철거 끝난 강남 재건축 단지
"상한제보다 HUG 기준이 유리
두 달내 분양 끝내자" 안간힘
정부가 오는 10월 초까지 민간택지 분양가 상한제 시행을 위한 준비를 끝내기로 함에 따라 서울 시내 주요 재건축·재개발 단지가 ‘패닉’에 빠져들고 있다. 이미 철거가 끝난 단지는 분양가 상한제 시행 전까지 남은 두 달 안에 분양을 끝내기 위해 사력을 다하고 있다. 아직 이주를 시작하지 않은 단지는 설계 변경 등을 통해 조합원 손실을 최소화하기 위한 방안 찾기에 나섰다. 관리처분인가 절차를 마친 상당수 조합은 ‘소급 입법’의 부당함을 제기하는 등 거세게 반발하고 있다.
서울 반포주공1단지에 이주 상담을 알리는 현수막이 걸려 있다. 이 단지는 오는 10월부터 재건축을 위해 이주할 예정이다. /강은구 기자 egkang@hankyung.com 복잡해진 정비사업 셈법
13일 분양업계에 따르면 이미 관리처분인가를 받은 서울 시내 10여 개 재건축단지가 10월 안에 서둘러 일반분양에 나서기 위한 내부 검토에 들어갔다. 분양가 상한제를 적용받으면 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 심사보다 분양가격이 더 깎일 가능성이 높기 때문이다.
강남구 삼성동 상아2차 아파트를 재건축하는 ‘래미안 라클래시’, 개포동의 ‘개포주공4단지’ 등 강남권에 있으면서 이미 철거가 끝난 재건축 단지들이 대표적이다. 그동안 HUG의 분양가 규제를 피하기 위해 후분양을 검토했던 동작구 흑석3구역 등 재개발 단지도 선분양으로 다시 선회해 10월 내 분양 채비를 서두르고 있다.
국토교통부는 분양가심의위원회 심사 등을 활용해 분양가 상한제를 적용했을 때의 분양가가 HUG 기준보다 낮게 책정되도록 관리할 계획이다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “강남 사업장은 분양가 상한제보다 HUG의 통제를 받는 게 유리할 것”이라고 말했다.
주민 이주 절차에 들어갔지만 물리적으로 10월 내 분양이 어려운 단지들은 속수무책이다. 가구당 수천만원에서 1억원 안팎의 분담금을 더 내게 생겨서다. 일반분양 물량이 5000가구에 달하는 강동구 둔촌주공 아파트를 비롯해 송파구 잠실 미성·크로바, 개포주공1단지, 반포 원베일리(한신3차·경남아파트 재건축) 등이 그런 사례다.
둔촌주공 사례를 보면 HUG가 요구한 분양가는 3.3㎡당 2600만원으로, 주변 새 아파트 시세의 55.6% 수준에 불과하다. 상한제를 적용받으면 2000만원대 초반까지 분양가가 내려갈 가능성이 있다. 당초 조합이 예상한 분양가(3800만원대)를 감안하면 전체 조합원의 손실액이 1조1000억원에 달한다.
관리처분인가를 받은 이후 아직 이주에 들어가지 않은 반포주공1단지(1·2·4주구)와 반포 한신4차, 방배13구역 등 당장 분양 시기가 도래하지 않은 사업장은 설계 변경 등의 궤도 수정이 불가피할 것으로 건설업계는 예상하고 있다. 조경, 외벽, 커뮤니티 시설 등의 수준을 낮춰 공사비를 절감하기 위해서다. 한남뉴타운과 흑석뉴타운, 성수전략정비구역 등 알짜 재개발 사업장에서도 마이너스 옵션 도입 움직임이 나타나고 있다. 이는 건설사가 아파트 골조공사와 외부 미장·마감공사까지만 하고 분양하는 방식을 말한다.
7만여 가구 조합원 ‘반발’
송파구 잠실 주공5단지와 강남구 대치동 은마아파트를 비롯한 사업 초기 단지들은 속도 조절에 나서는 것은 물론 아예 정비사업 계획을 처음부터 다시 짜는 방안도 검토 중인 것으로 알려졌다. 1 대 1 재건축으로 선회하거나 조합원 배정 면적을 넓히는 식이다. 일반분양 물량을 줄여 손실을 최소화하기 위해서다. 아예 사업을 접는 단지도 나올 것으로 전망된다. 대치쌍용1·2차 아파트는 재건축초과이익환수제 등 각종 규제로 이미 사업을 중단했다.
정비사업은 아니지만 ‘힐스테이트 세운’ ‘브라이튼여의도’ ‘용산 유엔사부지’ 등 도심 내 대규모 개발사업은 손실을 최소화하기 위해 임대 후 분양 등 사업방식 자체를 변경할 것이란 관측도 나오고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “단지별로 수익성을 높일 우회로를 찾기 위한 다양한 방법을 고민하게 될 것”이라며 “사업 초기 단계 단지에선 추진 동력이 약해질 가능성이 높다”고 말했다.
헌법소원 등 법정공방도 불가피할 전망이다. 김구철 주거환경연합 조합경영지원단장은 “이미 관리처분인가를 받은 단지까지 분양가 상한제를 적용하는 것은 소급 입법의 문제가 있다”며 “대규모 청원과 시위, 소송이 잇따를 것”이라고 말했다.
"강남 분양가 평당 6천만~8천만, 시세 1억원 될 판…상한제로 막자는 것""일산, 2024년 이후 3기 신도시 못지않은 곳 된다"김현미 국토교통부 장관은 13일 "2013년부터 2015년까지 (전 정권이) 부동산 규제를 모두 풀었는데, 규제 완화가 없었다면 부동산 시장은 안정됐을 것"이라고 밝혔다.김 장관은 이날 tbs 라디오 '색다른 시선, 이숙이입니다'에 출연해 "정권이 끝나면 부동산 정책이 또 바뀌는 것 아니냐"는 질문에 이렇게 답했다.그는 "참여정부 때 부동산 가격이 많이 올라 분양제도, 세제, 금융 등 손보고 2007년 분양가 상한제도 도입해서 부동산 시장이 안정됐다"며 "그러나 2013∼2015년 이런 모든 규제가 풀려 부동산 시장이 오르고 과도한 가계 부채, 이에 따른 내수 침체 등으로 연결됐다"고 말했다.김 장관은 12일 발표한 민간택지 분양가 상한제 적용 배경에 대해 "국토부 조사 결과 고(高)분양가가 강남 재건축 단지로 몰리는 수요의 원인이고, 이것이 전체 부동산 시장 가격 상승을 이끄는 것으로 확인됐기 때문"이라고 설명했다.그는 "예를 들어 과천 공공택지에서 7월 분양한 아파트의 평당 가격이 2천205만원이었는데, 민간택지 아파트의 경우 분양가가 거의 4천만원에 이르렀다"며 "과천에서 4천만원까지 나왔다는 것은 강남에서 6천만원, 8천만원이 나온다는 것이고, 시세가 1억원이 된다는 것인 만큼 이런 시그널(신호)을 막고 악순환의 고리를 끊기 위해 분양가 상한제를 확대했다"고 덧붙였다.김 장관은 분양가 상한제 적용 아파트의 과도한 시세차익을 막기 위해 마련한 전매제한, 의무거주 장치의 정당성도 강조했다.그는 "살기 위한 것이 아니라 사고팔기 위해 아파트를 분양받으면 주거 환경이 굉장히 불안해질 수밖에 없다" "따라서 (분양받은 아파트에) 오래 살도록 하는 것이 필요한데, 서울 지역을 보니 평균 10년 정도 거주하는 것으로 조사됐다.따라서 10년을 (의무적으로) 살게 하면서 집을 시세 차익 때문에 과도하게 사고파는데 활용하지 못하도록 하겠다"고 말했다.이 밖에도 김 장관은 분양가 상한제와 관련한 아파트 공급 위축 우려, 집값 안정 효과, 소급 적용 등 논란 주제에 대해 국토부가 앞서 제시한 각종 근거 통계를 직접 스튜디오에 들고나와 반박하거나 정부의 논리를 대변했다.김 장관은 3기 신도시에 반대하는 자신의 지역구(일산 서구) 주민들의 목소리에 대해서는 "(일산 주민 입장에서) GTX(수도권광역급행철도), 테크노밸리, CJ라이브시티 등이 완공되는 2024년까지는 답답한 시기가 될 것"이라면서도 "하지만 이 시기가 지나 사업들이 본격화하고 교통 등에 상당한 변화가 이뤄지면 신도시 못지않은 일산이 될 것"이라고 다독였다.그는 현 정권 최장수 장관의 한명으로서 국토부 업무에 관해 "현안이 없는 때가 없는 부처"라며 "언제라도 사고가 날 수 있으니 항상 머리맡에 전화기를 두고 쪽잠을 잔다"고 어려움을 토로했다./연합뉴스
정부가 관리처분인가를 받은 단지까지 분양가 상한제를 소급 적용하기로 하자 직격탄을 맞은 일부 재건축단지의 호가가 떨어졌다. 분양가 상한제 적용으로 조합원당 분담금이 1억원 이상 늘어날 것으로 추정되는 서울 강동구 둔촌주공 호가가 하루 만에 5000만원 이상 급락했다. 상대적으로 일반분양 물량이 적어 타격을 덜 받는 서울 재개발구역은 덤덤한 모습을 보였다. 희소가치가 높아질 것으로 예상되는 신규 입주 단지에는 매수자가 몰리며 매물 품귀 현상이 나타났다.“둔촌주공 분담금 1억 이상 늘 것”13일 둔촌주공아파트 주변 중개업소에 따르면 이 단지에선 전날부터 호가를 5000만원 이상 낮춘 급매물이 속속 나오고 있다. 분양가 상한제가 발표된 12일에만 적게는 2000만원에서 많게는 5000만원까지 호가를 낮춘 급매물이 10여 건 쏟아졌다.철거 중인 이 단지는 주택도시보증공사(HUG) 고분양가 규제 이후에도 강보합세를 나타냈지만 분양가 상한제 발표를 계기로 하락 반전하는 분위기다. 인근 K공인 관계자는 “조합원당 분담금이 1억원 이상 늘어날 것이란 예상이 나오자 앞다퉈 매물을 내놓고 있다”고 했다.일반분양을 앞두고 있던 강남구 삼성동 상아2차(래미안 라클래시)와 서초구 반포동 신반포3차·경남(원베일리) 등 강남권 재건축단지에선 매수 문의가 사라졌다. 반포동 H공인 관계자는 “아직 호가를 낮춘 매물이 본격적으로 나오지는 않고 있다”면서도 “급매물 아니면 사겠다는 사람이 없어 호가가 낮아질 가능성이 있다”고 말했다.일반분양 물량이 적은 재개발구역은 상대적으로 타격을 받지 않는 모습이다. 노량진뉴타운 등 인기 뉴타운에선 기존 호가가 유지되고 있다. 노량진뉴타운 6구역 인근 H공인 관계자는 “일반분양분이 400가구에 불과하고 분양가 상한제가 적용되더라도 비례율이 소폭 하락하는 정도에 그칠 것”이라며 “새 아파트의 희소성이 높아질 것이란 분석이 많아 집주인들이 급매물을 내놓지 않고 있다”고 말했다.흑석3재개발구역조합은 선분양으로 다시 기울고 있다. 이 단지는 애초 3.3㎡당 3200만원대 분양가를 책정했지만 HUG가 최근 분양보증을 받은 사당3구역 분양가(3.3㎡당 2813만원)를 비교 대상으로 제시해 후분양을 검토했다.강북 일부 재개발 단지에선 HUG 기준보다 분양가 상한제를 적용받는 게 낫다는 의견도 나오고 있다. 종로구 세운정비구역의 첫 분양 단지인 힐스테이트세운은 10년 전 입주한 구축 아파트 시세를 기준으로 하는 HUG의 분양가격(3.3㎡당 2740만원)보다 적정 토지 평가액을 고려한 상한제 분양가가 더 높을 수 있다고 보고 내부 분석에 들어간 것으로 알려졌다.신축 아파트 매물 품귀올해 입주했거나 입주를 앞둔 신축 아파트에는 매수 문의가 쏟아지고 있다. 지난 2월 입주를 시작한 개포동 래미안블레스티지 집주인들은 하루 만에 호가를 높이거나 물건을 거둬들였다. 개포동 D공인 관계자는 “분양가 상한제 발표 직후 래미안블레스티지 매수 문의가 들어오기 시작했다”며 “지난주 23억원에 나왔던 전용 84㎡ 매물 호가가 12일 23억5000만원으로 높아진 데 이어 이날 회수됐다”고 했다.내년 2월 입주를 앞둔 신촌그랑자이 분양권 가격은 최고치를 기록했다. 7월 한 달 동안 호가가 2억원 이상 올랐다. 배찬석 아현스타공인 대표는 “6월 말 분양가 상한제 이야기가 나오면서 7월부터 매수인들이 적극적으로 매수에 나섰다”고 말했다. 9월 입주 예정인 고덕그라시움은 4932가구 대단지임에도 매물을 찾기가 힘들다. 최병국 부자그라시움공인 대표는 “이번주 들어 전용 84㎡ 매물은 찾기 힘들다”며 “주로 30~40대가 실수요와 투자 목적으로 찾아오고 있다”고 설명했다.윤아영/배정철/민경진 기자 youngmoney@hankyung.com
민간택지 분양가 상한제가 부활하면서 2기 신도시 등 수도권 외곽 분양시장에 비상이 걸렸다. 주변 시세보다 낮은 가격에 분양될 서울 요지 아파트의 ‘로또 청약’을 대기하는 수요자가 늘어나면 2시 신도시가 외면받을 수밖에 없는 까닭이다.13일 부동산114에 따르면 연말까지 전국에서 19만8157가구의 새 아파트가 분양할 예정이다. 3기 신도시 발표 직격탄을 맞은 인천 검단, 경기 파주 운정과 양주 옥정 등 2기 신도시에서도 1만여 가구의 분양이 남았다. 검단신도시는 4941가구, 옥정신도시는 2945가구가 연내 청약을 받을 예정이다.가뜩이나 교통망 등이 열악해 외면받는 2기 신도시 분양시장은 서울 쏠림 현상을 가속화할 분양가 상한제로 또 한 번 직격탄을 맞을 전망이다. 정부가 요건을 완화한 상한제 대상 지역은 서울 전역과 과천, 성남 분당, 광명, 하남, 대구 수성, 세종 등 투기과열지구 31곳이다. 도심 요지에 새 아파트가 저렴하게 공급되면 2기 신도시 등 수도권 외곽 지역 분양시장은 그야말로 초토화될 가능성이 있다는 게 분양업계 관측이다. 가격 경쟁력이 떨어지는 데다 서울 청약만 기다리는 대기수요로 미분양이 대거 발생할 우려가 크기 때문이다.서울에서 아직 착공하지 않은 재건축·재개발구역은 221곳 22만6000여 가구다. 이 가운데 사업 막바지 단계인 관리처분계획인가를 받아 분양가상한제 사정권에 드는 곳은 66개 구역 6만8000여 가구다. 조합들이 분양가 상한제를 피하기 위해 분양을 미룰 경우 예비 청약자들의 기다림은 장기화될 수 있다.서울의 상한제 아파트 공급이 밀릴수록 2기 신도시 등 수도권 분양시장 사정은 더욱 나빠질 것이란 전망이다. 인천은 곳곳에서 개발이 이뤄지면서 이미 공급 과잉에 시달리고 있다. 루원시티 등 공공택지지구와 10여 곳의 민간 도시개발사업 지구에서 약 6만6000가구의 아파트 건설이 추진 중이지만 분양 시기조차 점치기 어려운 상황이다. 3기 신도시로 지정된 계양 테크노밸리와 부천 대장지구까지 합치면 대기 물량만 10만 가구를 넘는다. 10년째 개발이 진행 중인 인천 검단신도시는 대부분 3기 신도시 발표 이후부터 분양이 본격화되고 있다.전문가들은 서울 등 투기과열지구는 무주택 세대주에게 청약 우선권이 있어 내 집 마련을 미루면서 청약 시장을 노크하는 대기수요가 더욱 늘어날 것으로 보고 있다.김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 “2기 신도시에 대한 교통망 확충 등의 보완책이 마련되지 않으면 서울, 과천 등 분양가 상한제가 적용되는 곳으로 청약자가 몰릴 수밖에 없을 것”이라고 말했다.전형진 기자 withmold@hankyung.com
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