올해부터 2주택자도 주택 양도 때 장기보유특별공제

알쏭달쏭 세금

2주택 보유자 최선의 씨는 작년 말 국회를 통과한 소득세법 개편 내용을 확인하다 눈에 띄는 부분을 발견했다. 올해부터는 2주택 소유자 및 3주택 이상 소유자, 비사업용 토지 소유자가 당해 부동산을 양도하는 경우 장기보유특별공제를 적용받을 수 있어 양도소득세 부담이 줄어든다는 것이다. 작년까지는 2주택 보유자가 주택을 양도하는 경우 3년 이상 보유하더라도 장기보유특별공제를 적용받을 수 없었다. 자세한 내용이 궁금하다.

2011년 말 소득세법 개정으로 2주택 소유자, 3주택 이상 소유자, 비사업용 토지 소유자가 올 1월1일 이후 양도일 현재 3년 이상 보유한 부동산을 양도하는 경우에는 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 양도소득세 세율은 기본세율(6~38%)을 적용해 양도소득세 부담이 줄어든다.

보유 기간은 해당 부동산 등의 취득일로부터 양도일까지의 기간을 말한다. 취득일 또는 양도일은 원칙적으로 잔금을 청산한 날을 뜻한다. 잔금 청산일이 불분명한 경우 등기부 또는 등록부 등에 쓰여진 등기 접수일 또는 명의개서일을 말하며, 잔금을 청산하기 전에 소유권 이전 등기를 한 경우 등기부 또는 등록부에 기재된 접수일을 의미한다.

배우자 또는 직계존비속 간 증여 재산에 대한 양도소득세 이월과세를 적용받는 경우에는 증여받은 배우자 또는 직계존비속의 증여로 취득한 날이 아니라 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 최초 취득한 날부터 산정한다. 상속으로 취득한 경우 상속 등기일이 아닌 상속 개시일을, 증여를 받았다면 증여 등기일을 취득일 또는 양도일로 본다.

이처럼 양도 시기는 양도계약서 작성일이 아니라 잔금을 청산하는 날이 되기 때문에 주택 보유 기간은 양도소득세 비과세 및 장기보유특별공제 여부, 기본세율 적용 여부에 영향을 미친다.

장기보유특별공제는 양도가액에서 취득가액 및 필요경비를 뺀 양도차익에 대해 보유 기간별로 공제율을 적용한다. 보유 기간이 3년 미만인 경우 양도차익의 10%, 3~4년은 양도차익의 12%, 4~5년 15%, 5~6년 18%, 7~8년 21%, 8~9년 24%, 9~10년 27%, 10년 이상은 30%의 장기보유특별공제를 받는다.

예를 들어 2주택자 보유자인 최씨가 하나의 주택(양도가액 3억원, 취득가액 및 필요경비 2억원, 보유기간 5년6개월, 투기지역 외에 소재)을 각각 2011년과 2012년에 양도한다고 가정하고 양도소득세 등 부담액을 산출해 보면 다음과 같다.

2011년에 양도했다고 가정하면 양도소득세 부담세액은 양도소득세 1922만5000원[(양도가액 3억원-취득가액 등 2억원-장기보유특별공제 0-양도소득기본공제 250만원)×35%-누진공제 1490만원)]이 된다. 양도소득세액 10%의 소득세분 지방소득세 192만2500원을 추가해 총 2114만7500원을 부담했을 것이다.

2012년 1월 이후에 양도한다고 보면 1458만원[(양도가액 3억원-취득가액 등 2억원-장기보유특별공제 1500만원-양도소득기본공제 250만원)×24%-누진공제 522만원)]이 된다. 양도소득세액 10%의 소득세분 지방소득세 145만8000원을 추가해 총 1603만8000원을 부담하면 된다.

최씨가 2주택 중 하나의 주택을 2011년에 양도하는 것보다 2012년에 양도하는 것이 양도소득세가 500만원 이상 줄어든다.

이용연 < 이현회계법인 세무사 >