서울 아파트값이 급등하면서 요즘은 3가구 중 1가구가 9억원을 넘는다. 청와대의 ‘엄포’대로 9억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출 전면 금지 등이 현실화하면 서울 지역 내집 마련은 더욱 힘겨워질 것이란 예상이 나온다.
강기정 청와대 정무수석은 15일 CBS와의 인터뷰에서 “15억원으로 정해진 대출제한 기준을 더 낮춰도 된다고 생각한다”고 말했다. 실수요자가 어려워질 수 있다는 지적에는 “15억원은 대부분의 사람이 접근하지 못할 것”이라며 “서울 실수요자의 부동산 가격을 평균 8억~9억원이라 보면 낮춰도 된다”고 했다.
정부는 지난달 내놓은 ‘12·16 부동산 대책’에서 투기지역·투기과열지구 15억원 초과 아파트의 주택담보대출을 금지했고, 9억원 초과분에 대한 담보인정비율(LTV)은 20%로 떨어뜨렸다. 총체적상환능력비율(DSR)을 개인 단위로 적용해 신용대출도 조였다.
대출 금지가 9억원 넘는 아파트로 확대 적용되면 서울 강북과 경기 과천·성남 등 수도권이 가장 큰 영향을 받을 전망이다. 15억원 초과 아파트는 강남 3구(강남·서초·송파)에 몰려 있다. 반면 9억~15억원 아파트는 강북에 더 많다. 성동(56.1%) 광진(52.9%) 마포(45.4%) 용산(45.2%) 양천(36.1%) 등이 대표적이다. 직장 또는 자녀 교육 문제로 서울에 집이 필요한 실수요자들이 피해를 볼 우려가 있다.
현 정부 들어 집값 잡는 수단으로 대출 규제가 총동원되면서 웬만한 대기업 직장인도 인기 지역에 내집을 마련하기가 어려워졌다. 국민은행에 따르면 지난달 서울 아파트 중위가격은 8억9751만원을 기록했다. 1년 전보다 6.2%, 3년 전보다 50.0% 올랐다. 반면 2017년 ‘8·2 대책’으로 서울 전역 등의 LTV가 40%로 조여지는 등 대출한도는 계속 줄고 있다.
금융당국의 규제 의지도 강하다. 금융감독원 관계자는 “대출 동향을 철저히 지도감독해 규제 회피수단이 나타나면 강력한 추가 조치도 시행할 것”이라고 말했다.
“평소 시황을 눈여겨봤다면 ‘9·13 대책’ 이후 단기 조정됐던 작년 1분기의 매수 적기를 놓치지 않았어야 합니다. 이제는 ‘12·16 대책’이 영향을 미치고 있는 현시점의 부동산 포트폴리오를 분석하고 행동에 나서야 합니다.”이상우 인베이드투자자문 대표(사진)는 15일 “12·16 대책의 효과는 9·13 대책보다 적을 것”이라며 이같이 말했다. 15억원 초과 주택의 담보대출 금지 등 강력한 내용이 담겨 있지만 이미 시장 참여자들의 내성이 강해졌다고 설명했다.이 대표는 최근 6년 동안 집값 전망을 적중시켜 ‘족집게’로 불린다. 작년 초 강남 집값이 억대로 떨어질 때도 전문가 가운데 유일하게 집값 상승을 전망했다. 작년 서울은 그의 말대로 5.3% 올랐다.올해는 서울이 최소 4%(국민은행 시세 기준) 오를 것으로 내다봤다. 전세가 상승, 공급 부족, 교육제도 개편 등 집값이 떨어질 이유를 찾기 어렵다는 점에서다. 그는 “작년 1월에는 서울 매매가가 하락한 반면 올해 1월엔 0.5% 상승할 것으로 보인다”며 “시장 참여자들이 관망하는 기간이 짧아지면 최대 10% 상승도 가능할 것”이라고 덧붙였다.올해 주목해야 할 지역으로는 영등포구 신길뉴타운을 꼽았다. 그는 “길음 왕십리 돈의문 아현뉴타운 등이 대단지 입주를 마친 뒤 시세가 크게 오른 것처럼 올해 입주를 시작하는 신길과 입주가 완료되는 고덕도 비슷한 흐름이 예상된다”며 “최근 첫 안전진단 조건부 통과 단지가 나온 양천구 목동도 올해 부동산시장 상승의 ‘트리거’가 될 수 있을 것”이라고 말했다.1주택자는 ‘갭투자 갈아타기’를, 다주택자라면 ‘자산 리밸런싱’을 준비해야 한다고 당부했다. 이 대표는 “1주택자는 3~5년 뒤를 내다보고 상급지 작은 주택형을 전세를 끼고 매수하는 것을 고려해볼 수 있다” 며 “어떤 것부터 팔아야 이익인지, 세금을 내고 남는 투자 원금은 얼마인지 명확하게 인지하고 있어야 투자전략도 짤 수 있다”고 조언했다.이 대표는 다음달 4일부터 13일까지 서울 서초동 삼성생명서초타워에서 ‘실전 부동산 투자 아카데미’를 연다. 참가 신청은 한경부동산 홈페이지(event.hankyung.com/seminar/invaid)에서 할 수 있다. (02)6082-3388이유정 기자 yjlee@hankyung.com
문재인 대통령이 ‘집값 잡기 총동원령’을 내린 지 하루 만에 청와대가 ‘부동산 매매 허가제’를 꺼내들었다. 서울 강남을 타깃으로 한다는 공개 발언까지 나왔다. 문 대통령이 전날 신년 기자회견에서 집값의 원상회복을 목표로 제시하며 끊임없는 강력한 대책을 언급한 지 하루 만에 청와대 핵심 참모들이 나서 고강도 추가 대책을 예고했다. 강기정 청와대 정무수석은 15일 “비상식적으로 폭등하는 지역에는 부동산 매매 허가제를 도입해야 한다는 발상을 하는 분들도 있다”며 “이런 주장에 정부는 귀를 기울여야 한다”고 말했다. 이어 “대출 제한(기준)을 더 낮추는 문제도 고민해야 한다”며 “실수요자의 부동산 가격 평균치는 15억원이 아니라 8억~9억원 정도로 본다. 9억원 정도로 접근한다면 대출 제한(기준)을 낮춰도 된다”고 밝혔다. 현재 15억원 초과 주택에만 해당되는 대출 전면 금지 조항을 9억원까지 끌어내리는 것이 현실적이라는 설명이다.김상조 청와대 정책실장도 이날 “정부는 (부동산) 정책 수단을 다 올려놓고 필요하면 전격적으로 쓸 것”이라며 “(서울) 강남 가격을 안정시키는 것이 1차 목표”라고 강조했다. 이어 “일부 지역의 부동산 가격은 단순한 안정화가 아니라 어느 정도 하향 안정화 쪽으로 가야 한다고 생각하고, 그것을 목표로 하고 있다”고 덧붙였다. 다만 “규제 일변도로 가는 것은 아니다”며 조만간 서울 신규 주택 공급 대책을 발표하겠다고 했다.전문가들은 정부가 부동산을 투기 대상으로 규정한 채 반시장적인 규제에만 매몰돼 있다고 비판하고 있다. 4월 총선을 겨냥한 정치적 의도가 깔려 있다는 지적도 나온다. 자유한국당은 “정부가 시장경제와 사유재산제 등 헌법적 가치는 안중에도 없이 고강도 규제책을 시사하고 있다”고 비판했다.박재원 기자 wonderful@hankyung.com
청와대에서 주택거래허가제 도입을 검토해야 한다는 발언까지 나오면서 초유의 고강도 부동산 대책이 뒤따를 것이란 전망이 제기되고 있다. 문재인 대통령의 지난 14일 신년 기자회견에 이어 김상조 청와대 정책실장과 강기정 정무수석도 15일 강도 높은 부동산 규제를 주문하고 나섰기 때문이다. 전문가들은 주택거래허가제 등은 사유재산권 제한은 물론 거주이전의 자유 등을 침해하는 초헌법적 규제라고 비판하고 있어 논란이 예상된다.“위헌 소지 많은 반시장 규제”강기정 수석은 15일 CBS 라디오 ‘김현정의 뉴스쇼’에 출연해 “부동산을 투기 수단으로 삼는 이에게는 매매허가제까지 도입해야 한다는 주장에 정부가 귀를 기울여야 한다”고 말했다. 노무현 정부 때 검토돼 큰 논란을 일으켰던 주택거래허가제 도입 카드를 다시 꺼내든 것이다.주택거래허가제는 말 그대로 주택을 거래할 때 중앙정부 또는 지방자치단체의 허가를 받도록 하는 제도다. 노무현 정부가 2003년 ‘10·29 대책’에서 토지공개념 도입 방침을 밝히고 그 일환으로 주택거래허가제 도입을 검토했으나 여론의 반대에 밀려 보류하고 차선으로 주택거래신고제를 시행했다. 주택거래허가제가 시행되면 주택거래가 제한적으로 허용될 가능성이 높다. 예컨대 원칙적으로 무주택자에게만 허가하되, 1주택자는 6개월 이내 기존주택을 매각하는 조건으로 구입을 허가할 수도 있다. 기한 내 매각하지 않으면 이행강제금이 부과될 수도 있다.권대중 명지대 부동산학과 교수는 “주택거래허가제는 거주이전의 자유와 사유재산권을 침해하는 초헌법적 규제”라며 “만약 정부가 추진한다면 위헌소송 등 사회적 갈등이 커질 것”이라고 비판했다. 권 교수는 또 “주택거래허가제는 시장경제 국가에서는 유례를 찾아볼 수 없는, 사회주의 국가에서나 볼 수 있는 제도”라고 지적했다.주무부처인 국토교통부도 제도 도입 검토는 하지 않은 상태다. 김현미 장관은 최근 주택거래허가제 도입에 부정적인 의견을 밝히기도 했다. 청와대 고위관계자는 “부동산과 관련해 정부가 강력한 의지를 갖고 있다는 걸 설명하는 차원이었다”고 말했다.고강도 대책 또 나오나전문가들은 강 수석의 주택거래허가제 발언을 두고 그만큼 정부의 부동산시장 규제 의지가 강한 것으로 해석하고 있다. 청와대 참모들은 “서울 강남 등 일부 지역 집값이 말도 안 되게 올랐기 때문에 대통령이 이 정도로 강하게 해야 시장에 먹힌다”고 평가하기도 했다.정부가 추가 대책을 내놓을 가능성도 그만큼 높아지는 분위기다. 대출 규제 강화를 예상하는 전문가들이 다수다. 9억원 이하 주택에 대한 대출을 더 축소(종전 40%에서 20% 내외)하고, 9억~15억원 주택대출은 금지하는 방안이 거론된다. 강 수석도 이날 “9억원 초과, 15억원 초과 등 두 단계로 제한을 둔 대출 기준을 더 낮추는 문제도 고민해야 할 것”이라고 말했다.보유세(재산세+종합부동산세) 부담을 강화하는 방안도 나올 것으로 예상된다. 이미 공시지가 현실화율(시세반영률) 확대가 진행되고 있지만 이를 더 앞당길 수 있다. 종부세 기준을 현행 9억원에서 6억원으로 더 낮출 가능성도 있다. 또 주택거래신고제 역할을 하는 자금조달계획서 제출 대상을 규제지역이 아니라 전 지역으로 확대할 수 있다. 재건축 단지 집값 상승을 봉쇄하기 위해 재건축 연한 제한을 강화(현행 30년→40년)할 가능성도 크다. 이렇게 되면 서울 양천구 목동신시가지 아파트와 1기 신도시, 올림픽선수촌 아파트 등의 재건축이 10년 이상 미뤄지게 된다.재개발 임대주택 의무 건립비율 강화도 추가 대책 중 하나로 거론되고 있다. 현재 서울은 재개발 시 10~15% 공공임대주택을 지어야 하는데 이를 20~30%로 확대할 수 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “현재 정부에서 추진하는 부동산정책은 자유시장경제를 부정하는 반(反)시장적 정책이어서 상당한 부작용이 우려된다”고 말했다.최진석/박재원 기자 iskra@hankyung.com
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