강남 4구·과천 '고분양가 관리지역' 지정

주택도시보증공사 '초강수'

시세보다 분양가 10% 높으면 고분양가로 규정…보증 거부
일반분양 사실상 길 막아

서울 전체·부산 해운대 등은 고분양가 우려지역으로 지정
분양시장 과열 차단 나서

지난 26일 3.3㎡당 3313만원의 분양가를 제시한 대우건설을 시공사로 선정한 과천주공1단지 모습. 주택도시보증공사가 과천을 ‘고분양가 관리지역’으로 지정함에 따라 일반분양가를 인하할 가능성이 높아졌다. 한경DB

서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)와 경기 과천시의 고분양가 행진에 제동이 걸리게 됐다. 주택도시보증공사(HUG)가 고분양가를 책정하면 분양보증을 해주지 않는 ‘고분양가 관리지역’으로 전격 지정해서다. 아파트 분양 절차상 HUG 보증이 없으면 일반분양을 하지 못한다.

◆고분양가 관리지역 지정

HUG는 고분양가 사업장 확산을 차단하기 위해 ‘고분양가 사업장 분양보증 처리기준’을 31일부터 시행하기로 하고 서울 강남 4구와 경기 과천시를 고분양가 관리지역으로 지정해 관리한다고 밝혔다.

이 기준에 따라 HUG는 서울 전 지역과 재건축·재개발 사업장 위주로 신규 주택 공급이 예정된 지역 중 고분양가 관리가 필요한 지역을 고분양가 관리지역과 우려지역으로 나눠 관리한다. 해당 지역의 분양가 상승이 전체 주택시장에 미치는 영향력이 큰 지역은 ‘고분양가 관리지역’으로, 분양가 또는 매매가 상승이 지속돼 고분양가 사업장이 발생할 우려가 있는 지역은 ‘고분양가 우려지역’으로 지정한다.

강남 4구를 제외한 서울 모든 자치구와 부산 해운대구·남구·수영구·연제구·동래구를 고분양가 우려지역으로 지정했다. 고분양가 관리지역 내 고분양가 사업장에는 보증을 거절한다. 고분양가 우려지역에서 높은 분양가를 책정하는 사업장은 HUG 본사 심사 후 보증 취급 여부를 결정한다. HUG는 분양보증을 신청하는 사업장의 3.3㎡당 평균 분양가가 인근 아파트 평균 분양가나 평균 매매가의 110%를 초과하거나, 최근 1년 이내 분양한 아파트의 최고 평균가 또는 최고 분양가를 초과하는 경우를 고분양가로 규정하고 있다.

HUG 관계자는 “입주 시점에 시세가 분양가에 못 미칠 경우 다수 사업장에서 미입주 사태가 발생할 수 있고 주택시장 침체 시 심각한 손실을 계약자들이 입을 가능성이 있다”며 “이런 위험에 선제적으로 대응하기 위해 고분양가가 확산되는 것을 막기로 했다”고 설명했다.

이번 고분양가 지역 선정이나 고분양가 기준은 각 지역의 분양가와 매매가 현황, 시장 모니터링 결과, 주택시장에 미치는 영향력 등을 종합적으로 고려해 정했다. HUG 관계자는 “앞으로 주택시장을 지속적으로 모니터링할 것”이라며 “시장 과열과 고분양가 사업장 확산이 예상되는 경우 고분양가 관리지역을 확대하는 등 주택시장 안정과 보증 리스크 관리를 위해 노력할 것”이라고 말했다.

◆과천 과열 수주전이 계기

지난 26일 열린 과천주공1단지 시공사 선정 총회가 이번 기준 시행의 원인이 됐다. 대우건설 현대건설 GS건설 등은 시공권을 따내기 위해 인근 단지의 작년 분양가보다 23%나 높은 일반분양가를 조합에 제시했다. 현대건설은 3.3㎡당 3300만원, 대우건설은 3313만원을 내놨다. GS건설은 조합 의견을 따르기로 했다. 작년 5월 과천에서 분양한 ‘래미안 과천 센트럴스위트’(주공 7-2단지 재건축)의 분양가(3.3㎡당 평균 2678만원)에 비해 최고 23%나 높다. 대우건설이 시공사로 선정됐지만, 당초 제시한 가격으로 분양하는 것이 불가능해 논란이 예상된다.

이에 앞서 HUG는 작년 강남·서초구의 고분양가 억제에도 나섰다. 이에 따라 3.3㎡당 평균 4457만원(최고 5166만원)에 일반분양을 추진한 개포주공3단지는 분양가를 4137만원으로 내리고 나서야 겨우 보증을 받았다. 김승배 피데스개발 대표는 “분양가를 사실상 통제하면 시세차익을 겨냥한 투자자가 가세하면서 오히려 청약시장이 과열될 수 있다”고 지적했다.

문혜정 기자 selenmoon@hankyung.com