젊은 세대의 절망감…부동산 정책이 정권을 바꾼다 [집코노미TV]

[대선후보 정책분석①] '하버드학파' 이상현 명지대 교수 분석
영국 보수당, 1979년 총선에서 자가보유정책으로 장기 집권
독일 슈뢰더 총리는 공공주택 예산 축소로 2005년 선거에서 패배
대만 차이잉원, 사회주택 확대 정책으로 2016년 총통선거 승리

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정치의 계절입니다. 급등한 집값에 많은 사람들이 허탈해하면서 부동산 정책이 내년 대선의 중요한 이슈로 부각되고 있습니다. 영국, 독일, 대만에서는 부동산 정책이 선거의 판을 뒤흔들었습니다. 하버드대 박사 이상현 명지대 교수와 함께 부동산 정책이 선거판을 뒤흔든 해외 사례를 살펴보고, 한국의 부동산 상황을 진단합니다.

▶서기열 기자
누구나 내집마련 하는 그날까지. 서기열의 집터뷰, 오늘은 이상현 명지대 건축학부 교수님 모셨습니다. 안녕하십니까.

▷이상현 명지대 건축학부 교수
반갑습니다.

▶서기열 기자
이제 드디어 바야흐로 정치의 계절입니다. 이번 대선에서 세대갈등을 비롯해 다양한 이슈가 있지만 뭐니뭐니해도 경제 분야에서 부동산 정책이 가장 큰 이슈가 되지 않을까 생각을 하게 되는데 어떻게 보시나요?

▷이상현 교수
예, 저도 기자님과 똑같은 생각을 하는데요. 시너지가 생기고 파급효과가 클거다 이런 생각이 드네요.

▶서기열 기자
그렇군요. 그럼 해외 쪽에서는 어땠나요?

▷이상현 교수
예. 그 부동산정책이 선거에 영향을 미친 사례도 많고, 미친 영향의 강도가 상당히 컸었죠. 가장 대표적인 예를 들자면 아무래도 영국 총선 얘기를 해야 될 거 같아요. 영국의 총선. 1979년도 총선이 부동산정책이 선거에 영향을 미친 가장 단적인 사례라고 얘기를 하거든요.

그런데 1979년에 총선에서 대처가 등장을 하죠. 우리 신자유주의 물결의 기수라고 하는 대처가 등장하면서 아주 대단히 파격적인 부동산 정책을 제시를 합니다. 그게 뭐냐면 이런 거에요. 그 전까지 영국은 사회주택의 비율이 좀 높았거든요. 사회주택의 비율이 40%를 넘어가고 있었습니다.

▶서기열 기자
40%요?

▷이상현 교수
근데 대처가 등장을 하면서 선거 공약으로 내건 게 그 사회주택을 사람들에게 사게 해주겠다, 이런 정책을 내겁니다.

▶서기열 기자
아, 정부나 공공에서 공급한 주택을, 임대주택을 일반인들이 살 수 있게.

▷이상현 교수
어떤 임대주택에 들어가서 3년 이상 살고 있으면 그 주택을 시가의 3분의 2에 살 수 있게 한다. 이런 정책을 내걸었죠. 근데 이게 상당히 주효했습니다. 1979년 총선에서 보수당이 승리한 것은 물론이고 노동당의 지지기반이 붕괴됩니다.

▶서기열 기자
보수화되면서.

▷이상현 교수
그러면서 영국 보수당이 18년 동안 장기집권을 하게 되는 거죠. 이건 소위 자가보유 정책이라고 하는데 자가보유 정책을 추진해서 결과가 어땠냐? 3년이 넘어가면서부터 점차 효과가 나타나기 시작했죠. “자가보유 정책은 꽤 성공적이었다”라고 얘기들을 합니다.

▶서기열 기자
그럼 영국의 부동산 시장이 안정이 됐다고.

▷이상현 교수
이거와 비슷한 상황이 독일에도 있었습니다. 독일의 슈뢰더 총리가 독일의 경제 체질을 개선하겠다고 해서 영국과 비슷한 일을 합니다. 복지정책에서 가장 큰 비중을 차지하는 게 주택입니다. 주택 때문에 들어갔던 복지비용을 축소하겠다, 그렇게 해서 독일 경제를, 체질을 강화시켜보겠다, 개선하겠다. 이런 것을 선거공약으로 내겁니다 슈뢰더 총리가. 그래서 2005년 총선에서! 패배합니다. ㅎㅎㅎㅎㅎ 결과가 다릅니다.

▶서기열 기자
결과가 완전히 달랐네요.

▷이상현 교수
근데 정치적으론 패배했지만 그 이후에 독일의 경제 체제가 개선된 건 사실이죠. 그래서 장기적으로는 효과가 있는 정책이었다 이렇게 봅니다.

그런데 이것도 중기적이라는 단서를 붙여야 될 거 같아요. 영국하고 똑같아요. 한동안은 쭉 잘 나갔습니다. 슈뢰더의 아젠다 2010이라고 부르는데 그걸 통해서 경제 체질을 개선한 것은 사실이죠. 중기적으로는 그렇고, 장기적으로는 이것도 부메랑이 돼서 돌아와서 상당히 주택정책상에 부담으로 돌아옵니다.

▶서기열 기자
아, 주택 가격이 오른다거나 이런 부작용이 나타났다고 봐야하나요.

▷이상현 교수
네, 주택 가격도 올랐고 임대료가 큰 문제가 되죠.

▶서기열 기자
임대료까지 또 넘어가는 상황이군요.

▷이상현 교수
가장 재밌는 사례는 요거에요. 이게 어떻게 된 일이냐면 슈뢰더가 제안한 아젠더 2010에 따라서 공공임대주택을 민간에 팔았었거든요. 근데 민간업자들이 그걸 사가지고 집도 고치고, 깔끔하게 잘 고쳤습니다. 거기까지는 좋은데 임대료를 두 배로 올려버렸어요.

▶서기열 기자
아, 내가 그만큼 투자를 했으니까 그만큼 임대료를 올려야 된다.

▷이상현 교수
그렇죠. 그러면서 베를린의 임대주택의 임대 비용이 두 배로 상승을 한 겁니다.

▶서기열 기자
그러면 세입자들은 힘들어진 거네요.

▷이상현 교수
그렇죠. 전에는 민영화했는데 이제는 국영화 해야겠다, 국유화해야겠다 이렇게 방향을 선회하고 있죠. 그러니까 슈뢰더 2010의 주택 정책도 중기적으로 보면 효과적이었는데 장기적으로 보면 문제가 있다라고 봐야되겠죠.

▶서기열 기자
부작용이 좀 있었네요.

또 대만 같은 경우는 굉장히 큰 이슈가 됐다고 들었습니다.

▷이상현 교수
우리가 이렇게 대선판에서 부동산 정책에 대해서 얘기하기 전에 꼭 짚어봐야할 것이 대만 상황입니다. 2016년도에 대만 총통 선거를 할 때 상황이 우리나라의 상황과 매우 흡사하다. 특히 부동산에 관한 한 2016년 대만의 상황과 2022년 우리나라 대선 상황이 매우 유사하다는 겁니다.

왜 유사하냐면 그 당시 집권당이 어떤 3대 실정이라고 비판 받는 게 있어요. 그 첫 번째가 뭐냐면 부동산입니다. 부동산 가격이 막 올랐거든요. 어느 정도 폭등했냐면 그것을 대표적으로 알 수 있게 해주는 게 새둥지운동이라는 게 있습니다.

▶서기열 기자
새둥지운동이요?

▷이상현 교수
네, 새둥지운동. 새둥지라도 갖겠다 이런 식으로 생각하면 될 것 같아요. 그 당시에 대만 대학생들이, 대만에도 100억대가 넘어가는 민간 아파트가 있는 모양입니다. 그 아파트 앞에 벌렁 드러누워서 데몬스트레이션을 하게 된 거죠.

그 이유는 뭐냐면 대만의 주거상황이 워낙 나쁘다보니까 대학생들이 원룸, 우리나라 식으로 표현하자면 원룸인데 대만에서는 타오팡이라고 부르는데 그런 데 살고 있었어요. 그걸 어떻게 보시면 되냐면 우리나라 원룸보다 더 나쁘다, 더 훨씬 많이 나쁘다 이렇게 보시면 됩니다. 거기는 잠자는 곳 하고 화장실 밖에 없어요.

▶서기열 기자
생각해보면 우리나라 고시원 정도 상황일까요?

▷이상현 교수
그렇죠. 그렇다고 봐야될 겁니다. 대학생들은 대학을 다니는 내내 그런 공간에 살아야 되고, 어 뭐 자기들이 대학을 졸업한다손쳐도, 이 당시 대만의 PIR이 15가 넘어가고 있었답니다. 뭐 한푼 안 쓰고 15년을 모아야 집을 살 수 있다. 이 얘기는 사실 평생 집을 살 수 없다 이런 상황이 돼버린 거죠. 이래가지고 대만의 청년들이 100억이 넘는 아파트 앞에 가서 드러누워서 시위를 하게 된 겁니다.

▶서기열 기자
우리에게도 좋은 집에 살 수 있는 권리를 누리게 해달라, 달라.

▷이상현 교수
그렇죠. 그런 시점에서 그 당시에 야당 차이잉원 쪽에서 이런 정책을 공약으로 내겁니다. 사회주택을 공급하겠다. 그러면서 선거 결과는 차이잉원의 승리였죠.

▶서기열 기자
그렇죠. 그런 열망들을 담아낸 정책이었으니까요.

▷이상현 교수
그렇죠, 그렇죠. 그래서 우리나라도 부동산 가격이 상당히 오르고 있지 않습니까? 그리고부동산에 대해서 특히 젊은 세대의 절망감이 조금 강해요. 지난번 보선에서도 보복투표라는 걸로 드러났는데 이런 걸로 볼 때 대만과 우리나라가 유사하다. 그래서 아마 이번 선거에서 부동산이 쟁점이 될 수 밖에 없다 이런 생각을 하는거죠.

▶서기열 기자
사실 주거에 대한 관심, 그리고 내집을 갖겠다는 생각들, 이런 것들이 결국에는 표심으로 연결될 수 밖에 없을 거 같아요.

▷이상현 교수
우리의 상황을 한번 살펴보는 게 좋을 거 같습니다. 현대사 그러니까 근 50, 60년 사이에 우리나라에서 주택가격 상승은 세 번 있었죠.첫 번째는 노태우 정부 때 있었습니다. 두 번째는 이제 노무현 정부 때 생겼죠.

그리고 문재인 정부에 들어와서 주택가격이 상승하기 시작했습니다. 2017년도에 집값이 막 오르기 시작했을 때 크게 걱정을 하진 않았습니다. 그러면서 그런데 조금씩 조금씩 오르고 심상치 않다, 그냥 넘어갈 순 없네 이런 상황이 됐을 때 정부는 가수요라고 판단을 했죠. 그래서 규제로 그 가수요를 잡아보겠다, 그래서 가격을 잡아보겠다 이런 생각을 합니다. 그래서 스물 몇 차례에 걸쳐서 대책을 내놓죠. 그래도 잘 안 잡힙니다. 그래서 2020년 8월4일 날 최초로 공급대책이 나오죠. 8.4대책.

그런데 2020년에 8.4 공급대책을 처음 시작했음에도 불구하고 가격이 안정이 되질 않아요. 그래서 2021년에 2.4대책을 다시 내놓죠. 공급대책인데 공급대책에 약간의 변화가 생깁니다. 첫 번째 공급대책은 주로 신도시를 위주로 한 공급정책, 2.4대책에서는 서울 안에서 해결을 해보겠다.

▶서기열 기자
도심에 주택 공급이 안 되면 집값 안 잡힌다는 인식을 그제서야 한거죠. 누가 보더라도 집값이 너무 많이 오른 상태인거죠.

▷이상현 교수
이런 상황에서 과연 집값이 잡힐까? 여기에 대해서 상당히 의문을 하게 되죠. 2022년 대선에서는 부동산이 가장 큰 이슈가 될 수 밖에 없다 뭐 이런 생각을 하게 되는거죠.

▶서기열 기자
참, 어려운 상황이 아닐 수 없습니다. 교수님, 그렇다면 다음 대통령 선거에 출사표를 던진 후보들의, 유력 대선주자들의 부동산 정책을 심층적으로 살펴보면 어떨까요?

▷이상현 교수
아, 예, 좋습니다. 2022년 대선을 맞이해서 우리 시청자들께서도 내가 어떤 후보를 지지해야 나한테 이득이 되지? 아마 이런 부분에 상당히 궁금한 점이 많을 겁니다. 여기는 집코노미이니까, 내집마련을 위해서 어떤 주자의 정책이 나한테 가장 잘 어울리는지 그런 판단을 하는데 도움이 될 수 있도록 한번 해보는 게 좋겠습니다.

▶서기열 기자
본격적인 분석은 다음 영상에서 시작하겠습니다.
감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 서기열 기자 촬영·편집 정준영 PD 디자인 이지영
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩