새학기 앞둔 12월은 성수기인데
강남 래미안대치 84㎡ 13억
지난 학기보다 전세 시세 2억↓
"거시경제 나빠지면 수요 줄어"
내년 서울 입주 16% 증가도 부담
“매년 12월 들어서면 전세를 찾는 사람들이 줄을 서 있었습니다. 올해는 예비 임차인들이 눈치를 보면서 전세 호가가 더 낮아지길 기다리고 있습니다. 집주인들이 전셋값을 내려야 하나 고민하고 있습니다.”(서울 강남구 대치동 O공인 대표)
서울 대치동 목동 중계동 등 ‘명문 학군’으로 불리는 동네들도 전셋값 하락 흐름을 피해가지 못하고 있다. 이들 지역 전세 성수기는 겨울이다. 다음해 봄 새학기 시작에 대비해 들어오는 전세 수요가 많아서다. 하지만 올해는 다른 양상을 보이고 있다. 새 아파트 입주가 늘어난 영향이다.
인기 학군 지역 전셋값도 약세
14일 일선 중개업소에 따르면 대치동 래미안대치팰리스 전세가격이 최근 6개월 사이 2억원가량 떨어졌다. 지난 여름방학 때는 전용면적 84㎡가 15억~16억원에 거래됐지만 현재는 13억~15억원에 임차인을 찾고 있다. 대치동 은마아파트 전용 76㎡는 이달 들어 4억5000만~4억7000만원에 전세가 나갔다. 작년 이맘때에 비해 2000만원가량 떨어진 수준이다. 대치동 B공인 관계자는 “인근 개포·일원동에 새로 입주하는 아파트가 줄을 잇다 보니 대기 임차인에게 대안이 많다”고 말했다.
목동 아파트 전셋값도 성수기에 이례적으로 2000만원 안팎 하락했다. 목동 K공인 관계자는 “이달 둘째주 들어 목동 신시가지 단지들이 전반적으로 호가를 2000만원 정도 내리는 추세”라고 전했다. 목동 N 공인중개사는 “지하철 5호선 목동역과 가까워 가장 인기가 좋은 목동 7단지도 2년 전에는 전세 재계약을 할 때 8000만~1억원씩 올려 받았지만 지금은 가격 변동 없이 재계약하는 경우가 많다”고 귀띔했다.
전세 수요가 넘쳐 1년 내내 높은 전세가격을 유지하는 중계동에서도 지난 9월 이후 전셋값이 약세를 보이고 있다. 중계동 청구3차 전용 84㎡는 9월 5억7000만원에 거래됐지만 지난달엔 4억7000만원, 5억원 등에 세입자를 찾았다.
한국감정원에 따르면 이번주(10일 기준) 강남구 주간아파트 전세가격은 전주에 비해 0.1% 하락했다. 7주 연속 하락세다. 목동이 있는 양천구도 0.01% 내렸다. 중계동이 속한 노원구 전셋값도 0.02% 떨어졌다. 작년 12월 둘째주엔 강남구 전셋값이 0.18% 상승했고, 양천구는 0.09% 올랐다.
거래도 위축
명문 학군의 전세 거래량도 줄고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 대치동의 지난달 아파트 전월세 거래량은 225건으로, 전월(286건) 대비 22% 줄었다. 목동은 10월 341건에서 11월 293건으로 15% 감소했다.
중계동 11월 거래량은 326건으로 전달과 비슷한 수준이다. 작년과 비교해서도 거래가 위축됐다. 대치동 은마아파트 전용 76㎡는 지난해 12월 55건 거래됐지만, 올해는 4건밖에 전세 거래가 이뤄지지 않았다. 목동 N 공인중개사는 “외환위기 때도 가격이 내려갔을 뿐 전세 거래는 활발했다”며 “자녀들 겨울방학에 맞춘 이사철인데도 전세 거래가 얼어붙었다”고 말했다.
학군 특수도 공급 앞엔 맥 못춰
부동산 전문가들은 공급 확대가 전셋값 약세의 주 요인이라고 설명했다. 연말 들어 강남권에선 아파트 입주가 활발하다. 일원동에선 ‘래미안루체하임’(850가구)이 입주 중이다. 서울 송파구에는 9510가구 규모의 대단지 ‘헬리오시티’가 입주를 앞두고 있다. 대치동 G공인 관계자는 “대치동 학원가를 얼마든지 이용할 수 있는 지역에서 입주가 활발하다”며 “대안이 생긴 임차인들이 굳이 높은 가격에 계약하지 않으려 한다”고 말했다. 서울 전체적으로도 입주 물량이 풍부하다. 곽창석 도시와공간 대표는 “내년 서울 아파트 입주 물량은 올해보다 16.3% 많은 4만2445가구”라며 “당분간 전셋값이 안정세를 보일 가능성이 높다”고 전망했다.
전세 수요 감소가 최근 경기 침체와 관련돼 있다는 의견도 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “전세는 실수요라 거시경제가 나빠지면 수요가 줄어들 수밖에 없다”고 설명했다.
다만 급락 가능성은 낮다는 게 전문가들의 견해다. 심정섭 더나음연구소 소장은 “한국인의 자녀 교육열이 워낙 높아 명문 학군을 찾는 수요가 줄어들기 어렵다”며 “전셋값이 크게 하락하지는 않을 것”이라고 예상했다.
서울 양천구 목동 아파트 인근에 매설된 온수관이 파열돼 17시간 동안 인근 1천800여 세대에 온수와 난방 공급이 중단돼 주민들이 불편을 겪었다.12일 서울시와 서울에너지공사에 따르면 전날 오전 9시 30분께 목동 1단지 아파트 단지에 묻힌 온수관 파열로 인근 1천882세대에 온수와 난방 공급이 끊겼다.온수관 파열은 오전 8시50분께 아파트 앞 화단에서 수증기가 올라온다는 주민 신고로 확인됐다.에너지공사는 복구작업을 벌여 오후 5시 30분께 온수 공급을 재개했지만 1차 파열 지점에서 약 20ｍ 떨어진 곳에서 추가 파열이 발견됐다.복구 작업은 이날 오전 2시께 완료돼 오전 3시부터 각 세대에 온수와 난방 공급이 재개됐다하지만 인근 주민들은 추위 속에 17시간 넘게 불편을 겪어야 했다.에너지공사와 양천구청은 피해 세대에 전기장판·모포·핫팩을 지원하고, YMCA와 목5동 주민센터 강당에 대피소를 운영했다.박원순 서울시장도 이날 오후 11시께 현장을 방문해 "필요하다면 단계별로 완전 교체까지 검토해야 한다"며 철저한 원인 조사와 신속한 복구를 당부했다.파열된 온수관은 1985년 시공됐다.에너지공사는 낡은 온수관이 부식되면서 물이 샌 것으로 보고 정확한 원인을 파악 중이다./연합뉴스
최근 잇따라 강화된 주택담보대출 규제 여파로 서울 강남권 등에서 변종 대출 서비스가 속출하고 있다. 당장 아파트 입주·이주를 앞두고 추가 대출을 받을 수 없어 잔금을 납부하기 어려워진 이들을 겨냥한 중금리 대출이다. 시중은행 금리보다 두 배 이상 높지만 급전이 필요한 수요가 몰리는 모양새다.“내 집에 내가 월세 들어가 살아요”10일 부동산업계에 따르면 부동산거래 플랫폼 트러스트부동산은 최근 입주 예정인 집주인을 대상으로 잔금 대출을 지원하는 임대사업 서비스를 서울 주요 입지 신축 단지 네 곳을 대상으로 내놨다. 송파구 ‘헬리오시티’, 강남구 ‘래미안 루체하임’ ‘래미안 블레스티지’, 동작구 ‘아크로리버하임’ 등이다.이 서비스는 새 단지에 실거주하고 싶지만 잔금이 부족한 집주인이 대상이다. 집을 ‘반전세’ 매물로 바꿔 보증금으로 잔금을 마련하고 자기 명의의 집에 임차인으로 들어가 살게 하는 것이 골자다. 집주인이 서비스를 의뢰하면 트러스트스테이와 임대관리위탁·전세 임대차 계약을 맺는다. 이때 트러스트스테이가 집주인에게 전세보증금조로 주택 잔금 일부를 내준다. 그리고 양측이 전대차 월세 계약을 맺는다. 집주인이 트러스트부동산에 전세를 내준 집을 도로 월세로 빌려 살게 되는 셈이다.자금 이용료는 저렴하지 않다. 트러스트 관계자에 따르면 이 상품의 전월세전환율은 기본 7.9%로 정해졌다. 서비스 신청자 상황에 따라 전환율을 6~9%로 적용한다. 전세금조로 3억원을 빌리면 월세 200만원 이상을 내야 한다. 반면 서울 일반 주택시장에선 전세보증금 3억원에 대한 월세가 120만원 수준이다. 한국감정원에 따르면 지난 4~9월 기준 서울 전월세 전환율은 4.0%다. 입주 물량이 많은 송파구는 3.6%로 더 낮다.트러스트스테이는 집주인에게 내준 전세 보증금만큼 근저당을 설정하고, 월세와 함께 임대보증금의 약 2%를 취급수수료로 받는다. 사실상 제3자를 이용한 우회적 주택담보대출이지만 엄밀히 대출로 분류되지 않는다. ‘임대차는 임차인 자신의 소유물에 대해서도 성립한다’는 법 조항을 이용한 주택임대관리 상품이라서다. 트러스트스테이 관계자는 “이용을 문의하는 사람에겐 사실상 대출을 받는 것이라 설명하고 있다”며 “월세가 시중 가격보단 비싸지만 대부업체 등 사금융 이자율보다 낮기 때문에 헬리오시티 등에서 집주인들 문의가 여럿 왔고, 이 중 일부는 이미 계약을 결정했다”고 말했다.P2P식 사채상품도 속출압구정·반포·대치 등 서울 강남권 부동산시장에선 P2P(개인 간 금융) 방식 사채도 기승을 부리고 있다. 자체 회원 자금을 십시일반 모아 다른 개인에게 빌려주는 식이다. 대치동 P공인 대표는 “최근 복수의 P2P 업체 종업원이 강남권 중개업소에 자체 대출 상품 관련 안내문을 배포하고 상품 설명을 하러 돌아다녔다”며 “전세와 주택매입 자금이 급한 이들을 상대로 금리 연 10%, 취급수수료 1%를 적용해 돈을 빌려주겠다는 내용”이라고 말했다. 한 시중은행 프라이빗뱅커(PB)는 “P2P업체 관계자가 대출이 필요한 고객을 소개해 달라며 다짜고짜 연락해와 곤란한 적이 여러 번 있었다”고 전했다. 강남권 재건축 조합 일부도 20억~50억원 규모의 P2P 대출 제의를 받은 것으로 알려졌다.집주인이 P2P 대출을 받으면 집을 담보로 잡힌다. 이때 이자는 연 9~15% 수준으로 시중은행 주택담보대출(3.5~4.8%선)보다 높다. 이자를 90일간 갚지 못하는 등 원리금을 상환하기 힘들어지면 담보주택이 부동산 부실채권(NPL)으로 넘어가 자산관리회사, 채권전문업체 등에 매각될 수 있다. 반포동 H공인 관계자는 “이주를 앞둔 일부 재건축 단지의 경우 대출이 막혀 전세자금 등을 마련하기 힘들고, 조합원 양도 금지 조치를 적용받아 집을 팔지도 못해 이도저도 못하는 처지인 조합원이 있다”며 “이런 경우 울며 겨자 먹기로 P2P 등 사금융 대출을 알아본다”고 말했다.익명을 요구한 한 시중은행 관계자는 “시중에 나타난 변종 대출상품은 사실상 이자가 비싼 주택담보대출”이라며 “대출규제가 정부 의도와는 정반대로 과도한 대출 레버리지를 비싸게 일으키는 사람을 늘리고 있는 셈”이라고 지적했다.정부는 아직 관망하는 단계다. 금융위원회 관계자는 “트러스트스테이 등은 기존 사금융과는 다른 새로운 형식의 대출 상품인 것으로 보인다”며 “주의 깊게 들여다볼 것”이라고 말했다.선한결 기자 always@hankyung.com
올해 전국 주택 전·월세 물가 상승률이 12년 만에 가장 낮은 수준을 기록했다.8일 통계청에 따르면 소비자물가에서 올해 1월부터 11월까지 전·월세 등 집세는 1년 전 같은 기간보다 평균 0.7% 상승했다.이는 같은 기간 기준으로 2006년(0.3%) 이후 가장 낮은 수준이다.당시는 재건축초과이익환수법 등 잇따른 규제로 부동산 경기가 반짝 움츠러들었던 때다.1∼11월 소비자물가 중 집세 상승률은 2012년 4.3%로 정점을 찍은 뒤 2% 내외를 맴돌다가 올해 뚝 떨어졌다.집세 중 전세는 1.5% 올라 지난해 상승률(2.9%)의 절반 수준에 그쳤다.월세는 0.3% 하락하면서 2006년(-0.4%) 이후 12년 만에 마이너스로 전환됐다.전·월세 상승세가 둔화하면서 자가주거비포함물가지수(1.4%)와 소비자물가지수 상승률(1.6%) 차이는 지난해(0.1%포인트)보다 더 벌어지게 됐다.자가주거비용은 보유한 주택을 빌려줬다고 가정했을 때 받을 수 있는 임대료를 뜻하는 것으로, 전·월세 변동분을 반영해 계산된다.통상 전·월세 가격이 높으면 자가주거비포함물가가 전체 소비자물가 보다 많이 오른다.최근 전·월세 하락세에는 강력한 대출규제가 포함된 9·13 대책 등 정부의 잇따른 규제와 주택 공급 확대가 영향을 미친 것으로 분석된다.한국감정원 조사 기준으로 서울 아파트 전셋값은 최근 6주 연속 하락세이면서 낙폭도 매매가보다 크다.매매가는 3주 연속 하락했다.이런 영향으로 서울 아파트의 매매가 대비 전세가 비율은 지난달 5년여 만에 처음으로 60% 밑으로 떨어지기도 했다.통계청 관계자는 "최근 부동산 경기가 가라앉으면서 집세 상승 폭이 빠르게 둔화하는 것으로 보인다"고 말했다./연합뉴스
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