“당장 팔자니 시세가 아쉽고 기다리자니 세금이 오르고….”

Getty Images Bank
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서울과 경기에 아파트 세 채를 갖고 있는 김정문 씨는 요즘 주택임대사업자 등록을 고민하고 있다. 임대사업자로 등록하면 건강보험료 부담을 완화해주고 양도소득세를 중과하지 않겠다며 정부가 ‘당근’을 내놓고 있어서다. 하지만 소득 노출과 거래 제한 등 ‘채찍’은 여전히 매섭다.

세무 전문가들은 우선 중과세 대상에서 벗어날 수 있는지 따져본 뒤 임대사업자 등록을 고려해야 한다고 입을 모은다. 집의 위치나 취득 형태 등에 따라 주택 수 산정이 달라지기 때문이다.

김씨는 9억원짜리 서울 강남 아파트에 살면서 경기 김포시 양촌읍에 2억5000만원짜리 아파트 한 채를 더 갖고 있는 상황이다. 함께 사는 아들은 송파에 8억원짜리 아파트를 소유 중이다. 김씨 같은 3주택자가 내년 4월 이후 집을 판다면 양도 차익의 최고 62%를 세금으로 내야 한다.

하지만 모든 집이 양도세 중과 대상 주택 수에 합산되는 것은 아니다. 수도권이라도 군·읍·면 소재 기준시가 3억원 이하 집은 주택 수 합산에서 제외된다. 김씨는 김포 아파트가 합산에서 제외돼 2주택자가 되는 셈이다.

김씨가 아들과 세대 분리를 한다면 중과세를 완전히 피할 수 있다. 송파의 아파트가 주택 수에서 제외돼 1주택자가 되기 때문이다. 세대 분리가 불가능하다면 김포 아파트처럼 중과 대상에서 제외되는 아파트가 있는지 점검해야 한다. 조세특례제한법에 따라 2001년 5월~2003년 6월 사이 최초 분양계약을 체결하고 취득했거나 상속 개시일로부터 5년이 경과하지 않은 상속주택 등은 중과 대상에서 제외된다.

1주택자는 집을 처분할 때 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 서울 등 청약조정대상지역에서는 9억원 이하 주택을 2년 이상 보유했을 때 적용된다. 다만 8월3일 이후 취득한 주택은 2년 이상 거주해야 한다.

1주택자 요건을 갖춘 김씨는 비과세 혜택을 받을 수 있을까. 이 경우 아파트를 파는 순서가 중요하다. 김포 아파트는 중과세를 판단할 때 주택 수 합산에서 제외되지만 비과세 여부를 판단할 때는 주택 수에 포함되기 때문이다. 다주택자들이 중·비과세의 주택 수 판단 기준을 혼동하는 경우가 많아 주의가 필요하다는 게 전문가들의 지적이다.

김종필 세무사는 “김씨가 아들과 세대 분리를 한 뒤 강남 아파트를 먼저 처분한다면 1주택 비과세 혜택을 받지 못하고 일반세율로 세금을 정리한다”며 “비과세 혜택을 받으려면 비(非)조정대상지역인 김포 아파트를 먼저 정리하고 나서 강남 아파트를 매도해야 한다”고 설명했다.

세대 분리가 되지 않거나 중과 대상에서 제외되는 주택이 없다면 임대사업자 등록 여부를 고려해야 한다. 김 세무사는 “임대사업자 등록으로 중과세 제외 혜택을 받으려면 최소 5년 뒤에나 거래가 가능하기 때문에 심사숙고해 결정해야 한다”며 “다주택자마다 처한 상황이 달라 어떤 방법이 절세에 유리한지 개별적으로 검토해 봐야 한다”고 말했다.

전형진 한경닷컴 기자 withmold@hankyung.com