서울시가 12일부터 반포·서초 일대 재건축 밑그림 격인 ‘반포·서초 아파트지구 지구단위계획’ 공람에 들어간다. 사진은 65개 단지로 구성된 반포지구 모습. 한경DB
서울시가 12일부터 반포·서초 일대 재건축 밑그림 격인 ‘반포·서초 아파트지구 지구단위계획’ 공람에 들어간다. 사진은 65개 단지로 구성된 반포지구 모습. 한경DB
서울 서초구 반포·서초 일대 재건축 밑그림 격인 ‘반포·서초 아파트지구 지구단위계획’의 초안이 나왔다. 한강과 반포대로에 접한 곳엔 15층 이하로만 재건축할 수 있도록 했다. 새로 재건축을 시작하는 단지는 주민공동시설 대신 외부 주민도 이용할 수 있는 개방형 커뮤니티시설 조성을 의무화한다. 근린상업시설 건물과 아파트를 통합해 재건축하는 것도 허용했다. 기존 아파트지구는 별도 도시관리계획 절차를 거쳐 단계별로 해제한다.

◆상업용 건물 부지에 아파트 가능

서울시는 12일부터 반포·서초 아파트지구 지구단위계획안을 공람한다고 11일 밝혔다. 서울시는 지난해 4월 반포·서초 아파트지구 지구단위계획 용역을 발주했다. 단지마다 따로 정비계획을 수립해 재건축하는 기존 방식 대신 교통·기반시설·상업지역 등을 종합적으로 고려해 일대를 정비하겠다는 취지다. 반포·잠원동 일대 반포지구는 아파트 65개 단지, 총 3만1945가구가 대상이다. 서초동 일대 서초지구는 22개 단지(1만3602가구)에 통합 지구단위계획을 적용한다.

새 지구단위계획은 중심시설 용지도 아파트로 재건축할 수 있는 길을 열었다. ‘신반포7차’와 붙어 있는 한신공영 부지가 그런 예다. 한신공영 부지는 현재 분구중심용지(근린상업용지)로 분류돼 있다. 단 아파트로 재건축할 경우 용적률 인센티브 없이 용지 면적의 10~15%를 기부채납(공공기여)해야 한다.

기존 아파트지구 내 중심시설 용지는 기능을 일부 재편한다. 근린주구 생활권은 건축물 용도를 완화해주기로 했다. 역세권 중심시설인 반포쇼핑타운은 특별계획구역으로 지정해 통합 개발한다. 기존 3종 주거지역을 준주거지역으로 종상향할 예정이다. 이 일대는 서울시 전체 도시계획인 ‘2030서울플랜’ 분류상 지구중심지라는 것이 근거다. 반포쇼핑타운이 특별계획구역으로 지정되면 기준용적률 250%, 상한용적률 350%를 적용받아 기존 7층 건물을 15층까지 올릴 수 있다.

서울시는 기존 재건축 단지의 정비계획안을 그대로 새 지구단위계획에 반영했다. 서울시 관계자는 “관리처분인가 신청 단계인 ‘신반포3차·경남아파트’는 한강변 스카이브리지 등 설계안을 지구단위계획에 포함했다”며 “기존 재건축 단지는 이미 결정된 사항을 유지하는 만큼 지구단위계획이 사업의 돌발 변수가 되지는 않을 것”이라고 말했다.
한강변 15층 제한… 잠원동 초기단지 '직격탄'
◆재건축 초기 단지 사업 지연 우려

정비계획을 아직 수립하지 않은 단지, 정비계획 변경을 추진하는 단지 등 재건축 사업 초기 단계 단지들은 울상을 짓고 있다. 사업이 늦어질 가능성이 높아서다. 잠원동의 한 재건축 조합 관계자는 “지구단위계획이 사실상 재건축 가이드라인인 만큼 지금 정비계획을 세우면 심의에서 통과할 리 없다”며 “계획안 확정까지 최소한 8개월은 아무것도 못 한다는 의미”라고 말했다. 서초지구에선 대부분 단지가 재건축 마무리 단계지만 반포·잠원 일대에선 초기 단지가 여럿 있다.

재건축 사업에 직접적인 타격을 받은 단지도 있다. 새 계획안에 따르면 한강변에 인접한 재건축 단지는 첫 주동을 15층 이하로만 재건축할 수 있다. ‘신반포16차’ 조합 관계자는 “부지가 작아 앞뒤로 동을 구성할 수 없는 ‘나홀로 단지’들은 재건축하지 말란 얘기”라고 지적했다. 이 단지는 2개 동 11층으로 구성됐다. 기존 단지에서 최대 3층까지만 더 재건축할 수 있다면 현실적으로 사업이 어렵다는 설명이다.

‘신반포4차’도 사업 지연 가능성이 생겼다. 서울시는 ‘신반포4차’와 인근 반원상가, 태남빌딩 부지를 묶어 공동개발을 유도할 계획이다. 통합 재건축을 할 경우 용적률을 완화해줄 방침이다. 신반포4차 소유주인 최모씨는 “이미 뉴코아상가 소유주와 아파트 소유주 간 갈등으로 재건축이 여러 해 지체됐다”며 “개별 단지 내에서도 의견을 쉽게 모으지 못하는데 사업지를 더 끼워넣으면 재건축이 더 지연될 것”이라고 말했다.

이번 지구단위계획안은 24일까지 주민공람된다. 서울시는 계획안에 대해 6월 중 서울시 도시·건축공동위원회 자문을 받을 예정이다. 12월께 지구단위계획을 결정·고시하는 것이 목표다. 서울시 관계자는 “주민공람 후 각종 협의기관과 위원회 심의를 거쳐 계획안을 확정한다”며 “절차가 여럿 남은 만큼 개선사항을 반영할 수 있다”고 말했다.

선한결 기자 always@hankyung.com