결과가 되겠죠.

그래서 소득이 없거나 오랫 동안 예전에 사서 보유하고 계시던 분들은 이 올라가는 재산세도 무시할 수 없는 수준으로 느껴지게 될 겁니다. 이 마포래미안푸르지오는 또 공시가격이 9억원이었잖아요. 종합부동산세를 추가로 부담하시게 될 거기 때문에 그런 부분도 보유세 전체적인 측면에선 계속 증가된다고 기억을 해두시면 좋을 것 같습니다. 지금까지 이승현 회계사였습니다. 감사합니다.

◆이승현 회계사가 설명하는 절세전략은 8월 27일 유튜브 라이브로 진행되는 2020 한경 재테크쇼를 참고하세요. (https://event.hankyung.com/seminar/2020strategy/)

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 촬영·편집 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

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