청계 다우 아트리체 디벨, 대학 많고 명동 접근 쉬워 임대수요 풍부

입력2019.05.22 15:47 수정2019.05.22 15:47 지면B7

서울 동대문구 용두동 255의 71 일원에서 ‘청계 다우 아트리체 디벨’ 오피스텔이 분양 중이다. 지하 2층~지상 18층, 150실 규모다. 전용면적은 20~27㎡다.

동대문디자인플라자(DDP), 명동 접근성이 좋아 배후 수요가 풍부하다는 평가다. 경희대 고려대 서울시립대 한양대 등 주변에 대학교가 많아 대학생 수요도 기대된다.

교통 인프라가 풍부하다. 사업지 바로 앞 청계천로를 이용할 수 있으며 내부간선도로 및 동부간선도로 등이 가깝다. 신설동역, 용두역, 상왕십리역이 도보 거리에 있다. 청계천, 성북천 산책로 등 녹지 공간도 풍부하다.

이 단지는 사물인터넷(IoT) 시스템을 도입했다. SK 스마트 홈 시스템과 연계해 조명, 창문보안, 인공지능 스피커 NUGU, 스마트 스위치 등 보안 및 에너지 절감 서비스를 제공할 예정이다. 전실을 복층으로 설계했다. 높은 층고를 활용해 수납장 및 계단수납장 등을 도입할 예정이다. 분양 홍보관은 동대문구 고산자로 379에 있다.

관련 뉴스

1

부동산시장 어디로…알짜 정보 쏟아진 한경 집코노미 콘서트

“집코노미 콘서트를 듣기 위해 아침부터 서울로 올라왔어요.”(대전에 거주 중인 윤숙희 씨) “당장 투자할 생각은 없지만 부동산 공부는 꾸준히 해야 한다고 생각합니다.”(서울 반포동에 거주 중인 김모씨) ‘제2회 한경 집코노미 부동산콘서트’가 뜨거운 관심 속에 막을 내렸다. 한국경제신문과 한경닷컴이 지난달 26일 서울 논현동 건설회관에서 연 이날 행사엔 이른 오전부터 500여 명의 인파가 몰리면서 부동산시장에 대한 식지 않은 열기를 방증했다. 집값이 횡보를 보이는 가운데 시황 진단과 세법, 투자 전략 등 다양한 분야에 걸쳐 전문가들의 분석을 들을 수 있어 그 어느 때보다 만족스러운 행사였다는 평가가 나왔다.‘전문가들의 전문가’ 총출동첫 강연자론 이상우 유진투자증권 연구위원이 마이크를 잡았다. 그는 무주택자들에게 상반기 서울 청약시장을 적극 공략할 것을 강조했다. 이 연구위원은 “올해는 예년에 비해 분양 물량이 많은 반면 비교적 선호도 높은 지역의 물량은 하반기에 몰려 있다”며 “가점이 낮은 예비 청약자들은 상반기 중에 청약하는 게 당첨 확률을 높일 수 있는 방법”이라고 소개했다. 최근 서울 주요 분양 아파트의 청약경쟁률과 당첨자 가점이 지난해와 비교해 낮아진 것도 이 같은 대기 수요의 영향이란 게 그의 분석이다.이 연구위원은 올해 서울 안에서 노원·도봉·강북구와 금천·관악·구로구 일대 부동산 가격 강세가 두드러질 것으로 봤다. 그는 “그동안 집값 상승에서 소외된 지역들이었지만 올해부터는 대규모 교통 호재의 영향을 받는다”며 “동북선 경전철 착공과 신안산선 착공이 예정돼 있기 때문”이라고 설명했다. 이 연구위원은 올해 서울 아파트 매매가격이 8%가량 오를 것으로 예상했다. 그는 “한국감정원 통계 기준으로 이미 강남의 하락세가 멈췄다”며 “입주가 몰리는 일부 지역을 제외하고 완만한 상승을 내다본다”고 말했다.이 연구위원과 함께 이른바 ‘여의도 학파’의 쌍두마차로 꼽히는 채상욱 하나금융투자 연구위원은 ‘저가 소형’ 아파트가 앞으로 부동산시장의 주류가 될 것으로 내다봤다. 채 연구위원은 지난해 ‘9·13 부동산 안정 대책’ 이후 주택시장을 네 가지로 분류했다. 공시가격 6억원(서울·수도권 기준)과 전용면적 85㎡ 초과 여부에 따라서다. 이 가운데 저가 소형 아파트는 공시가 6억원과 전용 85㎡를 넘지 않아 여전히 임대아파트 등록에 따른 혜택이 유효하다. 채 연구위원은 “저가 소형 아파트군이 많은 수도권 지역은 앞으로 합리적인 투자자들이 몰릴 수 있다”며 “교통망이 개선돼 입지 가치가 오르는 지역에서 상품 가치도 뛰어난 신축 아파트가 수혜를 볼 수 있다”고 말했다.다만 채 연구위원은 서울 집값에 대해선 약세를 점쳤다. 그는 “서울은 공시가 6억원과 전용 85㎡를 넘는 고가 소형 아파트가 많지만 9·13 대책을 통해 투자 매력이 완전히 사라졌다”며 “보증금을 안고 집을 사는 갭투자 비율이 낮아지자 집값도 약세를 보이는 게 이 같은 이유”라고 설명했다. 채 연구위원은 “공급량이나 입지 같은 전통적인 펀더멘털만으로는 더 이상 부동산시장을 설명할 수 없는 단계”라며 “정부 정책의 큰 얼개가 달라지지 않는 한 집값 흐름도 비슷한 양상을 보일 것”이라고 말했다.토크쇼·세무 전략까지이날 강연에선 조영광 대우건설 연구원과 최진석 한국경제신문 기자의 토크쇼가 진행됐다. 조 연구원은 자신이 분석한 빅데이터를 기반으로 실무적 관점에서의 견해를 제시했다. 그는 일각에서 나오는 ‘부동산 폭락론’을 경계했다. 조 연구원은 “연초 ‘헬리오시티’ 영향을 받았던 송파구의 경우 매매가격 충격이 3% 정도였다”며 “앞으로 3년 동안의 서울 입주 물량을 보면 국지적 입주가 몰리는 지역이라도 하락폭이 3%를 크게 벗어나지 않을 것이란 의미이기도 하다”고 설명했다. 그는 “앞으로 입주가 많은 지역의 시세가 3% 안팎 하락한다면 내 집 마련을 고민해 볼 만한 시점일 것”이라고 강조했다.조 연구원은 서울 전역에서 거래량이 급감하긴 했지만 가구 수 대비 거래 회전율을 감안하면 급락 가능성은 높지 않다는 의견도 덧붙였다. 다만 입주가 많은 수도권은 전세 거래량까지 감안해야 한다고 조언했다. 조 연구원은 “입주량 때문에 전세 선택권이 많아지면 가격이 더 떨어질 때까지 기다리는 수요가 늘어난다”며 “통상 전세가율이 70%를 넘는다면 실수요가 풍부해 매매가격을 받쳐주는 경향이 높다”고 설명했다.원종훈 국민은행 세무팀장은 복잡한 세법을 명쾌하게 해설하면서 높은 호응을 샀다. 실무 사례를 통한 세금 변화를 소개할 땐 강연 참석자들이 숨죽여 들었다. 원 팀장은 “일시적 2주택을 활용해 비과세 효과를 극대화할 때는 자신의 주택 수를 정확히 아는 게 중요하다”고 강조했다. 그는 “최악의 경우 1주택 비과세가 아니라 3주택 중과세로 계산될 수 있다”며 “생각지 못했던 주거용 오피스텔이나 시골 농가주택 등이 주택 숫자에 합산되면서 중과세율로 세금을 내는 경우가 많다”고 소개했다.“복잡한 제도 쉽게 해설”수요자들 반응은 뜨거웠다. 서울 여의도에서 중개업소를 운영 중인 박모씨(52)는 “전문가들 전망이 엇갈렸지만 오히려 다양한 시각을 엿볼 수 있어 만족스러웠다”고 말했다. 반포동에 사는 김모씨(74)는 “세법이 너무 복잡해 알기 어려웠는데 이해가 쉽도록 설명해 너무 깜짝 놀랐다”고 전했다. 신모씨(57)는 “부동산 투자에 관심이 생겨 집코노미 콘서트에 참석하게 됐다”며 “재테크 강의는 난생처음 와봤는데 유익한 시간이었다”고 말했다.내 집 마련을 고민 중인 이들도 있었다. 서울 신월동에 거주 중인 한 신혼부부는 “전세로 살다 보니 집값이 오를 때 상대적 박탈감이 컸다”며 “언제 내 집 마련을 해야 할지 망설여져 시기를 결정하기 위해 왔다”고 말했다. 서울 답십리동에 거주 중인 박세란 씨(53)는 “올해 청약을 적극적으로 고려하고 있다”며 “평소 관심 있게 지켜보던 전문가에게 질문하기 위해 왔는데 질의응답 시간이 마련돼 기뻤다”고 전했다.전형진/안혜원 기자 withmold@hankyung.com사진=변성현 기자 byun84@hankyung.com
2

이달 지방 분양시장 활짝…부산·대구·광주 등 2만5000가구 공급

이달 지방 분양시장이 활짝 열렸다. 부산 대구 광주 등 5대 광역시를 필두로 2만 가구 이상 공급될 예정이다. 한 대형 건설사 관계자는 “입지가 좋은 인기지역은 청약경쟁률이 높지만, 비인기지역은 청약 신청자 수가 미미할 정도로 양극화가 심해지고 있다”며 “서울도 양극화가 나타나고 있는 만큼 지방 분양시장도 주의 깊게 살펴봐야 한다”고 전했다.대형 건설사 지방 분양 대전부동산인포에 따르면 5월 전국 분양 물량은 7만196가구(아파트 기준, 임대 제외)로 집계됐다. 그중에서 수도권 물량은 4만4902가구, 지방은 2만5294가구가 공급된다. 지방 공급 물량 중 5대 광역시가 1만4178가구, 지방도시가 1만1116가구 분양될 예정이다.이달 5대 광역시에서는 우수한 입지를 갖춘 대형 건설사 브랜드 단지들이 분양시장을 뜨겁게 달굴 것으로 보인다. 대구에서는 이달에만 네 곳에서 대형 브랜드들의 분양대전이 펼쳐진다. 현대엔지니어링은 대구 달서구 감삼동 556 일원에 ‘힐스테이트 감삼’을 분양한다. 4개 동, 총 391가구 규모다. 이 중 아파트는 391가구, 오피스텔은 168실로 공급된다. 대구 도시철도 2호선 죽전역을 이용할 수 있다.현대건설은 대구에서 2개 단지, 3145가구를 분양한다. 달성군 다사읍에서는 ‘힐스테이트 다사역’을, 북구 도남공공주택지구에서는 태영건설과 컨소시엄으로 ‘힐스테이트 데시앙 도남’을 공급한다. 도남지구에 공급하는 ‘힐스테이트 데시앙 도남’은 4개 블록(C-1·C-2·C-3·C-4블록)에 2418가구 규모로 지어진다. 포스코건설도 동구 신천동 일대에서 ‘동대구역 더샵 센터시티’를 분양한다. 도시철도 1호선 동대구역을 걸어서 이용할 수 있다.광주에서도 분양이 이어진다. 현대산업개발은 광주 서구 화정동 23의 27 일원에서 ‘광주 화정 아이파크’를 분양한다. 아파트 705가구와 오피스텔 142실 등 총 847가구 규모로 조성된다. 제일건설은 북구 중흥동에 1556가구 규모의 ‘제일풍경채 센트럴파크’를 짓고, 이 중 857가구를 분양한다. 신세계건설은 광주지하철 1호선 농성역 초역세권에 있는 서구 농성동 일대에 ‘빌리브 트레비체’ 122가구를 공급한다.대전에서는 대우건설이 중구 중촌동 176 일대에서 ‘대전 중촌동 푸르지오’를 분양한다. 9개 동, 전용면적 59~84㎡, 총 820가구 규모로 조성된다.부산은 현대엔지니어링과 동양건설산업이 분양을 준비하고 있다. 현대엔지니어링은 부산 동래구 명륜동에 ‘힐스테이트 명륜2차’(874가구)를 분양할 계획이라 관심이 집중된다. 에어샤워 등 3종 공기청정 환기 시스템을 갖춰 차별화된 설계를 반영했다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “광주, 대구 등은 지난해부터 주택 가격이 계속 오르고 있어 1순위 청약통장 보유자들의 관심이 지속되고 있다”며 “부산은 시장 움직임이 둔화된 모습이나 도심 등 선호지역과 개발 등 발전 가능성을 갖춘 곳을 중심으로 청약자가 집중될 전망”이라고 말했다.세종 ‘첫 동시분양’ 군산·양산도 분양 시작…6월에도 지방 분양은 이어져세종시는 이달 올해 첫 동시분양에 들어간다. 총 3721가구에 달한다. 금호건설과 신동아건설은 이달 세종시 4-2생활권 M1·M4블록에서 ‘세종 어울림 파밀리에 센트럴’을 분양한다. 17개 동, 총 1210가구로 조성된다. 4-2생활권 최중심 입지로 세종 시내 및 대전으로 향하는 BRT노선(예정)이 단지 인근에 있다.GS건설 컨소시엄도 이달 세종 4-2생활권 L4블록서 ‘세종자이 e편한세상’을 공급할 예정이다. 전용 84~160㎡, 총 1200가구 규모 대단지로 공급된다. 한신공영과 금성백조주택은 이달 중 세종 4-2 생활권 L1·2블록에 짓는 ‘세종 더휴 예미지’를 분양한다. L1블록 338가구, L2블록 508가구 등 총 846가구로 구성된다. 우미건설은 1-5생활권 H6블록에서 주상복합 ‘세종 린스트라우스’(465가구)와 상업시설 ‘파크블랑’을 이달 중 분양할 예정이다.청주, 군산(디오션시티 더샵), 양산(사송더샵데시앙) 등 중소도시에서도 분양 물량이 나온다. 우미건설은 5월 충북 청주시 상당구 동남택지개발지구 C2블록에서 ‘청주 동남지구우미린 에듀포레’(489가구)를 분양한다.이달 지방 분양 열기는 6월까지 이어질 예정이다. 대림산업과 한화건설은 6월 대전 서구 도마·변동8구역을 재개발하는 ‘도마·변동8구역 e편한세상 꿈에그린’을 분양한다. 최고 34층, 20개 동, 전용 59~84㎡, 총 1881가구 규모로, 이 중 1441가구가 일반 분양된다. 대전 중구 목동 3구역 재개발사업(더샵 리슈빌)도 이르면 다음달 아파트 분양에 들어간다. 대전 원도심 내 오랜만에 나오는 신규 분양으로 입지가 좋아 수요자들 관심이 집중되는 곳이다. 총 993가구로 포스코건설과 계룡건설이 시공을 맡았다.부산에서도 삼성물산이 부산진구 연지동에 2616가구 규모의 래미안 연지2구역을 분양한다. 롯데건설은 다음달 부산에서만 2개 단지를 분양할 예정이다. 부산가야3구역 935가구(일반 642가구), 부산 서면 부전동 802가구(일반 802가구)다.다만 올 들어 입지와 분양가격에 따라 청약 수요가 양극화를 보이고 있어 분양 물량 증가가 부담을 더 키울 수 있다는 의견도 나오고 있다.윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
3

원룸의 에어컨·세탁기 등 구입비, 양도세 계산 때 공제 안돼

홍길동 씨(49)는 의무임대기간을 마친 임대주택을 최근 매각했다. 홍씨는 이 원룸형 다가구주택을 구입할 때 각 방에 비치된 에어컨, 세탁기, 침대, 옷장, 가스레인지, 책상, 신발장 등을 부동산과 구분해 4000만원을 지급하고 일괄로 구입했다. 그리고 양도소득세를 계산할 때 당시에 별도로 낸 각종 편의시설 등의 구입비용을 필요경비에 포함해 양도소득세를 계산했다. 그런데 세무서에서는 에어컨, 세탁기 등의 구입비용은 필요경비로 인정할 수 없다면서 양도소득세를 추징하겠다고 한다. 편의시설 등의 구입비용 4000만원이 필요경비로 인정되지 못하면 가산세를 포함해 2000만원 정도의 양도소득세를 추가로 내야 하는 상황이다. 부동산과 관련한 편의시설 구입을 위해 지출한 비용이 양도소득세를 계산할 때 필요경비로 인정되는 방법은 없는 것일까?양도소득세는 부동산 등을 매각한 금액에서 지출한 필요경비 등을 공제한 매매차익으로 계산한다. 그래서 부동산을 구입하면서 실제로 지출한 금액은 매매차익을 계산할 때 공제하는 것은 당연하다. 일반적으로 원룸에 에어컨, 세탁기 등을 설치하는 것은 더 좋은 조건으로 임대하기 위한 것이기 때문에 필요경비로 해석되는 것이 일견 맞는 것으로 보인다. 하지만 안타깝게도 세법의 해석은 다르다.양도소득세를 계산할 때 양도가액에서 공제할 수 있는 경비는 크게 세 가지 정도로 구분된다. 첫째, 부동산 등(①토지 또는 건물 ②부동산을 취득할 수 있는 권리 ③지상권 ④전세권과 부동산임차권)의 취득에 소요된 비용(취득가액)이다. 둘째, 자본적 지출액으로서 건물의 내용연수를 연장시키거나 건물 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 비용이다. 건물의 개조비용, 엘리베이터 또는 냉·난방 장치 설치 비용, 건물에 대한 재해복구 등에 지출한 비용도 자본적 지출로 구분해 공제한다. 부동산 등의 소유권을 확보하기 위해 소요된 소송 비용과 용도를 변경하거나, 개량 또는 이용편의를 위해 지출한 비용도 넓은 의미에서 자본적 지출로 구분된다. 셋째, 부동산 등을 양도하기 위해 직접 지출한 양도비용, 즉 공인중개사 수수료 등도 공제 대상이 된다.세법에서는 홍씨가 지출한 에어컨, 세탁기 등의 대가는 위에서 열거한 세 가지 유형의 필요경비에 해당하지 않는다고 해석한다. 에어컨 등의 설비에 지출한 비용이 필요경비로 인정되지 않은 이유는 두 가지 정도로 해석된다. 첫째, 에어컨이나 세탁기 등은 애초 양도소득세가 과세되는 항목이 아니기 때문에 구입 당시의 비용 역시 공제의 대상이 아니라는 것이다. 둘째, 해당 비용은 자본적 지출에 해당하지 않는다는 것이다. 일반적으로 자본적 지출이라는 것은 건물의 자산가치를 상승시키거나, 건물의 내용연수를 늘려주는 비용을 의미한다. 해당 시설물에 대한 지출은 건물의 자산가치나 내용연수를 늘려주는 지출로 구분하기 힘들다는 것이다. 통상 빌트인 에어컨이나 보일러 등은 냉·난방시설이기 때문에 자본적 지출로 구분해 필요경비로 공제할 수 있다. 하지만 세법에서는 건물을 취득할 당시에 이미 설치돼 있던 에어컨을 그대로 양수했다가 다시 양도하는 경우 자본적 지출로 해석하지 않는다. 보유하고 있는 건물에 새로이 에어컨 등의 냉·난방장치를 설치하지 아니한 이상 자본적 지출로 해석하지 않는 것이다.그렇다고 방법이 없는 것은 아니다. 부동산을 취득하거나, 매각할 때의 계약을 제대로 한다면 불필요한 양도소득세를 피할 수 있다. 만약 원룸형 다가구주택을 구입할 때 에어컨 등의 설비를 부동산 가격에 포함해 취득했다면, 부동산의 취득가액으로 구분됐을 것이다. 매각할 때도 주의해서 계약서를 작성하면 양도소득세를 줄일 수 있다. 에어컨 등의 시설물을 부동산가격과 구분해 매각해도 양도소득세를 피할 수 있다. 원룸형 다가구주택을 매각할 때 에어컨 등의 설비를 별도 금액으로 책정해 매매계약을 했다면 해당 설비로 구분된 금액은 양도소득세 과세대상에서 제외된다. 다만 양도소득세를 줄이기 위한 이런 유형의 매매계약은 부동산을 구입하는 사람의 입장에서는 불리해질 수 있다. 위에서 설명한 것과 같이 설비의 구입비용 등이 경비로 인정되지 못하고, 부동산에 대한 취득가액은 낮아져 향후 양도소득세가 많아질 수 있기 때문이다.원종훈 < 국민은행 WM스타자문단 세무팀장 >