하이엔드 주거상품 입지 분석…'대치동을 주목하라' [권영훈의 집중탐구]

하이엔드 주거상품이 각광을 받고 있는 가운데 입지가 가치판단의 기준이라는 주장이 나왔습니다.

김인만 부동산경제연구소 소장은 한국경제TV 유튜브 '권영훈의 집중탐구'에 출연해 "고소득층을 겨냥한 하이엔드 주거상품에 대한 관심이 높다"며 "무턱대고 투자하기 보다 입지를 꼭 따져봐야 한다"고 말했습니다.

김 소장은 "개발호재, 수요가 풍부한 삼성역 일대, 특히 대치동을 하이엔드 주거상품이 들어설 가장 우수한 입지를 갖춘 곳"이라고 꼽았습니다.

아래는 주요 질답을 정리한 것이며 전체 영상은 유튜브 [권영훈의 집중탐구]에서 확인할 수 있습니다.

(질문)

지난해 주거용 아파트를 대체할 수 있는 평면을 갖췄거나 아니면 하이엔드 상품성을 갖춘 오피스텔이 유망 투자처로 떠올랐다는데 맞나요?

(답변)

네, 맞습니다. 최근 트렌드가 오피스텔, 아파텔이 좀 유행을 했습니다. 아파트 규제가 늘어나면서 아파텔이 유행했는데 아파텔에서 한 단계가 더 넘어가서 이제 하이엔드 오피스텔로 트렌드가 변하고 있습니다. 우리가 부동산을 기대를 먹고 사는 생물, 유기체라는 말이 있거든요. 우리가 투자를 할 때 자, 부동산이라고 하면 잘 거주하는 거, 내 집 마련해서 잘 사는 목적이 있고요. 두 번째는 투자 목적이 좀 있어야 되는데. 저한테 그렇게 말씀하시는 분들이 많아요. 안 올라도 좋아. 그냥 잘 거주하면 나는 만족해. 안 떨어지면 좋아. 이렇게 말씀하시는 분들이 있는데 다 거짓말입니다. 아니, 안 떨어지는 집을 왜 사요. 그냥 전세 살면 되지. 그러니까 속마음은 얼마나 오르느냐? 적게 오르느냐의 문제지, 결국에는 어느 정도의 자산 가치 투자 가치가 뒷받침이 돼야 됩니다. 하지만 그 부분이 이제 굉장히 중요한데 최근에 불확실성이 좀 커졌죠. 여러 가지로 뭐 금리도 올라간다라고 하고 불확실성이 커지다 보니까 좀 불안하죠? 그러다 보니까 어떤 트렌드가 생기냐면 에셋 파킹. 좀 더 확실하게 꾸준하게 올라갈 수 있는 자산, 부동산으로 내 자산을 좀 묻어둬야겠다, 라는 심리가 굉장히 강해졌고요. 양극화가 굉장히 심해졌습니다. 자, 어려운 분들 굉장히 많아요. 반면 돈 많은 분들, 고소득 자산가들도 굉장히 많이 늘어났습니다. 이게 나이의 문제가 아니고요. 젊은 친구들 중에서도, 젊은 세대들 중에서도 돈 있는 분들이 굉장히 많다 보니까 그냥 뭐 어지간한 오피스텔, 아파트는 눈에 차지 않습니다. 얼마나 고급이냐, 하이엔드냐를 가지고 이제 따지기 시작했기 때문에 트렌드가 이렇게 바뀌고 있다는 말씀 드리고 싶습니다.

(질문)

하이엔드 오피스텔 저마다 또 가치가 또 다를 것 같은데요. 아무래도 전문가 입장에서 옥석 가리기가 중요할 것 같습니다. 강남 불패 신화, 여전히 유효한가요?

(답변)

유효하죠. 우리가 부동산을 바라볼 때는 좀 세 가지 관점에서 봐야 되는데 이제 경쟁력이라고 하죠. 시장 경쟁력, 시장 흐름, 트렌드에 얼마나 적합하냐, 두 번째 입지가 얼마나 경쟁력이 있느냐, 세 번째 상품의 가치가 있느냐를 따져봐야 되는데 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지, 입지 너무 중요합니다. 특히 요즘 불확실성이 커지게 되면서 좀 더 확실한 곳으로 이렇게 좀 묻어주자는 성향이 굉장히 강해지는데 저수지 이론, 뭐 에그 프라이 이론 이런 거 들어보셨나요? 에그 프라이 하면 노른자, 노른자가 가장 늦게 식고요. 가물어도 저수지 마지막까지 물이 남아 있잖아요. 결국 마지막까지 남아 있는 곳이 어딜까? 바로 강남이죠. 강남. 그래서 최근에 주택 시장이 여러 가지 뭐 지역마다 편차가 있는데 외곽 지역들은 좀 빠지는 곳들도 있고요. 조정을 받고 있는데 강남은 통계를 보면 더 오르고 있습니다. 더 오르고 있는데 강남 중에서도 이제 어디냐? 강남 중에서도 어디냐를 따지기 시작했습니다.

(질문)

얼마 전 오세훈 서울 시장이 야심차게 발표를 했습니다. 서울시 2040 서울 도시 기본 계획을 발표를 했는데요. 서울의 미래상을 담은 이 계획에서도 강남의 기능을 고도화하는 내용이 포함이 됐습니다. 맞나요?

(답변)

2040 서울 도시 기본 계획이 나왔는데 이게 뭐냐면 10년에 한 번씩 이제 계획을 발표하는데요. 서울의 미래상, 서울이 앞으로 이렇게 발전하고 좋아지고 개발이 될 거라는 계획을 발표를 합니다. 3도심, 7광역 중심, 12 지역 중심으로 이렇게 발표를 하는데, 이번에 발표가 됐습니다. 3 도심이 어디냐? 강남. 여의도, 그 다음에 도심, 광화문. 그 중에서도 핵심이 어디냐? 바로 강남입니다, 강남인데 자, 우리가 정보의 홍수예요. 예전처럼 정보를 독점하는 시대는 끝났습니다. 우리 인터넷 시대가 되면서 정보가 넘쳐흐르는데 이 넘치는 정보에 2040 도시 기본 계획 나오는 거 다 알아요. 나오는데 뭐가 중요하느냐. 핵심을 읽는 능력, 그렇죠. 이 중에 어떤 핵심을 끄집어내느냐가 중요한데 그냥 발표됐네? 정도로 끝날 것이 아니라 그 내용을 보면 핵심 키워드가 있습니다. 핵심 키워드가 뭐냐면 국제 교류 복합지구가 핵심 키워드예요. 그러면 그런 게 있었나? 하고 또 넘어갈 수도 있는데 이 국제 교류 복합지구가 강남 어디에 있는 거야, 까지 따져봐야 되는 게 핵심을 읽는 바로 그 능력입니다.

(질문)

말씀하신 그 핵심 입지 바로 구체적으로 어디를 얘기하시는 건가요?

(답변)

X축은 테헤란로, 가로축은 테헤란로가 되고요. Y축은 영동대로가 됩니다. 이 영동대로 Y축과 X축 테헤란로를 기반으로 해서 테헤란로 해서 하나씩 하나씩 올라가면서 이렇게 개발이 되는 사업입니다.

(질문)

시청자들께서도 한 번쯤 들어본 개발 계획입니다. 앞서 설명을 해 주셨는데요. 코엑스와 현대자동차 글로벌 비즈니스 센터를 잇는 국제업무지구 조성 계획, 그리고 영동대로 지하 개발 계획, 마지막으로 잠실 스포츠 마이스 복합공간 조성 계획까지 결국 이 계획들이 앞서 말씀해 주신 대로 테헤란로를 기점으로 이루어지고 있다는 말이죠? 맞습니까?

(답변)

영동대로 지하에는 뭐가 개발되느냐. 잠실 운동장 60배 규모의 지하 공간이 개발이 됩니다. 복합환승센터와 여러 가지 상업시설들이 들어오게 되고요. 잠실 운동장에는 상업, 운동장, 업무 시설들이 들어옵니다.

(질문)

벌써부터 서울이 어떻게 변화를 할지 기대가 됩니다. 지금까지 얘기를 종합해볼 때 테헤란로 일대의 개발로 인해서 강남의 무게 중심이 청담 압구정에서 삼성역 이쪽으로 옮겨간다. 이렇게 봐도 되나요?

(답변)

맞습니다. 미래 가치의 무게 중심이 이제 삼성동으로 이동을 하게 되는데요. 하나의 호재가 있습니다. 우리가 굉장히 삭막하잖아요. 서울의 삭막함을 달래줄 자연환경, 서울에는 4대 하천이 있거든요. 안양천, 중랑천, 홍제천 그리고 탄천. 탄천을 수변공원으로 이렇게 개발을 한다고 합니다. 자, 호재가 두 가지가 있죠. 국제교류복합지구가 개발이 되고 탄천 개발까지 수변공원으로 오픈, 수변공원으로 이렇게 개발이 된다면 그 수혜를 누가 받을까요? 결국에는 테헤란로 일대가 받을 수밖에는 없고요. 테헤란로가 미래의 서울의 중심이 될 수밖에 없습니다.

(질문)

삼성역 일대, 잘 알겠습니다. 얼마나 또 개발이 될지 진짜 저도 궁금한데요. 자, 그러면 좀 더 구체적으로 우리 시청자들에게 좀 구체적인 정보를 좀 알려주시면 좋을 것 같아요. 좀 수혜 지역 어디로 보시나요?

(답변)

삼성동 일대 당연히 좋습니다. 당연히 삼성동의 최대 수혜 지역인데, 아쉬운 점은 뭐냐면 삼성동에는 더 이상 개발할 땅이 별로 없습니다. 짓고 싶은데 지을 땅이 없다는 거죠. 그러면 수혜를 받을 수 있는 지역이 어디냐. 찾아보면 어디겠습니까? 바로 대치동입니다, 대치동이 최대 수혜 지역입니다. 자, 왜 그러냐. 첫 번째 개발의 수혜를 받을 수 있습니다. 국제교류복합단지가 개발이 되면 개발 호재, 미래 가치가 있고요. 대치동 하면 뭔가요? 말이 필요 없죠. 교육이죠. 바로 엄청난 교육의 현재 가치가 있고요. 세 번째 재건축 단지들이 많습니다. 재건축 이주 수요, 임대 수요들이 굉장히 많기 때문에 시장 가치도 굉장히 좋다. 이게 단순히 개발 호재의 문제는 아니에요. 현재 가치와 미래 가치와 시장 가치를 다 갖추고 있는 곳, 대치동이 바로 가장 수혜 지역이 될 수밖에 없습니다. 우리 테헤란로 보면은요. 대치동에서 쭉 흘러가면은 뭐 역삼동도 있고요. 서초동도 있고요. 쭉 연결이 되잖아요. 물론 다 좋은 지역은 맞아요. 다 강남이고 다 좋은 지역은 맞는데 강남이라도 제가 아까 뭐라고 했나요. 이제 옥석을 가리고 상대적인 비교를 해야 될 때가 왔다는 거죠. 다 오르는 시대는 이제 서서히 저물어 가고 있습니다. 우리 분양 시장에서 좀 우스갯소리가 있었거든요. 선당후곰. 작년까지만 해도 그게 트렌드였습니다. 무슨 말이냐면 먼저 당첨이 되고 나중에 고민하자. 선당후곰이었는데 최근에 트렌드가 선곰후당으로 바뀌었습니다. 먼저 고민하고 나중에 타당성이 있으면 투자를 해야겠다. 선택을 해야겠다. 당첨이 돼야겠다, 라고 트렌드가 바뀌고 있거든요.

(질문)

'권영훈의 집중탐구' 하이엔드 주거상품의 선택 기준에 대해서 이야기를 나누고 있습니다. 강남의 미래 가치를 따져봤을 때 대치동이 입지가 가장 좋다. 뭐 이렇게 좀 평가를 내려주시고 계십니다. 자, 그럼 가격은 어떻게 될까요? 강남의 오피스텔 가격이 최근 오 년 동안 세 배나 올랐다고 합니다. 맞나요?

(답변)

맞습니다. 많이 올랐습니다. 그런데 우리가 알아둬야 될 게 그럼 오피스텔만 올랐을까? 아파트 가격도 많이 올랐고 꼬마 빌딩 가격도 세 배나 올랐습니다. 저금리 유동성, 돈이 넘쳐납니다. 돈이 넘쳐나는데 수요자들은 어떤가요. 불안하죠. 노후도 불안하고요. 미래도 불안하고요. 뭔가 넘치는 유동성에 투자를 해야겠는데 자, 아파트에 투자를 합니다. 아파트 규제가 굉장히 늘어나죠. 규제 속으로 들어갈 수는 없잖아요. 불나방도 아니고, 그러면 규제를 피할 수 있는 지역이 어디냐? 눈을 돌려보니까 대출 규제도 피할 수가 있고요. 분양가 상한제도 피할 수 있는 곳, 오피스텔로 눈을 돌렸는데 기존의 오피스텔은 이제 눈에 안 찹니다. 자, 소득 수준이 높아지고 자산가들, 고소득 자산가들이 늘어나면서 안 되겠다. 일반 오피스텔보다는 하이엔드로 가야겠다, 라는 이제 수요 자체가 늘어납니다. 그리고 서울은 상습적으로 공급이 부족해요. 서울이 왜 공급이 부족하냐 하면 서울은 개발이 완료된 도시잖아요. 서울에 빈 땅 보셨습니까? 1,000세대 아파트를 지을 땅이 없습니다. 재건축, 재개발 아니면 지을 수가 없는데 재건축, 재개발은 규제 때문에 막혀서 앞으로 공급 물량이 계속 안 나오거든요. 자, 공급은 부족한데 수요는 불안하다, 투자를 하고 싶다. 그것도 고급 하이엔드를 투자하고 싶다. 결국 이 트렌드에 발맞춰서 나올 게 뭐가 있을까요? 그렇게 탄생한 상품이 바로 하이엔드 오피스텔입니다. 그래서 가격은 올라갈 수밖에는 없고요. 가격이 내려간다는 거는 전혀 말이 안 되는, 시대의 흐름에 전혀 맞지가 않습니다.

(질문)

새 아파트의 공급에 대한 가뭄, 그다음에 이에 따른 수요자들의 관심 이동, 그리고 오피스텔의 고급화 전략 등이 오피스텔 가격 상승을 이끌었다. 이렇게 볼 수가 있겠는데요. 문재인 정부 분양가 상한제 부활이 되면서 아파트 분양도 이제 상대적으로 많이 줄었습니다. 앞서 말씀해 주신 대로 실제로 강남구에서 마지막으로 아파트를 분양한 시기가 바로 2020년, 그러니까 지금부터 2년 전이죠. 더욱이 올해 같은 경우에는 이제 강남 아파트 입주 물량도 줄었다고 합니다. 그래서 오피스텔에 대한 관심이 불가피하게 높아질 수밖에 없다. 여기에 최근에 또 원자잿값도 오르고 또 이제 또 뭐 정부가 또 얘기를 했죠. 예, 분양가 상한제도 개편 움직임도 보이고 이렇게 했을 때 그러면 오피스텔 가격은 앞으로 또 어떻게 될 것인가 궁금해질 수 밖에 없는데요. 어떤가요?

(답변)

최근에 이런 말이 있습니다. 오늘 분양가가 가장 저렴한 분양가다 그렇게 될 수밖에 없죠. 지금 둔촌 주공 사태 보셨죠? 둔촌 주공 사태의 핵심이 뭐냐.. 결국에는 가격입니다. 가격. 그렇죠? 원자재 가격은 폭등하고 있는데 분양가 상한제에 발목이 잡혀서 올릴 수가 없습니다. 그러면 건설회사들은 아니, 손해 보고 누가 사업을 하겠습니까. 저라도 안 하죠. 그래서 최근에 시공사 모집을 하면 참여를 안 합니다. 손해를 보니까요. 지금 이런 상황까지 발생했기 때문에 분양가 상한제 개편 움직임이 있고요. 물가는 올라가죠. 인플레이션 굉장히 심하죠. 올라갈 수밖에는 없는데 그런 분들이 있어요. 금리가 올라가니까 집값이 또는 부동산, 오피스텔 가격이 폭락할 것이다. 뚝 떨어질 것이다, 라는 그런 부정적인 이야기를 하시는 분들이 있습니다. 우리가 알아둬야 될 게요. 조정기가 올 수는 있어요. 조정기가 없는 투자에 위험이 없을 수도 없고요. 조정기는 분명히 옵니다. 오는데 생각해야 될 게 오를 때는 7년, 8년 상승을 하고요. 조정이 될 때는 2, 3년 정도 조정이 되는데 7년 8년 동안 두 배에서 세 배 정도 오릅니다. 내릴 때는 3년 정도 조정이 되면 20에서 30 정도 조정이 되는데 장기적으로 우상향하죠. 세 배 오르고 2, 30 조정이 되는데 2, 30 조정되는 거를 보고 하락이다. 폭락이다, 라는 표현 자체가 저는 맞지 않다라고 보고요. 또 하나 알아야 될 게 뭐냐면 우리가 인플레이션이 지금 굉장히 심하잖아요. 인플레이션이 생기면 뒤따라오는 게 뭘까요. 화폐 가치 하락이 따라옵니다. 우리가 평균 인플레이션을 보게 된다면 우리 10억 원 정도 집에 그냥 금고에 넣어두고 우리가 깜빡 잊어버렸다고 생각을 해봅시다. 10년이 지났어요. 아! 생각이 난 거예요. 내가 10억 넣어뒀지. 찾으면 액면가는 10억인데요. 화폐 가치는 얼마 정도로 떨어질 것 같아요? 7억 4,000만 원 정도로 떨어집니다. 그 얘기는 뭐냐 하면 실물 자산인 부동산은 가만히 있어도 10억짜리가 가만히 있어서 10년이 지나면 13억, 14억 하는 게 정상인데 뭐 공급도 부족하고요. 정책의 부작용, 저금리, 유동성, 여러 가지 사회 현상, 투자하고 싶은 심리, 여러 가지가 결합이 되면서 올라갈 수밖에 없습니다. 장기적으로 우상향할 수밖에 없고 여기에 원자재난, 여러 가지 공급 맞물리면서 가격은 분양가는 점점점점 더 올라갈 수밖에 없기 때문에 지금 가격이 가장 낮은 가격이다, 라고 생각하시면 될 것 같습니다.

(질문)

'입지는 대치동이다' 설명하셨는데요. 그러면 이제 가격 면에서 좀 유효한, 아주 아주 우리 시청자들이 관심을 가져볼 만한 우리 오피스텔 유망 지역은 어디가 될까요?

(답변)

제가 앞서서 뭐라고 했을까요. 자, 입지 경쟁력 굉장히 중요하다, 라고 했죠. 시장 경쟁력, 입지 경쟁력, 그다음에 상품 경쟁력 있잖아요. 상품 경쟁력을 결정하는 요소가 뭐냐. 가격이죠, 가격. 그래서 테헤란로를 일단 보자고요. 강남의 X축, 핵심축이 테헤란로인데 네, 테헤란로를 쭉 따라가면 삼성동, 역삼동, 뭐 서초동 이렇게 쭉 이어집니다. 자, 가격, 특정 지역이 높다. 낮다 지금 그런 개념이 아닙니다. 땅값 비슷해요. 다 비쌉니다. 대로변은요, 부르는 게 갑이고요. 이면도로도 부르는 게 갑입니다. 그래서 가격은 차이가 없습니다. 서초동이든 역삼동이든 선릉이든 삼성동이든 가격 차이는 없습니다. 대치동도 마찬가지고요. 가격은 비슷한데 그러면 입지가 뭐가 경쟁력이 있을까? 결국에는 입지 경쟁력과 가격 경쟁력이 맞물리게 된다면 저는 대치동이나 삼성동이 더 비싸야 된다, 라고 봐요. 가격이 더 비싼 게 정상인데 가격이 비슷하다는 얘기는 뭐가 경쟁력이 있을까요? 당연히 삼성동 대치동 쪽이 경쟁력이 생길 수밖에 없습니다. 그러니까 가격 경쟁력까지 갖췄다. 입지 경쟁력과 가격 경쟁력까지 갖췄다고 보여집니다.

(질문)

여기까지 듣겠습니다. 예, 권영훈의 집중탐구 하이엔드 오피스텔 아, 주거 상품에 대해서 아주 면밀히 탐구를 해봤습니다. 강남의 무게 중심이 굵직한 개발 호재로 인해서 삼성역에 위치한 테헤란로로 이동하고 있고, 이 테헤란로 그 비즈니스 벨트의 고소득 그리고 교육 임대 수요가 받쳐주는 대치동이 주목할 만하다. 그리고 해당 지역 분양가는 상승 요인이 계속되기에 지금이 가장 합리적일 수 있다. 이렇게 요약을 해보겠습니다. 권영훈의 집중탐구 구독과 좋아요. 꼭 눌러주시고요. 지금까지 시청해 주셔서 감사합니다.


권영훈선임기자 yhkwon@wowtv.co.kr