사진=게티이미지뱅크

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같은 지역에 있어도 세법상 더 높은 세금이 부과되는 땅이 있다. 비사업용 토지에 대한 양도세 중과가 대표적이다. 세법에 따르면 비사업용토지에 대해서는 세율이 중과된다. 장기보유특별공제를 적용할 때에도 일부 제한이 있다. 비사업용토지를 2015년 12월31일 이전에 취득한 경우엔 2016년 1월1일 이후 부터의 기간만 보유기간으로 인정한다.

◆나대지·잡종지=노는땅

비사업용토지에 해당하는 대표적인 경우가 나대지와 잡종지, 즉 ‘노는 땅’이다. 세법은 지방세법상 재산세 종합합산 대상 토지를 노는 땅으로 본다. 지방세법상 재산세 종합합산 대상 토지는 ①건축물이 없는 나대지, 잡종지 ②건축물이 있더라도 토지에 비해 건축물이 너무 작아 건축물이 없는 것으로 보는 토지 ③기준면적을 초과한 공장 및 건물 등의 부속토지이다. 즉, 지목이 대지나 잡종지인 경우 건축물을 짓거나 물건을 쌓아 놓는 등 사업 목적으로 사용하지 않고 비워두었다면 이를 노는 땅으로 본다.

◆양도세 폭탄 대상

그렇다면 비사업용토지에 해당돼 양도세가 중과될 경우 세금을 얼마나 더 내야 할까. 땅을 5년 보유하고 양도차익이 2억원인 토지를 예로 들면, 비사업용토지에 해당될 경우 거래시 약 1억1200만원을 세금으로 내야 한다. 같은 경우 사업용 토지라면 세금을 8400만원만 내면 된다. 비사업용토지일 때 세금을 약 3000만원 더 내는 셈이다. 차익의 크기와 보유기간에 따라 세금차가 조금씩 달라질 수 있지만 어쨌든 노는 땅이라면 세금이 더 많이 부과된다.

◆매도시점에 건물 있어도 세금 폭탄 가능

하지만 단순히 땅이 비어 있다고 해서 비사업용토지로 분류되는 것은 아니다. 비사업용토지 여부는 부동산 양도 시점만이 아니라 일정기간을 합해서 판단한다. 양도일 시점만으로 빈 땅인지를 판단하면 오랫동안 비어 있던 땅을 팔기 직전에 땅 위에 건물을 짓는 식으로 양도세 중과를 피하려 할 수 있어서다. 구체적으로는 양도일로부터 과거 5년의 기간 중 3년, 과거 3년의 기간 중 2년 또는 보유 기간의 60% 이상에 해당하는 기간 동안 건물이 있었을 경우 양도세를 중과하지 않는다. 이 조건을 만족하지 않는다면 양도시점에 건물이 있어도 양도세가 중과될 수 있다.

빈 땅이지만 일정 요건에 따라 양도세 중과 대상에서 제외되는 경우도 있다. 공익사업을 위해 양도한 토지, 체육시설용·주차장용 토지, 무주택자 소유의 나대지, 법령에 의해 건축 등 사용이 제한된 토지 등은 땅이 비어있어도 양도세를 중과하지 않는다.

따라서 비어있는 땅의 경우 세법상 ‘놀지 않는 땅’에 해당되는지를 살펴서 양도하면 중과세를 피할 수 있다. 물론 빈 비사업용토지를 취득했다면 가능한 빨리 건축물의 신축 등 사업에 사용하는 것이 가장 이상적이다. 어쨌든 노는 땅은 세금을 많이 낼 가능성이 커지기 때문이다.

글=우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무사
정리=집코노미

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