금융투자 업계의 해외 부동산 투자 영역이 단순 투자에서 매입 후 밸류애드(가치부가), 프로젝트파이낸싱(PF) 등 다양한 방식으로 진화하고 있다. 공략 지역은 개발도상국에서 선진국으로 이동하고 있다.
25일 투자은행(IB)업계에 따르면 하나금융투자는 최근 미국 뉴욕 맨해튼 그리니치가에 고급 호텔을 짓는 프로젝트에 1억4500만달러(약 1700억원) 규모의 PF를 주관했다. 프랑스 칸 국제영화제가 열리는 곳으로 유명한 바리에르호텔 체인이 운영할 지상 8층 규모의 호텔이다.
토지는 99년간 임차할 예정이다. 당초 계약이 땅주인에게만 유리하게 이뤄진 탓에 사업 시행자 토지주 간 갈등이 빚어지면서 자금 조달에 번번이 실패했다. 법원 결정으로 계약이 수정되면서 하나금투가 PF 주관을 맡게 됐다.
하나금투는 뉴욕에서 올해 세 건의 PF를 주선하는 등 현지 부동산 금융 시장 공략을 강화하고 있다. 올초 뉴욕 타임스퀘어 거리 인근 마가리타빌호텔 프로젝트의 메자닌(중순위) 대출 8600만달러를 인수한 데 이어 지난 6월엔 맨해튼 막스플레이스가의 10층 오피스 빌딩 건설사업에 8000만달러 규모의 PF를 일으켰다.
다른 증권사들도 해외에서 잇따라 프로젝트성 투자를 성사시켰다. 미래에셋대우는 8월 미국 캘리포니아주 샌타모니카의 고급 주택단지 조성 프로젝트 메자닌 대출채권에 3100만달러를 투자했다.
NH투자증권 등은 네덜란드 암스테르담에서 1970년 지어진 빌딩을 3500억원에 매입해 내년부터 리모델링에 들어갈 계획이다. 건물 가치를 높여 되팔겠다는 전략이다. 제이알투자운용은 7월 헝가리 부다페스트에서 준공 전 건물인 ‘노르딕 라이트 트리오’를 현지 시행사로부터 4100만유로에 매입했다.
이처럼 금융투자사들이 부동산 투자 다변화에 나서는 것은 저금리로 인해 채권운용 등의 부문에서 수익성이 악화되고 있기 때문이다. 연기금·공제회 등 기관투자가들이 글로벌 부동산 가격 고점 우려로 해외 부동산 매입을 망설이고 있어 부동산을 단순 매입해 국내에서 셀다운(재매각)하는 방식의 투자엔 어려움을 겪고 있다.
일각에선 우려의 목소리도 나온다. 한 자산운용사 관계자는 “사업투자는 서류상으로 숫자와 계약조항이 완벽해보여도 변수가 생길 여지가 일반적인 부동산 투자보다 훨씬 많다”며 “국내 금융투자사의 실력에 의구심이 든다”고 지적했다.
이에 대해 업계에선 “PF나 준공 전 건물 매입 등의 손실 가능성이 높다고 단순하게 말할 수 없다”고 반박한다. 하나금투 관계자는 “최근 증권업계의 실패 사례를 타산지석으로 삼아 시행사와 협력사의 평판을 철저히 조사했다”며 “글로벌 IB가 참여하지 않는 틈새시장에서 현지 1류 로펌과 협업해 직접 금융주선을 총괄해 사고 발생 가능성이 낮다”고 주장했다.
해외 부동산 투자에 잇단 ‘경고음’이 울리고 있다. 독일, 호주에 이어 브라질 부동산에 투자한 상품에서도 차질이 생겼다. 당장 원금 손실 우려는 없다지만 금리연계형 파생결합펀드(DLF) 및 라임사태를 겪은 투자자들은 ‘내가 투자한 상품은 괜찮은지’ 촉각을 곤두세우고 있다.브라질펀드 DLS, 이자 지급 미뤄져26일 금융투자업계에 따르면 NH투자증권과 신한금융투자가 판매한 ‘라탐호스피탈리티펀드’ 연계 파생결합증권(DLS)의 두 번째 이자 지급이 유예됐다. 싱가포르 자산운용사가 브라질 호텔에 투자하는 펀드를 기초자산으로 하는 상품으로 2017년 11월 22일 발행됐다. 발행 규모는 약 230억원이다. 발행 후 1년마다 이자(8%)를 총 두 번 지급하고 만기인 2020년 5월 원금과 확정이자(4%)를 주는 상품이다. 지난해 11월에는 예정대로 이자가 지급됐지만 올해는 한 달 후 이자를 주겠다며 지급 시기를 늦췄다.다만 금리연계형 DLS처럼 원금 손실 가능성은 크지 않다는 게 NH투자증권의 설명이다. 펀드가 투자한 호텔에 대한 선순위 담보를 잡고 있고, 원금을 100% 보장하는 보험에도 가입하고 있기 때문이다. 지난해 이미 지급된 이자를 고려하면 원금과 함께 최소 8% 수익은 낼 수 있는 셈이다.NH투자증권 관계자는 “부동산 개발 사업이 아니라 이미 지어진 호텔을 리모델링하는 사업에 투자하는 상품으로 사업 지연에 대한 우려가 크지 않다”며 “해외 부동산 투자는 결제 시차, 부동산 매각 지연 등으로 한 달 정도 말미를 주는 일이 흔하다”고 설명했다.독일 헤리티지 DLS도 만기 연장라탐호스피탈리티펀드 연계 DLS는 운이 좋은 편이다. 담보와 보험이라는 안전장치가 있기 때문이다. 연말까지 만기가 줄줄이 돌아오는 독일 헤리티지 DLS는 담보는 있지만 매각까지 시간이 얼마나 걸릴지 장담할 수 없는 상황이다.이 상품은 독일에서 역사적 가치가 높다고 평가되는 건물(기념물 보전 건물)을 재개발해 분양하는 사업에 투자하는 싱가포르 자산운용사의 펀드를 기초자산으로 한다. 2017년부터 약 4800억원어치가 팔렸다. 3600억 규모의 펀드를 판매한 신한금투의 경우 지금까지 580억원 정도 만기가 돌아왔지만 모두 상환하지 못하고 연장됐다. 연말까지 추가로 430억원 펀드의 만기가 돌아올 예정이지만 이 역시 연장이 불가피한 상황이다. 재개발 일정이 예상보다 늦어지며 매각 및 투자금이 회수되지 않고 있기 때문이다.신한금융투자는 지난달 만기를 연장하면서 베를린에 있는 발전소 건물을 이달 초까지 매각하겠다고 했지만 여전히 팔리지 않고 있다.이와 관련, 신한금투는 12월 10일 만기 상환이 돌아오는 상품에 대해서도 만기 연장이 불가피하다는 안내문을 최근 고객들에게 발송했다.신한금투 관계자는 “부동산 매각에 시간이 얼마나 걸릴지 장담하기 어려워 언제부터 원금 상환을 할 수 있을지 단언하기가 힘들다”며 “다만 부동산이라는 담보가 확보돼 있어 원금손실 우려는 크지 않다”고 설명했다. 이 관계자는 “만기가 최장 2년 연장될 가능성이 있지만 투자금을 회수하면 그 전에라도 상환이 이뤄질 것”이라며 “투자금 회수를 위해 개별 프로젝트 매각이나 글로벌 투자자 유치를 통해 일부 또는 전체 프로젝트에 대해 리파이낸싱 등을 추진하고 있다”고 덧붙였다.그간 증권사들은 ‘예금금리+α’의 수익을 낼 수 있는 중위험 중수익 상품으로 부동산 펀드를 적극 판매해왔다. 그만큼 시장도 급성장했다. 금융투자협회에 따르면 부동산펀드에 투자된 금액은 97조6678억원(11월 21일 기준)에 달한다. 2015년 말(35조408억원)이었던 시장은 불과 4년도 안 돼 세 배로 불어났다.강영연 기자 yykang@hankyung.com
국내 부동산시장에서 2010년 수준의 부동산프로젝트파이낸싱(PF) 부실 사태가 발생할 경우 증권업계 손실 규모가 최대 2조2000억원에 달할 것이란 분석이 나왔다. 부동산PF 유동화시장의 위험이 갈수록 커지고 있는 만큼 공시 강화 등 대책 마련이 필요하다는 지적도 제기됐다.◆증권사 부동산PF 위험도 ‘껑충’자본시장연구원은 21일 서울 여의도 금융투자협회에서 열린 ‘국내 증권업 부동산PF 유동화시장의 추이와 위험 분석’ 세미나에서 이 같은 연구결과를 제시했다.PF는 미래에 발생할 현금흐름을 담보로 부동산 등 개발사업에 필요한 자금을 조달하는 금융기법이다. 국내 증권사들은 시행사 대출채권을 기초자산으로 발행된 유동화증권에 유동성을 공급(매입보장)하거나 유동성 및 신용공여를 제공(매입확약)하는 등 형태로 부동산PF 유동화시장에 참여하고 있다.2010년대 중반 이후 부동산PF는 증권사 투자은행(IB) 부서의 주된 먹거리로 떠올랐다. PF 사업장 부실이 표면화되지 않는 이상 직접 현금 지출 없이도 계약당 3% 안팎의 수수료 수익을 챙길 수 있기 때문이다. 자본연에 따르면 증권업 부동산PF 유동화증권 발행잔액은 2014년 말 4조2000억원에서 지난해 말 14조7000억원으로 4년 새 3.3배 늘었다. 같은 기간 부동산PF 유동화시장에서 증권사가 차지하는 비중은 37.4%에서 54.9%로 증가했다.하지만 지난 수년간 부동산시장이 과열 양상을 띠면서 증권업 부동산PF의 양적·질적 측면에서 위험도가 점점 상승했다는 지적이 나온다. 이를 보여주는 대표적인 지표가 PF 사업장 시공사의 신용등급이다. 증권업 PF 사업장 시공사로 나선 건설업체 중 신용등급이 ‘A-’에서 ‘A+’ 사이로 비교적 양호한 회사의 비중은 2017년 상반기 49.7%에서 2018년 하반기 32.2%로 하락했다. 아예 신용등급이 매겨지지 않은 무등급 업체 비중은 25.7%에서 39.3%까지 높아졌다.그 결과 자본연이 산출한 증권사 부동산PF 채무보증 위험점수는 2014년 평균 0.254점에서 지난해 3.01점으로 악화됐다. 이석훈 자본연 수석연구위원은 “대형증권사의 경우 위험점수가 대체로 0.1~0.2 수준으로 비교적 안정적인 반면 상당수 중소형사는 위험점수가 0.5 이상까지 높아졌다”고 설명했다.◆“부동산PF 위험 공시 강화해야”자본연은 부동산PF 유동화증권의 위험이 높아진 상황에서 2010년처럼 대규모 PF 부실사태가 재발할 경우 증권업계에 미치는 영향도 점검했다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 부동산시장이 침체에 빠져들면서 2010년을 전후로 부동산PF 대출 비중이 컸던 저축은행 30여곳이 대거 파산하는 등 홍역을 치렀다.2010년 당시 은행 등 금융권 전체의 부동산PF 대출 평균 연체율은 약 13%였다. 이를 현재 증권업 부동산PF 자산에 적용할 경우 채무불이행(디폴트)에 의한 손실규모는 최소 1조700억원에서 최대 1조1700억원에 이를 것으로 자본연은 추산했다.자본연은 2010년 저축은행 평균 연체율(약 25%)을 적용할 경우엔 증권업 부동산PF의 디폴트 손실액은 최대 2조1900억원까지 커질 것으로 내다봤다. 이는 작년 말 기준 증권업계 자기자본의 5.5%에 해당한다. 증권사의 재무건전성 척도인 순자본비율(NCR)은 587%에서 538%로 49%포인트 가량 감소할 것으로 예상됐다.장근혁 자본연 연구위원은 “아직은 증권업 부동산PF 위험 노출도가 과도하게 높은 수준은 아니지만 상승추세를 보이고 있는 만큼 위험관리 시스템을 마련해야 한다”며 “증권사 사업보고서에 부동산PF 관련 위험요인을 보다 상세히 공시하는 한편, 주식·채권 등 트레이딩 자산의 위험이 동시에 커지는 것을 고려한 레버리지 규제 등 방안을 검토할 필요가 있다”고 덧붙였다.오형주 기자 ohj@hankyung.com
“미국 기준금리가 연 1%대로 떨어지면서 높은 수익률을 찾는 여유자금이 미국 부동산에 주목하고 있습니다. 미국 부동산 가격은 그동안 안정적(steady)이면서 꾸준히 강하게(strong) 상승해왔기 때문입니다”바버라 크레인 2019 글로벌 상업용부동산투자분석전문가(CCIM)협회 회장(사진)은 8일 한국경제신문과의 인터뷰에서 “지금이 미국 부동산에 투자해야 할 적기”라고 강조했다.그는 해외 투자자는 뉴욕, 워싱턴DC, 캘리포니아 등의 대도시보다는 텍사스주 등 성장 가능성이 높은 곳에 투자하는 게 좋다고 조언했다. 상대적으로 높은 수익률을 기대할 수 있어서다. 기업 친화적인 텍사스는 주세가 없어 다른 지역 기업의 이전이 잇따르고 있다. 미국 500대 회사 본사가 세 번째로 많은 주다.텍사스주 내에서도 같은 경제권역으로 묶이는 샌 안토니오와 오스틴을 투자하기 좋은 도시로 추천했다. 그는 “오스틴엔 테크놀로지 메디컬 헬스케어 산업이 발달해 있고, 애플 델 페이스북 등 글로벌 정보기술(IT) 기업 사옥 등이 밀집해 있다”고 소개했다. 오스틴에서 80마일 거리인 샌 안토니오는 오스틴의 주택 수요를 비롯해 호텔, 리테일 등 관광 수요가 넘치는 도시다.크레인 회장이 외국 투자자들에게 추천하는 미국 부동산 투자상품은 노인주택이다. 그는 “한국의 ‘더클래식500’처럼 도심 속 노인주택이 새로운 주거 트렌드로 떠오르고 있다”며 “대학교 근처의 노인주택은 편의시설도 가깝고, 새로운 교육도 꾸준히 받을 수 있어 미국 전역에서 개발 붐이 일고 있다”고 소개했다. 텍사스주립대 오스틴캠퍼스 인근에도 이런 노인주택 개발이 이뤄지고 있다. 기대수익률(cap rate)이 5%대 중반에서 8%대로 다른 자산에 비해 높은 편이다.그는 온라인 상거래의 중심이 되는 물류센터도 투자상품으로 꼽았다. 크레인 회장은 “(물류창고는) 공급이 수요를 못 따라가고 있다”며 “적자를 보고 있는 기존 대형 쇼핑몰의 물류창고와 연계하거나 용도변경을 하는 방안도 적극적으로 고민 중”이라고 설명했다.윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
![월가 "인텔 망가졌다"…구글 9년 만에 최고의 날 [글로벌마켓 A/S]](https://timg.hankyung.com/t/560x0/photo/202404/B20240427071917087.jpg)
