곽종규의 자산관리 법률

임대차법 놓고 끊임없는 갈등
계약 끝나기 6개월전 매매해서
분쟁 피하는 게 최선 방안
임차인이 있는 주택 매매의 경우 매도인과 매수인, 매수인과 임차인 그리고 매도인과 임차인 간 관계가 복잡하게 얽히게 된다. 계약 체결 시 어떤 법률적 효과가 발생하는지 내용을 미리 확인해둘 필요가 있다.

매매당사자가 전입신고를 하고 점유함으로써 대항력을 갖춘 임차인이 있는 주택을 매매하면 매수인은 임대인의 지위를 승계한다. 임대인의 지위승계는 양수인과 임차인 간 별도의 약정이 필요하지 않다.

예를 들어 대항력을 갖춘 임차인 A가 거주하는 주택을 소유자이자 임대인인 B가 C에게 매도했다면 매수인 C는 B의 임대인으로서의 지위를 당연 승계하게 된다. C는 임대인 B의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계한다. 이때 승계되는 권리의무는 종전 임대차 보증금, 차임 금액, 지급시기, 지급방법, 존속기간, 특약 등이다.

매도인 B는 임대보증금반환채무를 면하게 된다. B가 주택 소유자일 때 발생한 연체 차임, 연체 관리비 등 청구권은 C와의 매매계약 시 별도 양도약정을 하지 않는 이상 C에게 승계되지 않으므로 A를 상대로 청구할 수 있다.

임차인에게 갱신요구권이 인정돼 매매당사자는 고려할 것이 더 많아졌다. 최근 법 개정 후 임대차 분쟁 사례를 보면 매매계약 체결 후 소유권이전등기 전 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우가 대부분이다. 즉 매매계약 체결을 하던 중 매도인에게 임차인이 계약갱신요구를 하게 되면 실거주 목적으로 구매한 매수인은 갱신거절을 할 수 있는지 여부에 대한 다툼이 많이 발생했다.

하급심 판례에 따르면 매도인이 임차인의 갱신요구를 임대인 실거주를 사유로 거절하는 것은 법에서 정한 갱신 거절사유로 인정하지 않는다. 반면 실거주를 목적으로 해당 주택을 구입한 매수인이 소유권이전등기 후 갱신거절 의사표시를 한 경우에 대해서는 이를 인정할 것인지 여부에 대해 하급심 판례가 나뉜다.

임차인의 주거권 강화를 위한 개정 법의 취지와 계약갱신요구권의 법적 성격을 고려할 때, 실거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인의 계약갱신요구 당시의 임대인을 기준으로 판단해야 한다는 취지의 판례가 있다. 주택을 매수한 임대인은 갱신거절을 할 수 없다는 것이다.

하지만 최근 다른 판례에서는 갱신거절권 또한 주택 매매에 따라 승계되는 임대인의 권리여서 매수한 임대인도 소유권이전등기 후 갱신거절권을 행사할 수 있다고 봤다. 매수인이 소유권이전등기 후 실거주 사유로 갱신거절한 것을 전제로 ‘임대차목적물의 매도’와 ‘소유권 이전등기 전 갱신요구권 행사’라는 사유에 의해 매도인, 매수인 중 어느 누구도 갱신거절권 행사가 불가능하다고 볼 근거가 없다고 판단했다.

전세 낀 부동산 살 땐 기존 세입자 갱신요구 기간 피해 계약서 써라

아직 대법원 판례가 없기 때문에 위와 같은 경우 분쟁이 계속 생길 수 있다. 임차인의 갱신요구는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전(개정 전 1개월 전)까지 가능하므로 매도인 및 매수인이 임차인과 조금이나마 분쟁을 피하는 방법은 임차인의 갱신요구권 행사 여부를 확인하거나 갱신요구를 할 수 없는 기간에 매매하는 것이다. 예를 들어 계약종료 6개월 전까지 매매계약체결과 소유권이전등기를 마치는 것이다.

결국 임대차가 있는 매매계약 체결 시 분쟁을 최소화하기 위해서는 매매당사자 간 법적으로 승계되는 권리의무뿐만 아니라 임차인과의 관계도 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다.

곽종규 < 국민은행 WM스타자문단 변호사 >

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