고수의 눈 - 윤나겸 절세TV 대표세무사

빌딩·토지 시가 산정 어려워
"꼬마빌딩도 감정평가 필수?…역효과 우려"

하루가 멀다 하고 세법이 바뀌면서 불경기에 세무사만 호황이란 우스갯소리가 들린다. 최근엔 상속·증여세 과세 형평성을 높이기 위해 꼬마빌딩 등에 대한 감정평가를 하겠다는 계획도 발표됐다.

상속세와 증여세는 특수관계자에게 부(자산)가 무상으로 이전되는 세금이다. 세금의 산정기준이 낮을수록 특수관계자에게 이전되는 자산 가액이 높다. 이 때문에 대부분의 납세자는 최대한 낮은 금액으로 자산을 측정해 세금을 적게 내려 한다.

상속세와 증여세는 시가(時價) 평가가 원칙이다. 시가를 산정하기 어려운 경우엔 보충적 평가방법을 적용한다. 이게 우리가 알고 있는 개별공시지가와 개별 공동주택 공시가격 등이다. 아파트 같은 공동주택은 다수가 보유하고 있는 데다 거래도 활발해 시가가 분명한 편이다.

하지만 비주거용 부동산은 시가랄 게 마땅히 없다. 토지의 경우 부르는 게 값이다. 상가건물은 기준시가 외에 담보대출받은 금액이나 임차보증금을 통해 역으로 환산할 수 있다. 하지만 아파트처럼 시가가 명확하진 않다. 그래서 기준시가로 신고되는 경우가 많다. 꼬마빌딩을 소유하고 있는 상태에서 상속이나 증여를 하게 되면 아파트를 소유하고 있는 경우보다 훨씬 적은 세금을 낼 수 있었던 이유이기도 하다.

종전 ‘상속세 및 증여세법’은 시가 평가 기준이 되는 시기를 상속의 경우 상속일 전후 6개월, 증여의 경우 증여일 전후 3개월로 봤다. 그동안 거래 사례가 없으면 기준시가로 평가할 수 있었다. 평가 기준일 전 2년 이내의 기간에 매매가 있거나 감정을 받았을 경우 해당 금액을 시가로 보기도 했다.

그러나 지난해 2월 법이 개정됐다. 상속의 경우 상속일 기준 6개월 전후뿐 아니라 법정 결정기한 9개월까지 매매하거나 감정을 받을 때 주의를 필요로 하는 것으로 변경됐다. 산정 기간은 21개월 정도다. 이 기간에 시가로 추정될 만한 행위가 있다면 해당 금액으로 세금 신고를 해야 한다. 증여의 경우도 평가 기간이 확장됐다. 평가 기준일 이전 2년 내 거래액은 여전히 검토 대상이고, 평가 기간이 경과한 뒤라도 법정 결정기한 6개월까지 범위가 확대됐다. 증여세 신고를 하고 난 뒤 법정 결정기한인 6개월 안에 거래가 있을 경우에도 증여로 보기 때문에 15개월 동안은 거래가 없어야 기준시가로 증여할 수 있다는 의미다.

법 개정 이후 비주거용 자산 보유자나 토지 소유자들은 신중해졌다. 기준시가로 상속이나 증여를 할 수 없고 감정을 받아야 한다는 인식도 늘었다. 하지만 올해 감정평가 개선안을 보면 사후 감정평가를 하기 위해 그동안 이같이 법 개정을 해온 것이란 의구심이 인다. 앞으론 상속·증여세 결정 과정에서 감정평가기관 두 군데에 감정을 의뢰해 상속·증여 재산을 평가해야 한다. 시가와 차이가 큰 부동산을 중심으로 감정평가 대상을 선정하고 납세자에게 안내문을 발송한 뒤 배정된 예산의 범위 안에서 감정평가기관에 의뢰하겠다는 방침이 담겼기 때문이다. 감정이 완료되면 이후 재산평가심의위원회에서 시가로 인정할 것인지를 따지고 결국 해당 금액으로 세금을 징수할 것이라는 의미이기 때문이다.

지난해 2월 12일 이후 상속·증여받은 부동산 가운데 법정 결정기한 이내에 있는 부동산이 대상이다. 지난해 2월이 상속개시일이라면 신고기한은 8월, 법정 결정기한은 올해 5월이다. 증여의 경우 지난해 5월 이뤄졌다면 법정 결정기한이 올해 2월이다.

사회의 변화에 따라 세법이 변화되는 것은 당연한 이치다. 그러나 과거에 결정한 투자행위에 대해 기한을 두고 이를 이행하지 않을 경우 무조건 과세하겠다는 강경책은 역효과를 불러올 수 있다. 세법의 기본 원칙인 소급과세원칙과도 어긋난다. 납세자 또한 이 같은 세법 변화의 흐름을 잘 읽고 시기마다 합리적인 대응 방안을 마련할 필요가 있다.

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