[막히는 대출] 다주택자 대출규제에 RTI까지…얼어붙는 부동산

임대소득 대비 이자비용 따져 대출…수익형 부동산 시장 타격 예상

정부가 지난해부터 줄줄이 내놓은 각종 부동산 대출규제에 이어 이달 말 임대업이자상환비율(RTI)까지 시행될 예정이어서 부동산 시장에 긴장감이 감돌고 있다.

18일 금융업계에 따르면 시중은행들은 26일부터 부동산임대업자에게 신규 대출을 내줄 때 RTI를 따져 대출 적정성을 가늠할 예정이다.

RTI는 연간 부동산 임대소득을 연이자비용으로 나눈 값이다.

이자비용에는 임대업 대출 이자는 물론 임대건물의 기존 대출 이자까지 포함한다.

임대소득은 임대차계약서와 감정평가서, 시세 등을 근거로 산출하며 보증금에도 평균 예금금리를 적용해 소득분으로 더한다.

원칙적으로 주택 임대업의 경우 RTI 비율이 1.25배 이상일 때, 비주택 임대업은 1.5배 이상일 때 대출을 내주도록 했다.

예를 들어 주택 임대업자의 연간 이자비용이 1천만원이면, 적어도 연 임대소득은 1천250만원은 돼야 신규 대출을 받을 수 있다는 의미다.

다만 은행은 RTI 기준에 미달하더라도 임대업자에게 다른 사업 소득이 있거나 추후 상환 능력이 인정되는 경우 대출을 허용하겠다는 입장이다.

한 은행 관계자는 "대출 신청 시점에 건물이 완공되지 않거나 임대가 이뤄지지 않았더라도 별도로 간주임대료를 계산해 대출할 계획"이라고 설명했다.

이외 상속에 따른 불가피한 인수나 1억원 이하의 소액 대출, 중도금 대출 등은 RTI 심사에서 빠진다.

부동산 시장은 그간 정부가 내놓은 다주택자 규제로도 이미 돈줄이 말라붙어가는 상황이다.

지난해 8·2 부동산대책을 통해 서울 강남 4구와 세종 등 투기지역 내에서는 주택담보대출을 가구당 한 건으로 제한했다.

이외 서울 14개구 등 투기과열지구에서 이미 주택담보대출이 1건 있는 차주에게는 DTI를 30%로 엄격하게 적용해왔다.

올해부터는 신(新) DTI를 도입해 다주택자가 추가로 주택담보대출을 받을 때 DTI 산정 만기를 15년으로 제한했다.

실제로 만기 30년짜리 대출이라고 하더라도 15년 만기로 간주해 원리금 상환액을 계산한다는 의미다.

지금까지 LTV와 신DTI 규제 등이 비교적 주택담보대출이 쉬웠던 아파트 매매 시장을 압박하는 요인이었다면 이번 RTI로 이른바 꼬마빌딩이나 상가 등 수익형 부동산 시장도 타격을 입을 전망이다.

또 다른 은행 관계자는 "은행들이 부동산임대업의 위험성에 주목하고 있다"며 "앞으로 점점 부동산 임대업자들이 대출받기 어려워질 것"이라고 설명했다.

/연합뉴스