집값 하락폭 더 커진다는데…하우스푸어 속출할 7곳 [집코노미TV]

[서기열의 집터뷰] 김기원 리치고 대표

부동산 항공모함 천천히 방향 전환 중
다음 단계는 최고 20% 급락

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하락으로 반전한 집값이 어떻게 움직일까요? 빅데이터와 인공지능(AI)으로 부동산 시장을 분석해온 김기원 리치고 대표는 장기간 상승해온 집값이 이제 하락으로 반전하는 변곡점을 지나는 중이라고 진단합니다. 여기에 한국은행이 기준금리 인상을 가속화하게 되면 집값의 하락폭은 더 커질 수 있다고 전망합니다. 김 대표가 빅데이터로 분석한 향후 집값 전망을 함께 들어보시죠.

▶서기열 기자
서기열의 집터뷰, 오늘은 빅데이터를 기반으로 부동산 시장을 분석하시고 미래의 흐름을 전망하는 김기원 리치고 대표님 모셨습니다. 안녕하십니까.

상승 폭을 계속 줄여가던 집값이 1월 중순부터 확실하게 하강하는 국면 접어든 것 같다. 이런 얘기들이 좀 나오고 있습니다. 상승하다가 꺾이기 시작한 초입이라는 얘기도 있고 좀 이렇게 오르락 내리락 하다가 다시 또 올라갈 거다 하는 의견들도 있는데 지금 빅데이터를 기반으로 대표님이 분석하셨을 때 현재 집값은 어떤 국면이라고 생각하시는지요?

▷김기원 대표
지금 이제 집값은 이제 거대한 변곡점에 지금 한가운데 서 있다고 보시면 되고요.

▶서기열 기자
아 변곡점의 한 가운데.

▷김기원 대표
그렇죠. 21년 10월 9일날 제가 제 블로그에 뭐라고 썼냐면 “드디어 그 변곡점이 왔다.”

▶서기열 기자
작년 10월.

▷김기원 대표
네. 그리고 그 이후부터 시장이 달이 지나면 지날수록 굉장히 지금 싸늘하게 식어가고 있고요

▶서기열 기자
거래도 줄고 상승 폭은 줄어왔습니다.

▷김기원 대표
네. 그리고 이 하락하는 단지들이 상당히 많이 늘어나고는 있지만 그러함에도 불구하고 여전히 또 긍정적인 이야기들도 나오고 있죠. 그래서 신고가를 경신하는 지금 아파트 단지도 있다. 그래서 현재는 어떤 국면이냐면 이 그러니까 부동산이라는 거는 거대한 항공모함과 같아요. 그렇기 때문에 방향을 상승을 하다가 갑자기 하락으로 이렇게 틀 수가 없거든요.

▶서기열 기자
그렇죠. 방향을 트는데 굉장히 시간이 오래 걸린다.

▷김기원 대표
그렇죠. 이 돌리는 이 기간을 저는 변곡점이라고 제가 부르고 있고요

▶서기열 기자
변곡점이 시간이 좀 길다고 봐야되겠네요?

▷김기원 대표
이것도 한 1년 정도 걸리죠 변곡점도. 그래서 하락을 하다가 상승으로 변곡할 때도 한 1년 정도 걸리고, 상승을 하다가 이제 하락으로 돌아설 때도 또 변곡점이 한 1년 정도 걸리고요. 그래서 그 변곡점이 이제 작년 21년 10월 달부터 시작이 됐다라고 데이터로 저는 그렇게 판단을 하고 있고요. 근데 이제 앞으로 올해 하반기 내년으로 가면 갈수록 하락 변곡점은 끝나고 본격적인 대세 하락장이 시작이 될 것으로 저는 보고 있습니다.

▶서기열 기자
올 하반기부터는 확실한 하락장에 접어들 걸로 예상하신다.

▷김기원 대표
네. 이미 이 지역에 따라서는 예를 들면 대구 같은 곳은 확실하게 세종, 대구는 확실하게 하락장으로 지금 들어섰고요.

▶서기열 기자
지금 거기는 세종은 이미 지난해 하반기부터 계속 떨어지는 게 계속 지속이 됐으니까요.

▷김기원 대표
그래서 우리 시청자분들이 알아두시면 좋을 게 분명히 지역마다 다 사이클이 다르다 그리고 이런 것들을 오늘 또 이야기하면서 세부적인 데이터들을 가지고 제가 말씀을 좀 드리도록 하겠습니다.

▶서기열 기자
대표님, 그렇다면 올해 집값이 과연 어떻게 흘러갈 거라고 보시나요. 하락한다고 본다면 언제부터 본격적인 하락이고 그러면 어느 정도나 빠질 거라고 생각하시는지요.

▷김기원 대표
이 부분은 먼저 이제 지역별로 제가 좀 다 다르다라고 말씀을 드렸잖아요. 그래서 우리 시청자분들의 이해를 좀 돕기 위해서 이 수급 데이터를 가지고 지역별로 나눠서 제가 구분해서 말씀을 드리도록 하겠습니다. 요 이제 화면을 보시면 이제 혹시 화면 보이시나요. 화면을 보시면 이게 이 데이터가 의미하는 바는 뭐냐면 대한민국의 시도별로 17개 시도가 있잖아요. 지역별로 지금 매매 수급이 어떤지 전세 수급이 어떤지를 알 수가 있는데. 이 매매 수급과 전세 수급이 의미하는 바는 뭐냐하면 매매 수급은 지금 매수세가 많은지 매도세가 많은지를 알 수가 있어요. 그 다음에 전세 수급은 전세가 공급이 많은지 수요가 많은지를 알 수 있습니다..

▶서기열 기자
매매시장과 전세시장의 수요공급을 보여주는 거군요.

▷김기원 대표
현 상황의 수급 상황을 명확하게 보여주는 거고요. 이게 그 지역별로 부동산 시장을 전망하는 데 있어서 굉장히 중요한 데이터입니다.

▶서기열 기자
아까 말씀하신 지역별 차이가 있으니까.

▷김기원 대표
그렇죠 그렇죠. 요 화면을 보시면 이제 매매 수급 X축 같은 경우에 이 매매 수급 같은 경우는 0부터 200까지 움직여요. 근데 100보다 높으면 매도세보다 매수세가 강한 거예요.

그런데 여기 보시면 지금 대한민국에서 100보다 더 높이 있는 지역은 단 한 군데도 없죠. 그래서 지금 전반적으로 부동산 시장의 이 매매 시장 분위기가 상당히 안 좋다 그런데 가장 왼쪽에 있는 데가 어디죠

▶서기열 기자
세종. 세종.

▷김기원 대표
세종은 얼마냐면요. 0입니다. 이런 일은 진짜 없거든요. 제가 데이터를 제가 오랫동안 봐온 사람인데 매매 수 여긴 거는 정말 너무 오랜만에 봅니다. 이건 뭐냐면.

▶서기열 기자
아무도 사고 싶어 하는 사람이 없다는 얘기네요.

▷김기원 대표
사고 싶어하는 사람은 제로고 팔고 싶어 하는 사람만 있는거고. 그래서 팔고 싶은 사람은 너무 많은데 꽉 차 있는데 역사적으로 가장 많은데 사고 싶은 사람은 제로예요. 그러니까 이 시장이 지금 안 좋을 수밖에 없다. 그리고 대한민국에서 가장 왼쪽에 있죠.

그래서 대한민국에서 가장 지금 매매 시장 분위기가 안 좋다. 그 다음이 어디냐면 두 번째로 왼쪽에 있는 데가 전남이죠. 전남도 지금 분위기가 안 좋아요.

▶서기열 기자
둘 다 안 좋은 상황이네요.

▷김기원 대표
지금 최악이에요. 전국에서 최악이고요 그렇기 때문에 지금 전국에서 하락 폭도 상당히 가장 큰 지금 국면에 있고요. 그런데 이제 많은 분들의 관심이 어디에 있어요. 지금 수도권이잖아요.

▶서기열 기자
그렇죠. 서울, 경기, 인천.

▷김기원 대표
근데 서울 서울이 여기 있고요, 경기 인천 여기 있죠. 근데 얘네들은 전국적으로 봤을 때 오른쪽에 있으면서 위에 있는 것보다는 밑에 왼쪽에 있죠.

▶서기열 기자
아래쪽이네요.

▷김기원 대표
그래서 지금 수도권도 지금 분위기가 상당히 별로 좋지 않다. 그리고 전국이 여기 있잖아요. 전국 평균이 여기 있는데 전국보다 밑에 있고 왼쪽에 있어요. 그러니까 지금 전국 기준으로 17개 시도 중에서 서울 경기 인천도 지금 분위기가 안 좋고 대전 같은 경우는 밑으로 뚝 떨어지고 있죠. 밑으로 왼쪽으로 빠지고 있죠.

▶서기열 기자
흐름이 그렇네요.

▷김기원 대표
그렇죠. 대전도 지금 상당히 안 좋아지고 있다. 대구도 안 좋고 그래서 대구 같은 경우에는 이미 하락세가 시작이 됐거든요.

▶서기열 기자
그렇죠. 미분양도 나오고.

▷김기원 대표
그렇죠. 대전도 지금 상황이 안 좋고요. 그래서 대구 대전이 이쪽에 있고 그 다음이 인천 경기 서울이에요. 그래서 지금 전국에서 가장 분위기가 안 좋은 곳은 세종. 그 다음에 대구, 대전 그 다음이 인천 경기 서울 정도라고 볼 수 있고.

전반적으로 지금 100보다 매매 수급이 높은 지역이 하나도 없는 걸로 봐서 지금 전반적으로 지금 대한민국 부동산 자체가 상당히 약세 시장을 보이고 있다.

그리고 그러면 이제 이런 것들이 또 아까 말씀하신 것처럼 그러면 올해 이 시장이 어떻게 될 거냐 봤을 때 우리가 고민을 좀 해볼 부분이 이제 지금 이제 많은 분들이 말씀을 하시는 게 지금 대출 규제 때문에 일시적으로 지금 이렇게 거래가 없는 거고, 시장이 주춤하고 있는 거다. 다시 올라갈 거다라고 이야기를 하고 계시죠.

▶서기열 기자
그런 분들이 있죠.

▷김기원 대표
그런데 이 부분은 우리가 대출 규제를 한번 생각을 좀 해보면은요 지금 이제 대한민국에는 사상 최대 가계부채가 있습니다. GDP 대비해서 역사상 그 어느 때보다 높은 이런 국면에 있는 상황인데. 근데 불과 얼마 전까지만 하더라도 초저금리였잖아요. 그런데 이제 금리가 계속 올라가고 있죠.

▶서기열 기자
오르기 시작했죠.

▷김기원 대표
그리고 최근에 주가도 굉장히 많이 빠지고 있어요. 왜? 지금 경기에 대한 우려. 그러니까 우리가 금리를 올리는 게 경기가 좋아져서 지금 금리를 올리는 게 아니라요 인플레이션 물가 상승에 대한 우려 때문에 물가를 잡아야 되니까 금리를 올리는 거란 말이에요. 그렇기 때문에 경기에 대한 불안감이 있는 거고 실제로 경기 선행지수나 이런 것들이 보면 OECD나 통계청에서 발표하는 경기 선행지수를 보면 둘 다 5개월 6개월 연속 지금 계속 빠지고 있어요. 경기에 대한 불안감, 물가 잡아야 되기 때문에 금리는 올라가죠. 이렇기 때문에 지금 정부는 대출 규제를 굉장히 강력하게 하고 있는 거고.

올해 하반기 7월달부터는 DSR 규제가 더 강화됩니다. 그렇다라면 대출 규제가 만약에 트리거가 돼서 지금 시장이 이렇게 침체되어 있다. 근데 대출 규제가 풀리면 올라간다라고 이 얘기하는 건 뭐냐면 그건 뇌피셜이고요. 우리가 실제로 정확한 팩트를 보면 대출 규제는 앞으로 더 어떻게 된다? 더 강화된다. 대출 규제가 더 강화되면 시장은 어떻게 된다? 더 안좋아질 수밖에 없다.

지금 자산시장도 흔들리고 있는 상황이고 미래에 대한 경기도 불안하고 앞으로 대출 금리는 갈수록 올라가고 대출 규제는 갈수록 강화될 수밖에 없는 이런 상황인데 과연 부동산 시장이 어떻게 될지는 여러분들이 한번 곰곰이 한번 생각을 한번 해보세요.

▶서기열 기자
그러면 하반기부터 좀 떨어질 가능성이 있다? 본격화된다?

▷김기원 대표
그게 하반기가 될지 가을이 될지 내년이 될지 그거를 그 누가 알겠습니다. 하지만 시간이 그러니까 우리가 내려갈 때도 이렇게 내가 만약에 이제 하지만 금융위기나 이런 강력한 경제의 어떤 이런 충격이 온다면 급락을 할 가능성이 있겠지만 그렇지 않다라면 출렁출렁하면서 내려갈 거거든요. 우리가 올라갈 때도 출렁출렁하면서 올라가잖아요.

내려갈 때도 출렁출렁하면서 내려가다가 뭔가 이제 대중들의 심리가 이제는 부동산으로 돈 버는 게 아니라 “부동산 갖고 있으면 큰일 나”라는 이런 공포심리가 밀려올 때 그때 이제 엄청난 급락을 하는 거거든요. 분명한 건 뭐냐 큰 대세는 이미 하락쪽으로 부동산 항공모함이 하락쪽으로 방향을 틀었다. 이거는 거의 명약관화해 보입니다.

▶서기열 기자
그럼 올해 만약에 하락 폭은 대략 어느 정도로 보세요?

▷김기원 대표
두 가지가 있을 것 같은데요. 첫 번째 경제 뭔가 위기가 있을 거냐? 사실 우리가 금리인상이 이렇게 급격하게 될 거라고는 그 누구도 예상을 못 했잖아요. 원래는 미국 중앙은행이 지금 천천히 원래는 22년에 금리 인상한다는 얘기도 없었어요. 근데 지금 벌써 7번, 8번 지금 한다는 얘기가 있고, 상황이 지나치게 급격하게 바뀌고 있잖아요.

그렇기 때문에 급격한 어떤 금리 인상 그래서 긴축을 함으로써 경제에 대한 충격이 올 수도 있는 가능성도 저는 어느 정도 있다고 보거든요. 만약에 그러한 충격이 왔다 그러면 2008년 금융위기 때처럼 급락을 할 가능성이 있겠죠. 그리고 그 급락은 한 10~20% 정도 급락이 올 수도 있는 거고요. 근데 만약에 그거는 이제 확률이 그렇게 높지는 않다고 보고 있고요.

▶서기열 기자
최악의 경우를 가정.

▷김기원 대표
최악의 경우를 감안했을 때 어떤 그런 긴급한 금리 인상으로 인해서 충격이 왔을 때 근데 그렇지 않다, 그렇지 않다면 아마 이제 완만한 우하향이 되겠죠. 그래서 뭐 한 5% 정도 연초에서 연말 대비 기준으로 하면 한 뭐 한 5% 하락 정도 그 정도가 오지 않을까 싶습니다.

▶서기열 기자
심할 때는 10~20% 그리고 뭐 그렇지 않을 경우에는 한 5% 내외 정도.

▷김기원 대표
그런데 이제 여기에 또 두 가지 지역들이 있는데 네 이 수급에서 지금 안 좋은 데 중에 인천하고 대구가 있잖아요. 그런데 인천 대구는 전국에서 입주 폭탄이 가장 많아요.

▶서기열 기자
입주 물량이 또 거기다가 또 더해지는군요.

▷김기원 대표
그렇기 때문에 인천하고 대구 특히나 대구 같은 경우는 더 하락 폭이 5%가 아니라 좀 더 커질 가능성이 상당히 많습니다.

▶서기열 기자
사실 이 연장선상에서 방금 금리 얘기 많이 하셨는데 사실 미국 Fed가 금리를 올 상반기 중에만 1%포인트 올리겠다는 얘기도 나오고, 연내에 7번 정도까지 올리겠다는 얘기까지 지금 나오고 있는데 사실 한국은행도 금리인상 이 추세를 따라가지 않을 수 없잖아요.

▷김기원 대표
맞습니다.

▶서기열 기자
이렇게 되면 이런 금리 인상이 집값에 어떤 영향을 미치게 될까요?

▷김기원 대표
집값에 당연히 안 좋은 영향을 굉장히 많이 미치겠죠. 그리고 이제 그 단적인 데이터를 제가 하나 보여드리면 네 바로 이제 주택 구매력 지수라고 하는 데이터입니다. 이 데이터거든요. 이 데이터에는 뭐가 들어가 있냐면 주택가격, 사람들의 소득, 그 다음에 대출금리가 들어가 있어요. 그래서 내가 대출을 껴서 집을 샀을 때 이 대출 이자를 상환하는 게 얼마나 부담스러운지 부담스럽지 않은지를 보여줘요.

▶서기열 기자
아까 말씀한 세 가지 요인을 가지고 그 분석을 했더니 훨씬 더 정확하게 보이더라 시장이.

▷김기원 대표
그래서 요 데이터를 한번 보시면 제가 이걸 지금 서울을 보여드리는 건데 네 서울의 주택 구매력 지수가 녹색불이 들어올 때 영끌해서 사시면 돼요. 그때가 언제였냐면 이제 과거에 2004년 2005년 이때였고요. 그 다음에 이제.. 제일 좋았을 때는 언제였냐면 2015년이 제일 좋았고요. 녹색불이 들어온 거는 2013년 14년 15년 16년 17년까지도 녹색불이었어요. 이럴 때 서울 집 샀으면..

▶서기열 기자
약세였죠. 당시에..

▷김기원 대표
그렇죠. 너무 좋았겠죠. 그런데 빨간불이 들어오면 위험한 거예요.

▶서기열 기자
네.

▷김기원 대표
그런데 지금 2021년 작년 3분기 기준이거든요.

▶서기열 기자
엄청 빨갛네요.

▷김기원 대표
작년 3분기 기준으로 역사상 가장 밑에 있죠.

▶서기열 기자
네, 그렇네요. 진짜 그래프의 높이가 낮네요.

▷김기원 대표
근데 작년 3분기만 하더라도 대출금리가 어때요 지금보다?

▶서기열 기자
낮았죠.

▷김기원 대표
낮았죠. 대출금리가 지금보다 더 낮았던 21년 3분기 기준으로도 지난 2004년부터 즉 18년의 데이터 중에 가장 안 좋아요. 근데 대출 금리가 지금 이미 올라갔어요. 그러면 이 데이터는 지금 데이터는 어떨까요.

▶서기열 기자
더 낮아져 있겠네요.

▷김기원 대표
이제 미국에서 금리 인상을 지금 7번, 8번 하니 마니 지금 이런 이야기들이 나오고 있는데. 그렇다면 대한민국 하반기에 가면 갈수록 어떻게 될까요?

▶서기열 기자
힘들어지겠죠. 부동산 시장은 힘들어지겠죠.

▷김기원 대표
그렇죠. 근데 지금 영끌을 하셨던 분은 지금 대출 이자에 대한 부담이 어떻게 되겠습니까 이게 정말로 무서운 게 뭐냐면. 예를 들면 이제 불과 얼마 전까지만 하더라도 2% 중반대였잖아요 대출금리가.

그러면 예를 들어 내가 한 달에 이자를 100만 원을 냈어요. 그런데 지금 최고 지금 이제 은행권 기준으로 최고 대출 금리가 지금 6%대도 있거든요. 근데 이게 만약에 5%라고 하면 2.5%에서 5%면 2배잖아요. 내가 이자 100만원 내던 거를 이제 200만원 내야 되는데 만약에 얘가 7.5% 가잖아요? 대출 금리가 충분히 올해 연말 정도에 그렇게 갈 수도 있는 그림이 지금 있습니다. 여러분들 그러면 내가 대출 이자 100만 원 내던 걸 300만 원 내야 돼요.

▶서기열 기자
그렇죠. 상상하기 싫은데요.

▷김기원 대표
그럼 어떻게 될까요. 그러면 이제 정말로 이제 이 급하게 오르는 대출 이자와 물가를 감당을 못해서 자 빠지시는 분들이 나올 수 있다. 나올 가능성이 상당히 높겠죠. 그러면 그런 것들이.. 그런데 만약에 자산시장이 버텨 주면 모르는데 자산 시장이 이미 기울어지기 시작했잖아요. 엎친 데 덮친 거죠.

▶서기열 기자
그렇죠. 이자를 내고 있는 나의 이 집이 집값이 떨어지기까지 한다면은 네 정말 정말 버티기 힘들다는 얘기죠.

▷김기원 대표
그러면 이제 우리가 2011, 12년 13년에 한참 많이 나왔던 얘기가 하우스 푸어, 역전세. 집을 갖고 있는 사람이 너무 괴로운 힘들어지는 그런 일이 지금 2013년 말에 바닥 찍고 거의 9년 가까이를 지금 상승해온 수도권 부동산 시장에 이제 엄청난 지금 완전 반대되는 변곡점이 지금 서서히 시작이 되고 있다. 이렇게 볼 수가 있을 것 같습니다.

▶서기열 기자
하우스 푸어가 나올 상황까지도 우려될 정도다 라는 말씀을 하셨습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 영상부문장 진행 서기열 기자
촬영 이재형·정준영 PD 편집 이재형 제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩