경기 안성, 안산, 평택 등 수도권 외곽지역 3곳의 부동산시장이 맥을 추지 못하고 있다. 지난해 말 대비 아파트값은 6% 넘게 떨어지고 미분양 물량은 경기도 전체 미분양의 35%에 육박하고 있다. 아파트 입주 물량이 2~3년 새 급증한 영향이다.31일 한국감정원에 따르면 9월 평택시 아파트값은 전월 대비 0.94% 떨어졌다. 경기도에서 하락폭이 가장 컸다. 안산시와 안성시는 같은 달 0.71%와 0.17% 하락했다. 경기도에서 아파트값이 전월 대비 하락한 곳은 오산(-0.05%)을 포함해 안성, 안산, 평택 4곳뿐이다.올해 누적 하락률로 보면 상황은 더 심각하다. 지난해 말 대비 안성·안산·평택 아파트값은 6%가량 추락했다. 경기도에서 5% 넘게 집값이 빠진 시는 이들 3곳밖에 없다. 같은 기간 과천 성남 등이 10% 넘게 오른 것과 대조적이다.신축단지 가격도 약세를 보이고 있다. 지난해 12월 입주한 평택시 용이동 e편한세상평택 전용 84㎡는 이달 2억6000만원에 거래돼 연초 대비 3000만원가량 하락했다. 안성에선 신축단지 전용 84㎡가 1억원 후반대에 거래되고 있다.분양권 가격은 분양가 대비 수천만원 하락했다. 내년 1월 입주를 앞둔 용이동 평택비전지웰푸르지오 분양권(전용 84㎡)은 분양가 대비 최고 2000만원 낮은 가격에 매물로 나와 있다. 안성 당왕동 J공인 관계자는 “이마저도 매수자가 드물어 거래가 이뤄지지 않는다”고 말했다.부동산 전문가들은 공급 과잉을 침체 원인으로 보고 있다. 2016년 1569가구에 그쳤던 안산 아파트 입주 물량은 올해 6810가구로 4배가량 늘었다. 안성은 같은 기간 2860가구에서 5045가구로 2배로 증가했다. 평택은 6507가구에서 8973가구로 늘어났다. 내년에는 올해보다 2배 많은 1만6708가구가 집들이를 앞두고 있다.미분양 물량은 눈덩이처럼 불었다. 8월 기준 경기도 전체 미분양(7287가구)의 35%(2612가구)가 평택·안산·안성에 있는 단지다. 안성은 2년째 미분양관리지역에서 벗어나지 못하고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “수급 문제는 단기간에 해결되기 어려운 만큼 시장 침체가 당분간 이어질 가능성이 높다”고 설명했다.정부의 택지 개발 방식이 공급 과잉을 부추겼다는 지적도 나온다. 국토교통부 등 중앙정부가 지방자치단체와 협의 없이 일방적으로 택지 개발을 추진해서다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정부가 주거 수요가 낮은 곳에 대거 택지지구를 지정하면서 수요와 공급이 어긋나게 됐다”며 “지자체와의 협의를 통해 수요를 면밀히 분석한 뒤 택지를 공급해야 한다”고 지적했다.양길성 기자 vertigo@hankyung.com
지난달 31일부터 은행권에 본격적으로 도입된 가계대출 관리지표인 총체적상환능력비율(DSR) 규제의 핵심은 연간 원리금 상환액이 연 소득의 70%를 초과하면 ‘위험대출’로 간주해 대출 심사를 깐깐하게 하겠다는 것이다. 소득과 기존 대출 규모에 따라 일부 차주는 대출 한도가 수억 원가량 줄어들 수도 있다. 대출 수요자들이 궁금해하는 주요 항목을 모아봤다.▶DSR과 DTI의 차이점은.“DSR은 연간 소득에서 개인이 1년 동안 갚아야 하는 주택담보대출, 신용대출, 마이너스통장 등 전 금융권의 대출 원리금이 차지하는 비율을 뜻한다. 주담대 원리금만 부채로 산정하는 총부채상환비율(DTI)과 달리 DSR은 모든 가계대출에 적용된다는 것이 특징이다.”▶고(高)DSR이란 무엇인가.“은행들은 지난 3월부터 시범적으로 DSR이 100%를 넘는 대출을 ‘고DSR’로 분류해 심사를 깐깐하게 해왔다. 하지만 지난달 31일부터 개인이 1년 동안 갚아야 하는 모든 가계대출의 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 DSR이 70%를 넘으면 위험대출, 90%를 넘으면 고위험대출로 규정했다. 은행들은 위험대출과 고위험대출을 일정 비율 넘게 취급해선 안 된다.”▶고DSR로 분류되는 DSR 70%는 무슨 의미인가.“DSR 계산식에서 분모는 연간 소득이며 분자는 연간 대출 원리금 상환액이다. 예를 들어 연 소득이 1000만원이면연간 갚아야 할 모든 대출 원리금이 700만원을 넘는다는 뜻이다. 이럴 경우 은행들은 위험대출로 판단해 대출 심사를 까다롭게 한다. 물론 DSR이 70%를 넘는다고 모든 대출이 다 거절되는 것은 아니다. 은행들은 DSR이 70%를 넘는 대출을 전체 대출 총량의 일정 비율 이내로 관리하면 된다.”▶DSR 계산 때 소득은 어떻게 산정하나.“은행들은 차주가 소득 증명을 위해 제출하는 증빙·인정·신고소득을 확인해 소득을 산출한다. 증빙소득은 근로·사업소득원천징수영수증, 소득금액증명원, 연금증서 등을 구비한 경우다. 증빙소득이 있을 때는 해당 소득을 100% 인정받는다. 인정소득은 국민연금, 건강보험료 납부내역과 같은 공공기관 발급자료를 활용하는 경우다. 최대 5000만원 안에서 소득의 95%만 반영해준다. 신고소득은 대출신청자가 제출한 이자, 배당금, 임대료, 카드사용액 등을 바탕으로 소득을 인정해주는 경우다. 최대 5000만원 안에서 소득의 90%까지만 반영한다.”▶부채는 어떻게 정하나.“전 금융권에서 받은 모든 대출 원리금을 산정한다. 지난달 31일부터는 전세보증금담보대출, 예·적금담보대출, 유가증권담보대출의 원리금이 새로 부채에 포함됐다. 전세보증금대출은 4년간 분할상환으로, 예·적금담보대출과 유가증권담보대출은 8년 분할상환하는 것으로 원금을 계산한다.”▶마이너스통장의 원리금 산정 방식은.“대출 원리금을 계산할 때 마이너스통장 등 신용대출과 비주택담보대출은 원금을 10년으로 나눠 계산한다. 예를 들어 3000만원짜리 마이너스 통장이 있다면 10년으로 나눈 300만원이 연간 원금이 된다. 전세자금대출은 원금은 빼고 이자만 포함한다. 중도금·이주비 대출은 대출총액을 25년으로 나눠 원금을 계산한다.”▶DSR에서 제외되는 부채도 있나.“새희망홀씨, 바꿔드림론, 사잇돌대출, 징검다리론 및 300만원 이하 소액 신용대출에 더해 지방자치단체가 지원하는 협약대출이나 국가유공자 대상 저금리대출은 DSR 산정에서 제외된다. 하지만 서민금융상품으로 대출받은 저소득자가 추가로 일반 가계대출을 신청하면 상황이 달라진다. 이 경우 앞서 대출받은 서민금융상품이나 소액 대출도 원리금 상환액이 DSR 부채에 포함된다.”▶의사, 변호사 등 전문직 신용대출도 영향이 있나.“지금까지 의사, 변호사, 회계사 등 전문직들은 연봉에 상관없이 고액 신용대출을 받을 수 있었다. 또 특정 기업과 은행 간 협약을 맺은 경우에도 해당 기업 직원들은 소득에 관계없이 ‘직장협약대출’을 받았다. 하지만 지난달 31일부터 전문직 신용대출이나 직장협약대출처럼 소득을 보지 않는 대출(소득미징구대출)은 일률적으로 300%의 고DSR 비율이 적용된다. 은행들이 DSR 평균을 크게 높일 수 있는 전문직 신용대출이나 직장협약대출 취급을 꺼릴 가능성이 높다는 뜻이다.”강경민 기자 kkm1026@hankyung.com
11월 대출시장에 한파가 불어닥칠 것으로 예고된다. 은행권에 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화되고, 금리인상이 가시화되면 이미 위축된 대출시장이 더 얼어붙을 것이란 전망에 무게가 실린다. 빚테크(빚+재테크) 시대가 사실상 저물었다는 분석이다.31일 금융권에 따르면 정부는 이날부터 은행권에 시범 운영되던 DSR 관리지표화한다. 저축은행과 카드사, 캐피털사 등도 DSR을 시범 운영한다.DSR은 대출자가 매년 갚아야 하는 대출 원리금을 소득으로 나눈 값이다. 1년 동안 갚아야 할 원금과 이자가 연소득의 70%를 넘으면 대출을 제한한다. 원리금에 주택담보대출은 물론 전세보증금담보대출, 신용대출, 학자금대출, 마이너스통장 등이 모두 포함된다. 담보가 있어도 소득이 없으면 사실상 대출을 받기가 불가능해진다는 얘기다.예컨대 연봉 4000만원인 직장인이 한 해 갚아야 할 총 원리금 상환액이 3000만원이면 DSR은 75%가 된다. 4000만원이면 100%다.정부는 DSR이 70%를 넘으면 위험대출, 90%를 넘으면 고위험대출로 규정했다. 은행들은 이날부터 위험대출과 고위험대출을 일정 비율로 관리해야 한다.시중은행은 위험대출을 15%, 고위험대출을 10% 이하로 유지하고, 지방은행은 각각 30%와 25%, 특수은행은 각각 25%, 20%로 비율을 맞춰야 한다. 금감원이 이를 매월 관리한다.업계는 DSR 규제 시행으로 대출시장이 위축될 것으로 내다봤다. 시중은행 관계자는 "대출 기준을 충족하더라도 대출을 받고자 하는 은행에 DSR 관리기준 한도가 다 찼다면 대출이 거절될 수 있다"며 "앞서 여러 차례 부동산대책이 발표되면서 대출 수요가 급격히 줄었는데, 이번 DSR 규제로 당분간 대출시장이 더 축소될 것으로 보인다"고 말했다.금리인상 시계가 빨라지고 있다는 점도 대출시장을 짓누르는 요인이다. 최근 주식시장의 변동성이 확대되는 등 금융시장의 불안이 높아지고 있지만 전문가들은 11월 금리인상을 점친다. 미 금리인상 속도, 한·미 정책금리 격차, 외국인 자금 유출 부담 등을 고려했을 때 한국은행이 더는 금리인상을 미룰 수 없다는 이유에서다.한국은행은 지난 18일 열린 금융통화위원회에서 기준금리를 동결했다. 미국과 정책금리 차는 이미 0.75%포인트로 벌어진 상황. 한은이 10월에 이어 11월에도 금리를 동결하면 한미금리차는 연말에 1%포인트까지 벌어진다.신동수 유진투자증권 연구원은 "한은이 11월 금리인상을 시사했지만 경제성장률 전망치 하향, 유가증권시장 급락 등으로 금리인상 환경은 더욱 나빠졌다"면서도 "최근 외국인의 대규모 주식 매도나 채권투자 약화를 고려할 때 정책대응 부담이 커졌다. 한은의 계속되는 매파 시그널을 고려할 때 11월 금리인상 전망은 유효하다"고 평가했다.기준금리가 오르면 대출금리는 연쇄적으로 상승한다. DSR 규제에 이어 금리상승 압박이 더해지면서 빚테크 시대도 종말을 고하고 있다. 금융당국도 이에 초점을 맞춰 정책을 마련하고 있다.최종구 금융위원장은 최근 기자간담회에서 "금융기관에 돈을 빌려서 집을 사는 투기·투자가 어렵다는 인식을 심어줄 것"이라며 "DSR은 불필요한 대출을 내서 하는 투자를 줄일 것"으로 기대했다.김은지 한경닷컴 기자 eunin11@hankyung.com
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