성수동 지식산업센터 매매가, 1000만원 넘었다

3분기 1016만원… 전국 최초
1년 전보다 18% 급등
분양가도 매년 100만~200만원↑
AK밸리, 분양 2주만에 85% 계약

"수익형부동산 중 최고 수익률
고분양가·공급 과잉은 우려"

매매가격(3.3㎡당 1100만원대)이 전국에서 가장 비싼 서울 성수동의 지식산업센터 ‘서울숲IT밸리’. 김형규 기자

전국에서 가격이 가장 비싼 서울 성수동 지식산업센터의 3.3㎡(평)당 매매가격이 지난 3분기 사상 처음으로 1000만원을 넘어섰다. 이달부터 새로 공급되는 지식산업센터의 3.3㎡당 분양가도 최초로 1200만원을 돌파했다. 아직 연 5%대의 수익률이 나오다 보니 실수요자인 기업뿐만 아니라 수익형 부동산 투자자까지 몰리면서 가격이 치솟고 있다.

◆해마다 분양가 최대 200만원 상승

이달부터 다음달까지 성수동에서 새로 공급하는 지식산업센터는 총 3개(5개동), 19만8000㎡ 규모다. 이들 모두 3.3㎡당 최저 1100만원 내외부터 분양을 시작한다. 다음달 분양하는 화양동 엠코코리아 부지에 들어서는 지식산업센터는 3.3㎡당 1180만~1240만원으로 가장 비싸다.

분양 중인 성수동 ‘AK밸리’의 분양가도 1100만~1240만원 수준이다. 성수동 지식산업센터 분양가격은 매년 3.3㎡당 100만~200만원 오르는 추세다. 작년 처음으로 1000만원을 넘어선 데 이어 올 들어서도 200만원가량 올랐다. 내년 초 공급을 계획하고 있는 지식산업센터는 1300만원대에서 분양하는 안을 저울질하고 있다.

그럼에도 기업 및 투자자의 발걸음은 끊이지 않고 있다. AK밸리는 분양 계약을 받은 지 2주 만에 85%가 팔렸다. 올여름부터 분양 의향서를 적어낸 고객도 분양 호실보다 1.3배 많다. 엠코코리아 부지 지식산업센터 역시 공급 물량의 2배수가 계약 의사를 밝혔다.

성수동 일대 지식산업센터의 평균 매매가격도 지난 3분기 3.3㎡당 1000만원을 돌파했다. 부동산114에 따르면 작년 3분기 862만원이던 평균 매매가격은 올 3분기 17.8% 오른 1016만원을 기록했다. 이처럼 인기를 끌자 시행사들은 신규 개발 부지 확보에 열을 올리고 있다. 대규모 부지가 부족하다 보니 연립주택 여러 채를 매수해 지식산업센터로 개발하려는 시도도 늘고 있다.

◆수익률 연 5%대 하락

성수동 지식산업센터가 인기를 끄는 것은 무엇보다 강남 접근성이 뛰어나고 대중교통 여건이 좋아서다. 이런 장점 때문에 강남권에 사무실을 둔 중소규모 업체들이 최근 2~3년간 임대료와 관리비가 저렴한 성수동 지식산업센터로 대거 이동했다.

성수동 한라에코공인의 정경진 대표는 “성수동 지식산업센터는 공장이 아니라 사무실”이라며 “부촌 이미지가 있어 자산가를 위한 세무 법무 등 상담 및 컨설팅을 하는 업종 등의 입주 수요가 많은 편”이라고 전했다. 인근 K공인 관계자는 “5개 실이 필요한 기업들이 사업 확장을 염두에 두고 6~7실을 동시에 분양받거나 한 개 층을 통째로 분양받기도 한다”고 말했다.

공실률이 낮고 임대료도 높아 3~4년 전부터 수익형 부동산 투자자도 매입에 가세했다. 지식산업센터 분양업체인 유앤아이디벨롭먼트의 박언기 부사장은 “오피스텔을 웃도는 수익률이 지속적으로 나오자 수익형 부동산으로 접근하는 투자자가 늘고 있다”고 설명했다.

다만 수익률이 연 5%대로 하락하면서 투자 매력은 점점 떨어지고 있다는 게 전문가들의 분석이다. 현재 성수동 지식산업센터 수익률은 5% 초반대다. 2년 전 연 7%까지 수익률이 나왔으나 분양가와 매매가격이 높아지면서 수익률도 떨어지고 있다. 분양가격이 3.3㎡당 1300만원을 넘어서면 연 수익률 5% 선이 무너질 가능성도 있다는 게 전문가들의 전망이다.

내년 대규모 입주가 시작되면 임대료가 하향 조정될지 모른다는 전망도 나온다. 성수동에선 1~2년 전 분양된 지식산업센터 5곳이 순차적으로 입주에 들어간다. 벌써부터 입주 충격이 조금씩 나타나고 있다. 기존엔 임차인 모집에 1개월 정도 걸렸으나 지금은 1개월15일 정도로 늘어났다는 게 중개사들의 전언이다. 성수동 새싹공인의 김성혜 대표는 “월세보다 이자가 적으니 세입자로 들어오려는 기업들이 매매 물건을 많이 찾는다”며 “임대용 물건은 소화가 잘 안 되고 있다”고 설명했다.

김형규 기자 khk@hankyung.com