반포 '래미안 원펜타스' 관심집중…송도 2년 만에 대단지 나와

이유정 기자

입력2024.03.13 16:32 수정2024.03.15 14:49 지면B2

수도권서 내달까지 1.4만여 가구

이달 말까지 약 3주간 한국부동산원 청약홈 개편과 총선 등의 영향으로 수도권 청약시장은 비교적 한산할 전망이다. 오랫동안 미뤄왔던 후분양 물량 등을 중심으로 서울 경기·인천 지역에 1만4535가구(총가구 수 기준) 공급이 예정돼 있다. 전문가들은 건설경기 침체와 고금리 기조가 이어지고 있어 총선 이후에도 서울 강남 등 ‘알짜 단지’로 수요가 몰리는 양극화가 계속될 것으로 예상했다.

○‘강남 로또’에 신혼부부 몰릴 듯

부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면 3~4월 서울 등 수도권에서는 1만4535가구(일반분양 1만1711가구)가 공급을 준비하고 있다. 서울 3262가구, 경기 7079가구, 인천 4194가구 등이다. 이달보다는 총선(4월 10일)이 끝난 4월 중순부터 분양 물량이 본격 나올 것으로 업계는 예상한다.

서울 내 관심단지는 서초구 반포동 ‘래미안 원펜타스’(신반포 15차 재건축)다. 641가구(전용 59~191㎡) 중 292가구를 일반분양할 예정이다. 강남권 분양가상한제 적용 단지인 데다 입지가 뛰어나 많은 청약통장이 몰릴 것이란 전망이 나온다. 후분양 단지로 6월 입주라 잔금 마련 일정이 빠듯하다.

오는 25일부터 신혼부부에게 유리한 방향으로 청약제도가 달라지는 것도 청약 경쟁의 변수다. 신혼부부 특별공급 등의 경쟁률이 치솟을 수 있다. 개정안에 따르면 부부 중복 청약의 경우 혼인신고일부터 7년 이내인 신혼부부는 신혼 특공에 각각 지원할 수 있다. 기존에는 중복 청약 자체만으로 부적격 처리됐지만 이제는 부부가 각각 지원해 중복으로 당첨되더라도 먼저 청약한 사람의 당첨이 인정된다. 대개 분양 물량의 18%가량을 신혼부부 특공에 배정하는 점을 고려하면 래미안 원펜타스에서 50여 가구가 나올 것으로 추정된다.

강동구에서는 이달 둔촌동 ‘더샵 둔촌포레’(572가구)를 시작으로 다음달 성내동 ‘그란츠 리버파크’(407가구), ‘에스아이팰리스 올림픽공원’(58가구) 등이 예정돼 있다. 둔촌현대1차 아파트를 리모델링한 더샵 둔촌포레는 572가구 중 74가구를 일반에 분양한다. 국내 최초로 별동을 신축한 리모델링으로, 일반분양분은 모두 신축 동이다. 분양가는 전용 84㎡ 기준으로 약 14억원이다. 인근에 2010년 준공한 800가구 규모 둔촌푸르지오 동일면적이 지난 1월 12억원에 거래됐다.

그란츠 리버파크는 성내5구역 정비사업(성내동 15 일원)을 통해 조성되는 주상복합단지다. 지상 최고 42층, 2개 동, 407가구(36~180㎡) 중 327가구가 일반 분양분이다. 지하철 5·8호선 천호역, 5호선 강동역 등과 가깝다. 인근에 풍납근린공원, 한강광나루공원, 올림픽공원 등이 있어 주거환경이 자연친화적이라는 평가다.

○인천 송도 2년 만에 대단지 신축

경기 성남시 야탑동에서는 이달 ‘분당 금호어울림 그린파크’가 분양한다. 4개 동, 242가구 모두 일반에 분양된다. 금호건설이 시공하고 성남시가 시행하는 공공분양 아파트다. 분양가는 전용 84㎡가 약 7억7000만원으로 상대적으로 저렴하다. 야탑동이지만 수인분당선 야탑역에서 대중교통으로 15분 정도 걸린다.

DL건설은 안양시 호계동에 들어설 ‘e편한세상 평촌 어반밸리’를 공급한다. 지하 3층~지상 최고 20층, 6개 동, 458가구다. 옛 안양LG연구소 부지를 개발한 단지다. 호원초교가 단지와 인접해 있다. 수도권 광역급행철도(GTX)-C 금정역이 예정돼 있다.

인천 송도에서는 3000가구에 이르는 대단지가 나온다. 송도국제도시 11공구에 들어서는 ‘송도자이풍경채 그라노블’이다. 지하 2층~지상 최고 45층, 21개 동, 2728가구(전용 84~208㎡)로 이뤄진다. 송도에서 2년 만에 나오는 새 아파트다. 11공구는 삼성바이오로직스 제2캠퍼스, 롯데바이오로직스 공장 등이 들어설 예정이다. 연세대 국제캠퍼스, 송도 세브란스병원(예정) 등이 인접해 있다. 분양가는 전용 84㎡ 기준 약 8억~8억8000만원이다.

‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안 시행에 따라 오는 22일까지 청약홈 공고가 중단된다. 청약홈에 올라온 청약 모집 공고는 지난 4일 전 분양 승인을 받은 단지다.

해당 공고의 청약 신청과 당첨자 선정 등은 정상적으로 운영된다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com

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아파트값 떨어지는데 전세는 계속 오르네…차라리 사버릴까?

수도권과 지방을 가리지 않고 아파트 전셋값이 오름세를 이어가고 있다. 일반적으로 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 주택 매매시장의 선행지표로 활용된다. 전세 가격이 오르면 그만큼 갭(매매와 전셋값 차이)을 활용한 매매가 활성화되고 매매가격도 자연스럽게 오르는 식이다.최근 부동산시장은 전셋값과 매매가격이 정반대 행보를 보이고 있다. 전셋값은 40여 주째 오르는데, 매매시장은 서울 아파트값이 최근 14주 동안 연속 하락하는 등 거래 절벽에 따른 하락세를 겪고 있다. 전셋값에 부담을 느낀 일부 세입자는 계약갱신 대신 주택 구매를 고려하고 있다. 전문가들도 매매시장 침체 속에서 알짜 매물을 고른다면 큰 부담 없이 내집 마련이 가능하다고 조언한다. ○전셋값 오르자 “차라리 살래”한국부동산원의 전국 아파트 전세가격지수 통계에 따르면 전국 아파트 전세가격지수는 지난해 7월 87.1을 기록하며 저점을 찍은 이후 올 1월까지 7개월 연속 상승하고 있다. 지난해 2월 전세가격지수가 89.8을 기록한 이후 11개월 만의 최고치다.최근에는 수도권 아파트 전셋값의 상승세가 두드러진다. 지난 1월 수도권 아파트의 전세가격지수는 85.9로, 지난해 12월(85.7) 대비 0.2포인트 올랐다. 같은 기간 지방 아파트 전셋값은 91.6에서 0.03포인트 떨어지며 지난해 8월 이후 5개월 만에 하락 반전했다.서울은 1월 기준 아파트 전세가율이 54.0%로, 지난해 7월(52.7%) 대비 1.3%포인트 상승했다. 같은 기간 전국 아파트 전세가율은 66.1%에서 66.8%로 0.7%포인트 오르는 데 그쳤다. 서울 전세가율이 전국 평균보다 두 배 오른 셈이다. 한국부동산원은 “매매 관망세가 전세 수요로 전환되는 등 전세 매물이 부족한 상황에서 역세권 단지 위주로 임차 문의가 꾸준한 상황”이라며 “신축 및 수리 상태가 양호한 전세 위주로 상승거래가 발생하며 전체적으로 전셋값이 오르고 있다”고 설명했다.상황이 이렇다 보니 최근 전세 매물을 찾는 세입자 중에선 매매를 고려하는 경우가 늘었다. 전세 계약 만료를 앞둔 30대 직장인 A씨는 최근 수도권 분양 단지마다 청약에 도전하고 있다. 전셋값에 대출 금리까지 오른 상황에서 차라리 내집을 빨리 마련하는 게 유리하다는 판단에서다. A씨는 “청약 당첨이 어려울 것 같아 최근에는 미분양이나 보류지도 적극 알아보고 있다”며 “부동산 경기 침체로 지금이 매매시장 저점이라는 생각도 들었다”고 말했다.이처럼 전세 대신 내집 마련에 도전하는 경우가 늘면서 수도권 청약 시장에 대한 기대는 커지고 있다. 지난해 11월 경기 파주시에서 분양한 ‘운정3제일풍경채’는 1순위 평균 371.64 대 1로 청약을 마쳤다. 지난해 분양단지 중 가장 높은 경쟁률을 기록한 곳이다. 전용면적 84㎡ 단일 구성으로 분양에 나서며 실수요자의 호응을 받았다. 지난해 분양한 롯데건설의 ‘검단신도시 롯데캐슬 넥스티엘’은 평균 111.51 대 1의 경쟁률로 1순위 마감했다. GS건설이 경기 안양 석수동에 공급한 ‘안양자이 더 포레스트’는 1순위 청약 결과 115가구 모집에 1194명이 몰렸다. ○선착순·분양권 등 전략 다양전문가들은 수도권에서는 여전히 청약을 통한 내집 마련이 유리하다고 조언한다. 최근 수도권 청약 단지의 분양가가 크게 올랐지만 옥석을 가리면 대출 부담을 줄일 수 있다는 설명이다.수도권 아파트 분양가는 계속 상승하고 있다. 공사비가 크게 오른 데다 고금리로 인한 금융 부담도 늘어나고 있어서다. HUG(주택도시보증공사)의 민간 아파트 분양가격 동향에 따르면 1월 기준 수도권 민간아파트의 평균 분양가격은 3.3㎡당 2501만원을 기록했다. 지난해 12월(2434만원)과 비교하면 한 달 새 2.75% 오른 셈이다.주변 시세보다 분양가가 저렴한 청약 단지엔 청약통장이 몰리고 있다. 서울 서초구에서 분양된 ‘메이플자이’는 81가구(특별공급 제외) 모집에 3만5828명이 청약통장을 썼다. 지난해 경기 화성에서 공급된 ‘동탄레이크파크자연&e편한세상’도 주변 단지보다 1억원가량 저렴한 분양가에 평균 246.74 대 1의 경쟁률을 기록했다. 분양업계 관계자는 “주변 시세뿐만 아니라 비슷한 시기에 공급하는 다른 단지 분양가를 따져봐야 한다”며 “공사비 상승으로 분양가가 더 크게 오를 수 있어 청약에 적극 도전하는 게 유리하다”고 했다.높은 경쟁률과 고분양가 때문에 청약이 어렵다면 분양권을 노려볼 수도 있다. 분양권은 최근 지방 아파트를 중심으로 거래가 살아나는 분위기다. ‘프리미엄’으로 불리는 웃돈이 없는 매물은 청약보다 내집 마련이 쉽고 저렴한 게 장점이다. 부동산R114에 따르면 1월 전국 아파트 분양권 거래량은 3708건으로, 지난해 12월(3137건)에 이어 두 달 연속 증가했다.청약통장이 필요 없는 선착순 계약 물량도 고려할 만하다. 선착순 계약하는 단지 중에선 계약금 정액제나 잔금 유예, 중도금 대출 이자 지원 등의 파격적인 혜택을 내놓은 곳이 적지 않다. 기존 청약에서 미달된 단지이기 때문에 분양가와 입지 등을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.분양업계 관계자는 “고분양가 논란으로 선착순 계약하는 단지 중 최근 파격적인 금융 혜택을 제공하는 곳이 상당수”라며 “금융 부담을 덜 수 있고 경쟁이 없기 때문에 내집 마련의 대안이 될 수 있다”고 설명했다.유오상 기자 osyoo@hankyung.com
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김해 구산, 대전 성남, 부산 기장 교통요지에 브랜드 단지

다음달까지 지방에서 약 1만5000가구의 아파트가 공급된다. 한국부동산원 청약홈 개편과 4월 총선 등의 영향으로 이달 분양 물량이 다소 줄었지만 다음달 후반부턴 공급이 본격 재개될 예정이다. 교통 호재를 안고 있는 지역에 들어서는 새 아파트가 많은 게 특징이다. ○부산 기장군에서 ‘리조트형 아파트’부동산 리서치업체 리얼투데이에 따르면 다음달까지 지방에서 18개 단지, 총 1만4895가구가 분양될 예정이다. 일반분양 물량은 1만3937가구다. 롯데건설은 이달 경남 김해 구산동에서 ‘김해 구산 롯데캐슬 시그니처’(총 714가구)를 선보인다. 부산김해경전철 연지공원역을 통해 부산 사상구와 북구 등으로 30분대에 이동할 수 있다. 서김해IC와 동김해IC가 가까워 부산, 창원 접근성이 좋다는 장점이 있다. 단지 바로 앞에 구산초가 있는 ‘초품아’(초등학교를 품은 아파트)다. 홈플러스, 신세계백화점, 연지공원 등도 인접해 있다.우미건설은 대전 동구 대전역 주변에서 ‘대전 성남 우미린 뉴시티’를 이달 공급한다. 총 1213가구 중 776가구가 일반분양된다. 대전역은 KTX, 수서고속철도(SRT), 대전지하철 1호선이 지나는 교통 요충지다. 대전역 일대에선 도심융합특구 지정에 따른 미래 개발과 미래환승센터 조성사업이 추진되고 있다. 주변 정비사업과 맞물려 신흥 주거지로 탈바꿈할 전망이다. 대전에선 코오롱글로벌이 유성구 봉명동에 선보이는 ‘유성 하늘채 하이에르’(691가구)가 다음달 시장에 나온다. 대전지하철 1호선 유성온천역과 가까운데, 이 역에 2호선(트램)이 들어설 예정이다.부산에선 유림이앤씨가 기장군 일광읍에 조성하는 ‘일광 노르웨이숲 오션포레’(1294가구)가 기대를 모으고 있다. 동해선 일광역과 가까운 역세권 단지다. 오시리아역, 센텀역, 해운대역 등으로 쉽게 이동할 수 있다. 단지 근처에 부산도시철도 4호선 연장선인 기장선도 추진되고 있다. 향후 ‘더블 역세권’ 프리미엄을 누릴 수 있다는 관측이다. 일광신도시 첫 ‘리조트형 하이엔드 아파트’라는 점도 특징이다. 에버랜드 테마를 적용한 특화 공간, 대형 인공호수, 테마숲 등이 적용된다. ○‘GTX 호재’ 아산·원주에서 공급부산 서부에서도 적지 않은 물량이 쏟아진다. 포스코이앤씨는 다음달 사하구 당리동에서 ‘메타팰리스당리’(840가구)를 공급한다. 대방건설은 강서구 명지동에서 1850가구 규모의 ‘부산 명지 6·7·8차 디에트르’를 내놓는다. DL이앤씨는 금정구 남산1구역을 재건축해 ‘e편한세상 금정 메종카운티’(415가구)를 선보인다. 금정구 첫 e편한세상 브랜드 단지로 관심을 끌고 있다. 부산 부동산시장은 침체를 거듭하고 있는데, 정부가 최근 부산을 ‘글로벌 허브도시’로 키우겠다는 구상을 발표한 게 긍정적 영향을 줄지 주목된다.강원 원주, 전남 여수, 충남 아산 등 각 지역 대표 도시에 대단지 공급이 예정돼 있다. 원주에선 대우건설과 중흥토건이 ‘원주푸르지오더센트럴’(1502가구)을 다음달 분양한다. 원도심인 원동에 지어진다. 원주는 수도권광역급행철도(GTX)-D노선 건설 확정이라는 호재를 안고 있다. GTX-C노선이 들어서는 아산에선 포스코이앤씨가 ‘더샵탕정’(1214가구)을 공급한다. 여수에선 현대건설이 시공을 맡은 ‘힐스테이트 죽림 더프라우드’(1272가구)가 공급된다. 경북 구미에서도 1000가구에 육박하는 ‘경산 아이파크’(977가구)가 분양된다.전북에도 브랜드 아파트가 공급된다. 전주 송천동의 ‘전주에코시티 더샵’(576가구)과 익산 부송동의 ‘익산 부송아이파크’(511가구)가 그 사례다. 각각 포스코이앤씨와 HDC현대산업개발이 시공사로 나선다. 중견 건설사가 지방 광역시에서 선보이는 단지도 눈에 띈다. KCC건설의 광주 서구 치평동 ‘상무지구 스위첸’(226가구), 동원개발의 울산 남구 무거동 ‘무거 비스타동원’(580가구)이 대표적이다.전남 무안군의 ‘무안 오룡지구 1차 디에트르’(225가구), 충남 홍성군의 ‘충남 내포3차 대방엘리움’(304가구) 등 지방 신도시에도 새 아파트가 공급된다.이인혁 기자 twopeople@hankyung.com
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1주택자 10년 이상 거주했다면 양도세 계산 때 최대 80% 장기보유공제

주택의 양도소득세를 계산할 때 매도 대상 주택의 보유 기간이 3년 이상이면 장기보유공제 혜택이 적용돼 과세 대상 양도소득이 줄어들게 되므로 양도소득세를 줄일 수 있다. 장기보유공제 금액은 계산된 양도소득세에서 직접 차감하는 것이 아니라 세금 계산의 기준이 되는 소득금액에서 차감한다. 일반적인 경우 최대 30%(15년 보유)의 공제율이 적용된다. 1가구 1주택 장기보유공제는 사례에 따라 최대 80%까지 적용 가능하다.1가구 1주택은 비과세 조건이 된다면 12억원 이하에서는 과세 대상 양도차익이 없으므로 장기보유공제를 검토할 필요가 없다. 12억원 초과 부분에 대해서만 장기보유공제를 적용하는 것이다. 1가구 1주택 장기보유공제는 취득 시기와 관계없이 2년 이상 거주했다면 보유에 의한 장기공제율 최대 40%(10년 이상 보유 시)와 거주에 의한 장기공제율 최대 40%(10년 이상 거주 시)를 합산해 80%까지 장기보유공제가 가능하다.거주하지 않은 경우에는 일반적인 장기보유공제율을 적용해 10년 보유한 경우 최대 20%의 공제만 받을 수 있다. 조정대상지역 지정 전 취득해 비과세 조건에 거주 요건이 없는 경우에는 거주하지 않더라도 12억원 이하라면 비과세 적용을 받는다. 장기보유공제는 최대 30%(15년 보유 시)의 공제율이 적용된다.구분해야 할 것은 거주 요건이 있는 1가구 1주택을 ‘상생임대차 특례’를 적용해 매도하는 경우다. 상생임대차 특례가 적용되면 비과세 조건의 거주 요건을 상생임대차 특례로 인정해 주는 것이다. 장기보유공제율 계산은 실제 거주한 기간을 적용해야 한다. 하지만 상생임대차 특례에 따라 12억원 초과 과세 대상을 10년 보유하면 40%의 공제율을 적용받는다.장기보유공제 적용에서 또 주의해야 할 경우는 3년 이상 보유한 조합원 입주권을 양도할 때다. 양도소득세는 양도 시점을 기준으로 판단하는 것으로 관리처분 이후 매도하면 기본적으로 조합원 입주권의 양도소득세가 적용된다. 종전 주택을 매수해 관리처분인가 뒤에 원조합원이 조합원 입주권 상태에서 팔면 장기보유공제 계산은 관리처분인가일까지의 기간에만 적용한다.원조합원이 신축 후 신규 주택을 매도하는 경우에는 종전 주택 양도차익과 청산금의 양도차익을 구분해 각각의 기간에 따른 장기보유공제를 적용해야 한다.또 1가구 1주택 고가주택의 경우 거주 기간 구분 또한 관리처분인가 전 기간과 관리처분인가 후 기간 등을 구분해 각각 적용한다.관리처분인가 이후 매수한 승계조합원이 조합원 입주권을 완공 전 매도하면 장기보유공제를 받을 수 없다. 또 승계조합원이 신축 후 주택을 매도하는 경우에는 주택 완공일부터 보유 기간 및 거주 기간을 계산해 장기보유공제를 적용한다.이처럼 30~80% 공제율이 적용되는 장기보유공제는 정확한 검토를 거치지 않으면 양도소득세의 계산이 달라질 수 있으므로 각각의 규정에 따라 정확히 따져봐야 한다.김성일 리겔세무회계 대표회계사