2003년 뉴타운 지정 이후 16년 만에 재개발 급물살을 타다 '입찰 무효' 제동이 걸린서울 한남뉴타운3구역 일대. 연합뉴스
2003년 뉴타운 지정 이후 16년 만에 재개발 급물살을 타다 '입찰 무효' 제동이 걸린서울 한남뉴타운3구역 일대. 연합뉴스
주택공급 부족 우려가 과대 포장돼 불안심리를 키우고 있다며 서울시가 설명을 자처하고 나섰다. 통계상 공급량은 과거 대비 증가하고 있는데, 언론이 잘못된 정보를 퍼뜨리고 있다는 주장이다. 그러나 서울시가 예로 든 향후 공급물량에 상당 부분 오류가 있다는 지적이 나오고 있다.

6일 서울시는 주택수급 등 주요 현안사항 기자간담회를 열고 2020~2025년에 연평균 아파트 4만9000가구가 공급될 예정이라고 추정치를 발표했다. 2014~2019년 연평균 아파트 준공물량 3만6000가구보다 늘어난 수준이다. 같은 기간 전체 주택 준공 또한 7만8000가구에서 8만2000가구로 증가할 전망이란 게 서울시의 설명이다.

이번 간담회는 12·16 대책으로 민간택지 분양가 상한제가 확대되면서 공급부족에 대한 지적이 제기되자 마련된 자리다.

류훈 서울시 건축본부장은 “실제 주택공급량은 전혀 부족하지 않고 오히려 과거보다 증가했다”며 “현재의 가격 불안정이 주택공급 부족 때문이라는 잘못된 정보 때문에 시장 참여자들의 불안심리가 확산되고 있다”고 말했다.

부동산114는 올해와 서울 아파트 입주물량이 4만2012가구를 기록한 뒤 내년 2만1739가구로 반감할 것으로 내다봤다. 분양물량을 기초로 추산한 수치다. 아파트 착공부터 준공까지 2년 반~3년 가량 걸리는 점을 고려하면 추정치를 집계 가능한 연도는 2021년이 최대다.

그러나 서울시는 올해 서울에서 4만1000가구가 입주한 뒤 내년 3만8000가구가 집들이를 할 것으로 내다봐 민간 통계와는 큰 차이를 보였다. 2022년 이후로도 2025년까지 연 5만가구 안팎 입주할 거란 수치를 제시했다. 인·허가 건수를 기준으로 준공물량을 추산했기 때문이다.

아파트 인·허가 물량은 4~5년 뒤 공급물량을 나타내는 선행지표로 통한다. 예컨대 2017년을 전후해 인·허가를 받은 단지가 2022~2023년 준공되는 식이다. 그러나 재개발·재건축 등 정비사업 단지의 경우 사업시행계획인가만 받더라도 인·허가 물량으로 집계된다. 향후 관리처분계획인가와 이주 및 착공 절차가 장기간 지연되더라도 잠재적인 단기 입주물량으로 계산되는 셈이다. 이같은 지적에 진희선 서울시 행정2부시장은 “민간의 조사가 정확하지 않을 것”이라면서 “과거 10여년 동안의 공급물량 예측 노하우를 통해 추산했기 때문에 정확도가 높다”고 선을 그었다.

주택 멸실물량을 전혀 감안하지 않았다는 지적도 나온다. 멸실이란 말 그대로 집을 허무는 경우다. 재개발·재건축을 위해 집주인이 이주하면 주택을 허물고 그 자리에 새 아파트를 짓는다. 서울 멸실주택수는 2017년 기준 4만7000여 가구로 해마다 증가하는 추세다. 정비업계 관계자는 “연도별 입주물량에서 멸실물량을 뺀 순증물량을 감안하면 공급이 충분하다는 서울시의 설명이 틀릴 수 있다”며 “애초에 분양이 아닌 인·허가에 따른 추정치로 이 같은 전제를 둔다는 게 이해되지 않는다”고 말했다.

거시경제 상황 변화와 저금리 기조에 따른 유동성 증가도 집값 불안에 기름을 붓고 있다는 게 서울시의 진단이다. 특히 다주택자와 임대사업자 증가로 인한 매물잠김이 최근 집값 상승의 재료로 돌아왔다고 보고 있다. 2018~2019년 서울에서 새로 등록한 임대사업자는 8만3000여 명으로 전체 임대사업자 16만6000명의 절반 수준이다. 이 시기 임대주택으로 등록된 집은 17만3000여 가구로 전체 임대주택(46만7000가구)의 37% 수준이다. 의무임대기간 때문에 앞으로 최소 4~8년 동안 매물로 나올 수 없는 집인 셈이다. 류 본부장은 “정부가 바뀔 때마다 부동산 제도가 바뀌면서 정책 일관성에 대한 불신도 지속되고 있다”며 “차기 정부에선 규제를 완화해줄 것이란 기대감을 가지기 때문”이라고 말했다.

요약하자면 공급은 충분하지만 언론이 잘못된 정보로 주택시장 심리를 불안하게 하고 있으며, 다주택자들의 투기수요가 확대되고 부동산자산의 금융화 경향이 뚜렷해진 게 집값 상승의 원인이 됐다는 진단이다. 이를 막기 위해선 부동산 공시가격이 시세 수준으로 현실화되고 보유세 부담도 더욱 높아져야 한다는 게 서울시의 설명이다.

12·16 대책에선 3주택자와 조정대상지역 2주택자의 종합부동산세율이 최고 4.0%로 종전 대비 0.8%포인트 올랐다. 그러나 류 본부장은 “부동산 시가총액 대비 보유세 부담률이 0.156%로 경제협력개발기구(OECD) 평균인 0.435%보다 크게 낮다”면서 “부(富)의 불평등을 완화하고 부동산 가격을 안정시키기 위해선 보유세와 함께 60~70% 수준인 공시가격 현실화율도 제고할 필요가 있다”고 말했다.

서울시는 이를 위해 부동산가격공시 지원센터를 설치하기로 했다. 정부가 자치구별 공시가격을 산정할 때 필요한 사항을 협력하고 지원하는 기구다. 류 본부장은 “올해 상반기 수립 예정인 ‘공시가격 현실화 로드맵’에 참여해 제도 개선을 건의할 예정”이라면서 “공시가격과 실거래가의 차이에 대한 실태조사와 분석도 진행할 것”이라고 설명했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com