최근 몇년간 부동산경기 위축으로 부동산매매가 예전같지 않아 당초
팔려고 했던 옛주택을 허물고 다가구주택을 신축하여 이를 임대하는 경우가
많아졌다.

보통의 경우에는 주택소유자가 건축비를 스스로 마련하기 어려워 다가구
주택 완공후 임대보증금으로 건축비에 충당하고 남은 임대보증금은 금융
기관에 맡기게 된다.

그러나 이렇게 다가구주택을 임대하는 경우뿐만 아니라 상가등 부동산을
임대할때 다음과 같은 의문점이 생길수 있다.

임대보증금을 금융기관에 투자하여 이자를 받으면 부동산 임대소득으로
구분하여 세금을 내야하는 건지 아니면 금융자산에 투자되었으니까
금융소득으로 분류하여 세금을 내는게 맞는 건지이다.

결론부터 말하면 이 경우는 부동산임대가 소득발생의 원인이 되지만
금융자산을 통해 이자소득을 받은게 되기때문에 부동산 임대소득이 아니라
금융소득에 해당된다.

따라서 임대보증금에서 발생한 이자소득도 부부합산기준으로 연간 4,000만
원을 초과하게 되면 이자소득도 종합과세 대상이 된다.

그러나 여기에서 주의해야 할 사항이 있다.

세법에서는 부동산임대소득을 계산할 때 부동산임대보증금에 대하여 정기
예금이자율로 계산한 금액을 간주임대수입이라고 하여 부동산 임대소득에
포함시키고 있다.

임대보증금을 받으면 임대인이 이를 유용하게 사용하여 어딘가에서 수익이
발생할 것이므로 이 수익을 인위적으로 계산하여 부동산 임대소득으로
신고토록 하고 있다.

그러나 임대보증금을 금융기관에 투자했다면 금융기관에서 이자를 받을때
이자소득의 16.5%를 미리 세금으로 뗀다.

더욱이 이자소득의 연간 부부합산금액이 4,000만원을 넘게받으면 종합과세
대상이 되어 세금을 추가로 부담하게 되는 결과를 초래할 수도 있다.

임대보증금에 대하여 간주임대수입을 계산하여 부동산 임대소득에 대한
세금을 부담할 뿐만아니라 동일한 임대보증금을 금융자산에 투자하였다면
여기서 발생하는 이자소득에 대하여는 다시 이자소득으로서 세금을 부담하여
이중으로 세금을 부담하는 문제점이 발생하게 된다는 얘기다.

예를 들어보자.

강건실씨는 얼마전 자신이 보유하고 있던 주택(토지가액 2억원)을 허물고
다가구주택을 지었다.

이때 건축비에 4억원이 소요되었으나 임대보증금으로 7억원이 들어와
건축비 4억원을 충당하였고 나머지 3억원은 금융기관에 예금했다.

이 경우 부동산 임대소득은 간주임대수입 2,700만원
{(임대보증금 7억원-건축비 4억원) x 정기예금이자율 9%}으로 계산되어
305만원에 해당하는 종합소득세를 내야 하고(다른 소득이 없고 경비율이
25% 가정) 임대보증금 3억원을 1년에 13%의 이자를 주는 예금에 가입했다면
3,900만원의 이자소득이 발생하여 이자소득에 대한 세금 585만원
(다른 금융소득이 없어 15% 원천징수세율로 분리과세)을 부담해야 한다.

즉 임대보증금 3억원에 대하여 부동산임대소득에 대한 세금 305만원과
이자소득에 대한 세금 585만원을 이중으로 부담하게 되는 것이다.

그러나 세법에서는 이와 같은 이중과세의 문제점을 해결하기 위해 임대
보증금이 금융자산에 투자된 것이 명확한 경우에 한해 임대보증금에서
발생한 이자소득을 임대보증금의 간주임대료 계산에서 제외시키도록 규정
하고 있다.

즉 부동산임대소득은 전혀 발생하지 않고 금융소득만 3,900만원 발생한
것으로 계산된다.

이와 같이 이자소득을 간주임대수입 계산에서 제외시키려면 금융자산이
당해 임대보증금으로 충당되었다는 사실이 장부나 증빙서류에 의해 확인
되어야만 한다.

따라서 장부없이 추계에 의해 소득금액을 신고하는 경우에는 당해 이자
소득을 간주임대수입계산에서 공제할수 없으므로 가급적 부동산 임대사업에
대한 장부와 증빙을 갖도록 하는 것이 바람직하다.

그렇다면 부동산 임대보증금을 어떤 금융상품에 투자하고 관리하는 것이
유리할까.

우선 임대보증금이 금융자산에 투자되었다는 명확한 근거가 있어야만
이중과세를 피할수 있으므로 임대보증금 관리용 통장을 별도로 마련할
필요성이 있다.

또한 임대차 계약기간이 보통 2년으로 이루어지므로 이자율이 높은
2년만기 금융상품에 투자하는 것이 좋다.

그러나 임차인이 계약만료일전에 임대보증금을 회수하는 경우도 발생할수
있으므로 1년만기 금융상품에 투자하되 1년만기 이후에 정상적인 이자가
붙으면서 언제든지 찾을수 있는 상품에 투자하는 것이 좋겠다.

가령 자유적립식목적신탁등이 이에 해당된다.

또한 다가구주택을 임대하는 경우처럼 임차인이 여러 명이어서 임대기간
만료일이 연중 흩어져 있는 경우도 있다.

이런 경우에는 임대보증금의 절반 정도는 단기 고수익상품에 투자하여
임대보증금을 임차인에게 반환해야 할 상황에 언제든지 대비하고 나머지
절반은 평균 임대기간에 맞춰 투자하는 것도 바람직하겠다.

< 안상욱기자 >

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(한국경제신문 1996년 4월 1일자).