서울 핵심 지역 오피스 4곳 투자
연 평균 배당수익률 5%대 전망
재간접리츠…높은 수수료·만기 존재 등 유의해야
사진=게티이미지뱅크

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롯데리츠(REITs·부동산투자신탁)에 이어 NH프라임리츠가 연내 상장을 준비 중이다. NH프라임리츠는 연 5%대 배당수익률과 탄탄한 자산이 강점이다. 다만 재간접리츠로 자산에 만기가 존재하고 수수료가 높다는 점 등은 투자 시 유의해야 한다.

11일 금융투자업계에 따르면 NH프라임리츠는 13~14일 이틀에 걸쳐 기관 투자자들을 대상으로 수요예측에 나선다. 이후 18일부터 20일까지 사흘간 일반 투자자들을 대상으로 청약을 진행한다. 주당 공모가격은 5000원으로 이번 공모를 통해 688억원(1376만주)을 조달할 계획이다. 일반 투자자 청약 물량은 총 공모물량의 70.9%인 976만주다.

다음달 상장 예정인 NH프라임리츠는 삼성 서초사옥, 삼성 SDS타워, 서울스퀘어, 강남N타워 등 프라임 오피스를 자산으로 편입한다. 프라임오피스는 서울 핵심 권역에 위치한 연 면적 9000평 이상의 빌딩을 말한다.

상장한 이후 4개의 서울 오피스 지분 증권을 매입한다. 서울스퀘어가 46%, 강남N타워가 22%, 삼성물산 서초사옥 15%, 삼성SDS타워가 17%의 비중으로 담긴다. 연 평균 배당수익률은 5%대가 될 것으로 관측된다. 주요 리츠들의 내년 예상 배당 수익률은 신한알파리츠 3.1%, 이리츠코크렙 4.6%, 롯데리츠 4.7%인데 비해 높은 수준이다.

이경자 삼성증권 연구원은 "작년 기준 서울 오피스 시장이 글로벌 10위권으로 부상할 정도로 유동성이 개선됐고 프라임 오피스의 경우 임대료 상승과 공실률 하락이 지속되고 있다"며 "서울 오피스의 향후 1년간 발생할 수익률(Cap rate)인 4.5%는 국고채 10년물과 3.1%포인트 격차가 있어 상대적인 매력을 갖췄다"고 평가했다.

이어 "개인 투자자의 입장에서는 진입 장벽이 높았던 프라임 오피스에 투자할 수 있다는 점에서 기회가 될 것"이라며 "남은 지분의 90%는 연기금 등 주요 기관이 투자해 신뢰도도 높은 편"이라고 강조했다.

반드시 유의해야 할 점도 있다. 상장된 공모리츠와 가장 큰 차이점은 부동산 실물자산을 리츠에 담은 것이 아니라 사모펀드, 사모리츠 등에 투자하는 재간접리츠라는 것이다. 기존의 펀드와 리츠에 투자하기 때문에 수수료가 추가로 발생할 수 있고 만기도 존재한다.

이광수 미래에셋대우 연구원은 "NH프라임리츠가 편입할 오피스의 평균 잔여임대기간은 5.18년으로 상대적으로 짧다"며 "재간접리츠의 집합투자업자보수와 자산관리보수 등을 합산하게 되면 기존 공모 리츠보다 수수료도 높을 것"이라고 설명했다.

이어 "향후 투자자산 연장 기간, 조건에 따라 공실과 임대 수익률 변동 위험이 존재하는 점도 고려할 사항"이라고 부연했다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com

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