[일문일답] "상한제 적용되면…분양가 시세보다 20~30% 낮아질 듯"

"기존 HUG 규제 가격보다는 5∼10% 낮아질 것"

정부가 서울 개포동과 대치동 등 27곳을 민간택지 분양가 상한제 대상 지역으로 지정했다. 재건축 단지가 많은 개포동과 그간 시세 상승폭이 컸던 마포·용산·성동구 등지다. /연합뉴스

정부가 서울 개포동과 대치동 등 27곳을 민간택지 분양가 상한제 대상 지역으로 지정했다. 상한제 적용으로 이들 지역의 분양가는 현재 시세보다 20~30%, 기존 주택도시보증공사(HUG)가 관리하는 가격보다는 5∼10% 낮아질 것으로 전망된다.

국토교통부는 6일 주거정책심의위원회(주정심)를 열고 분양가 상한제 대상 지역으로 서울 27개 동을 지정했다. 재건축 단지가 많은 개포동과 그간 시세 상승폭이 컸던 마포·용산·성동구 등지다. 재개발·재건축 등 민간택지에 다시 상한제가 적용되는 건 2015년 4월 이후 4년 7개월 만이다.

김현미 국토교통부 장관은 "집값 상승의 악순환을 끊기 위해 민간택지 분양가 상한제를 추진했다"고 말했다. 다음은 이문기 국토교통부 주택토지실장과의 일문일답.

▶분양가상한제 적용지역 지정 및 조정대상지역 해제 배경은

"최근 국내외적으로 경제 불확실성이 커지는 가운데 저금리와 풍부한 유동성을 바탕으로 투자수요가 서울 주택시장으로 유입되고 있다. 이와 더불어 지난 1년간 서울의 분양가가 집값보다 4배 이상 오르며 기존 주택의 가격 상승을 부추기고 있는 중이다. 실수요자의 내집 마련 부담을 완화하고 집값상승의 악순환을 끊기 위해 민간택지 분양가상한제의 제도개선을 추진하였으며, 지난 10.29일 주택법 시행령이 개정·시행되면서 제도적 기틀이 마련됨에 따라 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정한 것이다.

한편 국지적 상승을 보이는 지역과 달리 수도권 외곽 및 지방 일부는 하락세가 이어지고 있는 상황으로, 그간의 규제 등의 효과로 시장 안정세가 지속된 부산, 남양주, 고양에 대해서는 조정이 필요하다는 지역의 요청이 제기되었고 시장상황에 따른 맞춤형 대응이라는 원칙에 따라 해제했다."

▶기재부 등 관계부처와의 협의는 진행된 것인가

"민간택지 분양가상한제는 지난 8월 제도개선 발표, 10월1일 보완방안 발표 등 초기부터 기재부 등 관계부처와 수차례 충분히 논의하고 협의하여 마련한 것이다. 이번 지정안도 관계부처와 충분히 협의하여 마련한 것이며, 금번은 1차 지정으로, 추후 풍선효과 등 주변시장 불안, 고분양가 책정 우려 등을 모니터링하여 필요시 신속히 추가 지정하겠다는 데도 의견을 모았다."

▶주정심에서 반대의견은 없었나

"논의가 1시간가량으로 상당히 길어졌다. 민간위원 공통적으로 나온 게 우려가 됐던 지역은 대부분 포함됐다. 일부 풍선효과가 우려되는 지역에 대해선 추가 지정할 필요가 있겠다고 본다. 상한제가 순기능이 있으니 극대화할 필요가 있다는 것."

▶이번 분양가상한제 지정 기준은

"최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나, 8.2대책 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역으로서 일반분양 예정 물량이 많거나, 후분양 등으로 고분양가 책정 움직임이 있는 사업장이 확인되는 지역을 구(區) 단위로 선별하고, 해당 구(區) 내의 정비사업‧일반사업 추진 현황, 최근 집값상승률, 고분양가 책정 우려, 시장 영향력 등을 종합적으로 고려하여 동(洞)단위로 지정했다."

▶집값 안정보다 '로또 아파트' 양산 우려가 있는데

"전매제한 기간이 최대 10년이다. 앞으로 거주의무도 부과할 것이다. 10년 이내 사정으로 인해 매각할 때 가격 산정방식을 감정가를 반영하는 방식으로 보완했다."

▶분양가상한제로 공급이 위축되는 것은 아닌지?

"2007년과 달리 과열지역에 한해 선별적으로 시행하고 상한제가 적용되더라도 사업성이 확보되는 수준에서 과도한 이익을 적정화하는 것이므로 위축 우려는 크지 않을 것으로 본다. 실제 과거 전국적인 분양가상한제 시행시기에도 금융위기 시기를 제외하면 뚜렷한 공급 감소는 없었다.

일반주택사업은 분양가에 이윤이 포함되어 있고, 품질향상비용, 물가상승도 반영되어 건설사 손실은 없으며, 공급위축 우려가 낮다. 서울의 정비사업도 대부분 관리처분계획인가 이후 단계 또는 조합설립인가 이전 단계로 공급위축 가능성이 적다. 특히, 관리처분 기인가 단지(서울 54개·약 6만5000세대)는 6개월내 분양하면 상한제 대상에서 제외되므로, 오히려 공급이 조기될 수 있을 것이라 본다. 또 초기 재건축·재개발 사업의 경우 분양시점까지 장기간이 소요되므로 분양가상한제로 인한 사업지연 우려는 낮다."

▶상한제 적용시 HUG 고분양가 관리기준보다 분양가 얼마나 더 내려가나

"상한제 택지비 건축비 기준으로 지자체 분양가심사위원회 거치게 된다. 일률적으로 고분양가 관리기준보다 얼마나 낮다고 일률적으로 말하기 어렵지만 5~10% 정도 낮을 것으로 기대하고 있다. 시장 시세와 비교하면 70~80%가량될 것으로 본다."

▶과천이나 서대문 등 상승률이 높은 곳 왜 지정 안됐나

"과천은 상승률이 높지만 정비사업이 초기단계로 사업시행인가 받은 곳이 없다. 법정요건 정량 요건을 충족하지 않았다. 서대문도 정비사업 일반 물량이 일정 수준 이상이라는 조건에 부합하지 않았다."

▶부산은 동별 상한제 지정 검토 안했나

"부산 3개구는 가격 상승률이 마이너스였다. 최근에 조금 움직임이 있을 수 있지만 전체적으로 1년 이상 낮았기 때문에 해제했다."

▶대구 수성구와 광주 북구는 왜 제외됐나

"과열은 알고 있다. 하지만 대구는 상승세가 둔화되고 있고 대전은 오름세가 이어지고 있지만 일부 지역에 국한돼 있다고 봤다."

▶정비사업 물량 가이드라인 기준이 있었나

"구 단위로 선별할 때는 정비사업 일반성 물량이 1000가구 이상으로 봤다. 정비사업 물량 있다 해도 추진위, 조합 구상 단계면 상당한 시간이 걸리기 때문에 그런 부분까지 상한제 지역으로 지정할 필요는 없다. 관리처분 인가를 받아도 물량이 적으면 제외했다. 시장 모니터링을 해서 주변지역 풍선효과 상승 우려 있으면, 고분양가 회피하려면 신속하게 추가 지정할 것이다."

▶분양가상한제와 허그 분양가격 기준을 피하기 위해 통매각 하려는 움직임이 있었는데

"지난번 과천에서 후분양으로 고분양가 회피 전력이 있다. 일반분양 임대사업자에게 통매각 시도도 있었다. 그 부분에 대해서는 일반분양 주택 임대주택으로 팔려면 정비계획 변경해야 한다. 이건 유권해석을 했다. 민간임대법상 근거로 매각하겠다는 건데 분양가 상한제 지정하면 법으로 불가능하다."

▶통계 자료는 어떻게 마련했나

"감정원에서 산출하고 있는 통계 사용했다. 동별은 표본이 일부 보완할 필요 있어 보완했다. 기준에 가격동향조사 표본이 있기 때문에 같은 통계기법을 동원해서 데이터를 확보했다."

▶모든 동별 통계를 다 갖고 있는건가

"모든 지역의 동별 통계를 다 갖고 있는 건 아니다. 점차 확대해 나갈 것."

안혜원 기자 anhw@hankyung.com