수원 남문은 90년대 초부터 2002년까지 10년 정도 전성기를 누렸으나 지금은 빛바랜 상권이라는 평가를 받고 있다.

남문 상권의 주인공이던 10대와 20대들이 이탈,패션 1번가 로데오거리는 썰렁한 골목상가로 변했다.

전성기 때 수원 남문은 대로변은 물론 골목상가까지 어깨를 부딪칠 정도로 인파로 넘쳐났고 이에 따라 '돈을 주워 담았다'고 하는 대박 가게들이 즐비한 것으로 유명했다.

문제는 앞으로도 떠난 고객들이 돌아올 가능성이 지극히 낮다는 점이다.

상권이 회생할 수 있는 호재들이 별로 없기 때문이다.

다만 영동·지동시장 등 재래시장만은 손님을 잃지 않고 짭짤한 장사를 하고 있어 그나마 남문 상권의 명맥을 이어가는 실정이다.

남문의 쇠락은 의류 불경기와 함께 시작됐다.

특히 패션 가게들이 200여개에 달해 불경기를 이겨 나가기에는 점포수가 너무 많았다.

이와 함께 10대,20대 젊은이들은 수원역 상권으로 너도나도 빠져 나갔다.

백화점 영화관 먹자골목 등 놀거리 볼거리가 많은 곳이기 때문.젊은 고객들이 급속히 줄면서 남문 인근 CGV영화관 등도 문을 닫았다.

소비자를 모을 수 있는 대형 집객시설마저 없어져 버린 것이다.

따라서 남문 상권에서 창업할 경우에는 입지,업종,점포 시세 등 모든 요소들을 꼼꼼히 따져본 뒤 신중히 결정할 필요가 있다.

상권이 힘을 잃었어도 점포 시세는 여전히 비싼 까닭이다.

남문 상권 중 아직 으뜸으로 치는 입지는 원형 모양의 남문 로터리 중 서울 방면 버스정류장 인근 대로변이다.

저녁 시간이면 꽤 많은 유동인구로 붐비는 곳이다.

더페이스샵,파리바게뜨 등 유명 브랜드 가게가 자리잡고 있으며 실제 장사도 잘 되는 곳이다.

그러나 반대편 수원역 방면 대로변은 월세를 감당하기 힘든 가게가 속출,점주들이 자주 바뀌는 게 특징이다.

이곳 1층 15평 기준 월세가 300만~650만원 수준이어서 패스트푸드나 김밥집으로는 수지를 맞추기 쉽지 않다.

인파로 북적거리는 서울 건대앞 상권을 웃도는 시세를 형성하고 있기 때문이다.

서준 상가뉴스레이다 상권분석팀장은 "10대와 20대 여학생들을 대상으로 마진이 좋은 잡화류를 취급하는 게 바람직하다"면서 "서울 일부 상권에서 히트하고 있는 잡화점 '보물섬'과 같은 개념의 점포로 승부하는 게 좋다"고 강조했다.

값싼 가방 신발 모자 액세서리 머리핀 등을 기본 상품으로,밸런타인 데이와 같은 특별한 날에는 초콜릿 사탕 티셔츠까지 다양하게 취급하는 잡화점이 적합하다는 설명이다.

남문 로터리를 지나 수원역 방면으로 더 내려오면 남성 패션 가게 일색인 대로변 상가가 나타난다.

이곳은 40평 이상의 중대형 규모 가게가 주류를 이룬다는 게 특징이다.

매장이 큰 만큼 월세가 비싸 장사가 수월하지 않은 곳이라는 평가를 받는 곳이다.

서준 팀장은 "점포 소유권자들이 음식점이 들어서길 원하지 않는 것으로 알려져 업종이 패션으로 한정돼 있고 월세도 500만~1000만원 수준이어서 초보 창업자들이 들어가기는 힘든 곳"이라고 조언했다.

남성 패션상가 맞은편 이면 골목에는 서울 명동 상권과 버금가는 쟁쟁한 브랜드 가게들로 이뤄진 로데오거리가 숨어 있다.

유명 패션 브랜드의 경연장인 로데오거리는 한때 남문 상권의 상징으로 통했으나 10대와 20대 유동인구가 뚜렷이 줄어들면서 매출 부진으로 몸살을 앓고 있다.

2000년을 전후,전성기를 누릴 때 이곳 20평 안팎 점포당 한 달 매출이 5000만원에 달했으나 현재 절반 이하로 곤두박질쳤다고 현지 상인들은 전한다.

대로변의 한 여성 속옷 매장은 '하루 1억원'을 올려 기록을 세우기도 했다고 체인 본사 관계자는 말한다.

그러나 6년이 지난 지금 학생들이 수업을 마칠 무렵인 오후 5시가 넘어도 로데오거리에서 10대 여학생들을 보기는 쉽지 않은 풍경이다.

강병오 FC창업코리아 대표는 "개별 상인들이 고객을 끌어오는 데는 한계가 있어 남문 상권 전체가 떠야 발길을 돌렸던 젊은이들이 돌아올 수 있을 것인데 특별한 호재가 없다는 게 문제"라고 진단했다.

한산한 로데오거리와 이어진 영동시장은 장을 보러 나온 주부들로 발디딜 틈이 없다.

저가 의류와 신발,생활용품,주방용품,가구 등을 파는 영동시장은 서민들의 쇼핑 장소로 안성맞춤이다.

영동시장에서 도로를 하나 건너면 온갖 먹거리들을 다 취급하는 지동시장이 자리잡고 있어 원스톱 쇼핑이 가능하다.

여느 골목시장처럼 지저분하지 않고 지방자치단체의 재정 지원으로 시설 개선을 깔끔하게 마쳐 쇼핑 환경도 좋은 편이다.

이현승 한국실행창업센터 대표는 "영동시장과 로데오거리 경계점에서 가게를 내면 재래시장에 장보러 나오는 엄청난 유동인구 중 일부를 손님으로 끌어들일 수 있을 것"이라며 "주부들이 선호하는 브랜드 의류나 속옷,아동복,신발이 먹힐 만한 곳"이라고 조언했다.

강창동 유통전문기자 cdkang@hankyung.com