이용연 <이현회계법인 세무사>

서울시 내에 시세 6억원(공시가격 4억원，취득가액 3억원，5년 보유) 상당의 아파트 한 채와 경기도 안산에 시세 3억원(공시가격 2억원，취득가액 1억5000만원，7년 보유) 상당의 주택 한 채를 보유하고 있던 최가구씨는 2008년 12월26일자로 소득세법이 개정돼 2주택 이상 보유자에 대한 양도소득세가 한시적으로 완화된다는 소식을 접했다. 그는 보유하고 있던 주택 2채 중 1채를 올해나 내년에 매각할 예정이다. 올해와 내년 중 매각하는 경우와 그 이후에 파는 경우 양도소득세 부담이 얼마나 달라지는지 궁금하다.

종전에는 2주택 이상 보유자가 1주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제 배제 및 50% 중과세율을 적용하거나，3주택 이상 보유자가 1주택을 양도하는 경우엔 장기보유특별공제 배제 및 60%의 중과세율을 적용하도록 되어 있었다.

그러나 지난해 12월26일자로 소득세법이 개정됨에 따라 다주택 보유자가 2009년 1월1일부터 2010년 12월31일까지 한시적으로 양도하거나 또는 신규로 취득하는 주택으로 2년 이상 보유하다가 양도하는 경우 2주택자는 종전 50%의 중과세율을 2009년에는 6~35%，2010년에는 6~33%를 적용받도록 됐다. 3주택 이상 보유자의 경우 종전 60%의 중과세율을 45%로 낮추어 적용받도록 개정됐다. 다만 다주택자의 경우 3년 이상 보유하다 양도하는 경우에 장기보유특별공제는 종전과 같이 적용이 배제되며，1년 미만 보유하다 양도할 경우엔 50%，2년 미만 보유하다 양도시에는 40%의 세율이 적용된다.

또 1세대 2주택자가 수도권을 제외한 지방(광역시 포함) 소재 공시가격 3억원(종전 1억원) 이하 주택 또는 수도권 내의 공시가격 1억원 이하 주택을 3년 이상 보유하다 양도하는 경우 보유기간에 따라 장기보유특별공제(10~30%)를 적용하도록 고쳐졌다. 2009년 1월1일부터 12월31일까지 양도시에는 6~35%，2010년 1월1일 이후 양도시에는 6~33%의 세율이 적용된다.

최씨처럼 한시 적용기간 이내에 매각하는 경우와 그 이후에 매각하는 경우 내야 할 양도소득세를 비교하면 큰 차이가 발생한다. 안산 소재 주택을 2009년에 매각하고 주소지 관할 세무서에 양도소득세 예정 신고납부를 하는 경우 양도소득세 3373만6000원 및 시 · 군 · 구청에 내야 할 소득할주민세 337만3000원 등 총 3710만9000원 정도다. 반면 2주택자에 대한 한시 적용기간 이후(2011년 1월1일)에 매각하는 경우 세무서에 내야 할 양도소득세는 6637만5000원，시 · 군 · 구청에 내야 할 소득할주민세는 663만7000원 등 7301만2000원 정도다. 한시 적용기간에 내야 할 세금의 2배 이상을 물어야 한다는 얘기다.

따라서 다주택자는 부동산경기 상황 및 시세，매각시기，양도소득세 및 종합부동산세 등의 각종 세제 관련 자료를 종합적으로 검토해 매각하기 이전에 양소득세 등의 세부담액 등을 미리 산출,주택 매각 의사가 결정되면 2009년 1월1일부터 2010년 12월31일 사이에 양도하는 것이 세금을 절약할 수 있는 길이다.