강동 골든리버하이, 암사역 5분 거리…전실 복층 설계

이주현 기자

입력2019.02.13 15:43 수정2019.02.13 15:43 지면B7

유망 분양현장

서울 강동구 암사동 505의 10 일원에 ‘강동 골든리버하이’가 공급된다. 전실 복층 설계를 적용했다. 지하 1층~지상 6층, 도시형생활주택 24실, 오피스텔 16실, 상가 2실로 구성된 건물이다.

강동, 잠실로의 접근이 쉽다. 지하철 8호선 암사역이 걸어서 5분 거리인 역세권 입지다. 잠실까지는 네 정거장이면 닿는다. 지하철 5호선 명일역을 이용하면 강동 출퇴근이 용이하다. 서울외곽순환도로, 올림픽대로, 강변북로를 통해 서울 각지로 이동할 수 있다.

생활편의도 탁월하다. 이마트, 홈플러스, 현대백화점을 비롯한 쇼핑시설이 가까우며 강동경희대병원, 암사종합시장, 중앙보훈병원, 강동아트센터 등 생활 인프라를 누리기에 좋다. 광나루 한강공원, 올림픽공원 등에서 산책할 수 있으며 건물 바로 옆에는 11만㎡ 규모의 암사역사공원이 들어설 예정이다.

암사역에서 남양주 별내읍까지 12.9㎞를 연장하는 지하철 8호선 별내선과 도시재생 시범사업구역인 암사1·2동이 인접해 개발 호재도 눈여겨볼 만하다고 분양 관계자는 전했다. 강동 첨단업무단지 및 상일동 엔지니어링복합단지의 3만여 산업종사자가 유입되면 배후 수요가 더 풍부해질 전망이다. 분양홍보관은 강동구 암사동 502의 4 일원에 있다. 사전 연락 후 방문하면 대기시간 없이 상담받을 수 있다.

이주현 기자 deep@hankyung.com

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"보유세·양도세 급증…주택 수 줄이거나 지분 나누는게 유리"

공시가격 인상과 종합부동산세율 인상으로 올해도 주택 보유에 대한 세금 부담은 커질 전망이다. 올해 바뀌는 세법 규정이 많아 절세 전략을 다시 점검해야 한다. 다주택자는 물론 1주택자도 주택 보유와 처분 과정에서 신중하게 판단해야 한다고 전문가들은 강조했다.다시 보자 ‘똘똘한 한 채’‘똘똘한 한 채’를 갖고 있는 1주택자라면 올해는 중요한 시기다. 거주 요건을 맞추지 못한 고가 주택의 장기보유특별공제율이 내년부터 크게 줄어들기 때문이다. 공시가격 9억원 이상의 고가주택을 팔 때 거주 기간 2년을 채우지 못한다면 양도소득세가 확 늘어날 수 있다.장기보유특별공제란 주택 보유 기간에 따라 양도소득세를 공제해주는 제도다. 현행 장기보유특별공제 방식은 3년 이상 보유했을 때 24%를 깎아준다. 이 공제율은 매년 8%포인트씩 오른다. 또 거주 기간에 관계없이 10년 이상 보유할 경우 양도차익의 최대 80%를 공제한다. 하지만 내년 1월1일 이후엔 같은 주택을 팔더라도 2년 이상 거주한 경우에 한해서만 최대 80%의 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있다. 비거주일 때는 3년을 보유해도 공제율이 6%에 불과하다. 공제율도 매년 2%포인트씩만 오른다. 15년 이상 보유하더라도 최대 공제율이 30%에 그친다. 결국 거주 실적이 없고 앞으로도 거주 계획이 없는 고가 1주택이라면 올해 안에 매도해야 세금을 줄일 수 있는 셈이다.재건축·재개발 등 정비사업의 경우 종전 주택 거주 실적은 인정된다. 예컨대 30년 동안 단독주택에 거주했지만 재개발로 바뀐 새 아파트엔 하루도 살아보지 못했더라도 거주 기간은 인정된다. 다만 추가부담금을 냈다면 이 부분은 새 주택으로 보고 관리처분일부터의 보유 기간을 따로 계산한다.다주택자 공동명의, 해? 말아?다주택자들의 세금 부담은 더욱 크게 늘어난다. 종부세율이 오르는 데다 주택 수 계산 방식도 바뀌기 때문이다. 앞으로 종부세는 공동명의 주택일 때 각 소유자가 1채씩 갖고 있는 것으로 판단한다. 예컨대 1가구 2주택인 부부가 2채의 주택을 각 5 대 5 지분으로 소유 중이라면 남편과 아내 모두 2주택이 되는 것이다. 중과세율도 적용된다. 3주택 이상이거나 조정지역 2주택자가 과세표준 6억~12억원의 주택을 갖고 있다면 해당 주택의 세율은 현행 0.75%에서 1.3%로 오른다. 최고 세율(과세표준 94억원 초과)은 2.0%에서 3.2%로 뛴다.종부세를 줄이기 위해선 주택 숫자를 줄이거나 지분을 나누는 전략이 유리하다고 세무 전문가들은 입을 모은다. 종부세는 과세표준이 높을수록 세율이 올라가는 누진 구조인 탓이다. 인별 과세인 만큼 부부 명의로 분산해 주택을 소유하면 과세표준이 낮아져 세금을 줄일 수 있다.양도세까지 고려하면 공동명의의 세금 절감 효과는 더욱 크다. 양도세 또한 누진세율이어서 세율 구간을 낮추는 게 절세 전략이다. 양도세의 주택 수 산정은 가구별로 하지만 차익에 대한 세금은 종부세처럼 인별로 따진다.종부세를 줄이기 위해 주택을 증여할 계획이라면 증여 시기도 중요하다. 시세를 확인할 수 없는 주택의 경우 공시가격으로 증여세를 계산하는데 4월 말이 되면 새로운 공시가격이 고시돼서다. 이 시기 전에 증여한다면 지난해의 공시가격으로 증여세와 취득세를 계산할 수 있다.그러나 단독명의를 중간에 공동명의로 바꾸는 것은 득보다 실이 클 확률이 높다. 명의를 나누기 위해 배우자에게 증여하는 과정에서 부대비용이 발생해서다. 배우자 증여는 10년 6억원까지 세액공제가 가능하지만 취득세는 세율이 4%로 만만찮은 편이다. 공동명의 전환에 따른 세금 감소분이 이보다 적을 경우 절세 전략은 실패한 셈이다.1주택 가구의 경우 기본공제 9억원을 12억원(남편 6억원+아내 6억원)까지 늘리기 위해 공동명의로 전환하는 경우가 많다. 하지만 이때는 보유 기간과 연령에 따른 최대 70%의 장기보유공제 혜택을 받을 수 없게 돼 신중한 선택이 필요하다. 대체로 공동명의 전략은 기존 주택보다 새로 취득하는 주택에 적용하는 게 유리하다는 게 세무 전문가들의 의견이다.단독명의로도 절세 가능부부 각자 명의로도 보유세 부담을 줄일 수 있는 전략이 있다. 3주택일 경우 남편과 아내가 집을 2채와 1채로 나눠 갖는 것이다. 이 경우 남편 단독 명의 2주택이 조정지역에 있다면 세율은 일반 3주택과 마찬가지로 중과세율이 적용된다. 하지만 적어도 아내 명의 1주택은 중과를 피해 낮은 세율을 적용받을 수 있다. 이때는 세부담상한 또한 150%가 적용된다. 3주택(300%)이나 조정지역 2주택(200%)보다 낮다. 집값이 많이 오른 경우 전년보다 늘어나는 세금의 규모를 줄일 수 있는 셈이다.우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장은 “남편 소유 주택 2채 가운데 1채가 비조정대상지역에 있다면 남편 또한 1주택 세율과 세부담상한을 적용받는다”며 “이처럼 경우에 따라 단독명의로도 절세가 가능하기 때문에 꼼꼼하게 따져보고 전략을 세워야 한다”고 말했다.전형진 기자 withmold@hankyung.com
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"역전세에 보증금 떼이는 세입자 줄이어…예방만이 최선"

집값과 전셋값이 동시에 떨어지면서 전국적으로 ‘역전세난’ 공포가 커지고 있다. 전셋값이 2년 전보다 떨어져 집주인이 전세 보증금을 돌려주지 못하는 사례도 빈번하게 발생하고 있다. 집값이 전세 보증금보다 떨어진 ‘깡통전세’도 나타나고 있다. 자금 여유가 없는 집주인이 보증금을 돌려주지 못하겠다고 버티거나, 집이 경매에 들어가면서 세입자의 피해가 커지고 있다.경매전문인 정충진 변호사(법무법인 열린)는 “역전세 피해를 입고 대처하는 것보다는 예방하는 것이 최선”이라며 “세입자들이 전세보증금을 고스란히 돌려받기 위해서는 보증보험, 경매제도 등을 잘 알아야 한다”고 설명했다.▷역전세난이란전세 계약 기간은 보통 2년이다. 집주인이 기존에 받은 보증금을 적금 들어놨다가 전세 만기가 끝나면 해지해 돌려주면 다행이다. 하지만 이 보증금을 집주인이 다른 데 쓰거나 투자할 경우 2년 전보다 전셋값 떨어졌을 때 문제가 생긴다. 새로운 임차인을 들여 이전 보증금을 돌려줘야 하는데 전셋값이 떨어지면 보증금을 돌려주지 못하게 되는 것이다. 예를 들어 2년 전 5억원이던 보증금이 현재 4억원으로 떨어졌다고 가정해보자. 집주인이 새로운 세입자를 구하더라도 1억원의 자금을 더 마련해야 한다. 집주인이 자금 여력이 없으면 기존 보증금도 돌려주지 못한다. 이런 것을 보통 역전세라고 한다.▷세입자 대응방법은세입자가 보증금을 돌려받을 수 있는 방법은 소송밖에 없다. 내용증명 발송과 임차권등기명령신청, 임대차보증금반환청구소송, 강제경매 순서로 이어진다. 소송을 걸고 판결을 받아 집을 경매에 넣든가 아니면 집주인의 다른 재산을 찾아 경매 신청하든가 해야 한다. 하지만 대부분 세입자가 평생 동안 소송 한 번 해볼 일이 없다 보니 소송 진행이 어렵다. 또 소송하면서 비용이 들어가고, 시간 걸리고, 스트레스도 받게 된다. 이런 부분 때문에 세입자의 피해가 극심하다. 시간 대비 비용문제도 크다 보니 소송을 권하기도 어렵다.또 다른 문제는 세입자가 이미 다른 집을 계약했을 경우 자금 흐름이 꼬여 계약이 해지될 수 있다는 것이다. 전세보증금을 받아야 잔금이나 중도금을 치를 수 있지만 소송에 들어가면 몇 개월 동안 받지 못하고 끌려다니게 된다. 당장 돈이 필요한 세입자한테는 어려움이 생긴다. 약속한 기간 내에 돈을 내지 못하면 계약금을 몰수당할 수도 있다. 소송에 이겼더라도 집주인이 돈이 없다면 상황은 더욱 어려워진다. 돈을 돌려받지 못할 가능성까지 생긴다.빠르게 돈을 돌려받기 위해서 지급명령제도를 활용할 수 있다. 이것도 소송이긴 하지만 약식 소송이라 간단한 절차로 두세 달 안에 판단받을 수 있다. 보통 소송을 하면 6개월 이상 걸린다.다만 지급명령이 만능열쇠는 아니다. 돈이 없어서 못 주는 집주인은 어떻게든 시간을 끌 것이다. 두 달 만에 보증금을 돌려주라는 결정이 나도 집주인이 이의신청을 하면 정식소송 절차를 밟는다. 괜히 지급명령을 받아보겠다고 했다가 시간만 날리게 될 수 있다. 이런 제한도 정확히 알고 활용해야 한다.세입자가 소송에서 이기면 1심 판결 결과로 집을 경매에 넣을 수 있는 권리가 주어진다. 집주인이 불복해 항소를 하더라도 경매를 통해 보증금을 돌려받을 기회가 주어지는 것이다. 그러나 낙찰가격이 전세 보증금보다 낮게 형성되면 돈을 다 돌려받지 못한다. 향후 집값이 회복할 것으로 보이면 세입자가 직접 낙찰받는 것도 고려할 수 있다.▷예방이 중요할 것 같다.집 구매자나 투자자뿐만 아니라 전셋집을 구하는 세입자도 부동산 시장 공부를 할 필요가 있다. 어렵게 모은 소중한 전재산을 지키기 위해서는 전셋집을 구할 때부터 시장 흐름을 잘 살펴봐야 한다. 전세 만기가 돌아오는 2년 후 시장을 잘 따져봐야 한다. 만약 입주물량이 몰리는 지역이라면 전셋값 하락이 불가피하다. 2년 후 어차피 재계약하거나 옮겨야 하는데 전셋값 하락이 될 경우 세입자는 피해를 볼 수 있다. 또한 전세가격이 매매가격의 80% 안팎으로 높은 수준이라면 가급적 계약하지 않는 게 좋다. 집주인이 갭 투자자일 가능성이 높다. 전셋값이 떨어지면 집을 판 돈으로 보증금을 돌려주기 어렵다.역전세 사고 예방을 위해 전세금 반환보증 제도를 잘 활용해야 한다. 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI)에서 제공하는 전세금반환보증을 미리 들어놓으면 보증회사가 대신 보증금을 준다. 과거에는 전세반환보증보험을 들 때도 집주인 동의가 필요했다. 그러나 최근 제도가 바뀌어 집주인 동의 없이도 신청할 수 있다.▷경매에 대비해 할 일은세입자는 이사하는 날 바로 주민센터에 가서 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 한다. 대항력과 우선변제권을 갖추기 위해서다. 대항력은 집주인이 바뀌더라도 집을 비워주지 않을 수 있는 권리다. 전입신고로 대항력 요건이 갖춰진다. 확정일자까지 받으면 우선변제권도 확보한다. 이는 경매당했을 때 우선순위에 따라 배당받을 수 있는 권리다.전세 계약을 할 때 등기부등본상 자신보다 선순위인 권리가 있는지도 확인해야 한다. 선순위 권리가 없어야 경매에서 1순위로 배당받을 수 있다. 선순위 저당권 금액이 적다고 안심해서도 안 된다. 향후 매매 가격이 떨어진 상태에서 경매가 될 경우 돌려받을 수 있는 보증금이 그만큼 줄어드는 까닭이다.▷서울 역전세난 계속될까서울의 역전세난 우려는 기우인 거 같다. 이주가 미뤄졌던 재개발·재건축 단지만 수만 가구다. 올해 이 단지들의 이주가 다시 진행되면 역전세난은 금방 해소된다. 전셋값이 잠깐 떨어졌지만 향후 이주 수요를 보면 전세난을 걱정해야 할 수도 있다. 다만 창원, 거제 등 지방 도시들은 매매가격이 떨어지면서 전세가격이 같이 무너지고 있다. 반면 공급은 계속 늘어나고 있어 이들 지역에선 역전세난과 깡통 전세가 우려된다.윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
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'보유세 폭탄' 피할 묘수 없나?

지난해 부동산 세금의 화두가 양도소득세였다면, 올해 화두는 분명 보유세가 될 것이다. 올해부터 보유세의 부담이 커지기 때문이다. 보유세는 일반적으로 재산세와 종합부동산세를 가리킨다. 보유세 중에서 특히 종합부동산세 부담이 올해 커질 것이다. 종합부동산세가 늘어나는 이유는 네 가지로 압축된다. 첫째, 주택의 공시가격에 곱해 과세표준을 조정하는 공정시장가액 비율이 올해부터 차례대로 늘어난다. 둘째, 종합부동산세 세율이 높아진다. 셋째, 종합부동산세의 갑작스러운 상승을 방지하기 위해 만든 세금부담의 상한선(한도)을 최대 300%까지 올린다. 마지막으로 올해부터 주택의 공시가격을 평년보다 높게 고시할 것으로 예상된다.보유세를 줄이려면 공시가격을 낮춰야 한다. 공시가격을 낮추기 위해서는 주택 숫자를 줄이거나, 지분으로 나눠 공시가격을 줄여야 한다. 다만 재산세는 줄지 않는다. 재산세는 주택단위로 계산하기 때문이다. 주택을 두 채 보유하고 있더라도 합산하지 않고 두 채 주택에 각각의 재산세를 부과한다. 공동명의로 보유하고 있어도 주택 한 채의 재산세를 계산한 후 지분비율에 맞춰서 나눈 후 각각 부과한다. 결국 공동명의로 주택을 소유하고 있어도 재산세 합계는 단독명의 재산세와 동일하다.반면 종합부동산세는 주택 숫자를 줄이거나 지분으로 나누면 줄어든다. 특히 올해부터 주택 숫자에 따라 종합부동산세의 세율과 세금부담의 상한선(한도)이 달라지기 때문에 주택 숫자를 줄이는 것이 중요해졌다. 하지만 배우자 또는 동일세대의 구성원에게 증여하는 것은 공시가격을 낮추는 효과는 있겠지만, 주택 숫자는 줄일 수 없다. 그래서 공시가격을 낮추고 세율과 세금부담의 한도까지 낮추려면 독립된 세대를 구성하는 다른 가족에게 증여하는 것이 좋다. 독립된 세대의 판단은 1가구 1주택 양도소득세의 비과세를 판단할 때의 세대 기준과 동일하다. 만 30세 이상이거나, 결혼했거나, 직장생활을 한다면 독립가구로 인정된다.독립세대 구성이 가능한 자녀에게 증여하면 양도소득세도 줄일 수 있다. 자녀가 증여를 받고 2년 이상 보유(조정대상지역에서는 2년 거주요건을 포함)한 후 매각하면 양도소득세 비과세도 가능하다. 재산세와 종합부동산세를 줄일 목적으로 증여하고자 한다면 5월31일까지 하는 것이 좋다. 재산세와 종합부동산세의 기준일이 6월1일이기 때문이다. 증여세와 취득세까지 줄이고자 한다면 4월 말 이전에 증여하는 것이 좋다.주택의 공시가격이 4월 말에 고시되기 때문이다.원종훈 KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장