갭투자·원정투자 수요 감소할 듯…종부세 줄이려 기존주택 임대등록·증여 늘듯대출 강화로 신규 주택구매 위축…"확실한 공급 대책 나와야"정부가 9·13대책을 통해 전국 43개 청약조정지역 내 대출과 보유세를 대폭 강화함에 따라 시장에 미칠 영향이 적지 않을 것으로 보인다.주택 보유 심리를 완전히 꺾을 순 없겠지만 추가로 집을 구입해 재테크용으로 삼기에는 보유세 부담이 만만치 않을 것으로 예상되기 때문이다.국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 13일 "수요자들에게 민감한 종부세와 양도세 대출까지 망라한 전방위 고강도 처방"이라며 "작년 8·2대책 못지 않은 파장이 예상된다"고 말했다.박 전문위원은 "특히 이번 대책은 전세를 낀 갭투자, 원정투자, 인기지역의 똘똘한 한 채를 찾아 몰리는 수요 차단에 효과를 발휘할 것"이라고 덧붙였다.이 때문에 한동안 매수, 매도자들의 관망세가 이어지면서 집갑 급등세도 안정될 것이라는 전망이 많다.다주택자들은 청약조정지역 내 양도세 중과로 주택 매도가 어려운 상황에서 종부세까지 최대 2배나 늘게 되면서 고민이 깊어질 전망이다.그러나 규제에 내성이 있고, 규제가 강할수록 집값이 급등했다는 '학습효과'가 기저에 깔린 시장에서 규제의 효과가 얼마나 오래갈지에 대해서는 회의적인 반응이많다.건국대 조주현 부동산학과 교수는 "2주택 이상자의 종부세 부담은 상당히 커지겠지만 어느 정도가 (집을 내놓을 만큼) 부담스러운 건지에 대해서는 아직 합치된 기준이 없다"며 "종부세로 수천만원을 내는 경우라면 큰돈이지만 경우에 따라 집값 오르는 것에 비하면 감내할 만한 수준이라고 볼 수도 있기 때문"이라고 말했다.오히려 조정지역에 대해서는 대출 규제가 대폭 강화됨에 따라 불만도 나올 전망이다.직방 함영진 빅테이터 랩장은 "1주택자 이상자와 전세대출 모두 강화함에 따라 전세대출 등을 유용해 갭투자에 나서는 일부 투자수요를 진정시킬 수 있겠지만, 매매나 전세 모두 여신을 강화하고 있어 자가이전이 안되는 서민의 경우도 주거비부담이 커질 것"이라며 "상대적으로 자금 여력이 부족한 실수요자들의 불만이 나올 수 있다"고 말했다.신한은행 신한PWM도곡센터 이남수 PB팀장은 "대출과 무관하게 돈 있는 사람만 조정지역 내 집을 살 수 있게 됐다"며 "종부세가 강화되긴 했지만 시중에 풍부한 유동자금이 풀려 있어 부족한 자금을 전세를 끼고 구입하는 경우는 막기 어려울 것"이라고 말했다.조주현 교수는 "징벌적 과세가 과도하면 상당한 조세조항만 불러올 수 있다"며 "대출도 실수요자가 더 큰 타격을 받을 수 있는 만큼 피해자가 없는지 살펴봐야 한다"고 말했다.조정지역 내 2주택 이상 보유자들의 임대사업 등록이나 증여 등 절세논의도 활발해질 전망이다.신규 취득한 주택에 대해서는 양도세 중과나 종부세 합산 배제 혜택이 없지만 기존에 보유하고 있던 주택에 대해서는 임대사업등록을 할 경우 종전 혜택이 유지되기 때문이다.우리은행 부동산투자지원센터 안명숙 부장은 "종부세 중과를 피하기 위해 2주택자만 돼도 전용면적 85㎡, 공시가격 6억원 이하 주택은 대거 임대사업등록을 할 것 같다"고 말했다.다만 강남권의 임대등록은 줄어들 전망이다.정부가 집값의 최대 80%까지 가능하던 임대사업자의 대출을 40%로 축소한 데다 공시가격 6억원 초과 주택에 대해서는 양도세 감면과 장기보유특별공제 혜택을 주지 않기로 한 때문이다.서울 서초구 반포동의 한 중개업소 대표는 "최근 주택 매수자들이 임대사업자 대출을 받고 양도세 감면 혜택을 받기 위해 임대사업 등록을 많이 했는데 이런 수요가 감소하면 주택거래도 줄어들 것"이라고 말했다.종부세 축소를 위한 부부 공동명의 전환이나 증여 등은 더 늘어날 전망이다.함영진 랩장은 "2주택에 대한 종부세가 강화됐지만 종부세는 세대별 합산이 아닌 인별과세"라며 "보유세를 줄이기 위해 청약조정지역 내 증여가 활발히 진행될 것"이라고 말했다.상가 등 투자상품으로 여유자금이 넘어갈 가능성도 있다.부동산114 김은진 리서치팀장은 "1천100조원이 넘는 유동성이 부동산 시장 진입을 노리고 있는데 주식 등 딱히 다른 투자처가 없다는 것이 문제"라며 "일단 주택 투자가 막힌다면 상가나 꼬마빌딩, 오피스텔 등지로 자금이 몰릴 수 있다"고 말했다.전문가들은 내주 발표할 공급대책에 확실한 대안이 나와야 한다고 말한다.건국대 부동산학과 유선종 교수는 "시장을 안정화하려면 공급과 수요 양쪽 대책에서 나와야 하는데 신규 택지 지정만으로 서울 지역의 주택수요를 채울 수 있을지 의문"이라며 "서울 도심의 재개발·재건축 규제를 풀어서 서울에 입주 가능한 물량을 만드는 게 중요하다"고 말했다./연합뉴스
공인중개사가 세입자에 등록 임대 여부 설명해야정부가 9·13 대책에서 실거래 가격 정보를 더욱 정밀하게 파악하기 위해 실거래 신고 기간을 60일에서 30일로 대폭 축소한다.국토교통부는 13일 대책 발표에서 '실거래 신고 제도 개선을 통한 거래 투명성 강화 방안'을 제시하며 이같이 밝혔다.현재는 계약 후 60일 이내에 실거래가를 신고하게 돼 있어 실거래 정보가 적시에 시장 상황을 반영하는 데 한계가 있었다.집값을 조작하기 위해 허위 거래를 신고하는 '자전거래'를 막기 위해 부동산 거래 계약이 무효, 취소 또는 해제됐을 때 그에 대한 신고를 하도록 의무화하는 방안도 추진된다.거래 계약을 허위로 신고하는 것을 금지하는 규정을 신설하고, 위반 시 '부동산 거래신고법'상 최고 수준인 3천만원 이하 과태료를 부과한다.현재 신고관청인 지방자치단체에만 실거래 신고 위반을 조사할 권한이 부여돼 있으나 앞으로는 신고 위반에 대해 국토부가 지자체와 공동으로 조사한다.다운계약이나 시장과열 등 불법 행위가 발생할 개연성이 큰 지역은 국토부와 지자체가 공동 조사해 거래 질서 교란행위에 대한 관리를 강화할 방침이다.국토부는 최근 집주인의 호가 담합이나 이에 편승한 중개업자의 가격 왜곡, 시세 조종 행위 등 사례가 발생함에 따라 공인중개사법을 개정해 집주인과 중개업자 등의 집값 교란행위에 대한 처벌 규정을 만들 예정이다.이와 함께 세입자가 자신이 거주할 주택이 국가에 등록된 임대주택인지 알 수 있도록 공인중개사의 설명 의무가 추가된다.공인중개사가 세입자에게 중개물이 등록 임대주택이면 임대의무 잔여기간과 세입자의 권리(임대료 증액·퇴거요구 방어) 등을 반드시 설명해야 한다.이를 위해 공인중개사의 '중개대상물 확인 설명서'에 집이 등록 임대인지 여부를 표시하도록 서식을 개정할 예정이다.지금은 세입자가 별도의 설명을 듣지 않고는 자신이 살 집이 등록 임대인지 알 수 없다.집주인이 임대 등록을 하고서 혜택만 보고 임대료 상한 설정 등 의무는 지키지 않는 경우를 방지하기 위한 조치다.임대 등록 전에 입주한 세입자에 대해서도 등록 후 즉시 등록 사실을 알리는 방안도 추진된다.이와 함께 등록 임대사업자가 임대 의무기간 내 집을 팔았을 때 임대주택 매각 건당 부과되는 과태료를 1천만원 이하에서 3천만원 이하로 상향한다./연합뉴스
서울시 "상업지역 주거비율 상향 등으로 공급 확대"정부가 금융·세제를 망라한 고강도의 '9·13 부동산대책'과 함께 다음주 공급대책 발표를 예고한 가운데 그간 논란이 됐던 서울 내 그린벨트(개발제한구역) 해제 방안은 제외될 것으로 보인다.대신 서울에서는 도심 역세권 용도지역 변경, 상업지역 주거비율 상향 등 규제완화를 통해 주택공급을 늘리는 방안이 논의된다.정부와 여당이 서울을 포함한 수도권 그린벨트 해제를 검토했으나 수도권 신규택지 후보지가 사전에 유출되며 논란이 인 데다 서울시가 그린벨트 해제를 강력하게 반대하면서 해제 추진력이 약해졌기 때문이다.정부는 13일 발표한 주택시장 안정대책에 수도권에 신규 공공택지 30곳(30만호)을 개발한다는 기존 정책을 다시 제시하는 정도로만 공급대책을 언급했다.공공택지는 도심 내 유휴부지, 보존가치가 낮은 3등급 이하 그린벨트를 활용해 마련한다.공공임대·분양비율은 지자체와 협의해 탄력적으로 적용하기로 했다.자세한 공급대책은 오는 21일 다시 발표한다.서울시 등 지자체들과 협의가 아직 마무리되지 않았기 때문으로 보인다.김현미 국토교통부 장관은 "지자체와 (주택공급을 위한) 절차를 진행 중"이라며 "이달 21일 구체적인 입지와 수량을 발표할 것이며 그린벨트 해제 문제도 그때 종합적으로 밝히겠다"고 말했다.'뜨거운 감자'로 떠올랐던 서울 내 그린벨트 해제는 공급대책에서 제외될 가능성이 큰 것으로 관측된다.그린벨트 해제에 부정적 뜻을 드러내 온 박원순 서울시장은 부동산대책 발표 이틀 전인 지난 11일 한국환경정책·평가연구원(KEI) 환경포럼에 참석해 "인구는 줄고, 삶의 질을 높이고자 하는 시민들의 욕구는 증대하고 있기에 그린벨트 해제는 극도로 신중해야 한다"며 공개적으로 반대 입장을 밝혔다.서울시 관계자는 "최근 국토부-서울시의 그린벨트 관련 논의가 없었던만큼 이번 공급대책에는 포함되지 않을 것으로 본다"며 "그린벨트 대상지 선정에 대해 아직까지 합의된 바가 없다"고 말했다.이어 "그린벨트 해제는 곤란하다는 서울시의 입장을 정부에 확실히 전달했다"고 밝혔다.30만㎡ 미만 그린벨트 해제 권한이 시도지사에 위임돼 있지만 필요하다면 국토교통부가 직권으로 그린벨트를 해제할 수 있다.그러나 서울시 입장이 워낙 강해 그린벨트 해제를 강행하기에는 정치적 부담이 크다.서울시는 최대한 도심 내 주택공급 확대에 주력한다는 입장이다.상업지역의 주거비율과 준주거지역 용적률을 상향하고 역세권 용도지역을 변경하는 등 규제 완화를 통한 주택공급 확대를 추진한다.소규모 정비사업도 활성화한다.서울시 관계자는 "(이날 발표한) 정부의 부동산대책 방향에 공감한다"며 "정부가 도심 내 규제를 완화해 주택공급을 확대하자는 서울시 의견을 상당 부분 반영해준만큼 적극 협력해 공급확대를 추진하겠다"고 말했다.이전 계획이 있는 철도차량기지, 용산역정비창부지 등 공급확대에 이용할 수 있는 유휴부지에 대한 추측이 난무하는 가운데 서울시는 후보지에 대한 언급을 피하고 있다.앞서 더불어민주당 신창현 의원이 안산·과천·광명·의정부·시흥·의왕 등 수도권 신규택지 후보지 8곳을 공개해 파장이 일어난 데 따른 것이다.시장의 관심은 과연 서울 내 도심에 공급을 어느 정도 규모로 늘릴 수 있느냐에 쏠린다.부동산 수요자 대부분이 교통과 생활환경·편의시설이 좋은 곳에 들어서는 주택을 원하기에 서울 외 수도권 택지에 공급이 집중되면 부동산시장 영향력이 크지 않을 수 있어서다./연합뉴스
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