예비창업자 김모씨는 유동인구만 믿고 점포를 계약했다가 적지않은 손해를 봤다. 친구 집들이 갔다가 발견한 빈 점포를 보증금 2천만원,권리금 3천5백만원,월세 50만원에 계약했다. 전철역에서 대단위 아파트 밀집가로 들어하는 이면도로변이었다. 유동인구가에 비해 점포권리금이나 월세가 싸다는 현혹됐다. 업종은 요즘 인기있는 커피 샌드위치점을 택했다. 처음에는 장사가 좀 되는가 싶더니 2개월후부터 매출이 뚝 떨어져 회복이 안됐다. 이 지역은 전철에서 아파트로 향하는 단순 통과지점이라 출퇴근 유동인구는 많지만 실구매로 이어지지 않는다는 것을 김씨는 뒤늦게 깨달았다. 목좋은 점포를 저렴하게 얻는 일은 창업준비의 핵심이다. 그렇다면 좋은 점포를 싸게 얻는 비결은 뭘까. 깐깐한 소비자가 창업하면 성공할 확률이 높듯이 후보지의 속 사정을 제대로 파악하는게 좋은 점포를 얻는 비결이다. 본인이 오래 거주하던 지역에서 점포를 얻을 때는 크게 실수하지 않는다. 그 지역의 발전 전망이나 점포들의 영업상태,동선,상권의 문제점 등을 속속들이 알고 있기 때문이다. 대신 낯선 곳에서 좋은 점포를 발굴하려면 반드시 발로 뛰고 눈으로 확인하는 노력이 수반돼야 한다. 후보점포가 나오면 가장 먼저 보증금의 안전성이나 점포 인허가 문제를 확인해야 한다. 등기부 등본을 통해 저당권 등 채무관계를 알아보고 인허가 문제는 없는지,도시계획은 어떤지 알아봐야 한다. 점포에 하자가 없다면 다음에는 상권과 입지 조사를 해야 한다. 상권조사는 후보지를 둘러싼,비교적 넓은 지역을 대상으로 해당 지역의 시장규모나 질,발전전망,경쟁현황 등을 파악하는 작업이다. 인구통계나 연령별 인구비율,배후 세대수나 소득수준 파악 등이 여기에 속한다. 경쟁점 조사는 동일 업태 경쟁점과 대체수요 경쟁점 조사를 동시에 해야 한다. 가령 돈가스 전문점은 우동 전문점과 업태가 다르지만 대체수요라는 점에서는 경쟁관계에 있다. 입지조사는 후보점포의 접근 편의성,시각적인 인지성,점포앞 유동인구 조사,건물구조,동선 등을 조사하는 작업이다. 후보지 인근의 상권을 그림으로 그려보는 상권약도와 기초적인 유동인구 및 통계조사는 필수적이다. 숫자가 모든 것을 말해주지는 않지만 정확한 예측을 위해 각종 조사내용을 숫자로 정리해보는 작업이 필요하다. 최근에는 체인점 창업이 급증하면서 본사에 상권.입지 조사를 전적으로 맡기는 창업자가 적지않다. 하지만 상권 및 입지조사를 통해 얻은 각종 통계자료를 경영에 활용하면 입지의 잠재가치를 극대화할 수있다. 한편 권리금은 해당 점포의 수익보장과 밀접한 관련이 있으므로 후보점포의 수익 예측이 적정 권리금 산정의 포인트다. 인근 시세 파악도 필수적이다. 아파트와 달리 점포 매물은 보안유지를 원하므로 여러 중개업소에 내놓지 않는다. 지역내 중개업소를 모두 방문하는 게 시세 파악에 유리하다. 쇠퇴하는 상권에서 상투를 잡고 비싼 권리금을 주거나 주변에서 곧 지하철 공사등이 시작되는 것으로 모르고 샀다간 치명적인 손해를 볼 수 있다. 권리금은 임차인간에 거래되는 돈이라 임대인들은 임대차 계약서에 권리금을 표기하지 않으려고 한다. 이 경우 임대인에게 구두상이라도 권리금 액수를 통보하고 전 임차인에게 영수증을 받아두는게 좋다. < 이경희 한국창업전략연구소 소장 www.changupok.com >