부동산 투기꾼·탈세범보다 3주택자가 더 나쁘다는 文정부 [강진규의 데이터너머]

서울의 한 아파트 단지 내 부동산 중개업소에 양도세 종부세 상담 안내문이 붙어 있다. 사진=한경DB

문재인 정부가 다주택자의 양도세 중과세율을 배제해달라는 윤석열 당선인의 대통령직인수위원회의 요청을 거부했다. 다주택자가 종합부동산세 과세 기준일인 6월 1일 전에 매물을 내놓을 수 있도록 부동산 세금 부담을 덜어주자고 인수위가 제안했지만 정부는 현재의 정책 기조를 바꿀 수 없다는 단호한 입장을 밝혔다.

기획재정부는 "다주택자 양도세 중과 한시 배제는 새 정부 출범 이후 새 정책기조하에 마련될 종합적인 부동산 정책 로드맵에 따라 다른 정책과 함께 추진되는 게 바람직하다"며 "현 정부 중에 정책기조를 변경하는 것도 옳지 않다"고 밝혔다. 문재인 대통령도 "어렵게 안정세를 찾아가던 부동산 시장에 영향을 줄 수 있는 전반적인 규제 완화에 매우 신중을 기해야 한다"며 기재부의 결정에 힘을 실었다.

시장에선 이같은 기재부의 반응에 대해 '다주택자는 나쁘다'는 문 정부의 부동산 인식이 끝까지 변하지 않은 것이란 지적이 나온다.

투기꾼·탈세범보다 3주택자가 더 나쁘다는 문재인 정부

다주택자의 양도세 중과세율은 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트다. 보유 주택을 팔 때 양도세 기본세율(6~45%)에 추가로 중과세율이 붙는 구조다.

현재 2주택자는 기본세율(최고 45%)에 20%포인트를 중과한 65%, 3주택자는 75%의 양도세를 내야 한다. 지방세까지 포함하면 양도세율은 최고 82.5%에 이른다. 3주택자의 경우 양도차익의 4분의 3 이상을 정부가 다시 회수하는 셈이다.

이는 다른 어떤 상황의 양도세율보다 높은 것이다. 국세청은 다주택자가 주택을 양도할 때 외에도 다양한 경우 기본세율보다 높은 세율을 부과한다.

대표적인 것이 보유기간에 따른 세율이다. 보유 기간이 1년 미만인 주택이나 분양권을 매도할 경우 세율은 70%가 적용된다. 원래는 40%였지만 지난해 문 정부가 세율을 대폭 높였다. 1년 이상 2년 미만 보유했다면 60%가 적용된다. 이는 기본세율에서 바뀐 것이다. 단기 매매에 높은 양도세율을 매기는 것은 정부가 잦은 부동산 거래를 투기적 요소가 있는 것으로 보고 있기 때문이다. 말하자면 부동산 투기꾼에게 높은 세율을 매기겠다는 것이다.

등기를 하지 않고 자산을 양도한 것이 적발될 경우에도 70%의 세율이 적용된다. 장부에 기록하지 않고 거래하는 것은 세금 탈루를 위한 것이라는 시각이 깔려 있다.

하지만 두 경우 모두 3주택자의 양도세 최고세율에는 미치지 못한다. 투기꾼이나 탈세범보다 다주택자가 더 징벌적 양도세를 내고 있는 셈이다. 한 세무업계 관계자는 "미등기 거래 등에 대한 높은 세율은 벌칙의 성격이 강하다"며 "다주택자의 세율이 이보다 높은 것은 이해하기 힘들다"고 말했다.

3주택자가 1000만원 더 내

실제 양도세 부담은 어떻게 될까. 국세청을 통해 미등기양도 자산의 양도세액 추정치를 3주택자의 세액과 비교해봤다. 취득가액은 10억원, 매도가액은 25억원으로 뒀다.

우선 미등기 양도의 경우 70%의 단일 세율이 적용된다. 양도세 추정치는 10억4825만원이다. 양도차익 15억원에서 양도소득공제 250만원을 제한 후 70%를 곱한 금액이다. 여기에 지방세가 10% 더 붙는 것을 감안하면 11억5307만원을 세금으로 내야한다.

3주택자의 경우 최고 세율로 중과세율까지 더한 75%가 적용된다. 하지만 기본세율에 따른 누진 공제도 적용돼 6540만원이 제외된다. 이를 감안해 추산한 세액은 10억5772만원이다. 지방세를 포함하면 11억6349만원으로 계산된다. 미등기 양도의 경우보다 1000만원 넘게 세금을 더 내야한다.

강진규 기자 josep@hankyung.com