[부동산 법률방] 전세금 하락에 '역월세'까지 등장…깡통전세 피하는 방법은?

김하나 기자

입력2019.07.18 07:28 수정2019.07.24 11:57

재계약시 떨어진 전세금 반환 대신, 임대인이 임차인에게 '월세' 내기도
깡통전세 이용한 사기사건까지 등장
"등기부등본, 전입세대열람내역서, 확정일자부 등 직접 발급받아야"

올들어 서울이나 일부 지역을 제외하고는 집값이 하락하고 있습니다. 집값이 내려가면서 전세값 보다 더 떨어진 경우까지 나오고 있습니다. 이렇다보니 전세기간 만료 때 전세금을 제때 돌려받지 못하거나, 떨어진 집값에 전세금이 매매가를 웃도는 깡통전세까지 출현하고 있습니다. 깡통주택은 사회적 문제가 되기도 합니다. 최근 뉴스에서는 깡통전세를 이용한 10억원대 사기사건까지 보도가 되기도 했습니다.

떨어진 집값과 상대적으로 높아진 전세금에 전세 보증금을 낮추는 경우, 차액을 임차인에게 돌려주지 못하는 임대인은 오히려 임차인에게 이자분을 지급하는 이른바 ‘역월세’까지 등장하고 있습니다. 이러한 경우 재계약은 어떻게 해야 할까요? 또 깡통전세 사기를 피하기 위해 임차인이 주의해야 할 점은 어떤 것이 있을까요?

A씨는 임대인입니다. 2년 전 A씨가 소유한 아파트를 임차인과 전세 1억7800만원에 계약했습니다. 최근 계약 연장으로 임차인과 논의하던 중 1억5000만원으로 전세금액을 조정하자는 얘기가 나왔습니다. A씨는 무리라고 말하니까 다시 나온 의견이, 전세금 1억5000만원과 차액인 2800만원에 대한 이자를 A씨에게 일시불로 받고 재계약하자고 합니다.

A씨와 같은 경우 임차인이 1억5000만원에 전세권 설정을 하고 2800만원에 대한 이자를 내면 되는 것인가요? A씨는 재계약을 처음 해보는 초보 임대인이라 헷갈립니다. 이 경우 나중에 다른 문제가 생길 가능성은 없는지 조언을 구하고 있습니다.

[부동산 법률방]

부동산 법률방의 박진석 변호사입니다. A씨는 용어의 개념을 혼동하신 것 같아 바로잡아 드립니다. '전세권 설정'과 '임대차계약 체결'은 전혀 다른 개념입니다. 전세권을 설정하려면 전세권설정등기를 마쳐야 합니다. 전세권설정등기를 마친 경우라면, 전세금을 변경할 때 전세권 변경 등기하는 방법으로 고쳐야 하나, 질문의 전체적인 맥락 상 전세권설정등기는 진행하지 않고, 단순히 임대차계약만 체결한 것으로 보입니다.

임대차계약 갱신 시 전세금(임대차보증금)을 낮추어 조정하는 경우가 있습니다. 이럴 때에는 임대차 계약서를 다시 작성하거나, 기존 임대차 계약서상의 보증금액을 변경해 쌍방 서명 날인한 후, 주민센터에서 확정일자를 받으면 됩니다. 이때 임대인이 조정된 차액만큼 돌려주는 것이 원칙입니다. 그러나 A씨의 경우처럼 해당 부분의 이자만을 부담하기로 약정하는 것도 얼마든지 가능합니다. 다만, 임대차보증금이 감액됐고, 감액 부분의 이자상당의 금원을 일시금으로 지급했다는 내용을 반드시 임대차 계약서에 기재해야 합니다. 그래야 향후 임대차계약 종료 시 보증금 반환에 분쟁이 없을 것입니다.

덧붙여 깡통전세 사기 피하려면 어떻게 해야 할까요? 전세보증금과 관련된 사기 사건을 통해 부동산 거래에서 알아 둬야 할 점과 조심해야 할 점을 알려드리겠습니다.

지난 2월 20일, 전세보증금이 매매가격과 비슷한 소위 ‘깡통전세’ 부동산 여러 채를 사들인 뒤 이를 담보로 피해자들에게 거금을 빌려 가로챈 사기단 일당이 사기죄 등으로 구속 기소됐습니다. 이들은 2018년 3월부터 서울, 부천, 광명 일대의 ‘깡통전세’ 부동산 14채를 매입한 다음, 이를 담보로 피해자 14명으로부터 13억 원을 빌려 가로챘다고 합니다. 이들은 ‘전입세대열람내역서’를 위조해 피해자에게 세입자가 없는 부동산인 것처럼 속여 돈을 빌렸으나, 사실은 부동산 가격이 전세보증금과 거의 차이가 나지 않아 담보가치가 없었다고 합니다. 사기단 일당 중에는 이들의 거래를 중개하는 역할을 했지만 막상 공인중개사로 등록되어 있지 않은 무등록 부동산중개업자도 포함되어 있었다고 합니다.

이 사건에서 피해자들이 피해를 입게 된 직접적인 이유는 사기단 일당이 특별히 공문서 위조 방지 마크 등으로 확인할 수 없었던 전입세대열람내역서 등을 위조한 것이긴 하지만, 공인중개사가 정식으로 등록된 중개업자인지 확인하지 못한 부주의도 영향을 미친 것으로 보입니다. 물론, 거짓으로 부동산 중개업소를 차려 놓고 허위의 공인중개사 등록증을 게시해 놓은 것이었다면 그런 경우까지 부주의한 것으로 볼 수는 없겠습니다. 하지만 많은 경우의 부동산 거래 사고에 있어서 정식으로 등록된 공인중개사인지 확인하지 않고 있습니다. 심지어 무자격자가 중개한 사례도 발견되고 있습니다.

이러한 사고를 예방하기 위한 좋은 방법을 정리해보면 다음과 같습니다.

☞ 상대방이 제출한 서류만을 단순 확인하지 말고, 부동산등기부등본, 전입세대열람내역서, 확정일자부 등을 직접 발급받아 꼼꼼히 확인하거나 여의치 않을 경우 공인중개사를 통해 발급을 요청하여야 합니다.

☞ 공인중개사도 정식으로 등록된 중개업자인지, 자격증 및 등록증의 진위를 직접 확인하고 미심쩍은 경우 관할 구청에 등록된 공인중개사인지 문의할 필요도 있습니다.

답변= 박진석 법무법인 심평 변호사(피터팬의 좋은 방 구하기 자문역)
김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com

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