왕숙 사전청약, 빈틈은 여기 [집코노미TV]

전형진 기자

입력2022.07.23 07:00 수정2022.07.23 07:16

흥하는 청약단지 골라주고
망하는 청약단지 걸러주는 흥청망청
왕숙 B2 vs S11 vs S12 vs 왕숙2 A6

▶전형진 기자
또 나왔습니다 사전청약
이제 슬슬 지겹죠?
이번이 몇 차인지도 모르겠고
뭐가 남았는지도 모르겠고
그런데 이렇게 다른 사람들의 집중력이 떨어질 때
우리는 더 집중해야 돼요
잘만 하면 무주공산에 깃발 꽂을 수도 있어요
왜냐면 창릉과 왕숙이 같은 시기에 사전청약으로 나와서 그렇습니다

다시 설명하죠
2대2 미팅을 나갔는데 저쪽에 초미남 혹은 초미녀가 나왔어요
일단 저분은 나의 짝이 아닐 겁니다, 그쵸?
안타깝지만 이걸 빨리 인정하고 들어가냐 아니냐에 따라서
결과가 달라질 수 있어요
..약간 PTSD가 오죠

우리 지난 번에 상등마-중등마-하등마 전략 배웠잖아요
내가 애매한 중등마라면
굳이 상등마와 같은 게임에서 겨룰 필요 없다 그랬어요
..하등마를 패야죠

자 창릉은 3기신도시 중에 인기 탑티어입니다
근데 왕숙이 그런 창릉과 같이 공고가 났어요
어라 당첨자 발표일이 같네?
중복청약이 안 되니까 택일을 해야된다는 의미죠
확률적으로 따져보면 상등마들은 어디로 더 많이 돌격하겠어요?
창릉으로
..그래서 우린 왕숙으로 달려가면 됩니다

근데 또 왕숙에서 여러 개가 나오네? ㅡㅡ
저는 순위를 이렇게 나눠봤어요
왜 그런지는 들어보세요

우리가 왕숙이라고 덩어리로 불러서 그렇지
정확히는 왕숙1과 왕숙2가 있고, 얘들은 완전히 다른 신도시예요
동탄은 1, 2가 연접했지만 왕숙은 아니거든요
일단 왕숙1은 이렇게 다산진건지구 위에 조성됩니다
굉장히 외곽에 있죠
그래서 GTX-B를 여기 넣어주는 거예요
밸런스 패치한 겁니다
안 그러면 이 신도시 사업은 성공할 수가 없거든요
사실 GTX-B도 왕숙1이 생기는 바람에 겨우 통과가 됐고요

어쨌든 왕숙2는 한참 내려와서 다산지금지구 동쪽에 바로 붙죠
사실상 다산신도시의 확장팩이에요
이렇게 바로 옆이 다산신도시라서
아직 우리 도시에 뭐가 없어도 주변 인프라를 이용하기 편해요

그런데 왕숙1은 주변에 뭐가 없단 말이죠
그리고 어디든 서울이 멀지만
왕숙2라면 주변 강동이나 하남에서 강남 접근성을 거론할 때
살짝 꼽사리 낄 수 있잖아요
9호선이 생기면 왕숙1, 2 다 지나가는데
그래도 왕숙2가 왕숙1보다 몇 분 더 먼저 강남 가겠죠
..물론 9호선은 우리 대에선 못 볼 수도 있으니까 잊자고요

자 그럼 이번 사전청약 물량 어디서 나오냐
이런 드론 화면 볼 거 하나도 없어요
왜냐면 이걸 봐도 어딘지 찾을 수가 없거든요..ㅎㅎ

어쨌든 지금은 색칠공부를 해야 돼요
일단 왕숙2 A6은 여깁니다
약간 갸웃한데..
아래 저 청록색이 경의중앙선도 생기고 9호선도 생기는 자리예요
다시 보니 선녀 같죠?

건너편 A1, A3, A4는 앞서 사전청약을 했던 자리들이에요
A4는 신혼희망타운이었으니까 제외하고요
A3은 역세권이라서 경쟁률이 엄청 높았어요
근데 주변에 학교가 없죠

우리는 역까진 A3보다 멀지만 학교가 가깝고
또 한 가지 중요한 게
서쪽으로 하천을 끼고 있으면서 동쪽으론 공원
남향으론 단독주택
개방감이 있다는 거예요
남쪽에 단독주택이 있다는 건 아파트가 아니란 거잖아요
우리집 1층에서 빨래 말리는데 햇볕을 막지 않는다는 거예요
..제 고향집이 1층이라서 잘 알아요

근데 기존에 청약한 A3을 보면
동서로 다 아파트가 있는데
남쪽으로 저 주황색은 주상복합이거든요
주상복합은 더 빽빽하게 더 높게 지어요
..빨래 말려야 하는데ㅡㅡ

이렇게 놓은 상태에서
우리 가격의 상대성을 봐야 하는 거예요

자 이번엔 왕숙1 S11, S12 볼게요
처음에 얘기한 제 뇌피셜 순위대로 보는 거예요

왕숙1은 위아래로 길쭉해서 권역이 좀 나뉩니다
그 중에서 아래쪽에 GTX와 9호선이 들어오거든요
상업지구 이쪽이에요
어쨌든 이번 S11, S12가 딱 거깁니다
역세권이냐고 묻는다면 살짝.. 바깥쪽 꽉 찬 스트라이크
근데 이 지도 보면 아시겠지만
이 드넓은 왕숙에서 우리보다 역까지 가까운 단지는 얼마 없어요
그러니까 연초에 사전청약했던 B17 경쟁률이 이렇게 나오죠
참고로 A20, A24는 신혼희망타운이라서 제외하고 볼게요

자 그런데 여기서 보면
가격에서도 이미 왕숙1 역세권 단지들이
아까 봤던 왕숙2 역세권 단지들보단 낮죠
그래서 제가 처음에
왕숙2 A6 > 왕숙1 S11, 12 > 왕숙1 B2
이런 순서를 얘기한 거예요

이번엔 왕숙 꼭대기에 있는 B2 보죠
여기는 한국 지도로 치면 고성 통일전망대예요
우리보다 한 블록 뒤에 있는 A1, B1 경쟁률 보면
아까 역세권하곤 온도차가 확 나죠

어휴 이렇게 입지 차이가 나는 단지를 같이 내놓으면 누가 여기 청약해
..여러분 하시라고 패키지로 내놓는 겁니다
물론 최종보스 S1이 남긴 했어요
쟤도 나중에 역세권 단지 인질로 잡고 나오겠죠

자 이렇게 위치를 보니까 머릿속에 순위가 매겨지죠
그랬더니 좋은 자리부터 노리는 분들도 계실 거예요
그런데 이걸 보면 또 생각이 달라집니다
공교롭게도 표를 아래부터 읽으면 아까 그 순위죠

자 A6이 입지로는 제일 좋았는데
죄다 전용 59㎡ 물량이고 84㎡는 찔끔이에요
나는 84㎡ 가고 싶어, 그러면 S11, S12에서 전쟁해야 합니다
이때 84㎡ 물량이 가장 많은 게 B2예요
통일전망대

다시 말해서 전용 59㎡로 면적을 다운그레이드 한다면
모든 블록이 다 물량은 많아요
물론 A6의 경쟁이 제일 치열하겠죠
그런데 나는 중형 면적대여야만 해
그렇다면 입지를 다운그레이드 해서 가야 합니다

일정은 이렇습니다
중요한 건 공공분양은 물량의 80% 정도가 특공으로 나온다는 거죠
대부분의 유형에선 경쟁이 발생할 때 지역 거주자가 우선합니다
남양주 1년 이상 거주자 30%
이 사람들이 떨어지면 경기도 6개월 이상 거주자와 20%를 두고 경쟁
또 떨어지면 기타 수도권 거주자와 50%를 두고 또 경쟁
결국 남양주 사는 게 제일 유리한 거예요

근데 내가 남양주 이사온 지 한 달밖에 안 됐어
그땐 본청약 전까지만 1년이 채워지면 됩니다

기획 집코노미TV 총괄 조성근 부국장
진행 전형진 기자 촬영 김윤화·신정아·조희재 PD
편집 이재형 PD 디자인 이지영·이예주
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩

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금리 부담에 '내 집 마련' 포기한다고?…'핀셋 전략' 따로 있다 [최원철의 미래집]

금리가 폭등해서 내 집 마련이 어려워졌다고 합니다. 다주택자 양도세 중과 유예 조치로 매물이 쏟아져 나오고 있지만, 대출 이자는 계속 오를 것 같고 집값도 하락할 것 같으니 매수를 결심하기 쉽지 않은 요즘입니다.최근 '빅 스텝', '자이언트 스텝', '울트라 스텝' 같은 용어가 자주 나오고 있습니다. 기준금리를 한 번에 각 0.5%, 0.75%, 1.0% 올리는 것을 말합니다. 미국이 인플레이션을 막기 위해 자이언트 스텝, 울트라 스텝에 나설 것이라는 예상이 나옵니다.한국도 미국과 기준금리가 역전되면 외국인 투자자금이 빠져나갈 수 있으니 기준금리를 올리고 있죠. 이미 3개월 연속 인상했고 이달에는 역사상 처음으로 한국은행이 빅 스텝을 단행했습니다. 그래도 올해 말까지 금리가 계속 올라갈 것으로 보입니다.기준금리가 올라가면 내 집 마련을 위한 주택담보대출 이자가 7%를 넘어 8%대로 진입할 수 있습니다. 원리금 균등분할로 상환하면 수입의 절반 이상이 대출금 상환에 들어갈 판인데, 여기에 생활물가마저 폭등하고 있죠. 상대적으로 소득이 적은 2030 세대가 지난해처럼 '영끌(영혼까지 끌어모아 대출)'에 나서기 어려워진 이유입니다.그렇다고 내 집 마련을 포기하기도 불안합니다. 전세로 살다 또 벼락 거지가 될지 모른다는 생각이 들고, 월세도 계속 오를 것 같죠. 사전청약이나 청년·신혼부부 특공을 활용하면 된다고 생각하는 분들도 계십니다만, 남들도 똑같은 생각을 하는 탓에 쉽지 않은 게 현실입니다. 지난해 말 3기 신도시 3차 사전청약에서 하남 교산 경쟁률은 52대 1에 달했죠.1기 신도시 재건축을 바라보는 분들도 계십니다. 하지만 입주까지 최소 8년에서 10년은 걸릴 각오가 필요해 보입니다. 여기에 더해 분양가가 과연 지금처럼 경쟁력이 있을지도 의문입니다. 건설 자재비와 인건비도 오르고 있고, 분양가 상한제도 주변 시세와 비슷하게 책정하도록 개편됐습니다.그래서 최근에는 신축 아파트보다 10년 이상 된 구축 아파트가 더 저렴할 수 있다는 얘기가 나옵니다. 새로 인테리어를 하면 깔끔한 새집에서 안정적으로 살 수 있으니 말입니다. 주변에 문화시설이나 쇼핑몰 등의 편의시설이 이미 갖춰진 곳을 고를 수 있다는 점도 구축 아파트의 장점입니다.그렇기에 투자용이 아닌 실거주용 아파트라면 가격이 내려간 시기에 구축 아파트를 매수하는 것도 나쁘지 않은 판단입니다. 개인의 상황에 따라 무조건 신축 아파트가 좋진 않을 수도 있다는 것이죠.부동산 대책에서 계층별 대책을 만드는 것을 '핀셋 전략'이라고 합니다. 개인의 내 집 마련에도 이런 핀셋 전략이 필요합니다. 출퇴근 시간은 적정한지, 자녀들의 통학 환경이나 교통 환경은 좋은지 등 주변 인프라와 자신의 상황을 따져 가족과 오랫동안 행복하게 살 집을 저렴하게 마련하는 것입니다.금리는 지속해서 상승할 전망이고 공사비 등을 감안하면 신축 아파트 분양가도 더 오를 것으로 보입니다. 생애 최초 주택구입자에게 LTV를 80%까지 적용해준다고 하지만, 묻지 마 청약이나 영끌·빚투(빚내서 투자)를 감행하긴 어려운 시기입니다. 실거주에 초점을 맞춰 다양한 요인들을 살피는 핀셋 전략이 필요합니다.<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com