특화설계·사업 속도 늦춰… 부담금 축소 '골몰'

재건축조합, 환수제 대응 고심

비용 더 들어도 특화설계 적용
분양가 인하, 물량 축소도 검토

공시가격 높을 때로 기간 조절
'명목' 개발이익 낮춰 부담금 줄여

서울 주요 재건축 조합들이 재건축초과이익환수제 부담금을 적게 내기 위한 대책 마련에 나섰다. 조합원 1인당 부담금이 최대 8억4000만원에 이를 수 있다는 국토교통부의 경고에 충격을 받은 탓이다. 조합마다 부담금 산정 방식 중 조합의 사업 계획에 따라 부담금에 영향을 미칠 수 있는 항목을 찾아 바쁘게 계산기를 두드리고 있다.

◆“세금 내느니 공사비 올린다”

국토부에 따르면 재건축초과이익환수액(재건축 부담금)은 준공 시점의 새 아파트 가격에서 재건축 개시 시점 당시 아파트 공시가격, 정상주택가격 상승분 총액, 공사비 등을 뺀 차액에 부과율을 곱해 산정된다. 이 과정에서 정상주택가격 상승분의 총액은 공시가격과 정기예금이자율, 인근 주택 가격 상승률 등에 의해 자동 결정된다. 부과율은 국토부 결정에 따라 적용된다. 두 항목의 경우엔 조합의 결정이 들어갈 여지가 없다.

그러나 나머지 항목은 다르다. 조합의 사업방식·시점 등에 따라 금액 차를 상당히 낼 수 있다는 것이 정비업계 전문가들의 설명이다.

대부분의 조합은 개발비용을 올려 부담금을 낮추는 방안을 검토하고 있다. 개발비용은 조합의 재량권이 가장 높은 항목이다. 특화설계비, 공사비, 조합운영비 등이 포함된다. 서울 서초구의 한 재건축 조합 관계자는 “조합원들 사이에서도 같은 돈을 세금으로 납부하느니 재건축 공사비에 더해 단지 가치를 높이는 것이 훨씬 낫다는 공감대가 형성되고 있다”며 “비용을 더 쓰더라도 특화설계를 적용하면 준공 직후 신축 아파트 시세가 올라갈 것이므로 이 방법으로 조합원의 이익을 높일 것”이라고 밝혔다. 강남구의 A 조합 관계자는 “일부 조합원들은 부담금을 최대한 줄이기 위해 조합원 총회 출석비 등 조합 운영비를 두루 높이자는 얘기도 나왔다”고 했다.

종료 시점 주택가액 항목을 조절하는 방안을 검토하는 조합도 있다. 종료 시점 주택가액은 조합원·일반분양 물량의 각 분양가, 임대용 소형주택 인수가격 등을 합산해 계산한다. 일반분양 물량을 줄이거나 분양가를 낮춰 재건축을 통해 얻는 수익이 줄어들면 조합원이 내는 부담금이 적어진다. 하지만 반대로 재건축 사업성은 낮아진다. 조합원이 내는 재건축 분담금이 더 늘거나, 규모가 작은 주택을 분양받을 때 받는 환급금이 줄어들 수 있다.

강남구 B단지의 조합 관계자는 “일반 분양가를 높이는 쪽과 낮추는 쪽 중 어느 것이 조합원에게 더 이익을 줄지 따져 결정할 것”이라며 “일반 분양분은 발코니와 알파룸, 매립형 에어컨 등 분양 옵션을 조절하는 식으로 가격을 정하는 방안도 검토할 예정”이라고 했다.

◆준공 시점 따라 부담금 1억원 차이

사업이 장기 지연된 재건축 조합은 개시 시점 주택가액도 일부 조절할 수 있다. 부담금은 재건축조합설립추진위원회가 최초로 승인된 날부터 사업 종료 시점(준공)까지의 상승분을 따져 부과한다. 그러나 이 기간이 10년을 넘으면 새 아파트 준공 시점으로부터 역산해 10년까지만 계산한다. 이를 이용하면 10년 전 공시지가가 높은 시점을 개시 시점으로 맞춰 준공 일정을 조정할 수 있다는 얘기다.

반포주공1단지 3주구가 그런 예다. 이 단지는 2003년에 재건축추진위 승인을 받아 이미 10년이 넘어간 사업장이다. 새 아파트 완공 시점에 따라 부담금이 달라질 수 있는 셈이다. 예컨대 2012년 공시지가는 8억3000만원, 2013년 공시지가는 7억1000만원으로 1억원 이상 차이 난다. 정비업계의 한 전문가는 “1년 사이 공시지가가 많이 차이날 경우 연말 준공을 그다음해 연초 준공으로 바꿔 부담금을 일부 줄일 수 있다”며 “다만 금융비용이나 조합 사업의 절차 등을 고려했을 때 사업 일정을 장기 연기하거나 확 당기는 것 중 어느 쪽이 유리한지 따져봐야 할 것”이라고 설명했다.

강남구의 C조합 관계자는 “정부의 부담금 추산액 발표 이후 ‘사업을 빨리 진행하지 못해 부담금을 많이 내게 됐다’며 조합원들의 여론이 크게 악화되고 있다”며 “부담금을 많이 낼 바에야 재건축 사업을 연기하는 것이 낫다는 의견도 나오고 있는 만큼 환수금을 최대한 줄이기 위해 다각도로 노력할 것”이라고 말했다.

선한결 기자 always@hankyung.com