모르면 손해보는 임대차 3법(2)

김향훈 법무법인 센트로 대표변호사

▶김향훈 법무법인 센트로 대표변호사
전월세전환이라는 게 5억에 100만원이었던 걸 6억으로 하면서 월세를 좀 낮추자. 이 전환율이 있거든요. 올리진 않겠어. 결과적으론 내가 인상하는 건 아니지만 이 보증금과 월세의 구성을 바꾸자, 라고 제안하는 수가 있습니다.
[집코노미TV] 전월세전환율 4→2.5%, 세입자 동의 필요할까

실질적인 인상률은 제로야, 이럴 때 임차인의 동의가 있어야 하느냐. 저는 있어야 한다고 생각합니다. 실질적인 그 가치는 환산되기 때문에 법률적으론 아무런 변동이 없지만 그래도 임차인 입장에선 목돈을 마련해야 한다는 부담감이 있고 다른 어떤 체감적인 게 있잖아요. 전체적인 가치는 동일하더라도 그 구성이 달라진다는 것은 나의 굉장히 중대한 의미가 있기 때문에 나 1억 추가 못 해요, 차라리 그냥 월세를 낼게요, 이렇게 할 수도 있다.

법에서는 종전 2년의 조건이 그대로 넘어간다고 써 있을 뿐이에요. 동일한 조건으로 연장된다. 그런데 그 동일한 조건이 이 보증금과 월세의 구성이 바뀌는 게 동일한 거냐, 안 동일한 거냐. 저는 동일하지 않다고 보는 것이고, 구성이 달라지면 동일하지 않다고 봐서 세입자 동의를 받아야지만 전월세 전환이 가능하다고 생각합니다.
[집코노미TV] 전월세전환율 4→2.5%, 세입자 동의 필요할까

Q. 법 시행 전 계약갱신 거절한 경우에도 +2년 적용?
이 법이 7월 31일 시행됐어요. 수많은 임대인들이 5, 6월에 이걸 빨리 잘라버리자고 해서 묵시의 갱신, 묵시의 갱신을 잘라버리는 갱신거절을 했습니다. 갱신거절을 한 경우에, 그럼에도 불구하고 2년의 계약갱신요구를 할 수 있는 것인가. 이 부분에 대해선 설들이 좀 갈립니다.

자 기존에는요. 기존엔 2년이 있으면 임대인이 더 이상 못 하겠다고 통보하면 2년으로 끝납니다. 그런데 신법에선 2년+2년의 추가 권리가 주어졌어요. 그런데 임대인이 신법 시행 이전에 당신은 2년만 살고 나가주세요라고 갱신 거절의 통지를 명확히 밝혔어요.
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이런 경우에도 신법에서 부여하는 임차인의 갱신요구가 인정되는 것인가에 대해서. 신법에서는요. 부칙 조항에 보면 이런 말이 있어요. 이 법은 이 법 시행 당시에 존속 중인 임대차에 대해서도 적용한다. 맨 끝에 이런 말이 써 있어요. 부칙 2조에. 존속 중이면 무조건 할 수 있다고 해서 아무리 임대인이 갱신거절의 통지를 했다고 하더라도 할 수 있는 거 아니냐는 해석이 가능한데, 임대인 측의 입장에선 이 부칙 자체가 위헌이다.

갱신 거절의 통지를 함으로써 너와 나와의 계약기간은 2년으로 확정된 거다. 다만 한두 달 꼬리가 남아서 그 꼬리가 지나가면.. 그게 남아 있을 뿐이다. 이미 확정된 법률 관계를 그 이후에 법 적용을 해서 소급적용하는 것 아니냐. 땡치는 걸로 확정됐는데 왜 여기에다 그 이후의 법으로 우리를 엿먹이느냐는 주장이 가능한 거예요. 새로운 법 시행 될 때는 그 시행된 것의 피해를 보는 사람들이 후닥닥 자기들의 조치를 강구하는 건 법 시행자의 입장에선 좀 얄미운 짓이긴 하지만 당연한 거 아니겠습니까. 그걸 어떻게 위법이라고 볼 수 있겠어요.

저는 이건 불가능하다고 봅니다. 이미 갱신 거절의 통지가 돼서 법률 관계과 확정된 건 적용되지 않는 것으로 해석해야 된다는 게 제 설인데 아니라는 설도 있을 수 있어요.
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Q. 계약갱신을 거절하고 다른 임차인과 미리 계약한 경우는?
자 갱신거절 통보를 이미 하고 새로운 제3자와 계약을 해버렸어요. 그러면 이미 빼지도 박지도 못한다. 새로운 이해관계인이 발생했단 말이에요. 제3자가 발생해버린 경우엔, 그런 경우엔 어쩔 수 없다. 기존 임차인이 갱신요구권을 행사할 수 없다고 법무부에서 이렇게 유권해석인지 뭔지 지침이 나왔어요. 그러니까 법무부에서도 이런 경우엔 안 될 것 같다고 본 거죠.

그런데 저는 여기서 더 나가서 제3자가 생기지 않은 경우더라도 지금부터 새로운 임차인 알아볼거야, 라는 것도 마찬가지란 게 제 생각이고. 대개 임대 이런 건 보통의 법률가라면 위헌 소지가 있다고 보는데, 헌법도 뭐 정해진 게 아니니까. 귀에 걸면 귀걸이, 코에 걸면 코걸이입니다. 그렇다고 봅니다.

Q. 임차인과 5% 이상으로 증액 합의한 경우는?
법무부에선 아주 이상한 해석을 했는데. 해석론이라기보다도 이렇게 했으면 좋겠다는 입법이죠. 우리가 시행령을 만든다면 이렇게 만들고 싶다. 자 이게 어떤 상황이냐면 2년 동안의 계약기간이 있었고, 추가로 2년을 연장할까말까 하면서 임대인과 임차인이 8%로 합의했어요. 둘 다 오케이 했어요. 그런 다음에 신법이 생긴 거죠. 임차인 입장에선 이거 8% 너무 배가 아픈데? 그 8% 합의된 걸 5%로 변경할 수 있는가의 문제가 있고,

아니다 이미 합의한 건 어쩔 수 없다. 아무리 신법이 생겼지만. 합의한 건 놔두되 신법의 정신, 계약갱신요구권을 한 번도 못 써먹었잖아요 이 사람은. 그러니까 8%는 그대로 놔두고 2년 안에 계약갱신요구를 또 할 수 있다, 라는 두 가지의 대응 방안이 나올 수 있어요. 2년, 2년, 8% 2년, 그리고 계약갱신요구. 여기선 계약갱신요구니까 5%겠죠. 이렇게 총 6년을 보장하는 방법.

임차인으로선 이 두 가지 방법 중에 어느 하나를 선택할 수 있다. 이런 식으로 법무부에서 해석을 한 것 같은데요. 두 가지 모두 임차인에게 유리한 거죠. 그런데 임대인의 입장에선 그게 아니죠. 8%를 했으면 약속을 지키시고 신법에서 임차인에게 보장하는 게 4년이잖아요. 4년 하고 끝내요. 약속은 지키는 게 원칙 아닌가. 법치주의, 자유주의. 약속을 지키세요, 라는 임대인의 해석 방법이 생길 수 있습니다.

그 3가지 방법 중에서 저는 임대인의 해석론이 맞다고 봅니다. 신법이 나온 거조차도 날벼락인데 기존의 합의까지도 무산시키면서. 게다가 추가로 2년, 6년까지 준다? 해도해도 너무하는 거 아니냐. 그래서 합의로 8% 본 것까지는 인정하고 그걸로서 4년으로 종료하는 게 맞다고 저는 봅니다. 법무부는 그렇게 보고 있지 않더라고요. 이런 건 한 번 소송해볼 만 합니다.
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Q. 토지거래허가구역+계약갱신청구권이 엮이면?
서울 삼성동, 대치동 이런 쪽이 토지거래허가구역으로 지정돼서 토지허가이지만 주택도 대부분 토지가 붙어 있기 때문에 사고팔 땐 허가를 해줘야 한다는 거예요.

국가에서 다 통제를 하겠다. 그럼 기존 세입자가 있는 상태라면 세입자의 계약갱신요구권을 보장해야 하기 때문에 허가를 안 해주겠죠. 허가를 안 해줄 겁니다. 계약갱신요구권을 거부하는 게 가능한지, 거부하는 게 사실상 불가능한 거다. 계약기간 만료 2~3개월 남았다면 그걸 전제로, 조금 있으면 끝나니까 허가가 나오겠죠. 그게 끝난 다음에 하는 걸로. 하지만 계약갱신요구를 행사할 수 있음으로써 계속 간다면 허가 자체가 안 나오겠죠. 그래서 계약갱신요구를 거부하는 게 불가능하다, 이렇게 보입니다.

그런데 또 다른 해석론이 나올 수 있어요. 그 주택의 매수자가 실거주를 하겠다. 자 우리가 2+2에서 임대인이, 건물주가 실거주 할 때는 나가라고 할 수 있잖아요. 그럼 임대인 말고 내 후속, 다음 타자, 매수인이 실거주하겠다. 실거주 목적으로 하니까 이건 허가 내줘. 계약갱신요구 거부할 수 있어, 라는 해석론이 충분히 가능한 거죠
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Q. 앞으로 원상복구 조항 엄격하게 적용된다?
이미 계약이 임대차계약이 이뤄졌다면 현 상태를 보고서 보증금과 월세 계약을 했기 때문에 현 상태의 에어컨이 잘못되면 개보수책임은 당연히 있습니다. 아예 그런 걸 하려면 처음부터 약정을 따로 해야죠. 에어컨이 잘못됐을 때 뭐가 잘못됐을 때 따로 임차인이 수리하기로 한다는 식의 특약을 맺어야죠. 그렇게 함으로써 어느 정도, 4년 동안 묶이고, 또한 5%로 묶인다는 그것을 보완을 해야겠죠.

임대료 인상이 막히면 집주인은 이제 원상복구 기준을 엄격히 적용해서 어떻게든 돈을 더 받아내거나. 사실 우리나라는 원상복구가 좀 약했어요. 그런 말들 많이 하잖아요. 외국에 살다 오면 못 하나 박을 것도 다 돈계산을 한다고. 조사하는 식으로, 수사하는 식으로 계산하는데 숨막힌다고 하는데 그런 현상이 빚어지겠죠 우리나라도. 당연히 임대인이 사회복지사업을 하는 것도 아니고 하나하나 다 뒤져서, 예를 들어서 어린 아이들이 크레용으로 뭘 그렸다. 이런 걸 다 해서. 전에는 이 부분만 했을 텐데 전면수리하는 그 비용을 전가시킨다든지.

처음에 다 일일이 사진을 찍어서 남기겠죠. 조금이라도 잘못되면 완벽한 원상회복. 항상 서민과 약자를 보호하게 되면 거기에 대한 반대자 입장에선 우리도 손해볼 수 없기 때문에 하나하나 꼼꼼히 따지다 보면 피도 눈물도 없는 사회가 돼가는 것이고, 어쩔 수 없다고 봅니다.

지금까지 집코노미TV였습니다. 저는 김향훈 변호사입니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 윤아영 기자 촬영 조민경 PD 편집 전형진 기자·조민경 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

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