"2029년까지 집값 최대 40% 폭락한다" [집코노미TV]

[서기열의 집터뷰] 한문도 연세대 금융부동산학과 교수
일본형 장기 침체가 올 수 밖에 없는 6가지 이유

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부동산시장을 30여년 분석해온 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수는 현재 집값이 7~8년 장기 하락장의 초입에 있다고 분석합니다. 경제위기 수준의 거래절벽에 향후 예정된 공급폭탄까지 집값이 현재의 40%까지도 떨어질 수 있다는 게 그의 전망입니다. 한 교수의 현재 상황에 대한 진단과 향후 전망을 함께 들어보시죠.

▶서기열 기자
누구나 내 집 마련하는 그날까지! 서기열의 집터뷰, 오늘은 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 교수님 모셨습니다. 안녕하십니까.

▷한문도 교수
네, 안녕하세요.

▶서기열 기자
교수님, 수도권 집값이 정점을 찍었다, 이제 하락으로 접어들었다, 완전히 하락이다, 아니면 대선 이후에 다시 또 올라갈 거다 이런 다양한 의견들이 집값에 대해서 오가고 있는데요. 지금 현재 집값 어떻게 좀 진단하고 계시는지요.

▷한문도 교수
저는 이제 부동산 접한지 30년 정도 됐습니다. 그 두 의견은 다 맞습니다. 맞는데 비중을 따지자면 저는 이제 중장기적으로 하락으로 들어간다가 한 70% 이상이라고 저는 보고 있습니다.

그 이유를 말씀드리면 이렇습니다. 일시적 하락이다라고 말씀하시는 분들의 그 근거 요인은 올해에 서울 아파트 입주 물량이 적다라는 게 첫 번째고요. 두 번째가 대선 이슈, 세 번째가 임대차 기간 계약 갱신권의 첫 해 처음으로 완료되는 시기가 7월이거든요. 이 세 가지를 드세요. 다른 건 없어요.

하락을 얘기하시는 분들의 내용은 어떻냐? 일단 거래량이 줄었습니다. 그리고 매물은 늘어납니다.

두 번째 그리고 대출이 규제가 됐습니다.

세 번째 다주택자나 일시적 2주택자를 활용한 갭투자 가수요 투자 그러니까 일시적 2주택 양도세 비과세라는 제도를 활용해서 먼저 산 집 말고 두 번째 집을 투자해서 첫 번째 집을 팔 때 양도세 비과세를 받는 거를 활용해 오던 게 3년 텀으로 되는데 그것이 재작년부터 축소돼서 작년에 마무리 돼가지고 그게 1년으로 줄어서 그 투자 여력이 없어졌어요. 그러니까 가수요 세력이 없어진 거예요 많이.

네 번째, 이제 금리가 또 인상되잖아요. 결정적으로 그리고 이 금리가 전 세계 경제의 기본적인 어떤 펀더멘탈의 시작인데 금리가 오르면 물가가 오르잖아요. 물가가 오르면 당연히 시장은 흔들리게 돼 있고 조정을 거칠 수밖에 없습니다. 그 주택 가격에 대한 부담이 늘어나게 되지 않습니까.

다섯 번째는 이제 물량이 또 많이 나오는 거예요. 향후에. 경제는 심리라고 하는데 미래의 공급 물량이 2~3년 안에 나온다, 안 나온다에 대한 심리가 가수요나 관망 수요들을 다 완전히 대기 수요로 만들어 버리는 거죠. 대체제가 생겼으니까 상품이. 그러면 현재의 상품이 그럼에도 불구하고 적정 가격이면 들어가겠죠.

여섯 번째가 가격이 임계점이라는 신호가 너무 많은 거예요.

▶서기열 기자
너무 많이 올랐다.

▷한문도 교수
네, 그것이 이 지표로도 나옵니다. 주택가격부담지수라는 것을 이 주택금융공사에서 매 분기별로 발표를 해요. 노무현 정권 때 그게 이제 여러 가지 한 24가지 항목을 종합해서 하는 건데요. 노무현 정부 때 그 수치가 이제 160이에요. 이 수치가 100에서 200까지 적어놓는데 200에 가면 꼭지라고 보거든요.

노무현 때가 164.8이었어요. 근데 저번 3분기, 작년 3분기에 182를 찍었습니다.

▶서기열 기자
그때보다도 훨씬 높아진 거네요.

▷한문도 교수
워낙 높아졌죠. 하락 요인은 한 6개가 되고, 상승 요인은 제가 말씀드린 세 가지인데 이 와중에 그 세 가지가 좀 논리적 허점이 있는 게 두 가지가 있습니다.

뭐냐 하면 입주 물량이 적어서 가격은 올라갈 수밖에 없다. 그건 이제 수요 공급 이론의 기본이잖아요. 그러면 수요가 그것을 올라간 가격을 부담할 때는 가능한 스토리예요. 우리 수요 공급 이론에서 가격이 너무 비싸면 어떻게 돼요. 수요가?

▶서기열 기자
줄게 되죠.

▷한문도 교수
그것도 기본이에요 역으로. 그런데 보도에는 수요 공급으로 입주 물량으로 가격이 올라간다만 얘기하는데 제가 지금 말씀드린 대로 가격의 임계점이면 어떻게 되겠어요. 수요가 감소하는 효과가 있죠. 그게 어디서 나타나요? 거래량이 감소하고 있잖아요. 실제로 데이터가. 이거를 같이 보셔야 된다는 얘기죠. 그러면 MB정부 때 2008년 금융위기 이후에 2012년 2013년도에 입주 물량이 1만9800 하고 다음 해가 2만1000인가 그랬어요.

올해 서울 입주 물량이 2만1000 수준이에요. 서울의 평균 입주 물량의 적정선이 3만~4만 보거든요. 중요한 건 뭐냐면 그 당시에 강남이 미분양 나던 시절입니다. 그럼 이거 안 맞잖아요. 그러니까 우리가 볼 게 뭐냐 그 팩트가? 주위 모든 경제 여건이 정상적일 때는 그 이론이 맞아요.
그러나 지금 여건이 안 좋잖아요. 그러면 그 효과가 반감될 수밖에 없잖아요. 그거를 우리가 반영해서 시장을 보는 것이 맞고.

두 번째, 대선 이슈가 심리적으로는 좋은데요. 내용을 보면 공급 확대가 있잖아요. 공급이 늘어나면 당연히 가격은 하락하는 기본 원리를 우리가 생각하고. 그러면 이제 재건축, 재개발 규제 완화라는 대목이 들어오잖아요. 재건축 규제 완화와 더불어서 뭐예요? 세제 완화가 들어가죠.

중요한 건 뭐냐 하면 이 세제 완화는 법을 고치는 것들이 많아요. 그러면 대통령이 되셨다. 3월 9일날 누가 어느 분이 되든 간에 됐을 경우에 그러면 법을 고쳐야 되잖아요. 법은 어디서 고치죠? 국회에서 합니다. 국회 집권 다수당이 여당이에요. 지금 민주당. 그러면 쉽게 지금까지 이걸로 해서 만약에 선거도 졌다 그러면 그걸 바꿔줄까요.

▶서기열 기자
쉽지 않죠.

▷한문도 교수
난항이 예상돼서 그분들의 임기가 2024년 5월 30일이에요. 그때까지는 큰 거 줄기는 바꿀 수가 없다. 그걸 미리 시장을 보셔야 되고 그런데 그 2년 뒤에는 물량이 나오는 거예요. 이게 겹쳐지잖아요.

그래서 지금 상승하신다는 얘기를 하시는 분들의 의견도 논리적으론 맞지만 제가 보는 토탈 요인들을 통합적으로 볼 때는 그 논리가 좀 약해졌다. 시장에 나타날 수 있는 여건이 그래서 이런 것을 종합적으로 판단하시는 것이 제일 좋다.

마지막으로 금리인상 아까 말씀드렸는데 미국의 매파인 파월 의장 연준 의장이 다시 연임이 됐기 때문에 지금 계속 신호를 보내잖아요.그래서 여러분들이 이걸 쉽게 보지 마시고 상당히 충격이 클 거라는 걸 미리 제가 저는 개인적으로 좀 전달해드리고 싶습니다.

▶서기열 기자
하락 요인이 훨씬 더 세다 이렇게 말씀하셨습니다.

▷한문도 교수
일단 많죠.

▶서기열 기자
그렇다면 올해 집값 올해 한 해 동안 집값은 과연 어떻게 흘러갈 걸로 전망하시나요.

▷한문도 교수
올해 집값의 흐름은 저는 이렇게 보고 있습니다. 일단 2월달 지금 거래량이 2월 20 며칠이니까 다음 달 한 달이 지나야 통계가 나오잖아요. 근데 중요한 건 1월달. 12월, 1월 11월부터 작년 11월부터 거래량이 1000대예요. 1130, 1110인데..

▶서기열 기자
서울이요?

▷한문도 교수
서울 아파트요. 이 얘기를 드리면 되겠네요. 서울 아파트 월 평균 거래량이 1000대 이하로 내가 내려가는 경우가 딱 세 번이에요. IMF, 글로벌 금융위기 그리고 9⋅13 대책 나와가지고 두 달 정도. 딱 세 번이 그때 막 종합 대책이라 가지고 세 번만 1000대 이하고 나머지 평균을 내보니까 한 6000~ 6200건이에요.

▶서기열 기자
굉장히 경제가 어려울 때 이렇게 확 떨어졌었다. 이렇게 봐야 되겠네요.

▷한문도 교수
그렇죠. 경제 위기가 왔을 때 그리고 대책이 워낙 강력할 때. 근데 이제 그때가 1000대라고 제가 말씀을 드렸는데 지금은 어떤 상황이에요? 여러분 지금은 위드 코로나를 거쳐서 이제 경제가 다시 정상화되는 과정 속인데 이런 거래량이 나왔어요.

지금은 어떤 상황이냐 이 가격이 아까 말씀드린 가격 임계점에 대한 부담 때문에 아까 말씀드린 지표들까지 가세를 해서 보면 여력이 없어진 거예요. 게다가 더 저렴하고 좋은 신축 주택이 추후에 나와요. 이런 논리 때문에 대선 이슈나 이런 부분들을 입주 물량 이 부분은 상쇄된다고 보시면 결론은 뭐냐. 그러면 그 당시에 이제 우리 영끌 그때처럼 분명히 이 대선 끝나자마자 재건축 재개발 규제나 뭐 이런 부분을 이슈화시키면 잠시 심리를 움직이겠지만 주식시장에서 기술적 반등처럼 그 수준에서 그치고 중장기적 하향세를 막기에는 역부족이라고 보는데.

그 팩트를 체크하는 것이 이번 2월 거래입니다. 1월하고. 열흘만 지나면 1월 주택거래량이 나오잖아요. 또 1000대 그러니까 연속 세 달을 1000대면은 이건 좀 우리가 받아들여야죠. 왜? 통계학상에서 3개월 이상인 데이터들은 시계열로 추세를 형성했다고 보지 않았습니까? 그런 논리는 다 아시는 거고. 시청자 여러분도 만약에 1월달도 1000대고 2월달까지 1000대라고 그러면 시장은 아까 말씀드린 그 기술적 반등에 그치고 중장기적 하향세로 보는 것이 합당하고 합리적인 판단이라고 저는 말씀드리고 싶습니다.

▶서기열 기자
거래량이 확 줄었다는 건 이제 정점에 도달해서 내려가기 시작하는 부분이다.

▷한문도 교수
2월, 3월, 대선 끝나고 나서 4월 시장을 한번 보세요. 그게 만약에 3000~ 4000까지만 가고 못 버티면 6000~7000을 가야지 이게 시장에서 살아나는 거잖아요. 못 버티면 아 이거는 조정으로 가는구나 하고 판단하는 게 좋을 것 같습니다.

▶서기열 기자
그러면 올해 그러면 얼마나, 언제부터 얼마나 좀 떨어진다 이렇게 예상하실 수 있을까요.

▷한문도 교수
이제 영끌을 하시는 분들이 좀 부담이 좀 많이 되셔서 그러실 텐데. 올해 제가 볼 때는 이제 기술적 반등과 대선 이슈 그리고 또 임대차 계약 때 전세 계약이 좀 받쳐주게 되면.

근데 그 부분도 이제 정부에서 전세계약 대출에 대한 대출을 지금 제한적으로 들어가고 총량 규제에서 주택담보대출과 전세대출을 따로 봤었거든요. 그런데 이번에 고승범 금융위원장이 매파예요. 약간 긴축주의자인데 이분이 이거를 같이 묶겠다는 얘기를 자꾸 해요. 우리 가계부채가 좀 심각하니까 그걸 묶게 되면 더 대출량은 더 줄게 되거든요, 더 강화되고.

그렇다면 제가 볼 땐 그게 기술적 반등의 폭이 약해진다라면 작게는 1%에서 한 3%, 2% 보는데. 미국 금리인상이 본격적으로 올해 안에 터진다 그러면 제가 볼 때 10%는 뭐 가볍게 내려갈 것 같고.

▶서기열 기자
올 한 해만요?

▷한문도 교수
네, 올 한 해. 근데 다행인 건 아까 말씀드린 입주물량 부족과 이런 부분들이 좀 받치고 있기 때문에 그래도 그 선에서 가지만 그 호재가 사라진 연말 갔을 때 가을 지나면 호재는 다 사라졌잖아요 상승. 그러면 이제 호재가 없잖아요. GTX 하나 남겠죠. 그 힘 갖고는 이 대세 하락을 막기에는 역부족이라는 얘기죠 제가 볼 때 중장기적으로 보면 30~40%는 가능하다고 저는 개인적으로 보고 있습니다. 중장기라는 건 한 5년에서 7년 정도.

▶서기열 기자
그렇게 보시는군요.

▷한문도 교수
사전 청약 물량 입주하기 시작하면 난리 날 거예요. 파는 사람은 늘어나는데 사는 사람은 줄어드는 형태가 되면 제가 볼 때 이거 시장을 보수적으로 보는 것이 맞다라고 저는 말씀드리겠습니다. 당분간은.

▶서기열 기자
올해 말씀 정리하자면 올해는 적게는 1~2% 그리고 많게는 10%까지도 떨어질 수 있는 상황이다.

▷한문도 교수
가능하다. 외부 요인이 가세하면 10%. 없다면 호재가 조금 있으니까 1~ 2%에서 3% 선에서 움직이지 않을까 저는 보고 있습니다.

▶서기열 기자
그리고 또 말씀 말미에 또 장기적으로 하락하실 걸로 보셨는데 그러면 향후 얼마나 오랫동안 어느 정도나 하락할 것 라고 보시나요?

▷한문도 교수
대한민국 우리가 경제학 이론에 보면 7년 사이클이 있고 12년짜리 있고 18년짜리 있고 20년짜리 네 가지 이론이 있어요. 여러 모형 중에 또 한국 학자가 발표한 ‘벌집 순환모형’이라고 있어요. 그런 부분을 계산하면 지금부터 심리가 하락 심리로 돌아서는 때고. 제가 사이클을 조사하니까 7년. 그 동안 하락된 기간이 7년인데 그중에 7년 중에 본격적인 하락은 3 ~4년입니다.

내려가나 내려가나 하는 거 1~2% 내려온 거고. 갑자기 확 줄고 내려가는 분위기가 잡힌 게 3~ 4 년 가고, 회복하려면 1, 2년은 하락 기조를 벗어나지 못한 상태에서 심리만 움직이다가 완전히 상승으로 넘어가는 데는 한 7년 차, 8년 차에 넘어가더라고요.

그 계산을 볼 때 제가 볼 때는 그러면 2023년부터는 100% 하락인데 제 개인적인 생각은. 그러면 이제 2028년, 2029년 정도까지는 그 하락세가 회복하기에는 좀 시간이 필요하겠구나 이런 판단을 제가 개인적으로 하고 있습니다.

▶서기열 기자
28년까지

▷한문도 교수
물량이 또 너무 많아요. 물량이 왜 많냐면. 우리 기억하시겠지만..

▶서기열 기자
3기 신도시?

▷한문도 교수
3기 신도시를 포함한 공공택지 분양 계획이 정부는, 대선 공약 후보자들은 311만가구 얘기하는데 250만가구. 그거는 제가 볼 때는 실현 불가능합니다. 일단 80% 해도 잘한 겁니다.

왜냐하면 그 중에 재개발 재건축 물량이 한 50만~80만가구가 들어있는데 그거는 조합원들이 하는 거지 나라가 하는 게 아니잖아요. 물론 인센티브만 주죠. 그거는 유동 물량이고. 그거를 보수적으로 계산한다면 한 180만가구 봤는데. 이재명 후보가 김포하고 용산공원 해가지고 갑자기 40만~ 50만가구를 더 추가하셨단 말이에요. 그거는 정부가 의지가 있으면 가능한 시나리오예요. 왜냐하면 공유지의 어떤 국유지의 형태니까. 그걸 감안하면 그러면 적게 봐도 180만가구 많게 보면 한 230~240만가구 가능했다고 가정하면.

노태우 정부 시절에 여러분 1기 신도시가 발표되고 나서 2년 뒤부터, 발표되고 2년 뒤부터 1991년부터 하락하기 시작해서 IMF 전까지 이어서 계속 하락합니다. 10년을 하락하다 IMF가 없었더라면 제가 볼 때 한 2001년도 골드노믹스 그 시절에 올라왔을 거예요.

그러면 10년을 안정적이었는데 그때 물량이 200만가구에요. 신도시가 200만가구인데 지방광역시와 전국으로 120만가구, 80만가구는 서울 수도권 경기죠. 그때 물량이 그럼 80만가구에요. 근데 지금은 어떻냐? 서울 수도권에 물량이 150이에요. 두 배입니다.두 배인데 그 당시의 인구 증가는 매년 서울 수도권에 적을 때 35만 많을 때는 51만까지 늘어난 시절이죠.

▶서기열 기자
빠르게 늘어난 시절이죠.

▷한문도 교수
10년이면 500만이 늘어난 시절 300만에서. 지금은 안 늘어납니다. 저는 그거를 그래서 여러분들 조심하라고 작년부터 말씀을 드린 거고 이 물량이 장난이 아니다.

▶서기열 기자
공급 폭탄이라고 해도 될 정도죠.

▷한문도 교수
나오죠. 제가 볼 때는 이게 왜 실행은 불가능하냐면 공급 폭탄이 와가지고 이 자산시장에 있는 부동산의 묻지마 투자 분들도 이거 예전하고 들어 틀리다. 이번엔 다르다라는 인식과 젊은 세대는 스마트하니까 계산을 잘 하시잖아요. 해보니까 이거 일본 짝 나겠다. 이런 생각도 나올 수 있단 말이에요.

▶서기열 기자
그럼 아까 장기적으로 7년, 2028년까지도 하락할 수 있다?

▷한문도 교수
저는 그렇게 보고 있습니다.

▶서기열 기자
그러면 그때까지 만약에 올해부터 친다면 하락 폭으로 보면 어느 정도나 빠질 수 있나요?

▷한문도 교수
제가 말씀드린 대로 최대 40% 보고 적게 보면 조정을 잘하고 완만한 하향세를 간다면 20%. 그러나 강남 지역은 만약에 그 외부 충격이나 어떤 충격이 딱 오면 제가 볼 때는 뭐 가볍게 30%는 일단 조정 받아요.

▶서기열 기자
오히려 그 지역의 가격 탄력성이 더 크다고 보시는군요. 단기적으로 올 한 해는 최대 10% 그리고 장기적으로 2028년까지는 하락할텐데 그 폭은 올해부터 따지면 한 40%까지도.

▷한문도 교수
최대 40% 최소 20%는 조정 받는다고 저는 봅니다.

▶서기열 기자
그러면 진짜 장기적으로 큰 폭의 하락을 예상하시는군요.

▷한문도 교수
결정적으로 뭐냐하면 글로벌 금융위기 때 우리가 조정을 못 겪었습니다. 여러분들이 아실 게 한 가지 또 하나 있는데 뭐냐하면 글로벌 금융위기 때 여러분 전세계 집값이 15~20% 조정을 받았어요. 그 상태에서 지금 30% 오른 거예요 이번에 코로나 저금리 때.

대한민국은 그때 조정을 안 받았습니다. 이명박 정부에서 확장 (재정) 정책을 잘했기 때문에 주택 가격이 일시적으로 하락은 했지만 전체 4~5년 넘어가서 회복을 했거든요. 조정 폭이 일시적으로 끝나버린 거예요 조정이.

근데 지금 이번에는 좀 다른 거죠. 왜 우리 그때 조정을 겪는 척 하다가 제자리를 갔기 때문에 다시 회복을 했기 때문에 거기서 더 올랐고. 해외는 조정을 받은 상태에서 가다가 지금 오른 거예요. 그럼 갭이 좀 벌어졌잖아요. 이런 것도 좀 같이 한번 체크할 필요는 있다 말씀드리겠습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 영상부문장 진행 서기열 기자 촬영 김윤화 PD
편집 정준영 PD 디자인 이지영 제작 한경닷컴·한경닷컴·한경디지털랩