"서울 못지 않다"…집주인들 벌써부터 난리 난 '이 동네'

박진우 기자

입력2024.01.14 11:00 수정2024.04.02 17:51

노후도시 특별법 통과 사업성 좋은 곳은

1기 신도시 단지 대부분 대형 평수 비중 높은 편
사업성 서울 못지 않아

공사비 증가 부담에도
분당 '양지마을1' 등 재건축 기대감 커져

‘분당 184%, 일산 169%, 평촌 204%, 산본 205%, 중동 226%.’ 수도권 1기 신도시의 평균 용적률이다. 서울에선 통상 170%가 넘으면 재건축 사업성이 나오기 어려운 것으로 본다. 하지만 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’이 국회 본회의를 통과하면서 흐름이 바뀌었다. 종 상향으로 용적률을 더 높일 수 있기 때문이다. 이미 주민 동의율이 80%에 육박한 단지가 속출하는 가운데 ‘1·10 부동산 대책’으로 신도시마다 하반기 1곳 이상 선도지구 선정이 예정돼 있다. 서울에서는 노원구 상계주공, 강남구 수서주공 등이 노후계획도시 재정비 혜택을 볼 가능성이 있는 단지로 꼽힌다. 높아진 공사비 부담에도 대지지분이 많은 단지 중심으로 재건축 기대가 커지고 있다.

◆대지지분 많은 1기 신도시

노후계획도시 특별법 제정안에 따르면 특별정비계획을 통해 선도지구로 지정된 단지는 2종 주거지역을 3종 주거지역으로, 3종 주거지역은 준주거지역이나 상업지역으로 변경할 수 있다. 3종 주거지역은 최대 용적률이 300%인데, 이를 준주거지역으로 변경하면 최대 500%까지 높일 수 있다. 선도지구는 올 하반기 분당 일산 등에서 각각 1곳 이상 지정한다. 1기 신도시는 대형 평수 비율이 높은 단지가 많은 게 특징이다.

대지지분이 많으면 공공기여를 한 뒤 살 집의 면적을 키우고 나서도 일반분양에 배정할 지분이 남을 확률이 커진다. 일반분양 가구가 많아야 추가 분담금도 줄어든다. 1기 신도시 단지 상당수는 전용면적 84㎡ 이상 대형 평수 비중이 높아 가구당 대지 면적이 서울에서 가장 큰 양천구 목동과 비슷할 정도다.

재건축 사업성이 나오는 단지는 분당신도시에 많다. 예컨대 양지마을 1단지(918가구)는 용적률이 215%로 높으면서도 모든 가구가 전용 84㎡ 이상이고, 101㎡ 이상 비율도 73%에 달한다. 가구당 대지지분은 71㎡로 수인분당선 수내역 일대에서 가장 크다. 이매청구와 한솔마을1단지, 청솔마을8단지대원 등도 역세권으로 종 상향 가능성이 높으면서 대지지분이 많은 단지다. 안양시 평촌신도시에선 범계역 근처 목련선경과 목련우성7차가 대지지분이 66㎡를 넘겨 사업성이 있다는 평가다.

군포시 산본신도시는 4호선 수리산역 근처 한라주공4차 1단지가 돋보인다. 용적률이 115%로 낮은 데다 대지지분도 57㎡로 많다. 이 단지는 1기 신도시에서 처음으로 안전진단을 통과해 재건축이 확정된 상태다. 일산에선 3호선 마두역 인근 강촌마을 7단지와 주엽역 역세권인 문촌마을 17단지신안 등이 대지지분이 많다는 평가다. 하지만 윤석열 대통령이 방문한 초원7단지 부영은 용적률이 212%에 달하는 데다 가구당 대지지분이 31㎡로 종 상향 없이는 재건축이 쉽지 않을 전망이다.

◆상계는 ‘글쎄’, 수서에 ‘관심’

서울에서 노후계획도시 특별법이 적용될 만한 곳은 노원구 상계택지지구와 중계1·2택지지구, 강남구 수서택지지구 정도가 꼽힌다. 이들 지구는 재건축 후 토지이용계획과 기부채납 기준 등을 담은 지구단위계획 용역이 진행 중이다. 용역 중간에 노후계획도시 특별법에 담긴 내용이 반영되면 법에 맞춰 재건축을 할 수 있게 된다.

수서택지지구에서는 3호선 일원역세권 대단지 3곳이 관심이다. 일원본동 가람아파트는 용적률이 109%, 가구당 대지지분이 83㎡에 달한다. 서쪽의 상록수아파트와 한솔아파트가 모두 비슷하다. 개포택지지구와 고덕택지지구는 대부분 재건축이 끝나 영향은 미미할 전망이다.

노원구 상계 택지지구와 강서구 가양·등촌 택지지구는 용적률은 낮아도 소형 평수만 있어서 재건축 사업성을 따져봐야 한다. 이미 사업시행계획 인가까지 받은 노원구 상계동 상계주공5단지 사례를 참조할 만하다. 지하철 4호선 노원역세권에 가구 수는 840가구, 용적률은 93%다. 하지만 전용 31㎡ 소형 평수밖에 없어서 가구당 대지 면적이 42㎡에 불과하다. 1기 신도시 주요 단지의 절반밖에 안 된다. 전용 84㎡를 받으려면 6억~7억원대 분담금을 내야 하는 이유다.

상계택지지구에서는 7호선 마들역 인근 상계주공16단지(2392가구) 대지지분이 71㎡로 많은 편이다. 중랑천 건너편 창동주공19단지(1764가구)도 용적률 164%에 가구당 대지 지분 54㎡로 그나마 넓다. 이들 단지는 종 상향이 이뤄지면 더 높고 넓게 지을 수 있어 일반분양 가구가 늘어날 수 있다.

박진우 기자 jwp@hankyung.com

관련 뉴스

1

반포1단지 3주구 '9부 능선'…35층 2091가구로 조성

서울 서초구 반포주공 1단지 3주구(래미안트리니원·투시도)가 재건축의 마지막 관문인 관리처분계획 변경을 마무리했다. 내년 상반기 506가구가 일반분양할 것이란 전망이 나온다. 길 하나를 사이에 둔 반포주공 1단지 1·2·4주구도 지난달 착공하는 등 구반포 일대 아파트 재건축 사업이 속도를 내고 있다.2일 정비업계에 따르면 서초구는 지난달 27일 반포주공 1단지 3주구 재건축정비조합에 관리처분계획 변경 인가서를 교부했다. 4일 서초구보에 고시될 예정이다. 변경 계획에 따라 반포동 1109 일대에는 지하 3층~지상 35층, 2091가구가 새로 들어선다. 일반분양은 총 506가구로 내년 상반기께 후분양할 것으로 업계는 예상한다. 대지면적 1만7114㎡에 용적률 269.71%, 건폐율 20.67%를 적용한다.전용면적 59㎡부터 84·100·112·126·142㎡와 펜트하우스인 165㎡까지 총 7개 타입으로 이뤄진다. 일반분양은 전용 59㎡와 84㎡에서만 나올 가능성이 크다. 전용 100㎡ 이상 중대형은 모두 조합원에게 돌아갈 예정이다.이 단지는 2014년 12월 재건축조합 설립 인가를 받아 2020년 5월 삼성물산을 시공자로 선정했다. 지난해 3월 착공해 2026년 8월 입주할 예정이다. 삼성물산은 학군·교통·생활편의시설 등 삼박자를 갖춘 하이엔드 주거단지를 조성할 계획이다. 단지 외관에 래미안의 특화 조경 공법을 반영한다. 층간소음 연구소의 특허기술을 적용한 층간소음 저감 솔루션, 프리미엄 커뮤니티 시설 등도 마련될 예정이다.지하철 9호선 구반포역을 기준으로 마주 보고 있는 디에이치클래스트(반포 1단지 1·2·4주구)도 지난달 말 착공하는 등 구반포 대단지 신축이 속속 속도를 내고 있다. 사업비만 10조원에 달하는 디에이치클래스트는 현대건설이 시공을 맡아 총 5002가구로 탈바꿈한다.한강변 평지를 넓게 끼고 있는 반포동 일대는 강남에 최초로 들어선 아파트촌이자 국내 아파트 시대를 연 지역이다. 2009년 반포자이(옛 주공3단지)와 래미안퍼스티지(옛 주공2단지), 2016년 아크로리버파크(옛 신반포1차) 등이 재건축을 통해 들어섰다. 지난해 래미안원베일리(옛 신반포3차·경남)와 올 2월엔 메이플자이가 분양을 마무리하는 등 반포권역 2세대 전환도 속도를 내고 있다.이유정 기자 yjlee@hankyung.com
2

이기재 양천구청장, '족보 없는' 아이디어로 재건축 20년 숙원 풀었다

“개방형 공공녹지로 양천구민들의 ‘20년 숙원’을 풀게 되어 기쁩니다.” 지난 1일 이기재 서울 양천구청장(사진)은 한국경제신문과 만나 20년 넘게 멈춰있던 목동신시가지 1~3단지 재건축 사업이 속도를 낼 수 있게 됐다며 이 같이 말했다. 양천구 목동 아파트단지는 1980년대 조성된 서울의 대표 낙후 재건축 단지다. 특히 1~3단지는 과거 용적률이 낮은 2종 주거지역으로 분류돼 그동안 재건축이 진행되기 쉽지 않다는 인식이 컸다. 서울시는 2019년 3종 상향을 해 줄 테니 공공지원 민간임대주택 20% 기부채납을 하라고 요구했다. 주민들은 이 방식을 거부했고 이는 그간 재건축 문제가 제자리걸음을 한 원인이 됐다. 2022년 취임한 이 구청장은 도시공학·토목공학 전문가다. 그는 제3의 길을 제안해서 문제를 해결했다. 국회대로에서 안양천까지 이어지는 길을 녹지공간으로 만들어 시민에게 내주는 녹지 ‘그린웨이’를 조성해서 공공임대를 대체하겠다는 아이디어였다. 이런 내용의 지구단위계획안은 지난달 28일 서울시 도시건축공동위원회 심의를 조건부로 통과했다. 20년 숙원사업의 매듭이 풀린 순간이었다. 서울 녹지축 보강‘그린웨이’는 총 1.3㎞ 길이로 목동 4단지 인근에서 단절된 국회대로 상부 공원을 안양천과 연결한다. 국회대로 상부 공원(4㎞)을 포함해 총 5.3㎞ 길이의 광역 녹지벨트가 조성되는 것이다. 서울 시민 누구나 접근할 수 있으면서 주민들도 혜택을 볼 수 있는 공간이다. 이 구청장은 “개방형 공공녹지라는 아이디어 자체가 한국의 도시계획에서 ‘족보(전통)’가 없는 것”이라며 “학자들에게도 낯설었고 기존 법률·규정으로 판단하기에도 어려운 점이 있었다”고 전했다. 그는 “서울시가 추구하는 정원도시, 녹지공간이 충분한 서울이라는 목표에 부응하면서 주민들도 양보할 수 있는 해법을 고민한 결과”라고 설명했다. 주민들의 동의를 바탕으로 일을 진행하는 부분에 특히 신경을 썼다. 그는 “2019년 민간임대 20% 조건으로 종상향하는 안도 주민 동의가 있었지만, 일부 대표자의 동의에 그쳤기 때문에 결국 원점으로 돌아간 것”이라며 “이번엔 그런 일을 반복하지 않도록 1~3단지 전체 주민의 50% 이상 동의서를 확보하고 시작했다”고 설명했다. 이 구청장은 “주민들도 물러설 안이 없었고 서울시가 던질 만한 다른 카드도 없었다”며 “안양천 열병합발전소 지하화 계획까지 연동해서 정교한 계획을 세웠다”고 덧붙였다. 교통인프라 확충그린웨이의 통과는 고무적이지만, 문제가 해결됐다기보다는 새로운 문제의 시작에 가깝다. 양천구 일대의 인프라를 완전히 새틀에서 짜야 하기 때문이다. 양천구는 현재 총 63개 구역에서 재건축·개개발 사업이 진행되고 있다. 지난 2월7일 목동아파트 11단지가 안전진단을 통과하면서 목동아파트 14개 단지 모두 변신을 예고한 상태다. 가장 먼저 안전진단을 통과한 6단지는 지난 2월 8월 서울시 신속기획통합기획안이 확정되며 최고 49층 2120가구 규모의 디자인 특화 단지로 거듭날 전망이다. 계획대로 도시가 정비되면 목동 일대는 현재 2만6000여 가구에서 최대 5만3000여 가구의 미니 신도시로 바뀐다. 이 구청장은 “공공시설을 정비하고 교통 인프라를 확충해야 한다”고 강조했다. 이를 위해 구는 총괄건축과 주도로 목동 미래 100년을 향한 전체 구상을 그리기 위해 회의를 열고 있다. 각종 공공시설, 교량, 학교시설, 도시가스와 전기 상하수도 시설 등의 증설과 재배치 방안을 검토 중이다. 교통 인프라를 두고 이 구청장은 “현재 관내에 있는 지하철역 6개만으로는 향후 늘어날 교통 수요를 감당하기 어려울 것”이라며 “인구가 유입되기 전에 시설을 짓는 게 이상적”이라고 했다. 그가 목동선과 강북횡단선, 대장~홍대선, 2호선 지선 연장 등 4가지 사업에 집중하고 있는 배경이다.지하철 2호선 ‘신정 지선’의 종점을 현재 까치산역에서 김포로 연장하는 내용의 업무협약을 지난달 김포시, 서울시와 체결하는 성과를 내기도 했다. 노선을 2.4㎞ 연장하고 지하철역이 없는 신월동에 ‘신월사거리역’을 신설할 계획이다. 특히 목동 일대에 가려진 양천구 외곽지역에 대한 교통 확충 문제를 고심하고 있다. 그는 “경제성 평가 과정에서 ‘현재의 인구’가 아니라 ‘미래의 인구’를 반영하는 방식으로 평가 방식을 바꿔야 한다”는 주장도 펼쳤다. 항공기 소음 피해 지역의 건축 규제 완화와 피해 보상, 그리고 고도 제한 완화를 위한 국제민간항공기구(ICAO)의 국제 기준 변경 등도 이 구청장이 남은 임기동안 신경 써야 할 과제다. 이상은 기자 selee@hankyung.com최해련 기자 haeryon@hankyung.com
3

학군지→한강변 '입지 대이동'…가양·자양·천호·암사 등 유망

“거래량이 회복되는 시점에 아파트값 상승세가 다시 시작될 수 있습니다.”(이광수 광수네복덕방 대표)“한강변 신축 아파트가 될 땅을 잡아야 합니다. 앞으로 학군지보다 한강변의 가치가 더 뛸 겁니다.”(정형근 제이피크루 대표)한국경제신문이 지난 28일 서울 삼성동 코엑스에서 연 ‘2024 한경 머니로드쇼’에서 부동산 투자전문가들은 “불확실성이 큰 상황에서 시장 변화를 알아채고 한발 빠르게 대비해야 한다”고 입을 모았다. 이번 행사에는 이광수 대표와 정형근 대표, 김시덕 박사(도시문헌학자), 이장원 세무법인 리치 대표세무사 등이 강연자로 나서 재건축·재개발, 교통, 도시 개발, 세무 등 다양한 분야에서 재테크 정보를 쏟아냈다. ◆“시장 변화부터 인정해야”이 대표는 ‘내 집 마련 프로젝트, 무엇이냐? 언제냐?’를 주제로 올해 부동산시장의 흐름을 짚었다. 그는 “주택 구입을 위해선 시장의 변화부터 인정해야 한다”며 “지금 주택시장은 10년 만에 온 약세장”이라고 평했다. 이 대표는 “지금 집을 내놓고 있는 사람은 과거 부동산 급등으로 수익을 본 60세 이상 집주인”이라며 “부동산을 처분하고 노후를 준비하는 세대가 많기 때문에 향후 가격이 내릴 수 있다”고 했다.그러나 가격 하락세가 계속 이어지진 않을 것이라는 단서를 달았다. 올해 하반기나 내년 상반기 등 구체적인 시점을 예측하는 것보다는 거래량과 가격을 바탕으로 거래량이 회복되는 시점이 이른바 ‘시장의 바닥’이라고 설명했다. 그는 “기본적으로 부동산은 손해 보고 팔지 않는 상품”이라며 “집을 사고자 한다면 가격이 하락에서 상승으로 전환하는 시점을 예측하는 게 중요하다”고 말했다.주택 구입 시점을 고민 중인 예비 수요자에겐 “시장의 변화를 봐야 한다”고 강조했다. 이 대표는 서울 송파구 헬리오시티의 부동산 실거래 기록을 예시로 들며 “같은 단지, 비슷한 층 아파트를 누군가는 23억8000만원에 구입했고, 누군가는 16억원에 샀다”고 소개했다. 구입 시점에 따라 같은 주택을 구입하고도 손익이 크게 차이 날 수 있다는 얘기다.그는 “일반적으로 주택 가격이 오르면 계속 오른다고 생각하고, 내릴 땐 계속 내린다고 생각하는 경향이 있다”며 “다주택자는 집값이 오른 2021년 오히려 집을 내놨는데, 시장 변화를 인정했기 때문”이라고 지적했다.◆“제2의 여의도, 압구정은 어디”‘정비사업 패러다임 변화와 입지 대격변’이라는 주제로 강연에 나선 정 대표는 “택지 개발과 뉴타운 시대가 끝나면서 용적률 상향 패러다임, 초고층 시대가 개막됐다”고 말했다. 서울에 개발 가능지가 고갈돼 용적률을 상향하고 추가 분담금을 덜 내게 해주는 쪽으로 정책이 나오고 있다고 설명했다. 그동안 재건축·재개발을 못 했던 곳의 잠재 가치가 바뀌었다는 얘기다.핵심 키워드로는 ‘한강변’을 꼽았다. 그는 “제2의 여의도, 압구정, 성수가 될 만한 자리가 어디일지 한강변을 중심으로 찾아야 한다”며 “과거 집값 상승률이 가장 안정적인 지역은 학군지였지만 앞으로는 한강의 가치가 학군지를 뛰어넘을 것”이라고 내다봤다.그는 ‘1·10 부동산 대책’ ‘강북권 대개조’ 등 정책에 따라 바뀐 부동산 입지의 가치에 주목하라고 강조했다. 예컨대 1·10 대책에서 재개발 노후도를 67%에서 60%로 완화하면서 재개발이 불가능한 입지의 가치가 반전됐다고 했다. 노후계획도시 특별법으로 리모델링 추진 단지가 하루아침에 재건축 단지로 가치가 바뀐 것도 마찬가지다.서울 한강변 중 저평가된 지역으로는 가양지구를 언급했다. 그는 “가양지구는 한강이 바로 앞에 있지만 용적률이 높아 재건축 사업성이 떨어졌다”며 “노후계획도시 특별법을 적용 받으면서 재건축이 가능한 단지로 탈바꿈했다”고 말했다. 그는 “용산구 원효로 뒤편과 광진구 자양동, 강동구 천호동·암사동 부근에 한강변 저층 주거단지가 남아 있다”며 “한강변에서 노후도 60%를 맞출 수 있는 지역을 눈여겨봐야 한다”고 했다. 1기 신도시 중에는 분당의 성장 잠재력이 높다고 봤다. 그는 “판교와 신분당선 인접 단지가 분당 대장 지역으로 바뀔 것”이라고 내다봤다.‘총선 이후 부동산 세금 변화’에 대해 강연한 이 세무사는 “부동산시장이 양극화 양상을 보이는 것처럼 세금 정책도 양극화하고 있다”며 “4월 총선 이후에도 다주택자에 대한 취득세 중과세는 계속 적용될 확률이 높다”고 전망했다.심은지/유오상 기자 summit@hankyung.com