조정식 "공공재건축 세대별 면적 넓힐 것"
조정식 민주당 정책위원회 의장은 6일 당 정책조정회의에서 “당정은 새롭게 도입된 공공참여형 고밀도 개발에 박차를 가할 것”이라며 “공공주택 품질을 높이고 입주 만족도를 향상시키는 방안을 강구할 것”이라고 말했다. 그러면서 시장 수요를 감안해 공공재건축의 가구별 공급면적을 넓히고 다양화하는 방안을 제시했다.
현재 공공분양의 일종인 신혼희망타운은 2인 가구를 겨냥해 대부분 공급면적이 전용면적 46㎡나 55㎡다. 전용 26㎡, 30㎡ 등 초소형 가구도 있다. 당정은 일반 수요가 많은 전용 59㎡, 84㎡ 등이나 그 이상의 중대형 물량도 대거 공공재건축에 반영하는 방안을 검토하는 것으로 알려졌다.
공공재건축은 ‘8·4 부동산 대책’에서 도입이 발표됐다. LH(한국토지주택공사) 등 공공기관이 참여하는 재건축에 현재 250% 수준인 용적률을 최대 500%로 높여주고 35층으로 묶인 층수 제한도 50층까지 풀어주는 방안이다. 조 의장은 “필요할 경우 후속 제도 개선을 신속히 진행할 것”이라고 말했다.
임도원 기자 van7691@hankyung.com
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서울 강남권 주요 재건축 단지는 물론 사업성이 떨어지는 용적률 200% 안팎의 재건축 단지도 ‘공공참여형 고밀재건축(공공재건축)’을 반기지 않고 있다. 용적률이 높아 재건축 대신 리모델링을 추진하는 단지들도 공공재건축에 대한 관심이 높지 않다.6일 정비업계에 따르면 용적률이 200% 안팎인 중층 재건축 단지들은 공공재건축에 부정적인 것으로 나타났다. ‘8·4 공급대책’에서 등장한 공공재건축은 LH(한국토지주택공사) 등 공공이 참여한 재건축 사업에 용적률을 500%까지 허용해주는 방식이다. 늘어난 용적률의 50∼70%는 기부채납(공공기여)으로 환수한다.전문가들은 “기존 재건축 방식은 통상 용적률이 180%를 넘으면 사업성이 부족하고 200%를 웃돌면 사업 추진이 쉽지 않다”고 설명했다. 용적률이 상대적으로 높은 일부 단지가 공공재건축을 검토하지 않겠느냐는 전망이 나온 이유다.지난 6월 재건축 예비안전진단을 통과한 서울 서대문구 DMC한양(용적률 223%·사진)은 공공재건축 도입에 시큰둥한 반응을 보였다. DMC한양 재건축 추진위원회 관계자는 “대책 발표 후 대다수 주민이 공공재건축에 부정적인 의견을 냈다”며 “닭장 같은 50층 임대아파트를 조성한다는 방안으로 주민 동의를 받기는 쉽지 않을 것”이라고 말했다.용적률이 높은 재건축 단지가 많은 노원구 상계주공 일대도 잠잠하다. 공공재건축 도입 발표가 나왔지만 매수 문의가 뚝 끊겼다는 게 중개업소의 설명이다. 총 3만2000여 가구(1~16단지) 규모인 상계주공은 대부분 용적률이 180~200% 선으로 높아 재건축 진행이 지지부진한 상태다. 상계주공6단지 인근 T공인 대표는 “6단지(용적률 191%) 전용면적 38㎡는 지난달 31일 4억9500만원에 신고가를 경신하는 등 상승세를 타고 있었지만 대책 이후 잠잠한 분위기”라며 “공공재건축을 도입할 경우 지역 슬럼화를 걱정하는 주민이 많다”고 전했다.리모델링을 진행 중인 단지들도 공공재건축을 긍정적으로 검토하지 않고 있다. 리모델링은 아파트 전체를 허물고 새로 짓는 재건축과 달리 건물 뼈대를 남긴 상태에서 공사가 이뤄지는 방식이다. 주로 용적률이 200%가 넘는 단지들이 재건축의 대안으로 리모델링을 추진한다.송파구 문정시영(용적률 232%) 리모델링조합 관계자는 “용적률을 500%로 높여준다고 해도 공공재건축으로 전환할 생각이 없다”며 “임대가구가 늘어나는 부작용에 더해 기대수익의 90%까지 환수한다면 리모델링의 사업성이 더 좋다”고 말했다.공공재건축을 활성화하기 위해선 재건축 규제 완화가 필요하다는 지적도 나왔다. 송파구 삼전현대(용적률 240%) 리모델링조합 관계자는 “재건축 초과이익환수제와 안전진단 강화 등이 그대로 남아 있는 상황에서 공공재건축은 매력적이지 않다”며 “파격적인 ‘당근’이 없다면 도입을 고려하는 리모델링 단지는 거의 없을 것”이라고 내다봤다.장현주 기자 blacksea@hankyung.com
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서울시가 ‘8·4 공급대책’ 중 하나인 공공참여형 고밀재건축(공공재건축)의 실효성을 높이기 위해 정부에 제도 보완을 건의하기로 했다. 지금의 유인책만으로는 재건축조합의 참여가 저조할 것으로 예상되기 때문이다.서울시는 다음주부터 열리는 국토교통부와의 공공재건축 시행 관련 실무회의에서 일부 수정이 필요하다는 의견을 내기로 했다. 서울시는 대책 발표 당일인 지난 4일 공공재건축에 반대한다는 의견을 제시했다가 철회했지만, 보완해야 한다는 판단에는 변함이 없다고 밝혔다. 구체적으로 공공재건축을 분양가 상한제 대상에서 제외하고, 용도지역 신설을 통해 추가 층수 규제 완화가 필요하다는 입장인 것으로 알려졌다.공공재개발은 분양가 상한제를 적용받지 않고 있다. 적어도 분양가 상한제를 적용받지 않는 공공재개발만큼의 메리트는 있어야 공공재건축이 흥행할 수 있다는 게 서울시의 판단이다. 서울시 관계자는 “재건축조합이 참여하지 않으면 공공재건축은 아무런 의미도 없게 된다”며 “좀 더 인센티브를 줄 필요가 있다”고 강조했다.국토부는 기대수익 90% 환수 등 공공재건축의 큰 틀은 손댈 수 없다는 입장이어서 양측의 논의가 쉽지 않을 것으로 예상된다.정부 관계자는 “민간 재건축 활성화를 배제하고 공공재건축을 도입한 데는 청와대와 여당의 목소리가 크게 작용했다”며 “인허가권을 가진 서울시의 요구이긴 하지만 국토부가 물러설 수 있는 사안이 아니다”고 말했다. 서울시 "공공재건축 현실 맞게 보완해야…분양가상한제 제외를"“지금의 공공재건축 제도는 조합에 대한 인센티브가 부족하다. 수정·보완이 반드시 필요하다.”(서울시 관계자)서울시 실무진 사이에는 이 같은 공감대가 형성돼 있다. 수년간의 현장 경험에 비춰봤을 때 공공재건축을 활성화하려면 추가 유인책에 대한 고민이 반드시 있어야 한다는 것이다. 그러나 추가 인센티브는 조합 이익을 높일 수 있어 ‘기대이익의 90% 환수’라는 공공재건축의 기본 방침에 어긋날 수 있다. 정부가 쉽게 서울시 건의를 받아들이기 힘들 수 있다는 얘기다. 서울시 “공공재건축 혜택 더 줘야”재건축은 공익성이 큰 재개발과 달리 순수 민간사업이다. LH(한국토지주택공사) 등 공공이라는 ‘시어머니’가 끼면 조합의 선호도가 낮아질 수밖에 없다는 게 서울시의 판단이다. 그런데도 공공재건축은 공공재개발과 달리 분양가상한제 예외가 되지 않았다. 기대수익의 90%를 환수하겠다고 하니 강남권 재건축 단지 대부분이 거부감을 보이고 있다.서울시가 다음주부터 열리는 국토교통부와의 실무회의에서 공공재건축에 대한 규제를 좀 더 풀자고 제안하는 배경이다. 분양가상한제 예외가 가장 먼저 논의 대상으로 올라갈 것으로 예상된다.서울시는 또 더 많은 사업지를 참여시키기 위해 3종 일반주거지역과 준주거지역 사이에 새로운 용도지역을 만들 필요가 있다는 입장인 것으로 전해졌다. 재건축 단지 중에는 입지나 지역 여건에 따라 준주거지역(최대 용적률 500%)으로의 종상향이 어려운 단지들도 있다. 아파트 단지들이 밀집한 곳에 있는 재건축 단지가 공공재건축을 한다고 준주거지역 용적률을 적용하고 층수 규제를 50층까지로 풀어주면 교통 체증 등의 문제가 발생할 수 있다. 서울시 관계자는 “가령 ‘4종 일반주거지역’을 만들어 준주거지역만큼은 아니지만 용적률을 더 주고 층수는 40층까지로 제한할 수 있다”고 설명했다.논의 과정에서 기대이익 90% 환수도 거론될 가능성이 높다고 시장 전문가들은 예상한다. 조합들이 이 부분에 대해 거세게 반발하고 있는 데다 유인책을 더 주려면 기대이익이 필연적으로 늘어나야 해서다. 국토부 “큰 틀 못 바꾼다”국토부는 공공재건축의 큰 틀은 서울시가 참여한 태스크포스(TF)에서 합의된 것이라고 선을 그었다. 분양가상한제 적용 제외에 대해서도 “어떤 혜택을 주느냐에 대해선 이미 협의가 끝났다”고 일축했다. 국토부 관계자는 “세부적인 시행 내용은 서울시와 협의해서 정하는 게 맞지만 이미 발표된 공공재건축의 주요 내용은 바뀌지 않을 것”이라고 설명했다.내주 실무 회의가 쉽지 않을 것으로 예상되는 이유다. 그러나 서울시가 인허가권을 무기로 공공재건축 사업에 반대할 가능성은 낮다는 관측이다. 사전 협의에서 합의한 것이고, 비중있는 여권 인사였던 박원순 전 시장의 부재로 제대로 목소리를 내기 힘들기 때문이다. 정부의 그린벨트(개발제한구역) 해제를 끝까지 거부한 2018년과 같은 강수를 두기는 힘들 것으로 예상된다.다만 국토부도 미세 조정에는 응할 가능성이 있다. 정비사업 활성화가 시급한 상황이어서 약간은 물러설 수 있다는 얘기다. 국토부는 지난 5월 발표한 공공재개발에 대해서도 50%로 정했던 기부채납비율을 20~30%로 낮추는 등의 규제 완화를 검토 중이다.한 부동산 전문가는 “국토부와 서울시가 정비사업 활성화에 대한 주도권을 놓고 신경전을 벌이는 측면도 있다”며 “당장은 청와대와 여당의 의지가 워낙 강해 큰 수정이 이뤄지긴 힘들 것”이라고 내다봤다.8·4 대책의 핵심인 공공재건축 사업은 최고 35층까지만 지을 수 있는 서울 아파트를 50층까지 허용하고 용적률 규제를 300~500%까지 완화하는 제도다.이유정/최진석 기자 yjlee@hankyung.com
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조정식 "공공참여 고밀도 개발, 세대별 공급면적 넗힐 것"
조정식 더불어민주당 정책조정위원회 의장이 공공참여형 고밀도 개발과 관련해 "세대별 공급 면적을 넓히겠다"고 밝혔다. 조 의장은 6일 민주당 정책조정회의에서 "당정은 이번 부동산 대책을 통해 주택이 투기와 탐욕 대상이 아닌 모든 국민의 인간다운 삶을 보장하는 주거 공간으로 자리잡도록 하겠다"며 "국민 삶을 파괴하고 공동체를 위협하는 부동산 투기 광풍을 이번에는 잡도록 하겠다"고 말했다. 그는 "이를 위해 당정은 부동산 상시 점검체계를 구축해 모든 유형의 시장 교란 행위를 반드시 퇴출할 것"이라고 강조했다. 조 의장은 "필요할 경우 후속 제도 개선을 신속히 진행할 것"이라고 말했다. 그는 "또한 주거 패러다임 변화를 앞당길 수 있도록 서민 무주택자 등 공급확대 정책 또한 차질없이 추진하겠다"며 "이번에 발표된 8·4 공급대책으로 서울권에 약 26만호 주택이 공급 예정인데, 수도권 주택 부족 해소에 크게 기여할 것"이라고 내다봤다. 그러면서 "당정은 서울시 등의 긴밀한 협조를 바탕으로 새롭게 도입된 공공참여형 고밀도 개발에 박차를 가할 것"이라고 말했다. 조 의장은 "무엇보다 공공주택 품질을 제고하고 시장 수요를 감안해 세대별 공급 면적을 넓히고 입주 만족도 높이는 방안을 강구할 것"이라고 밝혔다. 그는 "좋은 공공주택을 통해 지역 주민의 사업수용성을 높일 것"이라며 "서울 재건축 시범단지 발굴에도 나서 공공참여형 고밀도 개발이 모범적으로 확산될 수 있게 할 것"이라고 약속했다. 또 "도시 및 주거환경 정비법 등 후속 입법도 조속 추진할 것"이라고 덧붙였다.임도원 기자 van7691@hankyung.com
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