한강변 아파트의 비밀, 3분 만에 알려드림 [집코노미TV]
▶전형진 기자
인사할 시간도 없습니다
이번 시간은 대동여지도 한강편
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참고로 사장님 이름도 김정호
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짜장면이 싫다고 하..
아니, 이게 한강물이냐고 하셨습니다
한강은 비만 오면 홍수가 났죠
그래서 여기저기 제방을 쌓고 라면을..
흙을 채웠습니다
어려운 말로 공유수면매립
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원조 창조경제였죠
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원래 저자도라는 섬이 있었는데
그 섬의 모래를 퍼올려서 공유수면을 매립했죠
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해봤어?
그렇게 메운 땅에 지은 게 압구정 현대아파트
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여기도 창조경제
그런데 제방을 쌓고 나니까 흙이 모자랐습니다
그래서 연탄재로 채웠죠
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어쨌든
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그 연탄재 위에 덮었습니다
그 위에 아파트도 지었는데 사연이 많죠
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형진이가 말죽거리에서
대한민국 학교 다 족구하라고 할 때
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그런데 서울시는 여기에 경희궁을 복원하기로 합니다
이 땅을 가져가는 대신
아까 연탄재 메운 땅을 현대건설에 주는 빅딜이 이뤄집니다
제가 연탄재 차지 말라고 했죠
그래서 구의동엔 현대아파트가 많습니다
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믿기 힘들겠지만 이렇게 생겼었죠
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위쪽은 새로 났다고 해서 잠실새내
신천입니다
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원래 본류였던 곳엔 흙을 채웁니다
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바로 석촌호수
여기엔 롯데월드가 있죠
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다시 연탄재..
..는 아니고 옆에 있는 웬 언덕을 파려고 봤더니
여기서 몽촌토성이 나오네?
그래서 그냥 공원으로 만들어버린 게 올림픽공원
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원래 한강 다리는 교량과 이어지는 도로의 이름을 붙입니다
그래서 원래 이름은 강동대교였는데
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대통령이 이름을 붙인 유일한 한강다리입니다
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그럼 이만 총총
기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 편집 김윤화 PD 디자인 이지영 디자이너
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩
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코로나19 발생 이후 수도권 거주자들이 주택을 구입할 때 ‘내부 평면구조’를 가장 중요한 요소로 생각하는 것으로 나타났다. 코로나 팬데믹으로 장시간 머무르며 재택근무 등 다양한 활동을 하는 주택 내부의 중요성이 그만큼 커진 것으로 풀이된다.부동산개발 업체 피데스개발은 ‘2021년 주거공간 소비자 인식조사’ 결과 ‘향후 주거시설을 구입할 때 가장 중요하게 고려하는 내적 요인’을 묻는 질문에 응답자의 22.9%가 ‘내부 평면구조’를 선택했다고 16일 밝혔다. 이 설문은 대우건설·이지스자산운용·한국자산신탁·해안건축과 공동으로 더리서치그룹을 통해 수도권 주택 소유자 1000명을 대상으로 이뤄졌다.피데스개발은 소비자의 주거 생활과 관련한 현황과 인식을 파악하고, 이에 맞는 새로운 주택상품을 개발하기 위해 2005년부터 ‘주거공간 소비자 인식조사’를 해오고 있다. 이번 조사는 지난 9월부터 2개월간 1 대 1 대면 면접조사로 진행됐다.내부 평면구조에 이어 단지배치·향(17.5%), 인테리어·스타일(12.5%), 전망·조망(11.4%), 광장·녹지 등 조경시설(8.9%), 주차장·체육시설 등 부대시설(8.5%), 빌트인가구·전자제품(8.0%) 순으로 응답했다. 코로나가 시작되기 직전인 2019년에는 단지배치·향(23.5%)과 인테리어·스타일(17.6%) 응답 비중이 내부 평면구조(16.6%)보다 높았다. 피데스개발 관계자는 “‘내부 평면구조’를 선택한 비중은 2016년 7.9% 이후 꾸준히 증가하고 있다”며 “코로나19 영향으로 집에 머무는 시간이 늘어나 실내 면적이 넓거나 방이 많은 주거시설을 선호하는 경향이 나타나고 있다”고 분석했다.향후 주거시설 구입 때 가장 중요하게 고려하는 외부 요인으로 ‘교통·출퇴근 편리성’(41.3%), ‘지역발전 가능성’(17.8%), ‘주변경관·쾌적성’(16.9%)이라는 답변이 많았다. 이와 함께 주택을 구입할 때 ‘역세권 주택은 비역세권 주택에 비해 어느 정도 더 비싼 가격이 적정한가’라는 질문(주관식)에 ‘평균 10.8%’라고 응답했다. 역세권을 중심으로 상가 병원 등 편의시설이 조성돼 있어 지하철로 출퇴근하는 직장인뿐 아니라 역을 자주 이용하지 않는 사람도 역세권의 가치를 높게 평가하는 것으로 나타났다.‘주거지 인근 도보 10분 이내에 반드시 있어야 하는 시설’을 묻는 질문에 대형마트(50.9%), 백화점(21.6%), 전통시장(9.2%), 복합쇼핑몰(7.7%) 순으로 답했다. ‘입주민을 대상으로 하는 선호 주거생활 유료서비스’를 묻는 질문(중복선택 가능)에는 ‘전문 청소서비스’(85.9%), ‘클린에어 서비스’(73.5%), ‘주차장 내 차량점검 및 세차 서비스’(68.3%)라는 답변이 많았다.선호 주택 유형을 묻는 질문에는 ‘전원주택’(70.7%), ‘호텔형 서비스가 제공되는 주거시설’(70.3%), ‘부부 생활 위주의 아파트’(69.6%), ‘시니어 전문시설’(68.5%), ‘생활숙박시설·펜션·리조트’(67.2%) 순이었다.김진수 기자 true@hankyung.com
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«부동산 처방전»의 저자이자 실전 투자자인 메디테라는 이런 불확실성의 시대 리스크 관리가 최우선이라고 말합니다. 다주택자의 경우 수익과 세금을 계산해 옥석 가리기를 해야하며 현금 확보를 위한 선순환 구조를 만들어야 한다는 겁니다. 소액투자자를 위해 매매가와 전세가의 갭이 줄어든 준신축 아파트에 투자하는 방법을 소개했습니다. 메디테라의 변곡점에서 투자법 함께 들어보시죠.▶서기열 기자누구나 내집마련 하는 그날까지! 서기열의 집터뷰, 오늘 다시 메디테라 님 모시고 이야기를 더 이어가도록 하겠습니다.사실 1편에서 대선 이런 굉장히 변화의 시기를 앞두고 좀 준비를 해야 된다 말씀하셨는데요. 이번 편에서는 조금 더 구체적으로 좀 이야기를 나눠보고 싶습니다.무주택자들은 빨리 내집마련 하셔야 된다 했는데 사실 상황이 녹록하지 않잖아요. 이 대출 규제도 그렇고 다양한 부분에서 규제들이 많고 어려운데 무주택자도 좀 어떤 방식으로 접근해야 될지 좀 약간 구체적으로 방법론 차원에서 얘기를 좀 부탁드리겠습니다.▷메디테라혹시나 이제 무주택자분들은 이제 내가 집을 마련할지 어떻게 해야 될지 모르기 때문에 제일 먼저 하셔야 될 거는 자산을 점검하시는 거예요. 내가 돈이 얼마 있는지 그런데 그거를 이제 부동산만 보는 게 아니라 금융자산 심지어는 대출 받을 수 있는 금액까지 좀 확인을 해보시는 게 중요해요.왜냐하면 똑같이 내가 월급을 받고 있는데 그 중에 지금 대출 이자가 그렇게 높지는 않잖아요. 그래서 내가 얼마만큼 이제 감당할 수 있는 이자 안에서 얼마만큼 더 대출을 받을 수 있는지도 점검을 해야 되기 때문에 마이너스 통장이라든가 보험약관대출 이런 것까지 좀 폭넓게 알아보셔야지. 왜냐하면 빚도 본인이 이제 대출을 할 수 있는 것도 본인의 능력 중에 하나거든요.그런 다음에 내가 그렇게 해서 점검을 해봤는데 그럼에도 내집마련 하기에는 돈이 너무 부족해. 하시는 분들은 나중에 내집마련 할 걸 생각해서 씨앗을 뿌려놓는다고 생각하고, 이제 투자를 하시고 아니라고 한다면 내집마련을 하시는 거죠. 본인의 상황에 따라서 어떻게 할지를 먼저 정하시고 그 포트폴리오 계획을 세우고 하시는 게 제일 중요해요 지금은.▶서기열 기자구체적으로 자산 점검부터 시작을 해서 꼼꼼하게 준비를 해 보자. 그렇다면 사실 또 궁금한 부분 다주택자들은 어떻게 해야 될까. 왜냐하면 사실 세금은 계속 강화되고 있고. 추가로 투자하기 솔직히 쉽지 않은 상황이잖아요. 취득세도 많이 내야 되고. 다음 스텝 어떻게 가져가는 게 맞을까요. 매도를 해야 될지 보유를 계속 하는 게 나을지.▷메디테라그렇죠. 그래서 추가 투자 힘들다고 걱정하시는 분들이 많은데. 제가 투자자분들한테 뭐라고 하냐면 “일반인과 투자자의 차이는 일반인은 돈 있을 때 투자하고 그냥 가성비 안 따지고 하는 분들이고 투자자는 1년 365일 투자해야 된다” 이렇게 말씀드리기도 하거든요.사실 방법이 없는 건 아니거든요. 그러니까 방법과 전략을 바꿔서 하면 방법은 계속 있어요. 그래서 사실 지금 막 추수의 계절이냐, 모내기하는 계절이냐 이거에 대해 논란이 많기도 한데 “이모작의 시기다”라고 저는 말씀을 드리거든요. 추수도 해야 되고 모내기도 해야 된다라고.▶서기열 기자두개 다. 뿌리기도 하고 거두기도 해야된다.▷메디테라네. 동시에. 다주택자들은 그걸 동시에 해야 된다라고 말씀을 드리고 있고요.지금 다주택자분들은 사실 명의가 없기 때문에 개인과 법인을 같이 가져가시는 경우가 많아요. 그래서 개인 따로 법인 따로 생각해서 이제 그 포지션과 방향성을 잡고 가셔야지 흔들림 없이 가실 수가 있거든요. 그래서 지금 어쨌든 뒤로 갔을 때 세금적인 리스크가 있을 수 있기 때문에 리스크 관리가 먼저 돼야 돼요.그래서 개인이 갖고 있는 거든 법인이 갖고 있는 거든 이제 물건의 옥석 가리기가 중요한데. 개인은 옥석 가리기를 할 때 제일 중요한 건 종부세 6억을 넘었을 때 그 종부세를 내면서도 내가 가져갈 수 있는, 오래 가져갈 수 있는 물건 위주로 먼저 남겨놓고. 아니라고 하면 나머지는 터시거나 이렇게 하시고.법인 같은 경우는 지금 종부세 부담이 크잖아요. 개인의 종부세 부담이 상대적으로 덜해요 법인보다는. 그래서 개인에 조금 더 오래 가져갈 물건들을 담아놓고 그거를 유지를 하고, 법인 같은 경우는 통틀어서 종부세로 보는 게 아니라 물건 투자한 건수마다 수익률을 보는 거예요. 얘가 수익률이 얼마인데 종부세 내야 될 게 얘가 담당하고 있는 종부세가 얼마야라고 했을 때 만약에 내가 2년 이후에 수익이 날 것 같아. 근데 종부세를 계산해 봤을 때 수익이나 종부세랑 똑같애. 그러면 그냥 지금 터는 거죠. 그걸 털고 다음 세금을 맞춰주기 위한 예비비로 두는 게 낫죠.지금 물건의 옥석을 가릴 때 가장 기초적으로 깔려야 될 건 과연 갖고 있는 물건들이 전세가 상승이 있는 물건이냐 아니냐에 따라서 옥석을 가리셔야 돼요. 만약에 전세가 상승이 계속 받쳐주는 물건이고 기대되는 물건이다. 그러면 향후 세금이 올라도 전세가가 상승해서 만기가 됐을 때 돌려받는 금액이 훨씬 크거나 기대되기 때문에 그러면 이제 세금적인 리스크가 없거든요.▶서기열 기자그렇네요. 지금 한 1년 정도는 좀 부담이 있을 수 있지만 다음 세입자를 받거나 계약을 갱신할 때는 조금 더 올려받을 수 있으니까.▷메디테라네네. 저도 실질적으로 이제 투자를 하니까 그 리스크 차원에서 제가 그 부분을 많이 고민을 하거든요. 그래서 올해 이제 만기가 되신 전세자분들이 5% 상승을 하는 갱신 청구권을 쓰는 분이든 아니든 너무 그런 거에서 리스크 방어가 잘 되더라고요.한번 기자님도 생각을 해보세요. 3억짜리 전세를 사시는 분이 5% 상승을 한다고요. 그런데 그 물건을 대부분 다주택자 분을 한두 개 갖고 있는 게 아니거든요. 그걸 여러 개 갖고 있고.그리고 이번에 갱신청구권을 쓰라고 해도 못 쓰시는 세입자분들이 진짜 많았어요. 갱신청구권을 쓸 수 있는 사람임에도 불구하고 본인은 이제 대출이 안 나와서 나가야 돼요 하면 그분이 이제 나가고 새로 세입자를 구하면 5% 상관 없이 몇 천이나 몇 억의 전세를 올릴 수가 있는 거죠. 그럼 이제 억 단위의 전세금 상승분이 들어와요. 그러면 세금을 내고, 예비비도 두고, 투자도 하고 이렇게 되는 거죠.▶서기열 기자자연스럽게 선순환 구조가 이루지는 거네요.▷메디테라네네. 이걸 세팅하는 게 중요해요 다주택자는. 그래서 그래서 제가 아까 전에도 말씀드렸던 현금 확보 차원이 그런 면에서 이렇게 다 선순환이 되게끔 만드는 거죠.▶서기열 기자그렇네요. 중요한 거는 남겨둔 물건들은 전세가 계속 오를 수 있는 물건들 중심으로 포트폴리오를 좀 바꿔놔야 된다 그런 말씀이시네요.그리고 사실 전국구 실전 투자자로서 그동안의 경험을 바탕으로 이런 식의 변화를 앞두고 있는 시기에 좀 어떤 투자를 좀 해야 될까요.▷메디테라저도 성향이 워낙에 이제 교사 출신이다 보니까 되게 쫄보에요. 보수적이에요. 저는 조금 덜 먹더라도 안정적인 투자를 조금 추구하는 편이거든요. 지금은 세금 때문에 사람마다 각기 다른 받게 되는 제한사항이 틀려서 이제는 누구한테나 베스트한 물건은 없어요. 그래서 본인 상황에 맞는 물건을 찾으셔야 되거든요.그래서 세금적으로 취등록세라든가 양도세라든가 보유세라든가 충분히 메리트 있는 물건 위주로 움직이셔야지. 여러분들이 앞으로 리스크는 줄이고 수익은 가져갈 수 있는 구조가 되기 때문에 리스크 관리가 먼저 돼야 되고.여러분들이 기본적으로 무주택자든 다주택자든 기본적으로 두세 채 이상은 있어야 되지 않을까 싶어요. 왜냐하면 본인 집은 본인 집대로 본인이 살아야 되잖아요. 주거 비용의 돈을 줄이기 위해서 씨앗을 뿌려놓는 것도 중요하고. 그리고 인플레이션이 왔을 때 수익을 가져올 수 있는 라인을 만들어놓는다고 하면 솔직히 파이프라인, 수익 파이프라인을 만들어 놓는다고 하면.▶서기열 기자그렇죠. 여러 개를 꽂아놔야 된다. 만들어놔야 된다.▷메디테라그렇죠. 그 물줄기가 굵을 수도 있고 얇을 수도 있잖아요. 그러니까 그리고 또 본인이 경험을 쌓아야 하기 때문에 그런 식으로 파이프라인을 만들어놓는 게 좀 좋을 것 같아요. 초보자분들한테는.▶서기열 기자그렇군요. 그러면 사실 그런 투자의 방법으로서 그동안 메디테라 님은 전국에 이렇게 준 신축들에 대해 좀 투자를 좀 여러 곳에 하셨다고 들었습니다.▷메디테라제가 말하는 준신축은 소액 투자자들한테 이제 특화된 준신축이라고 해서 갭이 줄어들어 준신축을 말씀드리는 거거든요. 그래서 저는 지역에 따라서 갭이 줄어들어서 이제 소액 투자가 가능한 연식에 있는 애들이면 준신축 투자 개념으로 다 봐요.왜냐하면 분양받는 애들은 리스크가 뭐냐면 잔금을 치를 때 지금 분양 받으시는 분들은 나중에 입주할 때 조정장이나 하락장에서 입주를 할 수 있어요. 왜냐하면 그 시간이 너무 길기 때문에.그리고 분양을 받으면 잔금을 치를 때 계약금만 있으면 된다라고 생각하고 투자를 하시는 분들이 많은데. 잔금 치를 때 그게 대출 규제라든가 이번에 많이 겪어보시면 아시겠지만 리스크가 있어요. 잔금을 못 치를 수 있어요.▶서기열 기자압박이 있군요.▷메디테라그러면 돈을 날릴 수가 있거든요. 그리고 재개발, 재건축은 전세가가 워낙 낮아요. 아파트가 오래됐다 보니까 세입자를 구할 때 높은 전세가를 받을 수가 없어요. 대부분 막 7억 이렇게 5억 이렇게 해도 전세가는 1억이나 5000만원, 7000만원 이렇거든요. 그러면 소액 투자자분들은 절대 접근할 수 없는 분야가 재개발 재건축일 수가 있어요.리스크를 다 빼고 보니까 준신축 투자가 그나마 리스크가 없겠다라는 생각이 들었어요.또 준신축이 좋은 이유가 옆에 분양을 하잖아요. 근데 내가 분양을 안 받았어 근데 분양하는 아파트가 가격이 날라가요. 그럼 그 옆에 있는 대장 아파트 원래 신축이 분양. 전에 있었던 대장 아파트가 준신축급이잖아요. 같이 따라가요.그리고 옆에 이제 재개발 재건축이 있어요. 난 돈이 없어서 재개발 재건축 못했어. 근데 옆에 있는 재개발 재건축이 단기간 빡빡빡빡 하면서 가격이 쫙 올라줘요. 그럼 그 옆에 있는 애들도 같이 올라가거든요. 그 키맞추기랑 갭 메우기가 같이 들어가니까.▶서기열 기자재개발 재건축 지역 옆에 있는 아파트.▷메디테라네네, 그리고 그 재개발 재건축이 잘 진행이 돼서 이제 관리처분 인가가 나서 이주를 한다, 이주 수요를 받아요.▶서기열 기자그렇네요.▷메디테라그러면 이주 수요를 받아서 또 올라요. 그러니까 리스크도 안 갖고 있으면서 양쪽에 수혜는 같이 받을 수 있는 게 이런 준신축 투자거든요.▶서기열 기자그렇군요. 그러면 좀 사례를 좀 이렇게 좀 들어서 설명해 주실 수 있을까요.▷메디테라네네. 그래서 첫 번째로 우선은 소액투자를 궁금해하시는 분들이 많으셔가지고 소액 투자.▶서기열 기자아무래도 좀 무주택자분들이시거나 아니면 좀 자본이 좀 많이 축적이 덜 되신 분들은 아무래도 궁금하실 것 같아요 많이.▷메디테라네, 그리고 또 돈이 없으신 분들이 또 좌절을 이번에 많이 하셔서 제가..▶서기열 기자힐링을 해 주셔야죠.▷메디테라네. 힐링, 힐링제테크 전도사로서 말씀을 드리자면 소액도 아니고 제가 무피, 플러스피로 말씀을 드릴게요.▶서기열 기자진짜요?▷메디테라네네. 그러니까 무피 플러스피를 모르시는 분을 위해 잠깐 설명을 드리자면 무피는 집을 사고도 돈이 안 드는 투자고, 플러스피는 집을 사는데 돈이 들어오는 투자를 이제 플러스피라고 하는데.저도 투자하다 보니까 계속 투자를 하잖아요. 그러다보니까 투자금이 마를 수밖에 없어요 어느 순간에. 그래서 저도 투자금이 없어서. 투자금이 마르면 재미가 없거든요 솔직히.▶서기열 기자총알이 없으니까. 물건이 있는데 총알이 없으니까 살 수도 없는.▷메디테라그 짜릿한 맛이 없잖아요. 그래서 되게 고민하다가 저도 무피, 플러스피를 막 되게 열심히 찾아다녔었어요. 그래서 지방에 이제 어느 지역이라고 얘기하면 또 지금 난리가 날 수도 있어서 지역은 얘기 안 하고 말씀드리자면. 공급물량이 막 많이 이제 공급물량이 쏟아졌던 지역이에요. 가격이 많이 조정받았죠.그래서 원래는 걔가 가격이 2억대에 있는 애인데 1억 2000까지 가격이 떨어졌어요. 1억 3000, 1억2000까지. 그래서 가격이 그렇게 떨어지면 어떻게 돼요? 전세가도 같이 떨어지겠죠. 그래서 전세가도 원래 1억 5000, 1억 8000만원 하던 애인데 전세가도 막 1억까지 떨어졌었거든요. 그러다가 이제 그렇게 역전세를 몇 번, 두 번 맞았었어요 이 지역이. 그러니까 거기에 사는 전세 사는 분들도 너무 불안하고 이제 역전세를 두 번 맞은 집주인 분은 엄청 떨리겠죠.▶서기열 기자돈을 계속 내줘야 되는 상황인데▷메디테라그러니까 이제 진절머리가 난 거죠. 4년 동안. 그래서 나는 이제 가격이 조금만 올라오고 하면 나는 손해를 조금 줄일 수 있으면 바로 팔아야지 하고 대기하셨던 분들이 있어요. 그런 물건을 사는 거죠. 그래서 공급 물량이 이제 떨어졌지만 이제 공급 물량이 소화가 됐고, 이제 가격이 올라가고 전세가가 먼저 올라가거든요.그러니까 공급 물량이 해소되면 가장 먼저 나타나는 시그널이 전세가가 올라와 줘요. 그래서 그 지역에 가격이 매매가가 1억 2000까지 떨어졌다가 1억 3000대까지 올라왔고 전세가는 1억 1000, 1억 2000이다가 1억 3000, 1억4000까지 올라온 거야. 그런 시기에. 그게 그런 시기가 되게 짧게 나타나요.무피, 플러스피가 되는 지역과 시기가 딱 짧게 나타나거든요. 그때 제가 그래서 거기에 물건을 좀 여러 개 했었는데 그때 제가 1억 3000대에 물건을 사서 1억 4500에 전세를 놨어요. 사고 나서 저는 취등록세까지 다 그 돈으로 내고도 오히려 몇 백만 원의 수익이 났었거든요. 그래서 제가 그걸 1억 3000대에 샀다고 했잖아요. 지금 그게 지금 2억대에 매매가 되고 있어요.▶서기열 기자몇 천만원을 더 버신 거네요.▷메디테라네네. 그러면 거의 1억 3000 대에 샀으니까 1억 4000이라고 해도 6000 정도 세금 떼도 거기가 이제 또 가격대가 낮잖아요. 이런 애들은 그러면 지방의 조정 지역일지라도 중과배제를 받아서 세금 한 1천~2천만원 정도 떼줘도 4000 정도는 손에 남길 수 있는 거죠. 플러스 피니까 이제 수익률을 계산할 필요가 없는 거지요.그래서 돈이 없으신 분들도 공부를 많이 하고 노력을 하면 이런 물건을 찾으실 수가 있어요. 이런 건 좀 숨겨져 있어요. 그리고 이제 약간 ‘노오력’이라고 제가 말씀을 드려요.좀 돈이 있는 사람은 그럼 어떻게 하냐. 솔직히 저는 돈이 없어가지고 본인 제 집을 팔고 길거리에 나앉을 생각을 하고 저는 강남 3구로 입성을 했거든요. 그러니까 실거지로 옮긴 건 아니고 투자 물건 자체도 이제 강남 3구에 이제 깃발을 꽂고 싶어가지고 저희 집을 팔고 저는 전세로 내려와 앉고. 이제 그 돈을 이용해가지고 가치 투자 식으로 해가지고 강남 3구에 입성을 했었는데 강남도 아까 전에 말씀드렸듯이 2020년에 임대차 3법이 발현이 됐을 때 갑자기 갭이 이렇게 줄잖아요. 그럴 때 내가 갖고 있는 실투금 안에서 약간 도전을 하는 거죠.▷메디테라준신축 안에서 제가 말씀드린 대로 정책이 이렇게 왔다 갔다 할 때 아까 말씀드린 대로 이렇게 사람들이 안 움직일 때 멈춰. 이렇게 딱 하고 있는 관망세 때 들어가서 몇 개월 만에.. 제가 그때 2017년 초에 사가지고 계약서를 1월에 쓰고 3월에 잔금을 쳤었거든요. 근데 그 2개월 사이에 2억이 올랐었어요.▶서기열 기자계약을 먼저 했는데. 그 사이에 2억이 올라서. 2017년도 많이 올랐던 시기죠.▷메디테라그래서 그전에도 이미 그 단지는 매년 1억씩 올랐던 단지고 가격도 이미 5억 이상의 급의 물건이었는데 그때 이제 서울 물건을 어떤 식으로 쳐다봤냐면 가격이 더 오를 수 있을까. 이미 너무 많이 올랐는데 지금 막 10억, 20억, 30억 하는 애들이 더 오를까 이런 의구심을 많이 가지시거든요.근데 과연 그러면 이것보다 더 안 오를까라고 생각했을 때 그렇지 않을 수 있다라는 거죠. 그런 식으로 한번 투자를 해보셔도 너무 좋을 것 같아요. 이제 규제가 있을 때 변곡점이 되는 그 시점에 딱 물건을 잡는 게 그 도움이 될 수가 있어요.▶서기열 기자알겠습니다. 오늘 메디테라 님 모시고 이 불확실성의 시대 어떻게 해야 될지에 대한 얘기를 한번 나눠봤습니다. 오늘 말씀 감사합니다.▷메디테라감사합니다기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장 진행 서기열 기자촬영 김윤화 PD 편집 정준영 PD 제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩
![조정기에 더 빛나는 준신축 투자 [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202111/01.28073388.3.png)
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"내년 더 오른다" vs "고점 신호 발견"…엇갈리는 집값 전망
서울 주택 매매가격 상승폭이 6개월 만에 처음으로 꺾였다. 정부 관계자들을 비롯한 일부 전문가들은 다양한 지표에서 '고점 신호'가 발견된다고 주장하는 반면, 민간 연구소들은 집값 상승이 계속될 것이라며 엇갈린 전망을 내놓고 있다.16일 한국부동산원의 10월 전국주택가격동향조사에 따르면 지난달 전국 주택종합 매매가격은 0.88% 상승하며 전월 0.92% 대비 상승폭을 줄였다. 서울 주택 매매가격은 전월 0.72%보다 0.01%포인트 낮은 0.71% 상승에 그치며 지난 4월 이후 6개월 만에 처음으로 상승폭이 꺾였다. 연립주택이나 단독주택을 제외하고 서울 아파트만 따지면 0.83% 상승에 그치며 지난 8월 0.92% 이후 2개월 연속 상승폭이 줄었다.시장에서는 실거래가 하락과 매물 증가 양상도 엿보인다. 국토교통부 ‘수도권 지역 아파트 실거래가 동향’ 자료에 따르면 10월 서울의 아파트 하락 거래 비중은 전월보다 8.2%포인트 늘어난 31.8%를 기록했다.실제 서울 송파구 가락동 헬리오시티 전용 84㎡는 지난 9월 23억7000만원에 거래됐지만, 10월에는 1억1500만원 하락한 22억5500만원에 팔렸다. 구로구 항동 하버라인3단지 전용 59㎡도 지난 9월 8억2800만원에 거래됐지만, 지난달에는 7억9000만원까지 실거래가가 낮아졌다.부동산 빅데이터 업체 아실은 이달 9일 기준 서울 지역 아파트 매매 매물이 4만3879건으로 전월 대비 6.7% 늘었다고 집계했다. 매물이 늘어나며 KB국민은행의 수도권 아파트 매매수급지수는 지난주 78.9(4.9포인트 하락)를 기록해 54주 만에 최저치를 보였다. 매매수급지수는 기준선인 100보다 낮으면 매수자 우위 상태를 의미한다. 부동산원은 서울 주택 매매가격 하락에 대해 "가계대출 총량규제 영향으로 매수심리가 위축된 것으로 보인다"고 분석했다.정부에서는 이미 고점론을 내놨다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 10일 국회 예산결산특위 전체회의에서 “서울 아파트값 상승세가 많이 꺾였다”고 말했다. 지난달 ‘제 32차 부동산시장 점검 관계장관회의’에서도 “상승 추세가 이어졌던 주택시장이 최근 주춤하고, 시장심리 변화 조짐이 점차 뚜렷해지고 있다”고 발언한 바 있다. 노형욱 국토교통부 장관도 지난달 출입기자 간담회에서 “(주택시장이) 과열 국면에서 벗어나는 흐름이 강해졌다”며 고점론에 힘을 실었다.하지만 민간경제연구소들은 내년에도 주택 가격이 상승할 것으로 내다보고 있다. 우리금융경영연구소는 ‘11월 경제 브리프’에서 “내년에 경기침체 또는 잠재성장률을 밑도는 저성장 가능성은 낮다”며 “내년 전국 주택매매가격 상승률은 3.7%가 될 것”이라고 전망했다. 기준금리 인상, 대출규제 강화 등으로 올해보다 상승폭이 줄어들겠지만, 하락하진 않을 것이라는 분석이다.한국건설산업연구원도 ‘2022년 건설 부동산 경기전망 세미나’에서 “내년 전국과 수도권 매매가격이 각각 2%, 3% 상승할 것”이라고 전망했다. 내년 인플레이션이 심화될 가능성이 있고, 대통령 선거와 지방선서 등 정치 변수로 변동성이 크다는 설명이 따랐다. 그러면서 "전세가격이 급등하면서 매매가격과 차이를 줄여 갭투자와 기존주택 매매에 대한 유인이 커지는 해가 될 것"이라고 평가했다. 하나금융경영연구소도 미분양 재고가 적고 GTX 등 개발 호재가 많기에 내년 수도권 주택 가격 상승세가 유지될 것으로 내다봤다.국책연구소인 국토연구원도 민간경제연구소들과 같이 내년 집값 상승이 계속될 것으로 예상했다. 국회 기획재정위원회 유경준 국민의힘 의원이 기재부에서 받은 자료에 따르면 국토연구원은 내년 수도권 집값이 올해보다 5.1%, 지방은 3.5% 오를 것으로 예측했다. 주택거래는 수도권과 지방 모두 19%씩 감소할 것으로 예상했다. 기획재정부는 이 자료를 내년 국세 수입 예산안 중 양도소득세 추계에 활용했다.오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com
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