전세대출 연장 못한 매물 쏟아질 가능성…길목을 지켜라

KB WM Star 자문단과 함께하는 자산 관리

‘12·16 부동산 대책’은 주거용 부동산 가격 급등의 진원지인 강남권 고가주택에 초점을 맞추고 있다. 투기수요 차단에 모든 역량을 집중하겠다는 것이 핵심이다. 분양가 상한제 지역을 비강남(서울 강서·노원·동대문·성북·은평구) 및 수도권(경기 과천·광명·하남시)으로 확대해 재건축·재개발 수익성 악화로 사업 위축이 예상되는 반면 신축 아파트에 대한 관심은 늘어날 것으로 보인다. 재당첨 제한 기한을 10년(분양가 상한제 주택, 투기과열지구), 7년(조정대상지역)으로 조정해 투기수요를 억제하고 분양 시 지역 우선 거주기간을 현행 1년에서 2년으로 연장해 전세가격 안정을 도모한 것도 큰 특징이다.

상반기 이후 시장은 조정기를 맞을 것이라고 내다보는 시장의 시각이 많았다. 이런 와중에 이번 대책이 강력한 수준으로 발표됐다. 서울 주요 관심지역의 전용면적 84㎡ 이상 아파트에 대해 시세 15억원을 기준으로 대출 여부가 갈리는 게 이번 정책의 가장 중요한 특징이다. 대부분의 수요자가 대출을 고려해 거래대금을 치르는 관행상 매수세에 부정적인 영향이 있을 것으로 본다.

최근 몇 년간 상승장에서 전세대출 등을 통해 매수행렬에 참여했던 투자자들은 전세대출 갱신 시점에 대출 연장이 어렵게 됐다. 이들이 보유한 물량은 기대가 한풀 꺾인 가격에 시장에 매물로 나올 수 있는 상황이다. 무엇보다 다주택자가 10년 이상 보유한 주택을 매도할 때 10~20% 추가로 더 부담해야 했던 양도세 중과가 한시적으로(6월 말까지 거래할 경우) 유예되는 것은 퇴로를 열어달라는 시장의 요구에 부응한 것이다. 이 또한 시장의 물량 공급에 도움이 될 수 있다.

정부는 지난해 9월 부동산을 기초로 하는 공모형 투자상품(리츠나 펀드)에 자산가가 아닌 일반인까지 참여 폭을 넓혀 현 시장 규모의 10배로 키우겠다는 계획을 발표했다. 계획한 대로 6조원 규모의 공모시장이 2021년까지 60조원 규모로 확대되면 부동산 투자자금 중 일정 부분이 상업용 시장으로 옮겨갈 가능성이 있다. 주거용 부동산을 투자 대상으로 바라보지 않기를 바라는 정부의 기대와 일맥상통한다. 또 투자자로서도 안정적인 현금흐름과 수익률을 기대할 수 있는 공모시장에 쉽게 접근 가능하고 세제혜택까지 얻을 수 있기 때문에 참여할 유인이 있다. 지금과 같은 유동성 장세에서 돈의 물꼬가 틀어지는 부분은 중요한 투자 포인트가 될 수 있다. 부동산에 관심있는 투자자라면 시장의 트렌드 변화를 항상 주시해야 한다.

조수연 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원