Q. 자산 약 2억원을 보유한 46세 직장인이다. 현재 거주 중인 경기 하남 미사 공공임대주택의 조기 분양과 서울 고덕 강일 토지임대부주택 입주를 두고 고민이다. 미사는 입지가 좋고 즉시 매도가 가능하지만 대출 이자 부담이 크다. 고덕 강일은 대출 부담이 작고 서울 입지지만, 월 토지 임차료와 10년 거주 의무가 있다. 거주 안정성과 향후 자산 가치를 모두 고려할 때 어느 쪽이 더 현명한 선택일까.

A. 의뢰인의 사례는 40대 중반 무주택자가 내 집 마련의 첫 단추를 끼울 때 전형적으로 겪는 깊은 딜레마를 보여준다. 자산 증식(투자)이라는 목표와 거주 안정이라는 목표가 동시에 충돌하고 있기 때문이다. 특히 의뢰인이 고민하는 두 선택지인 하남 미사 공공임대주택 분양 전환과 고덕 강일 토지임대부주택(반값 아파트) 분양은 단순히 지역 및 가격의 차이를 넘어 유동성과 자산화 구조 자체가 완전히 다른 주택이다. 따라서 주택 매수의 궁극적인 목적을 먼저 정해 의사결정의 기준을 단순화해야 한다.

우선 하남 미사 공공임대주택 분양 전환은 ‘유동성’과 ‘자산 성장’ 측면에서 압도적인 강점을 지닌다. 일반적인 신규 분양 아파트와 달리 공공임대는 그동안의 실거주 기간을 인정받아 분양 전환 직후 곧바로 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 즉 원할 때 언제든 즉시 매도해 자산을 현금화하고 상급지로 갈아탈 수 있는 강력한 선택권이 주어지는 것이다. 또한 하남 미사 중심지구는 교통, 학군, 상권 등 생활 인프라가 완성된 상태다. 역세권이라는 입지적 프리미엄은 향후 부동산 시장의 상승 사이클이 도래했을 때 그 가치를 온전히 인정받을 가능성이 높다.
40대 '내 집 마련' 딜레마…상환 능력되면 분양전환 고려할만
이에 비해 고덕 강일 토지임대부주택은 철저하게 ‘거주 안정성’에 방점이 찍혔다. 강동이라는 서울의 우수한 행정구역과 지하철 9호선 연장이라는 확실한 호재를 품고 있음에도 초기 진입 비용이 3억5000만원 선으로 매우 낮은 것은 큰 장점이다. 하지만 치명적인 한계도 존재한다. 주택 가격 상승의 핵심 동력인 ‘토지 지분’을 소유하지 못하고 건물만 보유하는 반쪽짜리 소유권이라는 점이다. 주변 아파트 시세가 급등하더라도 그 상승분을 온전히 누릴 수 없다. 또 10년이라는 긴 의무 거주 기간에 묶여 자산의 환금성이 극도로 제한된다.

의뢰인 입장에서 가장 고민스럽고 두려운 부분은 하남 미사 선택 시 발생하는 막대한 대출 부담이다. 예상 분양가 6억원을 기준으로 4억5000만원의 대출(금리 연 4.5%, 30년 만기 원리금 균등 상환 가정)을 일으키면 매월 은행에 갚아야 할 원리금은 228만원에 달한다. 이에 비해 고덕 강일은 2억원 대출에 대한 원리금(약 101만원)과 매월 납부해야 하는 토지 임차료 40만원을 합쳐도 월 141만원 수준이다. 두 선택지 간 매월 80만원 이상의 뚜렷한 현금 흐름 차이가 발생한다.

여기서 간과해선 안 될 핵심 포인트가 있다. 하남 미사를 위해 매월 추가로 부담하는 80만원은 허공에 사라지는 비용이 아니라 내 집의 지분을 늘려가는 ‘강제 저축’이자 자산 축적의 과정이라는 점이다. 반면 토지임대부주택에 매월 내는 40만원의 임차료는 대출을 모두 상환한 뒤에도 따라붙는 ‘소멸성 비용’이다. 장기적인 자산 형성 관점에서 보면 이 80만원의 차이가 훗날 자산 규모의 단위 자체를 바꿔 놓을 결정적 변수가 된다.

권영선 전문위원
권영선 전문위원
결론적으로 의뢰인에게 가장 현실적이고 추천할 만한 해법은 현재의 소득과 지출 통제를 통해 대출 상환 능력이 뒷받침된다는 전제하에 ‘하남 미사 분양 전환’에 집중하는 것이다. 반대로 더 이상의 주거지 이동 계획이 전혀 없고, 대출 이자로 인한 스트레스 없이 마음 편한 장기 실거주가 인생의 최우선 가치라면 고덕 강일을 선택하는 것이 맞다. 본인의 투자 성향과 삶의 우선순위에 따른 현명한 결단이 필요하다.

정리=조미현 기자

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