[김하나의 R까기] 세종시 대규모 동시분양 '그림의 떡'

김하나 기자

입력2019.05.19 10:58 수정2019.05.19 11:09

일반공급 물량 적어 수백대 1 당연지사
특별공급 기회 늘려야 하는데, 동시분양 실시예정
"소형 주택형에 무주택자 기회 늘리는 게 필요"

"말만 3000가구 넘는 거죠. 일반인들이 당첨되려면 하늘의 별따기 입니다."(고운동 A공인중개사)

세종시에서 대규모 동시 분양을 앞두고 있다. 현장에서는 여전히 공무원들에게만 혜택이 집중되고 있다보니 일반인들에게는 '그림의 떡'일 뿐이라는 지적이 나온다. 또 과열을 막기 위해 '동시분양'을 진행한다지만, 실제로는 '기회 축소'라는 반발도 일고 있다. 특별공급 비중이 높은 세종시에서 무주택에 소득이 낮은 수요자들에게 기회를 늘려주는 게 먼저라는 입장이다.

세종시에서 일반인이 청약을 통해 내 집 마련을 하는 방법은 크게 두 가지다. 특별공급과 일반공급이다. 특별공급은 신혼부부, 다자녀, 노부모, 생애최초 등인데 조건이 까다롭다. 일반공급은 배정되는 세대수가 다른 지역에서보다 극히 적게 나온다. 더군다나 전국청약이 가능하다보니 경쟁률은 늘 고공행진이다.

LH와 주택업계에 따르면 세종시 4-2생활권에서는 아파트는 3개 사업장, 5개 단지(BL), 3256가구가 나온다. 이번에는 무주택 서민들이 첫 번째 집으로 적당하다는 전용 59㎡가 포함됐다. 3억원도 안되는 자금으로 세종시에서 내집 마련을 할 수 있을 전망이다. 특별공급으로는 신혼부부나 생애최초 대상자들, 일반공급으로도 예비청약자들이 눈독을 들이고 있다.

문제는 '기회는 한번 뿐'이라는 점이다. 오는 24일 모델하우스를 열고 동시에 공급될 예정이다. 쉽게 말해 5개 단지에서 청약을 넣을 수 있는 기회는 단 한번이라는 얘기다. 신중한 청약을 권한다는 측면이 있지만, 문제는 특별공급의 기회까지 틀어막고 있다는 점이다.

일반인들이 가능한 일반공급의 세대는 극히 적은 수준이다. 적은 가구에 전국 단위 청약이 가능하니 수백대 1의 경쟁률은 불보듯 뻔한 상황이다. 투기·청약과열지구인 세종시는 각종 규제의 기준이 바늘구멍이라 불리는 '일반공급'에 초점이 맞춰져있다.

올해 세종시 첫 공급으로 최근 청약을 마친 아파트가 있다. 우미건설의 1-5생활권 H6블록에서 공급하는 ‘세종 린스트라우스’다. 이 단지를 타입별로 보면 7개 주택형으로 나뉜다. △84㎡A 55가구 △84㎡B 87가구△84㎡C 87가구 △101㎡A 131가구△101㎡B 99 △126㎡ 3가구 △168㎡ 3가구 등 465가구로 구성됐다.

이 중 전용 84㎡A형(55가구)을 떼서 보면 이전기관 공무원과 일반인의 접근성이 얼마나 차이나는지 알 수 있다. 일단 배정가구수다. 55가구에서 이전기관에는 27가구, 특별공급으로 25가구, 일반공급 3가구다. 일반공급 3가구 모집에 1000명 접수해 333.33대 1을 기록한 반면, 이전기관 대상에는 1314건이 접수돼 48.66대 1 정도였다. 경쟁률을 단순 비교할 수 없는 이유는 조건부터 달라서다. 이전기관의 경우 세대주, 세대원 구분없이 청약이 가능하고 청약통장도 필요없다. 자산이나 소득요건도 보지 않는다. 세종시 외에 주택소유자도 가능하다.

특별공급에서 경쟁률이 높았던 건 신혼부부다. 11가구 모집에 해당지역에서 94명이 접수했고 기타지역에서 117가구가 접수했다. 해당지역만 보면 8.5대1의 경쟁률이다. 비교적 낮은 경쟁률이라고 여길 수 있겠지만 조건이 까다롭다. 기본적으로 무주택을 유지해야하는데다 혼인기간, 청약통장의 조건도 필요하다. 소득기준과 부동산, 자동차 등의 자산기준도 맞춰야 한다.

이번에 4-2생활권에서 전용 59㎡가 포함된 단지는 4개다. M1블록에서는 314가구, M4블록에서는 234가구, L1블록와 L2블록에서는 각각 178가구, 131가구다. 총 857가구에 달하지만, 앞의 경우와 마찬가지로 이전기관과 특별공급을 제외하면 돌아가는 몫은 50가구 안팎이 되리라는 게 현지 관계자들의 얘기다. 까다로운 조건을 맞춘 특별공급에도 기회는 한번 뿐이다. 성실한 일반공급도 기회는 한 번이다. 세종시에서 전용 59㎡에 청약한다면 주택종합저축 가입기간이 24개월, 월 납임금이 24회 이상인 자가 해당된다.

분양 관계자는 "세종시에서는 일반공급이 적다보니 수백대 1의 경쟁률을 당연한데, 이를 동시분양으로 숫자를 낮춘들 무슨 의미가 있겠는가"며 "일반공급의 숫자를 낮추기 보다는 배정세대수가 많은 특별공급의 기회를 늘려주는 게 맞다고 본다"고 말했다.

정부는 무주택 세대주에게 청약의 우선권을 주도록 하겠다는 정책을 펼치고 있다. 공무원들의 몫까지는 바라지도 않는다. 무주택 세대주에게 기회를 많이 달라는 얘기다. 적어도 7년 만에 세종시 동시분양이 '행정 편의주의' 때문에 시작된 게 아니라면 말이다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com

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[김하나의 R까기] 청약제도 또 고치는 정부, 문제는 '줍줍'이 아니다

정부가 또 한번 청약제도를 바꾸겠다고 나섰다. 이번 타깃은 '무순위 청약'이다. 예비당첨자 비율을 확대해 무순위 청약으로 돌아가는 물량을 최소화하겠다는 것이다.무순위 청약은 이른바 '온라인 줄서기'로 불린다. 금융결제원의 '아파트투유'를 통해서 미계약·미계약에 대해 예약을 받아서다. 당초 정부는 밤샘 줄서기나 대리줄서기, 추첨의 공정성 시비를 줄이겠다며 지난 2월 무순위 청약을 도입했다. 무순위 청약은 청약을 받기 전에하는 '사전'과 계약기간이 완료되고 시행되는 '사후'가 있다. 시행 초기만 하더라도 '사후' 접수가 많았지만, 미계약이라는 뉘앙스가 풍기는 부정적인 이미지에 '사전'으로 옮겨가고 있는 추세다. 이러한 무순위 청약은 시장에서 호응을 얻고 있다. 모델하우스에 야시장을 방불케하는 혼잡스러운 상황도 없어졌다. 분양 현장에서는 나름대로 만족하고 있었지만, 불과 2개월여 만에 또 제도를 뜯어고치게 됐다. 정부가 문제를 삼은 부분은 '무순위 청약(미계약분 공급) 물량이 과도하게 발생되는 점'과 '현금부자·다주택자가 일부 물량을 사들이는 상황'이다. 이른바 줍줍(줍고 줍는다는 줄임말) 현상을 막겠다는 입장이다.현재 서울 등 투기과열지구에서는 예비당첨자를 전체 공급물량의 80%(기타 40% 이상)까지 선정하고 있다. 이를 앞으로 5배수로 대폭 확대할 예정이다. 청약자격을 갖춘 실수요자(1·․2순위)가 보다 많은 기회를 갖도록 유도한다는 방침이다. 오는 20일부터 시행되기 때문에 청약일정을 감안하면 앞으로 나올 단지들이 모두 해당되는 셈이다.그렇다면 정부의 바람대로 예비 청약자를 늘리면, 현금부자의 '줍줍'은 사라지게 될까? 현장에서의 목소리는 '아니올시다'다. 이번에 내놓은 청약제도 개편에서 정부는 '물량 개수'를 제한하겠다고 나섰지만 '왜 물량이 남는지'에 대한 분석이 없어서다. 정부는 숫자 조정으로 제도를 개선하겠다는 의견이다. 5배수가 된 배경은 간단하다. 무순위 청약제도 도입 이후 진행된 5곳의 평균 청약경쟁률이 5.2대 1로 공급물량 대비 5배의 적정수요가 있는 것으로 파악해서란다.국토교통부는 "예비당첨자가 대폭 확대되면, 최초 당첨자가 계약을 포기할 경우 당첨되지 못한 1·․2순위 내 후순위 신청자가 계약할 기회를 갖게 될 것"이라며 "계약률도 높아지고 무순위 청약 물량도 최소화될 것으로 기대된다"고 밝혔다.여기서 들여다봐야할 점이 '계약을 포기할 경우'다. 무주택자가 열심히 점수를 쌓아서 청약을 하고 심지어 당첨이 됐다. 가족들의 축하 속에 계약을 하려는데 포기하게 되는 이유는 크게 두 가지다. '부적격'과 '대출'이다.그동안 이와 관련된 기사를 쓸 때마다 독자들의 부정적 반응들이 있었다. '부적격인걸 왜 몰라', '돈이 없으면 청약을 하지 말아야지', '대출 안되는 걸 어떻게 본인이 몰라' 등의 반응들이 있었다. 하지만 계약현장을 막상 가보면 안타까운 사연들이 한둘이 아니다. 몰랐던 가족의 빚이 있거나 소득산정에서 미끄러지는 경우, 집안의 사정으로 부모님을 다른 곳에 잠시 모셨다가 점수가 달라지는 경우 등이다. 물론 이러한 사정을 다 들어주자는 게 아니다.복잡한 사정들을 차치하더라도 몇 십년간 무주택으로 살았을 당첨자들의 사정은 녹록치 않다. 집도 없이 전세 계약이 돌아올 때마다 맘을 졸였고, 하루하루 먹고 살기 힘들었다. 이런 생활이 반복되다보니 집을 마련할 길이 멀게만 느껴진 현실이었다. 그러다가 이제 무주택자에게 기회가 왔다고 해서 청약을 했더니 계약을 할 수 없단다. 청약통장 하나 간신히 유지하면서 무주택자들이 처음으로 집을 마련하기에 '대출'의 사다리는 부족하다.현장 관계자는 "집을 사본 분들은 자금사정도 잘 파악하고 있지만, 무주택 분들은 처음이다보니 뜻하지 않게 계약이 안되는 조건들이 튀어나올 때가 있다"고 말했다. 대출길이 막히다보니 당첨이 되어도 계약을 할 수 없는 상황들이 속출한다는 얘기다. 현재의 대출조건에 있어서 현금부자들에게 남은 집이 돌아가는 건 어찌보면 당연한 상황이다.또 한가지 정부가 간과하는 게 있다. 바로 무순위 청약의 신청자격이다. 지난 2월 발표된 무순위 청약자격 세부 내용에 따르면, 무순위 청약에는 '공급질서 교란자'가 참여할 수 있다. 공급질서 교란자는 주택법이 정하는 증서 또는 지위를 양도·양수하거나 이를 알선한 자들이다. 쉽게 말해 분양권 불법전매나 조합원 지위 불법양도, 이면계약 등을 한 자들이다.부자들이 줍줍하는 건 막겠다면서 자격에는 버젓이 불법을 한 자들에게는 줍줍이 가능하도록 했다. 뿐만 아니다. 유주택자도 청약이 가능하고 당첨자 관리도 하지 않는다. 향후 다른 주택 청약시에 제한도 받지 않는다. 부자들의 줍줍이 싫다면 유주택자 청약을 제한하고, 무분별한 줍줍을 막겠다면 당첨자를 관리하면 된다. 기본적인 자격에 있어서 과열이 될 수 있는 온갖 자격을 넣어놨다. 그러구선 무순위 청약 과열의 원인을 '유주택자와 부자들'의 탓으로 돌리고 있다.부동산 청약 시장은 이미 하향 추세다. 청약에 참여할 의향이 있는 수요자와 대출을 떠앉고 계약하려는 계약자들이 줄고 있다. 불확실한 집값에 거래(전매)도 안되는 집을 짊어지고 있을 무주택자가 얼마나 있겠는가. 서울에서는 10점대가 청약에 당첨되기도 했다. 앞으로 청약 경쟁률과 점수는 더 낮아질 것으로 예상된다.지난 3월 1순위 청약을 받았던 서울의 '홍제 해링턴 플레이스'는 평균 11.14대 1의 경쟁률을 기록했다. 당시 무난한 완판이 가능하다고 예상했지만 263가구(특별공급 제외) 가운데 174가구가 미계약으로 나왔다. 무려 66%의 미계약률을 나타내 시장에 충격을 줬다. 미계약 이유는 시장의 침체 분위기와 대출의 어려움 등이다. 이 단지는 정부가 무순위 청약에서 예비당첨자 비율을 산정하기 위해 과열의 예로 든 단지 5군데 중 하나였다. 419가구(특별공급 포함) 모집에 3370명이 접수해 8.04대 1의 경쟁률을 기록했다는 설명과 함께 말이다. 숫자 보다 숫자의 의미를 더 들여다봐야하는 이유다.김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
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[김하나의 R까기] 부동산 시장, 족집게 강사와 빅데이터

"투자에 대한 책임은 투자자 본인에게 있다." 누구나 아는 얘기지만 손실을 보고 있는 투자자라면 어디든 붙들고 하소연하고 싶은 마음이 있다. 이런 타깃이 되는 곳이 전문가들이다.유명한 부동산 강사 A씨는 지난해 전망을 '하락'으로 점쳤다가 1년 가까이 힘든 시간을 보냈다. 강의를 나갈 때마다 청중들에게 한 소리를 들었고, 사무실로는 "당신 믿고 집 안 샀는데 이게 뭐냐"는 핀잔을 들었다. 그럼에도 A씨는 '지금 오른 집값은 거품이다'라는 의견을 굽히지 않았다. 9·13대책 이후 집값이 하락하고 거래가 감소하면서 그의 얘기는 곱씹어보는 레파토리가 됐다. '상승' 전망은 틀렸지만, 시장에 대한 그의 평가는 정확했기 때문이다.제 아무리 시장 전문가들이라고 하더라도 미래를 예측하기는 어렵다. 부동산 시장은 정부의 정책이나 대책 영향을 많이 받다보니 더욱 그렇다. 인구증가율, 주택공급수, 가계대출 현황 등의 기본 데이터 외에도 정부의 정책기조까지 눈치를 살펴야 한다. 시장에서 의미있는 숫자가 무엇인지도 짚어내야 한다.이 와중에 국내 부동산 시장은 디커플링(decoupling) 현상을 나타내고 있다. 시장 전체적으로는 하락해도 강남만 오르거나, 강남은 떨어지는데 지방 광역시만 상승하는 일이 다반사다. 지역 집값이 하락해도 꼿꼿하게 집값을 유지하는 아파트가 있는 반면, 입주와 동시에 급락하는 아파트도 있다. 현재 시장은 전체 시장의 흐름은 물론 지역별, 주택 유형별, 재고 혹은 분양 시장별, 단지별 등 나누기에 따라 시장이 다르게 펼쳐지고 있다.전문가들이 제시하는 '상승'와 '하락'도 일반인들에게 다른 의미로 다가오고 있다. 전문가들이 시장은 떨어진다는데 우리 동네 집값이 상승하기도 하니 말이다. 이제는 전체 시장에 대한 주장 보다는 '근거'가 무엇인가로 관심이 옮겨가고 있다. 그렇다보니 시장에서는 '족집게 강사'가 없는 게 당연하다는 얘기도 나오고 있다.지난 26일 한국경제신문과 한경닷컴이 주최한 '제 2회 한경 집코노미 부동산 콘서트'도 이러한 흐름을 반영해 마련한 자리였다. 시장에서 '빅데이터 삼형제'라고 불리는 젊은 전문가들을 나섰다. 이상우 유진투자증권 연구원과 채상욱 하나금융투자 연구원, 조영광 대우건설 연구원 등이다.이들의 결론은 상승, 하락, 강보합 등으로 갈렸지만 누가 족집게냐는 그리 중요하지 않았다. 관람객들은 시장 전체의 전망에도 관심을 가졌지만, 전문가들마다 어떤 데이터나 무슨 근거로 주장을 하는지에도 관심을 보였다. 데이터를 갖고 각자의 다이어그램들을 펼쳐 보였다. 채상욱 연구원은 하락을 얘기했지만, 다이어그램에는 상승할 수 있는 조건을 갖춘 요건들이 나열됐다. 다소 상승할 것으로 주장했던 조영광 연구원일지라도 '확실한 상승'과 '확실한 하락'을 보여주는 데이터들이 펼쳐졌다. 관람객들 사이에는 맹목적이고 무조건적인 맹신 보다는 데이터에 근거한 확신들이 솟아났다.부동산 시장은 주식 시장과는 달리 클릭 한 번에 매매를 할 수 없다. 단위도 크고 거래시장도 한정적이다. 청약이라면 몇년간 준비가 필요하다. 주식시장에 전업투자자가 흔하지만, 부동산 시장에서는 일반인이 전업투자자가 되기는 어려웠다. 하지만 '갭투자'가 성행하면서 부동산도 본격적인 투자의 대상이 됐다. 갭투자는 시세차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식이다. 말이 투자지 이익만 추구하려는 '투기'나 다름 없었다. 이제는 시장이 변하면서 갭투자에 물려 빚을 떠앉고, 갭투자를 추천한 족집게로 불렸던 스타강사들은 소송을 당하는 처지가 됐다.부동산에서는 거의 처음 발생한 일들이다. 그러나 일반인 투자자가 많은 코스닥 시장에서는 일찌감치 있었던 수법들이다. 투자를 가장한 투기 수법이 '부동산'으로 옮겨간 모양새다. 주식시장에서 30년 가까이 이코노미스트로 활동중인 B씨는 지난해부터 이러한 분위기를 예견했다. 그는 "주식시장이 상승흐름을 타기 시작하면 주식전문가라고 하는 사람들이 온갖 호재를 갖다 붙여서 파는 투기꾼들이 우후죽순으로 나온다"며 "부동산 시장에도 거의 비슷한 패턴의 자칭 전문가들이 나오고 있는데 위험하다"고 경고했다.투자 격언 중에 '달리는 말에 타라'는 말이 있다. 수급이 늘면서 상승하는 시장에 합류하라는 얘기다. 말의 상태나 어디로 얼마동안 얼마나 가는지를 타기 전에 알고 있다면 더없이 좋다. 하지만 달리는 말은 누구나 알 수 있을 정도로 눈에 금방 띈다. 남의 말을 듣고 달리지도 않는 말에 타거나 타고 보니 말이 아닐 수 있다. 어쨌든 투자에 대한 고삐는 투자자 본인이 쥐어야 한다는 점은 변치 않는 사실이다.김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
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[김하나의 R까기] 폐업의 눈물 위에 등장하는 '슈퍼 을'

'건물주'에 대한 환상이 있었다. '조물주 위에 건물주', '장래희망은 건물주' 등 건물주는 '불로소득(不勞所得)'의 상징으로 여겨졌다. 하지만 최근에는 이러한 말들이 옛말이 되고 있다. 자영업자들의 폐업이 이어지면서 건물들의 공실이 늘고 있어서다. 같은 상권이라도 어떤 임차인이냐에 따라 건물주들의 상황이 달라지고 있다.문제는 '동네 상권'으로 불리는 지역 상권이 급격히 위축되고 있다는 점이다. 지역 상권의 위축은 지역 경제와도 맞물려 있기 때문이다. 현재 자영업자들은 '장사가 잘되냐'의 문제를 지나 '사느냐 죽느냐'의 기로에 놓여 있다. '폐업'을 고민하는 시기라는 얘기다. 임차인은 하루하루 먹고살 걱정을 해야 하는 처지가 됐다. 이러한 와중에 '슈퍼 을(乙)'로 등극하는 임차인이 속속 나오고 있다. 건물주들은 슈퍼 을을 위해 보증금을 동결하고 있다. 주차장, 각종 민원 등도 들어주고 있다. 상가건물임대차보호법(상가임대차법)을 강력하게 적용하지 않아도 건물주와 임차인간에 평화로운(?) 관계가 유지되고 있는 셈이다. 하지만 한 번 더 뜯어보면 씁쓸한 현실이 나온다. 임차인이 '슈퍼 을'이 된 배경에는 '폐업'이 있기 때문이다. 서울 강북 아파트 밀집 지역에 자리잡은 A 김밥집도 이러한 경우다. 지역 내에서 솜씨가 좋아 장사가 잘되기로 소문난 김밥집이었다. 작년부터 동네에서 변화가 생기기 시작하더니 A김밥집은 동네의 '슈퍼 을'이 됐다. 이유는 주변에 그럭저럭 장사를 했던 B 분식집, C 김밥집 등이 줄줄이 문을 닫았기 때문이다.B 분식집의 현실은 처참했다. 하루에 학생 손님 마저도 없는 경우가 허다했다. 떡볶이는 전문점에, 라면은 편의점에, 김밥은 김밥전문점에, 밥 메뉴는 배달전문점에 손님을 빼앗겼다. 그렇게 몇 달을 힘들어하다가 문을 닫았다. C김밥집은 '사람 뽑다가 지쳐서 폐업'한 경우였다. 김밥을 말아줄 직원을 뽑고, 숙련시킬만 하면 나가버렸다. 최저임금으로 고된 김밥말이를 견딜 직원은 많지 않았다. 직원들이 자주 바뀌다보니 '맛이 변했다'는 손님들의 지적이 나오기 시작했다. 사장까지 몸이 안좋아지면서 결국 가게를 비우게 됐다. A 김밥집의 매출은 작년보다 두 배 가까이 오른 상태다. 직원들 보너스도 챙겨주고 있다. 하지만 동네 사장들이 눈물로 폐업을 했던 이야기를 알기에 마냥 좋아할 수 만은 없는 형편이다. 장사가 잘 되는 슈퍼 을이라지만, 남의 불행 덕을 본 것 같아서 A 김밥집 사장의 마음이 좋지만은 않다.김종율 보보스부동산연구소 대표는 이러한 경우가 허다하다고 말한다. 김 대표는 "자영업자가 어려우면 당연히 건물주도 힘들다"며 "문제는 견딜 수 없는 상태가 되면서 폐업으로 이어지는 경우다"라고 지적했다. 골고루 장사가 잘되고, 그 중에 독특하게 시장을 선도하는 가게가 있는 게 이상적인 상권이다. 그러나 최근에는 폐업으로 인해 살아남은 가게들만 장사가 되는 구조로 변하고 있다는 설명이다.실제 한경닷컴이 단독으로 집계한 자료에 따르면 2008년부터 2018년까지 3만1639곳의 편의점이 문을 닫았다. 같은 기간 개업한 점포는 모두 6만3048곳이다. 개업 수 대비 절반 가까이 폐업으로 이어지고 있는 셈이다. 연도별 폐업수를 보면 작년이 가장 많았다. 2018년 폐업한 편의점 수는 4272개로 2008년(1830개)에 비해 급증했다. 물론 시장이 늘어난만큼 숫자도 늘었겠지만, 그만큼 텅비는 상가들이 많아진 것이다.이렇다보니 '건물주의 전성시대는 끝났다'는 말도 나온다. 일부 임차인만 장사가 잘 되는 구조에서 월세를 올린다는 건 어려워 보이기 때문이다. 동시에 지역 상권에서 되는 곳만 된다면, 광역상권에서도 마찬가지일 것이라는 얘기도 나온다. 쉽게 말해 강남, 종로, 홍대 등 장사가 되는 곳만 될 것이라는 전망이다. 어떤 전망이 됐건 '부동산으로 편하게 돈 버는 시대'가 아닌 건 확실해 보인다.김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com