오산 더퍼스트타워 세교, 시세 저렴한 초역세권 지식산업센터

구민기 기자

입력2019.04.24 17:07 수정2019.04.24 17:07 지면B7

경기 오산시 세교신도시에 지식산업센터 ‘더퍼스트타워 세교’가 공급된다. 지하 2층~지상 10층, 지식산업센터 385실, 상업시설 86실로 구성된다.

지하철 1호선 세마역과 직선거리 200m에 있는 초역세권 지식산업센터다. 또한 수도권제2외곽순환도로 북오산나들목(IC)이 약 1분 거리에 있다. 경부고속도로, 용서고속도로, 파주(화성)~평택고속도로도 약 5분 이내로 진입할 수 있다. 분당선, KTX, SRT, GTX-A노선 등 탄탄한 연계 교통망까지 갖추고 있다.

더퍼스트타워 세교가 들어서는 세교신도시는 정보통신기술(ICT)산업 클러스터의 한가운데 있다. 삼성전자 화성캠퍼스와 고덕캠퍼스, 진위 LG디지털파크 등이 가깝다. 특히 정부의 ‘경기남부 4차 산업 혁신클러스터 조성’ 공약과 맞물려 발표된 ‘NEXT ICT’ 전략 거점으로 대기업 협력사들과 각종 비즈니스 인프라까지 몰려들고 있다.

분양가는 3.3㎡당 620만원대다. 주변 시세에 비해 저렴하다. 세교신도시 북쪽인 동탄권의 지식산업센터 평균 분양가가 3.3㎡당 680만원, 남쪽인 고덕권은 720만원이다. 전실 테라스 설계와 5.4m의 높은 층고로 복층형 인테리어도 가능하다. 지하 2층부터 4층까지는 대형 차량 진출입이 가능한 드라이브인 시스템을 적용했고 5~10층에 공용회의실을 갖췄다.

구민기 기자 kook@hankyung.com

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'제2회 집코노미 부동산 콘서트'…올해 집값 흐름·유망 투자지역 콕 찍어드립니다!

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"라이프 스타일을 선점하라 " 건설사 브랜드 경쟁 '제2 라운드'

2000년 대림산업은 경기 용인시 보정동에 들어설 신규 단지에 ‘e편한세상’이라는 이름을 붙였다. 기존 대림아파트에서 처음 이름을 바꿨다. 공원에 사는 편안한 느낌을 주는 아파트로 부각하기 위해서였다. 같은 해 삼성물산은 삼성아파트 대신 ‘래미안’이라는 이름을 붙였다. 이후 롯데건설의 ‘롯데캐슬’, GS건설의 ‘자이’ 등 아파트 브랜드가 우후죽순처럼 나왔다. 건설사 이름 대신 아파트 브랜드가 우리에게 친숙해진 시기다.아파트 브랜드 시대 20년. 건설사들의 브랜드 경쟁이 다시 시작됐다. ‘9·13 대책’ 이후 부동산시장에 먹구름이 끼는 가운데 주요 건설사들이 브랜드 재단장에 나서면서다. 브랜드 가치를 높여 분양시장에서 우위에 서겠다는 취지가 반영된 움직임이다. 같은 입지여도 브랜드 선호도가 청약 성적에 큰 영향을 미치기 때문인 것으로 풀이된다.주요 건설사 “바꿔야 산다”현대건설은 지난달 힐스테이트의 브랜드 디자인과 BI를 새롭게 단장했다. BI 문자를 한글로 통일했다. 기존에는 힐스테이트 표기에 한글과 영어가 혼용됐다. 현대건설은 영문 Hillstate로 표기되던 브랜드명을 한글로 바꿔 표기하겠다는 방침이다. 현대건설 로고도 함께 표기한다. 브랜드 식별을 위해 글자 크기는 150% 확대됐다. 브랜드 철학도 바뀐다. 현대건설은 ‘탁월함’이라는 기존 철학을 ‘라이프스타일 리더’로 구체화했다. 여기에 주거 공간을 ‘라이프스타일 플랫폼’으로 규정했다. 현대건설은 올 하반기 분양에 나서는 모든 신규 단지에 라이프스타일 플랫폼을 적용해 구현할 계획이다.대우건설도 지난달 푸르지오를 새 단장했다. 푸르지오의 새로운 철학으로 ‘본연이 지니는 고귀함’을 내세웠다. BI는 산들바람에 부드럽게 흔들리는 자연의 형상을 담았고 색상은 어두운 녹색으로 바꿨다.롯데건설은 지난 1월 디자인 업그레이드 모델인 롯데캐슬 3.0을 공개했다. 아파트 외관 디자인이 많이 변한다. 랜드마크 동 옥상에 롯데캐슬만의 특화 경관구조물인 ‘메가프레임’을 적용해 멀리서도 쉽게 브랜드를 알 수 있도록 꾸민다. 색상은 명도 대비가 강한 색으로 바꿨다. 롯데캐슬 3.0은 올 상반기 분양 예정인 화성 반정 사업현장부터 적용될 예정이다. 롯데건설은 조만간 자사 아파트 프리미엄 브랜드를 발표할 예정이다. 롯데건설은 지난 1월 서울 반포주공1단지 3주구 시공사 간담회에서 “4월 전후로 프리미엄 브랜드를 내놓겠다”고 밝혔다. 이 회사는 ‘인피니엘(INFINIEL)’을 포함한 30여 개 브랜드를 특허 출원한 상황이다.중견사들도 브랜드 강화에 뛰어들었다. 쌍용건설은 지난해 새 브랜드를 선보였다. 기존 아파트 브랜드인 ‘예가’와 주상복합·오피스텔 브랜드 ‘플래티넘’을 통합한 ‘더 플래티넘(THE PLATINUM)’이다. 올해부터 쌍용건설이 짓는 재개발, 재건축, 리모델링, 지역주택 모든 단지에 새 브랜드가 적용된다. 지난 1월 더 플래티넘을 적용한 첫 단지인 ‘쌍용 더 플래티넘 부평’을 분양했다. BI도 탈바꿈한다. 쌍용건설 관계자는 “THE PLATINUM의 ‘THE’를 곡선으로 표현해 아파트가 가지는 특유의 섬세함을, ‘PLATINUM’을 직선으로 표기해 우수한 기술력으로 지어진 견고한 공간이라는 점을 나타냈다”고 설명했다.올해 창립 30주년을 맞은 호반건설도 지난달 ‘호반써밋’과 ‘베르디움’ 리뉴얼 버전을 공개했다. 호반건설은 2010년부터 주상복합 단지에만 사용하던 호반써밋플레이스를 호반써밋으로 변경하고 아파트 브랜드인 베르디움 디자인도 개선했다. 지난해에는 코오롱글로벌이 주택브랜드 ‘하늘채’ BI를 리뉴얼했다. 태영건설도 2002년 도입한 ‘데시앙’과 서브브랜드 BI를 지난달 변경했다.청약 접수 절반 이상 ‘브랜드 아파트’지난해 말부터 부동산시장이 위축되면서 주요 건설사들이 브랜드 재단장에 나선 것으로 풀이된다. 어떤 아파트 브랜드냐에 따라 청약 성적이 갈리기 때문이다. 부동산114에 따르면 최근 1년(2018년 1월~2019년 3월) 신청된 1순위 청약 건수(229만3689건) 중 117만8593건(51.3%)이 브랜드 아파트에 몰렸다.소비자 인식도 비슷하다. 지난해 11월 부동산114가 실시한 설문조사를 보면 전국 성인남녀 5049명 중 92.3%가 ‘브랜드 가치가 아파트 가격 상승에 영향을 미친다’고 답했다. 이 중 ‘매우 영향을 미친다’고 답한 응답자는 42.3%에 달했다. 아파트 구입 시 최우선 고려 사항도 브랜드가 37.4%로 가장 높았다. 규모(21.3%), 가격(14.6%), 시공능력(12.3%) 등을 앞질렀다. 아파트시장에 브랜드가 곧 가격이라는 인식이 강해졌다는 분석이다. 브랜드 아파트로 ‘개명 신청’하는 사례도 적지 않다. 2007년 서울 동작구 롯데낙천대아파트 입주자들은 외관 페인트칠 공사를 하면서 롯데캐슬로 이름을 바꿨다.함영진 직방 빅데이터랩장은 “아파트 브랜드 가치가 부동산 시세에 미치는 영향이 큰 데다 규제로 주택시장 관망세가 짙어지면서 브랜드를 재단장해 수요자의 관심을 더 끌기 위한 것”이라고 분석했다.양길성 기자 vertigo@hankyung.com
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감가상각 많은 부동산 매각 땐 매매차익 없어도 양도세 나올 수도

양도소득세는 매매차익을 기준으로 내는 세금이다. 매각한 금액에서 취득한 금액과 지출한 경비를 차감해서 나온 차익을 기준으로 계산한다. 취득한 금액과 동일한 금액으로 부동산을 매각하거나 취득한 금액보다 낮은 금액으로 매각한다면 양도소득세는 사라진다. 그런데 이런 상황에서도 양도소득세가 나올 때가 있다. 부동산 임대소득에 대한 종합소득세를 계산하는 과정에서 건물 감가상각을 반영하는 경우 이런 현상이 종종 발생한다.감가상각은 자산 가치가 줄어드는 현상을 말한다. 그리고 줄어든 자산의 가치는 비용으로 처리되는데, 이를 감가상각비라고 표현한다. 결국 자산을 비용화하면서 그 가치가 줄어드는 셈이다. 감가상각비는 부동산 임대소득의 과세표준을 축소해 종합소득세를 줄이는 데 기여한다. 세무적으로 건물의 감가상각은 건물 내용연수에 걸쳐 매년 동일한 금액으로 반영된다. 그래서 건물을 구입한 후 오랫동안 감가상각을 해 종합소득세를 줄였다면 그만큼 건물 가치는 낮아진다.이렇게 감가상각이 많이 진행된 부동산을 매각한다면 취득한 금액과 동일한 금액으로 매각하거나, 더 낮은 금액으로 매각하더라도 양도소득세가 나올 가능성이 높아진다. 더 나아가서 건물의 내용연수 동안 감가상각을 모두 완료했다면 건물 가치는 ‘제로(0)’가 돼 양도소득세 부담은 더 커진다.건물에 대한 감가상각은 장부를 작성하면서 반영된다. 개인이 장부를 작성하면서 감가상각을 하는 이유는 임대소득의 종합소득세를 줄일 목적이 크다. 특별한 노력이 없더라도 매년 비용으로 인정되는 감가상각은 무시하기 힘든 절세 방법이다.그러나 건물에 감가상각을 하는 경우 그 누적액이 장부에 반영돼 애초 취득한 건물 가격에서 차감된다. 즉 건물의 취득 가격이 실제 구입한 가격보다 낮아져 부동산의 매매차익을 커지게 한다. 이렇게 높아진 매매차익으로 양도소득세를 계산한다.아주 가끔 양도소득세를 계산할 때 장부에 반영된 취득가액이 사실과 다르고, 실제 취득가액이 명확하지 않은 사례가 종종 있다. 이런 경우 기준시가를 활용한 환산 취득가액으로 양도소득세를 계산한다. 환산 취득가액으로 양도소득세를 계산할 때는 장부에 반영된 건물의 가치(장부가격)와 상관없는 가격으로 양도소득세를 매긴다. 다만 종합소득세를 계산할 때 감가상각을 반영해 비용처리를 했다면, 환산 취득가액으로 양도소득세를 계산하는 경우에도 취득가액에서 감가상각 누적액을 차감해 건물 취득가액을 계산한다. 어떤 방식으로 양도소득세를 계산하더라도 건물에 감가상각을 했다면 그 누적액을 반영해 건물의 취득가액을 계산하는 것이다.감가상각은 선택 사항이다. 부동산 임대소득의 종합소득세를 계산할 때 감가상각을 하지 않아도 된다. 장부를 작성할 때 본인 선택으로 감가상각을 할 수도 있고, 하지 않을 수도 있다. 건물에 대한 감가상각을 하지 않으면 임대소득의 종합소득세는 늘어나지만, 실제 취득한 가격으로 양도소득세를 계산할 수 있기 때문에 양도소득세는 줄어든다.절세효과를 고려해 감가상각을 할 것인지 말 것인지 판단하는 기준은 있을까? 일단 향후 매각할 것인지, 상속이나 증여로 가족에게 넘겨줄 것인지 계획을 점검할 필요가 있다. 매각할 계획 없이 일정한 시점에 상속이나 증여로 가족에게 명의를 넘겨줄 계획이라면, 양도소득세가 계산될 일이 없기 때문에 감가상각을 통해 종합소득세를 줄이는 것이 좋다. 어차피 자녀 등이 상속이나 증여로 부동산을 취득하는 경우 증여자나 피상속인이 반영한 감가상각은 본인의 양도소득세에 영향을 주지 않기 때문이다. 자녀 등은 상속이나 증여를 통해 새로운 평가금액으로 부동산을 취득한 것으로 본다. 대출 등을 승계하는 조건으로 부담부증여하는 경우 증여자에게 양도소득세가 계산되기 때문에 증여자의 감가상각은 양도소득세에 영향을 줄 수 있다.부동산을 매각할 계획이라면 감가상각을 통해 줄어드는 종합소득세와 늘어나는 양도소득세를 비교할 필요가 있다. 본인에게 적용되는 종합소득세와 양도소득세 세율을 비교하면 감가상각을 통한 세금 효과를 확인할 수 있다. 원칙적으로 종합소득세 세율과 양도소득세 세율은 동일하다. 다만 본인의 종합소득세와 양도소득세의 과세표준은 서로 다르기 때문에 적용하는 세율도 달라진다. 매년 반영하는 감가상각비는 매년 균등한 금액으로 종합소득세의 과세표준을 줄인다. 그러나 양도소득세에 비해 과세표준을 한 번에 큰 금액으로 줄이지 못하기 때문에 상대적으로 낮은 세율로 종합소득세를 줄인다. 반면 양도소득세는 매년 반영한 감가상각비 누적액이 일시에 매매차익을 늘리기 때문에 과세표준도 한 번에 크게 늘어난다. 그만큼 높은 세율이 반영돼 양도소득세가 늘어나게 된다.오랫동안 매년 감가상각을 반영했다면 해마다 줄인 종합소득세 합계보다 일시에 늘어난 양도소득세가 더 커질 수 있다.원종훈 < 국민은행 WM스타자문단 세무팀장 >