서울 강남 ‘신흥부촌’ 개포동의 대표적 재건축 단지인 개포주공4단지(사진)가 사업계획변경인가를 받았다. 재건축 조합은 1년가량 사업이 지연된 만큼 올해 안에 조합원 분양과 일반 분양을 진행하는 것을 목표로 하고 있다.
6일 강남구는 개포주공4단지재건축정비조합의 사업계획변경안을 승인했다. 조합은 50개월 이내에 지하 4층, 지상 7~35층, 아파트 35개 동, 3375가구와 부대 복리시설을 짓게 된다. 시공사는 GS건설이다.
2017년 6월 관리처분계획 인가를 받은 개포주공4단지는 당초 올해 상반기 착공할 예정이었다. 하지만 지난해 사업계획을 변경하는 과정에서 단지 내 유치원 부지 위치 변경을 두고 유치원 소유자가 관리처분계획인가 무효 소송을 벌이면서 사업이 지연됐다. 법원은 1심 판결에서 유치원 부지 관리처분인가를 취소하고, 유치원 이주비 대출 이자를 조합이 부담하라고 판결했다. 조합은 사업 추진을 위해 유치원 부지를 원래 위치로 다시 바꾸는 것을 고려하고 있다.
조합 관계자는 “사업계획변경인가를 받았으니 이달 굴토심의와 구조심의를 받고 착공할 예정”이라며 “동시에 종후 감정평가를 하고, 관리처분변경총회를 거친 뒤 하반기 조합원 분양을 할 계획”이라고 설명했다.
개포주공4단지는 1982년 입주했다. 지상 5층의 저층 단지로 58개 동 2840가구, 전용면적 32~50㎡ 주택형으로 구성돼 있다. 지난해 7월 재건축 이주를 마쳤다. 총 3375가구 중 일반분양 물량은 240여 가구다.
서울 강남권 재건축 아파트의 거래 제한이 줄줄이 풀리면서 거래가 활발해지고 있다. 사업시행인가를 받고도 3년 넘게 아파트를 착공하지 못하면 전매 제한에서 해제된다. 전매 제한에서 풀린 입주권 가격이 사상 최고가를 기록하는 사례도 속속 나오고 있다. 부동산 전문가들은 “정부 규제로 아파트 공급이 줄어들 것이란 전망이 나오면서 신축 아파트 선호 현상이 갈수록 강해지고 있다”며 “관리처분계획인가를 받은 재건축 아파트는 3~4년 뒤 신축 아파트여서 선호도가 높아지고 있다”고 설명했다.개포 1단지 두 달 동안 50여 건 계약25일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 지난 4월부터 두 달 동안 개포주공1단지에서 50건의 아파트 매매계약이 체결됐다. 4월 16건, 5월 34건이 거래되면서 지난해 같은 기간보다 거래량이 다섯 배 가까이 증가했다. 지난달에도 개포주공1단지에서만 조합원 입주권 18개가 손바뀜했다는 게 개포동 주변 중개업소들의 설명이다.재건축사업 지연으로 일부 조합원 입주권의 전매 제한이 해제된 영향이다. 서울, 경기 과천과 성남 분당 등 투기과열지구에선 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 1가구 1주택자 등에게만 조합원 입주권 양도를 허용한다. 다만 조합을 설립하고 3년 이상 사업시행인가를 받지 못하거나 사업시행인가일부터 3년 이내 착공하지 못한 재건축 사업지 역시 3년 이상 보유자에 한해 토지 및 건물 양도가 가능하다. 개포주공1단지는 2015년 4월 사업시행인가를 받았다. 하지만 일부 세입자가 이주를 거부하면서 올 4월 조합원 입주권 전매가 허용됐다.지난해 11월부터 거래가 가능해진 개포주공4단지 입주권에도 꾸준히 매수세가 붙고 있다. 이 단지는 2015년 11월 사업시행인가를 받았다. 이달 아파트를 착공할 예정이었으나 단지 내 유치원 소유주와의 소송 탓에 사업 일정이 미뤄졌다. 개포동 A공인 관계자는 “착공이 임박한 지난달에도 4단지 매물만 20건 가까이 거래됐다”며 “연초 매수세가 주춤하다가 3~4월 이후 꾸준히 거래되고 있다”고 말했다.이들 단지 외에도 강동구 둔촌주공, 강남구 대치동 구마을(1·3지구)과 청담삼익 등도 앞서거니 뒤서거니 전매 제한에서 풀렸다.전매 제한이 풀리면서 다시 최고가를 갈아 치우는 거래 사례도 나타났다. 개포주공1단지 전용면적 50.4㎡ 입주권은 지난달 말 20억9000만원에 거래되면서 5월(19억9000만원)에 이어 신고가를 기록했다. 전용 59.6㎡ 역시 5월 사상 최고가인 21억원에 거래된 뒤 20억원대 시세를 굳혔다.신축 선호 현상에 힘입어 인기조합원 입주권은 분양권, 주택 매입에 비해 자금 부담이 큰 편이다. 주택담보대출을 받을 수 없어 매입 비용 대부분을 스스로 마련해야 하는 까닭이다. 매도인의 이주비 대출을 승계받더라도 권리가액과 웃돈을 합한 총거래액이 높아 현금부자가 아니고선 섣불리 다가설 수 없는 상품이다.8·2 대책 영향으로 입주권 소지자의 세금 부담도 많이 늘었다. 1가구 1주택자가 입주권을 매입할 경우 2주택자로 간주해 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없다. 그런데도 주택 공급에 대한 불확실성이 커지면서 전매 제한이 풀린 입주권에 자금이 몰리고 있다고 전문가들은 분석했다. 곽창석 도시와공간 대표는 “분양가 상한제 등 정부 규제로 주택 공급 전망이 불확실해지자 사업이 많이 진척된 재건축 아파트에 수요가 몰리고 있다”며 “이 중 개포동 일대는 대치동 학원가를 이용하기 쉽기 때문에 현금을 충분히 보유한 실수요자의 선호도가 높다”고 설명했다.주변 시세가 크게 오른 것도 입주권 매수를 부추기고 있다. 개포지구 첫 입주단지인 래미안 개포루체하임(2018년 11월) 전용 84㎡는 이달 초 20억8000만원에 거래되면서 1월 대비 3억원 이상 뛰었다. 이상우 유진투자증권 연구위원은 “주변 신축 단지의 가격이 다시 오르는 것도 투자심리에 영향을 주고 있다”며 “개포4단지는 일반분양 물량이 적어 분양가 규제의 영향을 거의 받지 않는 게 특징”이라고 말했다.민경진 기자 min@hankyung.com
‘마지막 한 가구’가 이주하면서 개포주공4단지의 재건축 사업이 속도를 내고 있다. 지난해 12월15일까지 조합이 설정한 이주기간이 끝났지만 10여 가구의 세입자가 남아 철거와 착공 등 재건축 사업이 진행되지 못했다.서울 강남구 개포동 ‘개포주공4단지’는 1982년 입주했다. 지상 5층의 저층 단지로 58개동 2840가구, 전용면적 32㎡,42㎡,50㎡ 주택형으로 구성돼 있다.재건축을 통해 지하 4층~지상 최고 35층, 34개동 3344가구로 탈바꿈할 예정이다. 시공은 GS건설이 맡는다. 단지명은 개포그랑자이다. 281가구 일반분양은 내년 상반기로 예정돼 있다. 입주 예정일은 2021년 12월이다.재건축조합은 9월까지 사업시행계획 변경인가 및 조합원 평형변경 신청과 11월 조합원 평형 배정 및 동호수 추첨, 12월 관리처분계획 변경총회와 착공을 예정하고 있다.서울시정보광장에 따르면 전용 42㎡가 15억원(1층,3월)과 13억2000만원(4층,1월)에 각각 실거래됐다. 전용 50㎡는 1~2월에 13억4000만원~15억8000만원에 4건이 각각 거래됐다.입주권 거래는 10년이상 보유하고 5년이상 거주한 조합원의 경우에만 허용된다. 인근 중개업소에는 전용 84㎡ 입주권(기존 42㎡ 물건)이 15억4000만원에 나와 있다. 추가분담금은 4억원 정도다.심재문 기자 psim@hankyung.com
서울시가 재건축을 진행 중인 강남구 개포주공4단지에 대해 428동을 그대로 보존하라고 권한 것으로 알려졌다. 대상지는 단지 내 개포초등학교와 맞닿아 있는 428동이다. 이 건물을 가로와 세로로 잘라 20가구를 남기는 방식이다. 앞서 서울시는 잠실주공5단지에 대해서도 한강변과 가장 인접한 523동을 남기도록 했다.서울시가 '기존 건축물 흔적 남기기'를 사실상 의무화하고 있다는 분석이 나온다. 서울시는 앞으로 조례 개정을 통해 정비사업 역사유산 남기기를 유도ㆍ권고하겠다는 입장이다. 조례 개정 전이라고 하더라도 대형 정비사업의 경우 인허가 조건이 될 가능성이 크다.또 정비사업 단계별 영상물도 남기도록 했다. 착공, 준공 과정을 모두 담는다. 개포주공4단지 조합 관계자는 “인센티브 하나 없이 기존 건축물 중 일부를 남기라는 지침이 내려왔다”며 “주민 반발이 상당하지만 하반기 분양일정을 맞추기 위해 서울시 권고를 받아들이기로 했다”고 말했다.대규모 재건축 단지에 대한 서울시의 흔적 남기기 요구는 앞으로 계속될 전망이다. 서울시는 구역 지정이 끝난 곳은 향후 운영될 ‘흔적 남기기 소위원회’ 자문 결과를 자치구와 조합에 전달해 정비계획을 바꾸도록 할 방침이다.심재문 기자 psim@hankyung.com
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