정부가 금융·세제를 망라한 고강도의 '9·13 부동산대책'과 함께 다음주 공급대책 발표를 예고한 가운데 그간 논란이 됐던 서울 내 그린벨트(개발제한구역) 해제 방안은 제외될 것으로 보인다.
대신 서울에서는 도심 역세권 용도지역 변경, 상업지역 주거비율 상향 등 규제완화를 통해 주택공급을 늘리는 방안이 논의된다.
정부와 여당이 서울을 포함한 수도권 그린벨트 해제를 검토했으나 수도권 신규택지 후보지가 사전에 유출되며 논란이 인 데다 서울시가 그린벨트 해제를 강력하게 반대하면서 해제 추진력이 약해졌기 때문이다.
정부는 13일 발표한 주택시장 안정대책에 수도권에 신규 공공택지 30곳(30만호)을 개발한다는 기존 정책을 다시 제시하는 정도로만 공급대책을 언급했다.
공공택지는 도심 내 유휴부지, 보존가치가 낮은 3등급 이하 그린벨트를 활용해 마련한다.
공공임대·분양비율은 지자체와 협의해 탄력적으로 적용하기로 했다.
자세한 공급대책은 오는 21일 다시 발표한다.
서울시 등 지자체들과 협의가 아직 마무리되지 않았기 때문으로 보인다.
김현미 국토교통부 장관은 "지자체와 (주택공급을 위한) 절차를 진행 중"이라며 "이달 21일 구체적인 입지와 수량을 발표할 것이며 그린벨트 해제 문제도 그때 종합적으로 밝히겠다"고 말했다.
'뜨거운 감자'로 떠올랐던 서울 내 그린벨트 해제는 공급대책에서 제외될 가능성이 큰 것으로 관측된다.
그린벨트 해제에 부정적 뜻을 드러내 온 박원순 서울시장은 부동산대책 발표 이틀 전인 지난 11일 한국환경정책·평가연구원(KEI) 환경포럼에 참석해 "인구는 줄고, 삶의 질을 높이고자 하는 시민들의 욕구는 증대하고 있기에 그린벨트 해제는 극도로 신중해야 한다"며 공개적으로 반대 입장을 밝혔다.
서울시 관계자는 "최근 국토부-서울시의 그린벨트 관련 논의가 없었던만큼 이번 공급대책에는 포함되지 않을 것으로 본다"며 "그린벨트 대상지 선정에 대해 아직까지 합의된 바가 없다"고 말했다.
이어 "그린벨트 해제는 곤란하다는 서울시의 입장을 정부에 확실히 전달했다"고 밝혔다.
30만㎡ 미만 그린벨트 해제 권한이 시도지사에 위임돼 있지만 필요하다면 국토교통부가 직권으로 그린벨트를 해제할 수 있다.
그러나 서울시 입장이 워낙 강해 그린벨트 해제를 강행하기에는 정치적 부담이 크다.
서울시는 최대한 도심 내 주택공급 확대에 주력한다는 입장이다.
상업지역의 주거비율과 준주거지역 용적률을 상향하고 역세권 용도지역을 변경하는 등 규제 완화를 통한 주택공급 확대를 추진한다.
소규모 정비사업도 활성화한다.
서울시 관계자는 "(이날 발표한) 정부의 부동산대책 방향에 공감한다"며 "정부가 도심 내 규제를 완화해 주택공급을 확대하자는 서울시 의견을 상당 부분 반영해준만큼 적극 협력해 공급확대를 추진하겠다"고 말했다.
이전 계획이 있는 철도차량기지, 용산역정비창부지 등 공급확대에 이용할 수 있는 유휴부지에 대한 추측이 난무하는 가운데 서울시는 후보지에 대한 언급을 피하고 있다.
앞서 더불어민주당 신창현 의원이 안산·과천·광명·의정부·시흥·의왕 등 수도권 신규택지 후보지 8곳을 공개해 파장이 일어난 데 따른 것이다.
시장의 관심은 과연 서울 내 도심에 공급을 어느 정도 규모로 늘릴 수 있느냐에 쏠린다.
부동산 수요자 대부분이 교통과 생활환경·편의시설이 좋은 곳에 들어서는 주택을 원하기에 서울 외 수도권 택지에 공급이 집중되면 부동산시장 영향력이 크지 않을 수 있어서다.
다주택자 세금 부담 늘려 기대심리 줄이고 투기자금 유입 차단전문가 "다주택자 세금 회피 차단…이미 오른 가격에 미치는 영향 제한적"종합부동산세율을 대폭 올리고 부동산 시장 내 투기자금 유입을 제한하는 대책이 주택시장의 투기 열풍을 가라앉힐 수 있을지 주목된다.시장에서는 정부의 대책이 투기의 악순환을 어느 정도 차단할 것이라는 전망과 시장이 이미 과열된 후 뒤늦게 대책을 강화한 것이라서 효과가 제한적일 수밖에 없다는 평가가 함께 나온다.◇ 8·2 부동산 대책 비웃는 시장 과열에 대책 발표정부가 13일 세제와 금융 양쪽에서 접근하는 주택시장 안정대책을 내놓은 것은 현재 서울과 수도권 일부 지역의 투기적 수요가 시장을 심각하게 왜곡하고 있다고 판단했기 때문이다.한국감정원의 전국주택가격동향조사 결과를 보면 지난달 기준 서울의 아파트 매매가격지수는 1년 전보다 7.2％ 상승했다.작년 8월의 서울 아파트 매매가격지수가 전년 8월보다 5.0％ 상승한 것에 비춰보면 8·2 부동산 대책에도 불구하고 상승 폭이 확대한 셈이다.서울의 아파트 가격 상승률은 7월 넷째 주에 0.11％였는데 8월 넷째 주에 0.45％, 9월 첫주에 0.47％를 기록하는 등 최근에 시장 과열이 두드러졌다.올해 7월 말 투기과열지구로 지정된 광명시 철산·하안동 일대는 한 달 사이에 신규 공급 아파트 가격이 1억∼2억원 오르는 등 시장에서 체감하는 주택가격 상승 폭은 통계보다 훨씬 높았다.투기세력의 세금 부담을 강화해 주택으로 일확천금할 수 있다는 기대 심리를 줄이고 투기적 자금을 차단해 과열된 주택시장을 진정시킨다는 것이 이번 대책의 핵심으로 보인다.◇ 투기적 수요자 증세·임대사업자 세금↑…특례도 실수요자 중심주택 관련 세제 개편은 투기 목적 수요자의 세금 부담을 확대하는 데 초점을 맞췄다.우선 종부세율을 현행보다 최고 1.2％포인트 올리며 세부담을 키운 구상이 눈에 띈다.노무현 정부 시절 과세표준 94억원 초과 구간에 종부세 최고세율 3％가 적용됐던 것과 비교하면 정부가 13일 발표한 '주택시장 안정대책'은 이보다 최고 0.2％ 포인트 높다.이번 대책은 3주택 이상 보유자이거나 조정지역 내 2주택 보유자인 경우 94억원 초과 구간에 3.2％를 적용하고 같은 구간에 있는 그 외 주택 보유자는 2.7％를 적용하는 계획을 담았다.이에 따라 다주택 보유자 등의 종부세 및 이와 연동된 농어촌특별세('종부세 등') 부담은 적게는 약 50％에서 많게는 100％ 이상 늘어날 전망이다.3주택 이상이거나 조정지역 2주택자의 경우 과표가 12억원(공시가격 32억원)인 경우 현재는 종부세 등이 554만원이지만 이번 대책이 시행되면 717만원 늘어난 1천271만원이 된다고 기재부는 분석했다.여기에 재산세, 지방교육세 등을 합한 보유세 부담 합계는 현행 1천260만원에서 1천976만원으로 늘어난다.정부가 지난달 발의한 종부세법 개정안에 따르면 동일한 주택을 가진 납세자의 보유세 합계는 1천685만원인데 그보다 부담액이 300만원 가까이 많은 수준이다.1주택자에 대한 세제 특례도 실수요자를 중심으로 개편된다.새로 집을 사서 조정대상 지역에 일시적으로 2주택을 보유한 경우 신규 주택 취득 후 기존 주택을 3년 이내에 양도하면 양도세를 비과세했는데 양도 시한을 2년으로 단축한다.실거래가 9억원 이상의 고가 1주택을 일정 기간 이상 보유한 이들에게 주던 장기보유 특별공제의 요건도 강화한다.현재는 거주 기간 요건 없이 보유 기간이 3년 이상이면 24∼80％의 공제율을 적용하는데 앞으로는 2년 이상 거주하도록 요건을 바꾸고 거주 기간이 2년 미만이면 일반 장기보유특별공제(최대 30％)를 적용한다.주택임대 사업자에게 부여한 세제 혜택을 조정하는 등 세금 부담을 확대하는 구상도 눈에 띈다.현재는 조정대상지역 다주택자가 8년 장기 임대주택을 등록하면 양도소득세 중과세 대상에서 제외하는 데 유주택자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대주택으로 등록하더라도 양도세를 중과한다.임대주택에 대한 종부세도 강화한다.8년 장기 임대 등록한 주택의 경우 종부세 합산 과세 대상에서 제외하지만, 유주택자가 조정대상 지역에서 새로 집을 사면 등록 임대주택이라도 합산해 종부세를 매긴다.국민주택 규모 이하의 등록임대주택에 대한 양도세 감면도 축소된다.임대 개시 시점에 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하를 충족해야 감면하도록 주택 가액 기준을 신설해 다주택 보유자의 세 부담은 전반적으로 늘어날 것으로 보인다.유호림 강남대 세무학과 교수는 일련의 조치에 대해 "다주택자가 임대사업자로 변신해 세금을 피해갈 구멍을 차단한 것으로 볼 수 있다"고 평가했다.◇ 투기자금 차단에 주력…"금융 대책 예상 뛰어넘는다"금융부문 부동산 대책은 예상을 뛰어넘는다는 평가가 나온다.당초 임대사업자 대출과 전세대출 중심의 대책이 나올 것으로 예상됐으나 뚜껑을 열어보니 주택 보유자의 신규 주택담보대출을 차단하는 부분이 대책의 큰 흐름을 차지하고 있다.정부는 2주택 이상 보유세대의 규제지역 내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출을 원천 금지하기로 했다.1주택 세대는 규제지역 내 주택 신규 구입을 위한 주택대출을 원칙적으로 금지하되 추가 주택구입이 이사·부모봉양 등 실수요이거나 불가피한 사유로 판단되는 경우 예외를 허용하기로 했다.규제지역 내 공시가격 9억원 초과 고가주택을 구입할 때에는 무주택자라도 실거주 목적이 아니라면 주택담보대출을 금지하기로 했다.전세대출의 경우 실수요자를 상당 부분 감안한 것으로 보인다.다주택자와 부부 합산소득 1억원이 넘는 1주택자를 공적 보증 제공 대상에서 제외했지만, 무주택자에게는 소득 등 제한없이 보증을 공급하기로 했다.투기의 온상으로 지목됐던 임대사업자대출과 관련해선 예상했던 수준의 규제가 나왔다는 평가가 나온다.임대사업자대출에 LTV 규제를 적용하는 반면 임대업이자상환비율(RTI·Rent To Interest ratio) 강화안은 최종안에 담기지 않았다.RTI 규제는 현재 시행 초기이고 시장에 미치는 영향이 검증되지 않은 만큼 섣불리 건드리기보다 상황을 좀 더 살펴보자는 신중론이 우세했던 것으로 전해졌다.정부는 다주택자들이 전세자금보증을 활용해 금융사에서 전세자금대출을 받은 후 전세로 거주하면서 기존에 갖고 있던 여유 자금을 활용해 '갭투자'를 하거나, 임대사업자 등록증을 발급받아 완화된 대출규제로 주택을 구입하고 임대사업자 의무는 제대로 이행하지 않는 도덕적 해이가 발생했다고 보고 이번 대책을 마련했다.올해 2분기 중 개인사업자 대출 증가율은 15.5％, 전세자금대출 증가율은 37.2％를 기록한 바 있다.◇ "주택가격 추가상승 억제 효과…늦은 감 있다"유 교수는 이번 대책이 "향후 주택가격의 추가상승을 억제하는 효과를 낼 것"이라고 일정 부분 긍정적으로 평가했다.하지만 그는 "오늘 발표한 내용은 내일부터 또는 내년부터 적용되므로 이미 오른 주택가격이나 이를 통해 불로소득을 얻은 투기세력에 대한 효과는 크지 않을 것"이라며 만시지탄(晩時之歎, 시기에 늦어 기회를 놓쳤음을 안타까워하는 탄식)의 느낌도 있다고 규정했다.종부세 개편안 등을 둘러싼 위헌 주장이 제기될지에도 관심이 쏠린다.헌법재판소와 대법원에서 재판연구관으로 각각 근무한 경력이 있는 노희범 변호사는 "세율 자체를 보면 위헌적으로 과도하게 종부세가 부과되는 것으로 보기는 어려우며 부동산 가격의 폭등을 어느 정도 잠재울 필요가 있다는 점에서 위헌으로 단정하기는 어렵다고 본다"고 밝혔다.그는 조정대상 지역 2주택자에 대한 종부세율 차등 적용에 관해서도 "통상 이들 지역의 부동산 가격이 오를 때는 굉장히 빠른 속도로 상승해 부동산 가격 안정을 저해하는 측면이 있으므로 소유자에 대한 차별적인 취급이기는 하지만 합리적 이유가 없는 자의적인 것으로 보기는 어렵다"고 일각에서 위헌 주장이 나올 수는 있으나 수용되기는 어려울 것으로 전망했다./연합뉴스
최종구 금융위원장, 은행장들에 "규제 시행 전 쏠림현상 방지" 주문'9·13 주택시장 안정대책'으로 대폭 강화된 대출규제가 오는 14일부터 즉각 적용된다.최종구 금융위원장은 13일 대책 발표 직후 윤석헌 금융감독원장, 주요 은행장 등과 간담회를 열어 이 같은 방침을 밝혔다.최 위원장은 "규정이 개정돼 대책이 시행되기 전까지 대출 쏠림 현상이 발생하지 않도록 전 금융권 행정지도를 시행해 금번 대책을 즉각 시행할 예정"이라고 말했다.이날 발표된 대출규제는 2주택 이상 보유자의 규제지역(투기과열지구, 투기지역, 조정대상지역) 신규 주택담보대출을 금지하고 1주택자도 이사 등 실수요가 아니면 금지하는 게 핵심이다.전세자금대출 보증 역시 2주택자는 전면 금지, 1주택자는 부부합산 연소득 1억원 초과인 경우 금지 등을 골자로 한다.임대사업자대출에 대한 담보인정비율(LTV·Loan To Value ratio) 40% 신규 적용도 담겼다.이 같은 LTV 강화는 은행업 감독규정을 개정해야 해 실제 시행하는 데 2∼3주일이 걸리지만, 그사이 대출 신청이 몰릴 가능성에 대비해 '창구지도'를 하겠다는 의미다.최 위원장은 은행장들에게 "대책 취지에 맞게 금융권이 행정지도를 철저히 준수하고, 자체적인 리스크 관리를 강화해달라"고 당부했다.'자체적인 리스크 관리 강화'란 각 은행 창구가 정부의 규제를 숙지해 자체적으로 대출을 내주지 말라는 의미다.그는 "이번 대책이 시장에서 혼선 없이 원활하게 시행되기 위해선 차주의 주택보유 수 변동, 대출자금 용도 점검 등 금융권의 주기적인 사후관리가 매우 중요하다"며 "자체 점검을 반드시 하고, 미진한 부분은 적극적으로 시정해달라"고 했다.금감원은 규정변경 절차를 밝아 대책을 공식 시행하기 전까지 주택담보대출, 전세대출, 임대사업자대출 등 동향을 은행과 제2금융권 등 업권별로 매일 특별점검한다.최 위원장은 "그동안 부동산 금융규제는 주택시장을 뒤쫓아 왔다. 시장이 과열된 '지역'을 중심으로 사후적으로 금융 이용을 제한하는 접근방식을 취해왔다"고 지적했다.그러다 보니 "집값 상승, 주택구입 부담 가중, 가계부채 증가로 이어지는 악순환의 고리가 끊어지지 않았다.서울 아파트 가격이 평균 7억원 수준으로, 청년, 신혼부부 등 젊은 세대가 부담하기 어려운 수준까지 상승했다"고 우려했다.그는 "금융을 활용한 투기적 행위에 금융회사가 지원자가 돼선 안 될 것"이라며 "이번 대책을 계기로 가계대출과 담보대출 위주로 쏠린 금융회사 영업 관행을 개선해 부동산이 아닌 생산적인 분야로 자금이 공급될 방안을 조금 더 고민해달라"고 은행장들에 촉구했다./연합뉴스
무주택자도 대출로 고가주택 투자금지…"금융을 투기에 이용 말라는 것"임대업·전세대출까지 돈줄 온통 조여…"대출규제, 집값 못잡아" 회의론도정부가 13일 내놓은 '주택시장 안정대책'에서 1주택 이상 세대에 담보인정비율(LTV·Loan To Value ratio) 0%를 적용하겠다고 발표했다.대상은 서울 전 지역을 포함한 규제지역, 즉 투기지역·투기과열지구와 조정대상지역이다.'LTV 0%'는 이들 지역에서 주택담보대출을 내주지 않겠다는 것이다.예상을 뛰어넘은 초고강도 대출규제로 볼 수 있다.정부는 '집 없는 사람'과 '집 있는 사람'을 갈랐다.서민 실수요자와 무주택 세대는 이번 규제의 예외다.무주택 세대는 기존대로 투기지역·투기과열지구는 LTV 40%, 총부채상환비율(DTI·Debt To Income ratio) 40%를 적용한다.조정대상지역은 LTV 60%, DTI 50%다.서민 실수요자는 일반 무주택자보다 10%포인트 높다.집 있는 사람은 대출규제가 대폭 강화됐다.당장 오는 14일 계약 체결분부터다.특히 2주택 이상을 보유한 경우 규제지역에서 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 전면 금지된다.집이 한 채만 있어도 규제지역에서 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 금지된다.다만 단순 이사인 경우 2년 안에 기존주택을 처분하는 조건으로 허용한다.2년 안에 1주택자 상태로 되돌아가라는 것이다.취학, 근무, 1년 이상 치료·요양, 학교폭력으로 인한 전학 등 부득이한 사유 역시 처분 조건부로 허용된다.무주택 자녀의 분가, 다른 지역에 사는 60세 이상 부모를 근처에서 봉양하기 위한 경우는 예외적으로 기존 주택 보유를 인정한다.분가나 세대분리 없이 직장 때문에 실거주용으로 2주택을 위한 주택담보대출을 받는 경우 이를 대출자가 입증해야 한다.집이 없어도 자신이나 부모의 돈이 많은 경우가 있다.이들이 금융회사에서 돈을 더 빌려 강남 등지의 고가주택(이른바 '똘똘한 한채')을 살 때 역시 주택담보대출이 제한된다.공시가격 9억원 초과가 대상이다.무주택이면 2년 안에 전입해 실거주해야 한다.1주택자도 기존 주택을 2년 안에 처분해야 한다.예외 적용 요건을 어길 경우 주택 관련 대출이 3년간 금지된다.요약하면 2주택자 이상은 돈을 더 빌려 집을 살 생각을 하지 말라는 것이고, 1주택자는 실수요인 경우에만 돈을 빌려주겠다는 것이다.최종구 금융위원장은 "앞으로 은행 돈 빌려서 지금 사는 집 이외에 추가 구입하는 것을 막겠다는 취지"라며 "돈 많은 사람이 자기 돈으로 추가 구입하는 것까지는 어쩔 수 없지만, 투기 수요에 금융이 지원하지 못하도록 하겠다는 것"이라고 말했다.주택담보대출의 LTV 강화 외에 이번 대책에는 자영업자대출 중 임대사업자대출과 전세자금대출에 대한 규제가 포함됐다.이들 두 가지는 다주택자와 갭투자를 부추겨 집값이 급등하게 된 '규제 우회 수단'으로 지목돼왔다.우선 전세대출의 경우 2주택 이상 보유자에게는 공적보증(주택도시보증공사, 주택금융공사)이 제공되지 않는다.공적보증이 없으면 은행들은 전세대출을 취급하지 않는다.지금까지는 주택보유 수와 무관하게 전세대출 보증이 제공됐지만, 앞으로는 금지되는 것이다.1주택자도 부부합산 연소득이 1억원을 넘지 않아야 보증이 제공된다.무주택자는 소득과 무관하게 보증을 받을 수 있다.공적보증이 아닌 서울보증보험(SGI)을 통한 사적보증으로 몰리지 않겠느냐는 지적에 금융위 김태현 금융정책국장은 "전세 보증 자체가 어려운 사람을 도우라는 건데, 집이 두 채나 있는 사람을 보증하는 것은 정부 정책에 어긋나는 경우라서 SGI에 협조를 요청하겠다"고 말했다.사실상 SGI를 통한 보증도 막겠다는 의미다.임대사업자는 지금껏 가계대출로 분류되지 않는 임대사업자대출을 받았다.LTV가 적용되지 않아 60∼80%를 빌릴 수 있었다.앞으로는 주택담보대출과 마찬가지로 투기지역·투기과열지구의 주택을 담보로 한 경우 LTV 40%가 적용된다.대출금액이 반 토막 나는 것이다.또 주택담보대출이 이미 있는 임대사업자가 투기지역에서 주택 취득을 목적으로 새로 주택담보대출을 받는 것은 금지된다.임대주택 개·보수 등 운전자금 대출만 허용된다.금융위는 전세대출의 경우 실거주가 아닌 것으로 확인될 경우, 임대사업자대출은 용도외 유용이 드러날 경우 대출금을 회수할 방침이다.초고강도의 LTV 규제와 더불어 전세대출과 임대사업자대출의 대출규제마저 강화하면서 정부는 부동산 시장으로 흘러드는 돈줄을 온통 조여놓은 셈이다.그러나 이 같은 대출규제만으로 집값이 잡힐 것이라는 기대는 하기 어렵다는 게 전문가들의 지적이다.하나금융경영연구소 황규완 수석연구원은 "LTV·DTI 규제를 강화한 8·2 대책이 1년을 넘었는데 아직 집들을 산다.대출과 관계없이 집을 살 수 있는 사람이 매우 많은 것"이라며 "대출규제만 갖고는 집값을 못 잡는다는 게 지난 1년간 증명된 상황"이라고 했다.이에 따라 초과 유동성 공급의 근본 원인인 초저금리 상태를 벗어나야 한다는 주장이 고개를 들고 있다.이낙연 국무총리는 이날 국회 대정부질문에서 기준금리 인상 여부에 대해 "좀 더 심각히 생각할 때가 충분히 됐다는데 동의한다"고 답변했다.그러자 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 이날 대책 발표 직후 기자들과 만나 "금리는 (한국은행) 금융통화위원회의 판단"이라며 진화에 나서기도 했다./연합뉴스
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