[집코노미TV] 전월세전환율 4→2.5%, 세입자 동의 필요할까

모르면 손해보는 임대차 3법(2)

김향훈 법무법인 센트로 대표변호사

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▶김향훈 법무법인 센트로 대표변호사
전월세전환이라는 게 5억에 100만원이었던 걸 6억으로 하면서 월세를 좀 낮추자. 이 전환율이 있거든요. 올리진 않겠어. 결과적으론 내가 인상하는 건 아니지만 이 보증금과 월세의 구성을 바꾸자, 라고 제안하는 수가 있습니다.

실질적인 인상률은 제로야, 이럴 때 임차인의 동의가 있어야 하느냐. 저는 있어야 한다고 생각합니다. 실질적인 그 가치는 환산되기 때문에 법률적으론 아무런 변동이 없지만 그래도 임차인 입장에선 목돈을 마련해야 한다는 부담감이 있고 다른 어떤 체감적인 게 있잖아요. 전체적인 가치는 동일하더라도 그 구성이 달라진다는 것은 나의 굉장히 중대한 의미가 있기 때문에 나 1억 추가 못 해요, 차라리 그냥 월세를 낼게요, 이렇게 할 수도 있다.

법에서는 종전 2년의 조건이 그대로 넘어간다고 써 있을 뿐이에요. 동일한 조건으로 연장된다. 그런데 그 동일한 조건이 이 보증금과 월세의 구성이 바뀌는 게 동일한 거냐, 안 동일한 거냐. 저는 동일하지 않다고 보는 것이고, 구성이 달라지면 동일하지 않다고 봐서 세입자 동의를 받아야지만 전월세 전환이 가능하다고 생각합니다.

Q. 법 시행 전 계약갱신 거절한 경우에도 +2년 적용?
이 법이 7월 31일 시행됐어요. 수많은 임대인들이 5, 6월에 이걸 빨리 잘라버리자고 해서 묵시의 갱신, 묵시의 갱신을 잘라버리는 갱신거절을 했습니다. 갱신거절을 한 경우에, 그럼에도 불구하고 2년의 계약갱신요구를 할 수 있는 것인가. 이 부분에 대해선 설들이 좀 갈립니다.

자 기존에는요. 기존엔 2년이 있으면 임대인이 더 이상 못 하겠다고 통보하면 2년으로 끝납니다. 그런데 신법에선 2년+2년의 추가 권리가 주어졌어요. 그런데 임대인이 신법 시행 이전에 당신은 2년만 살고 나가주세요라고 갱신 거절의 통지를 명확히 밝혔어요.

이런 경우에도 신법에서 부여하는 임차인의 갱신요구가 인정되는 것인가에 대해서. 신법에서는요. 부칙 조항에 보면 이런 말이 있어요. 이 법은 이 법 시행 당시에 존속 중인 임대차에 대해서도 적용한다. 맨 끝에 이런 말이 써 있어요. 부칙 2조에. 존속 중이면 무조건 할 수 있다고 해서 아무리 임대인이 갱신거절의 통지를 했다고 하더라도 할 수 있는 거 아니냐는 해석이 가능한데, 임대인 측의 입장에선 이 부칙 자체가 위헌이다.

갱신 거절의 통지를 함으로써 너와 나와의 계약기간은 2년으로 확정된 거다. 다만 한두 달 꼬리가 남아서 그 꼬리가 지나가면.. 그게 남아 있을 뿐이다. 이미 확정된 법률 관계를 그 이후에 법 적용을 해서 소급적용하는 것 아니냐. 땡치는 걸로 확정됐는데 왜 여기에다 그 이후의 법으로 우리를 엿먹이느냐는 주장이 가능한 거예요. 새로운 법 시행 될 때는 그 시행된 것의 피해를 보는 사람들이 후닥닥 자기들의 조치를 강구하는 건 법 시행자의 입장에선 좀 얄미운 짓이긴 하지만 당연한 거 아니겠습니까. 그걸 어떻게 위법이라고 볼 수 있겠어요.

저는 이건 불가능하다고 봅니다. 이미 갱신 거절의 통지가 돼서 법률 관계과 확정된 건 적용되지 않는 것으로 해석해야 된다는 게 제 설인데 아니라는 설도 있을 수 있어요.

Q. 계약갱신을 거절하고 다른 임차인과 미리 계약한 경우는?
자 갱신거절 통보를 이미 하고 새로운 제3자와 계약을 해버렸어요. 그러면 이미 빼지도 박지도 못한다. 새로운 이해관계인이 발생했단 말이에요. 제3자가 발생해버린 경우엔, 그런 경우엔 어쩔 수 없다. 기존 임차인이 갱신요구권을 행사할 수 없다고 법무부에서 이렇게 유권해석인지 뭔지 지침이 나왔어요. 그러니까 법무부에서도 이런 경우엔 안 될 것 같다고 본 거죠.

그런데 저는 여기서 더 나가서 제3자가 생기지 않은 경우더라도 지금부터 새로운 임차인 알아볼거야, 라는 것도 마찬가지란 게 제 생각이고. 대개 임대 이런 건 보통의 법률가라면 위헌 소지가 있다고 보는데, 헌법도 뭐 정해진 게 아니니까. 귀에 걸면 귀걸이, 코에 걸면 코걸이입니다. 그렇다고 봅니다.

Q. 임차인과 5% 이상으로 증액 합의한 경우는?
법무부에선 아주 이상한 해석을 했는데. 해석론이라기보다도 이렇게 했으면 좋겠다는 입법이죠. 우리가 시행령을 만든다면 이렇게 만들고 싶다. 자 이게 어떤 상황이냐면 2년 동안의 계약기간이 있었고, 추가로 2년을 연장할까말까 하면서 임대인과 임차인이 8%로 합의했어요. 둘 다 오케이 했어요. 그런 다음에 신법이 생긴 거죠. 임차인 입장에선 이거 8% 너무 배가 아픈데? 그 8% 합의된 걸 5%로 변경할 수 있는가의 문제가 있고,

아니다 이미 합의한 건 어쩔 수 없다. 아무리 신법이 생겼지만. 합의한 건 놔두되 신법의 정신, 계약갱신요구권을 한 번도 못 써먹었잖아요 이 사람은. 그러니까 8%는 그대로 놔두고 2년 안에 계약갱신요구를 또 할 수 있다, 라는 두 가지의 대응 방안이 나올 수 있어요. 2년, 2년, 8% 2년, 그리고 계약갱신요구. 여기선 계약갱신요구니까 5%겠죠. 이렇게 총 6년을 보장하는 방법.

임차인으로선 이 두 가지 방법 중에 어느 하나를 선택할 수 있다. 이런 식으로 법무부에서 해석을 한 것 같은데요. 두 가지 모두 임차인에게 유리한 거죠. 그런데 임대인의 입장에선 그게 아니죠. 8%를 했으면 약속을 지키시고 신법에서 임차인에게 보장하는 게 4년이잖아요. 4년 하고 끝내요. 약속은 지키는 게 원칙 아닌가. 법치주의, 자유주의. 약속을 지키세요, 라는 임대인의 해석 방법이 생길 수 있습니다.

그 3가지 방법 중에서 저는 임대인의 해석론이 맞다고 봅니다. 신법이 나온 거조차도 날벼락인데 기존의 합의까지도 무산시키면서. 게다가 추가로 2년, 6년까지 준다? 해도해도 너무하는 거 아니냐. 그래서 합의로 8% 본 것까지는 인정하고 그걸로서 4년으로 종료하는 게 맞다고 저는 봅니다. 법무부는 그렇게 보고 있지 않더라고요. 이런 건 한 번 소송해볼 만 합니다.

Q. 토지거래허가구역+계약갱신청구권이 엮이면?
서울 삼성동, 대치동 이런 쪽이 토지거래허가구역으로 지정돼서 토지허가이지만 주택도 대부분 토지가 붙어 있기 때문에 사고팔 땐 허가를 해줘야 한다는 거예요.

국가에서 다 통제를 하겠다. 그럼 기존 세입자가 있는 상태라면 세입자의 계약갱신요구권을 보장해야 하기 때문에 허가를 안 해주겠죠. 허가를 안 해줄 겁니다. 계약갱신요구권을 거부하는 게 가능한지, 거부하는 게 사실상 불가능한 거다. 계약기간 만료 2~3개월 남았다면 그걸 전제로, 조금 있으면 끝나니까 허가가 나오겠죠. 그게 끝난 다음에 하는 걸로. 하지만 계약갱신요구를 행사할 수 있음으로써 계속 간다면 허가 자체가 안 나오겠죠. 그래서 계약갱신요구를 거부하는 게 불가능하다, 이렇게 보입니다.

그런데 또 다른 해석론이 나올 수 있어요. 그 주택의 매수자가 실거주를 하겠다. 자 우리가 2+2에서 임대인이, 건물주가 실거주 할 때는 나가라고 할 수 있잖아요. 그럼 임대인 말고 내 후속, 다음 타자, 매수인이 실거주하겠다. 실거주 목적으로 하니까 이건 허가 내줘. 계약갱신요구 거부할 수 있어, 라는 해석론이 충분히 가능한 거죠

Q. 앞으로 원상복구 조항 엄격하게 적용된다?
이미 계약이 임대차계약이 이뤄졌다면 현 상태를 보고서 보증금과 월세 계약을 했기 때문에 현 상태의 에어컨이 잘못되면 개보수책임은 당연히 있습니다. 아예 그런 걸 하려면 처음부터 약정을 따로 해야죠. 에어컨이 잘못됐을 때 뭐가 잘못됐을 때 따로 임차인이 수리하기로 한다는 식의 특약을 맺어야죠. 그렇게 함으로써 어느 정도, 4년 동안 묶이고, 또한 5%로 묶인다는 그것을 보완을 해야겠죠.

임대료 인상이 막히면 집주인은 이제 원상복구 기준을 엄격히 적용해서 어떻게든 돈을 더 받아내거나. 사실 우리나라는 원상복구가 좀 약했어요. 그런 말들 많이 하잖아요. 외국에 살다 오면 못 하나 박을 것도 다 돈계산을 한다고. 조사하는 식으로, 수사하는 식으로 계산하는데 숨막힌다고 하는데 그런 현상이 빚어지겠죠 우리나라도. 당연히 임대인이 사회복지사업을 하는 것도 아니고 하나하나 다 뒤져서, 예를 들어서 어린 아이들이 크레용으로 뭘 그렸다. 이런 걸 다 해서. 전에는 이 부분만 했을 텐데 전면수리하는 그 비용을 전가시킨다든지.

처음에 다 일일이 사진을 찍어서 남기겠죠. 조금이라도 잘못되면 완벽한 원상회복. 항상 서민과 약자를 보호하게 되면 거기에 대한 반대자 입장에선 우리도 손해볼 수 없기 때문에 하나하나 꼼꼼히 따지다 보면 피도 눈물도 없는 사회가 돼가는 것이고, 어쩔 수 없다고 봅니다.

지금까지 집코노미TV였습니다. 저는 김향훈 변호사입니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 윤아영 기자 촬영 조민경 PD 편집 전형진 기자·조민경 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴