서울 강남권의 단독주택재건축구역 중 대어급으로 꼽히는 방배13구역이 재건축 사업 막판에 걸림돌을 만났다.
5일 방배13구역 조합에 따르면 서울시와 서초구는 방배13구역 조합원 일부가 제기한 ‘방배13구역 조합설립인가 무효’ 소송에서 이날 패소했다. 서울행정법원은 이 구역 조합설립인가 효력을 항소심 판결 전까지 정지하도록 결정했다. 법원은 조합 인가와 별도로 정비구역 지정에 대해선 유효하다는 판결을 내렸다.
조합은 바로 항소할 예정이다. 방배13구역 조합 관계자는 “다음주 판결문을 입수한 뒤 후속 대응 방안을 마련할 것”이라며 “조합설립인가를 변호할 법적 근거가 충분하다”고 주장했다. 그는 이어 “그간 조합은 보조참관인이라 재판 과정에 적극 참여할 수 없었으나 2심부터는 변호인단 등을 보강해 법리 해석을 보완할 것”이라며 “이번 판결이 이주 등 남은 사업에 큰 차질을 주지는 않을 것으로 예상한다”고 말했다.
서울 강남권의 단독주택재건축구역 중 대어급으로 꼽히는 방배13구역이 재건축 사업 막판에 걸림돌을 만났다.5일 방배13구역 조합에 따르면 서울시와 서초구청은 방배13구역 조합원 일부가 제기한 ‘방배13구역 조합설립인가 무효’ 소송에서 이날 패소했다. 서울행정법원은 이 구역 조합설립인가 효력을 항소심 판결 전까지 정지하도록 결정했다. 법원은 조합 인가와는 별도로 방배13구역 정비구역 지정에 대해선 유효하다는 판결을 내렸다. 소를 제기한 조합원들은 연립주택 단지 등 구역 내 일부 건물에 대해 조합 설립 동의율 요건을 충족하지 않았고 안전진단 과정에 미비했다는 주장을 한 것으로 알려졌다.조합은 바로 항소할 예정이다. 방배13구역 조합 관계자는 “다음주 중 판결문을 입수하면 법리 관계 등을 꼼꼼히 따져 대응에 나설 것”이라며 “자체 검토 결과 조합 설립인가를 변호할 법적 근거가 충분하다”고 주장했다. 그는 이어 “그간 조합은 보조참관인이라 재판 과정에 적극 참여할 수 없었으나 2심부터는 변호인단 등을 적극 보강해 법리 해석을 보완할 것”이라며 “항소심까지 걸리는 기간이 길지 않을 것으로 예상돼 이번 판결이 이주 등 남은 사업에 큰 차질을 주지는 않을 것으로 예상한다”고 말했다.이 구역은 지난달 관리처분인가를 받았다. 지난해 12월 말 서초구에 관리처분인가를 신청한지 약 9개월 만이다. 지난 3월 서울시 주거정책심의위원회가 이주 시기를 조정한 데에 따른 결과다. 서울시는 방배13구역에 대해 9월 이후로 이주 시기를 조정했다. 재건축 단지는 일단 이주 시기가 정해져야 관리처분인가를 받을 수 있고, 이후 이주와 착공에 들어간다. 만약 법정 다툼이 3심까지 가서 조합설립인가 무효 판정이 확정된다면 사업 내용이 원점으로 돌아갈 수 있다.방배동 541의 2 일대 약 13만㎡다. 기존 건축물 499가구를 헐고 2296가구(임대 204가구 포함)를 짓는다. 1만9399㎡ 규모 공원과 연면적 1만2700여㎡ 규모 근린생활시설도 함께 들어선다. 조합은 구역 인근에 있는 매봉재산, 방배공원 등과 연계한 친환경 아파트를 만들 계획이다. 예상 공사비는 5752억원이다. 지난해 9월엔 GS건설을 시공자로 선정했다. GS건설은 이 구역에 ‘방배 포레스트 자이’라는 단지명을 붙일 예정이다.선한결 기자 always@hankyung.com
서울 강남구 대치동 대치쌍용1차 아파트가 최근 사업시행인가를 받아 시공자 선정에 본격적으로 나설 수 있게 됐다.5일 정비업계에 따르면 이 단지는 지난 2일 강남구청으로부터 사업시행인가를 받았다. 사업시행계획을 인가받은 재건축 단지는 시공자 선정 단계를 밟을 수 있다. 대치쌍용1 차재건축조합은 일정 등을 논의해 시공자 선정 입찰 공고를 낼 계획이다.대치쌍용1차는 강남 명문 학군인 대치동에 있는 단지다. 도로를 사이에 두고 은마아파트 맞은편에 있다. 서울지하철3호선 학여울역이 가깝고 단지 옆엔 양재천이 있다. 입지가 좋은 편이라 건설업계에선 재건축 후 인기 신축 단지로 발돋움할 것이라고 보고 있다.사업 속도는 빠른 편이다. 지난해 초 재건축 조합설립인가를 받았다. 같은 해 두 차례 도전 끝에 서울시 건축위원회에서 건축심의를 통과했다.강남구청에 따르면 이 단지는 대지 4만7659㎡에 기존 지상 최고 15층 5개동 630가구를 헐고 새로 지하 4층~지상 35층 9개동 1072가구를 지을 계획이다. 건폐율 19.87%, 용적률 299.9%를 적용한다.이 단지는 ‘8·2부동산대책’ 발표 이후 거래 건이 많지 않다. 8·2대책 이후로는 조합원 지위양도 거래가 원칙적으로 금지된 상태라서다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 3개월간 신고된 거래건이 없다. 단지 인근 S공인 관계자는 “거래가 가능한 장기보유 조합원 중에는 실거주자들도 많아 매물이 쉽게 나오지 않는다”고 말했다.선한결 기자 always@hankyung.com
서울 서초구 반포주공1단지(1·2·4주구), 잠실 진주 아파트 등 재건축 시장에서 인기를 모으던 ‘1+1 재건축’ 방식이 걸림돌을 만났다. ‘9·13 주택시장 안정화 대책’과 연내 개정이 예정된 주택공급 규칙 등으로 세금과 대출, 거래 등에 부담이 늘어서다. 규제가 잇따라 나왔는데도 일부 세부 사안은 아직 정확한 가이드라인이 나오지 않아 불만과 우려의 목소리가 커지고 있다.◆“관리처분 이후엔 다주택자”1+1 재건축은 조합원이 대지 지분이나 평가금액이 높은 기존 주택 한 채를 통해 재건축 후 새 아파트 두 채를 받는 방식이다. 이때 받는 새 집 두 채는 합산했을 때 기존 주택의 평가금액이나 전용면적 범위 이내이고, 둘 중 한 채는 전용 60㎡ 이하여야 한다.예를 들어 전용 158㎡ 주택 한 채를 소유하고 있다면 전용 84㎡와 59㎡ 두 채를 받을 수 있다. 자녀 독립 등으로 가구 구성원 수가 적어져 큰 집이 필요하지 않거나 노후생활을 위한 임대 수익을 얻으려는 조합원들이 선호했다. 재건축 조합들도 수요층이 두터운 중소형 아파트 공급을 늘릴 수 있어 이런 방식을 택했다.문제가 꼬인 것은 9·13 대책에서 조합원 입주권 보유자를 무주택자에서 제외하겠다고 발표하면서다. 기존엔 재건축 관리처분인가 이후 입주권이 나오더라도 새 단지 준공 후 소유권 이전 등기를 마친 때부터만 주택으로 인정했다. 9·13 대책에 따라 다주택자 대상 대출 규제가 강화되면서 입주권 두 개를 받는 1+1 재건축 신청자들은 졸지에 대출을 제약받게 됐다.◆종부세·대출 규제 ‘직격탄’9·13 대책에 따라 1주택 보유자가 1+1 재건축 입주권을 얻으면 곧바로 2주택자가 돼 세 부담이 커진다. 일단 1가구 2주택자가 되면 양도소득세 비과세 혜택을 적용받을 수 없다. 정부가 개편을 예고한 재산세·종합부동산세 등 보유세도 더 늘어난다. 보유주택 두 채를 합산한 공시가격이 6억원을 넘으면 종부세 부과 대상이 된다. 서울 인기 지역의 1+1 재건축 신청자 대부분은 이 기준에 해당할 전망이다.정부와 여당이 지난 8월 발의한 보유세 개편안에 따르면 서울 등 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 세 부담 상한선이 기존의 두 배 수준으로 오른다. 재산세와 종부세를 합친 보유세가 전년의 150%를 넘지 못하게 한 것을 300%까지 상향 조정할 예정이기 때문이다. 집값이 많이 오르면 보유세 부담이 전년의 최대 3배 수준으로 뛸 수 있다는 얘기다. 여기에 정부가 추진 중인 공시가격 현실화까지 맞물리면 서울 강남권 재건축 단지 1+1 신청자가 내야 할 보유세는 크게 늘어날 가능성이 높다.◆입주권 팔기도 쉽지 않아1+1 재건축 신청자가 세 부담을 피해 매도에 나서기도 쉽지 않다. 일단 1+1 재건축을 통해 받은 전용 60㎡ 이하 주택은 이전고시 후 3년간 전매가 금지된다. 다른 주택 한 채도 이전고시 전까지는 개별적으로 팔 수 없다. 이전고시는 새로 지은 아파트를 조합원 명의로 돌리는 절차로 재건축 사업의 마지막 단계다. 이전고시 후 전용 60㎡ 초과 주택을 팔기로 결정한 경우에도 다주택자가 됐으므로 양도세가 10%포인트 중과 적용된다. 만약 기존에 재건축 주택 한 채 외에 다른 주택을 보유한 경우엔 관리처분인가 후 3주택 이상 보유자가 돼 양도세가 20%포인트 늘어날 수 있다.이주비 대출에도 빨간불이 켜졌다. 규정 해석에 따라 1+1 재건축 신청자는 이주비 대출을 아예 못 받을 수도 있어서다. 불확실성이 늘면서 당분간 1+1 재건축을 겨냥한 노후 단지의 중대형 주택 투자 열기가 잦아들 것이란 전망이 나온다. 서초구 반포동의 B공인 관계자는 “1+1 재건축이 세금이나 대출 등에서 제약 사항이 많아지면서 찾는 이들이 다소 줄었다”며 “기존 투자자 중엔 소형 한 채는 임대사업 물건으로 등록해 장기보유특별공제를 받는 방법 등을 알아보는 이들이 늘었다”고 말했다.선한결 기자 always@hankyung.com
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