[5~6월 분양 대첩] "청약조정지 1순위 자격 살피고, 대출 규제 감안한 자금계획 중요"

11·3대책으로 투기세력 감소
학군 좋은 강남 재건축 관심 갖고…교통 인프라 개선되는 김포 주목
문재인 대통령 '행정수도 위상 강화'…세종시 중심지역도 눈여겨봐야

서울 ‘고덕 롯데캐슬 베네루체’

김포 ‘한강메트로자이’

‘장미대선’이 마무리되면서 본격적인 아파트 청약의 계절이 시작됐다. 대선 변수 앞에 분양을 미뤄왔던 건설사들이 물량을 쏟아내기 시작하면서 경쟁력 있는 단지들이 속속 공급되고 있다. ‘내집 마련’을 꿈꿔온 실수요자들이라면 청약 전략을 탄탄하게 세워 접근해야 하는 때다. 전문가들은 분양단지의 입지와 편의시설, 장래 시장성을 주목하라고 조언했다.

1순위 조건, 자금조달 점검해야

지난해 발표된 11·3 부동산대책 이후 청약시장은 투자자 중심에서 실수요자 중심으로 빠르게 재편됐다. 청약 1순위 자격 조건이 대폭 강화되고 조정 대상 지역을 중심으로 분양권 전매가 입주 시점까지 금지되면서 단기 차익을 노린 투기세력이 빠르게 이탈했기 때문이다.

이 때문에 실수요자라면 이번 청약 기회를 적극 활용

할 만하다. 우선 강화된 청약 1순위 조건을 사전에 점검해야 한다. 업계 관계자는 “11·3 대책이 발표된 지 6개월이 지났지만 청약 당첨자를 발표하고 나면 여전히 부적격자가 20~30%씩 나온다”며 “청약조정지역 분양에서는 반드시 청약자격 조건을 확인해야 한다”고

강조했다.

청약조정지역은 모두 37곳이다. △서울 25개구(공공 및 민간택지) △경기 과천·성남(민간 및 공공택지) △경기 하남·고양·남양주·동탄2신도시(공공택지) △부산 해운대구·연제구·동래구·남구·수영구(민간택지) △세종시(공공택지) 등이다. 이 지역에서는 1순위 청약통장과 함께 반드시 가구주여야 1순위 자격을 유지할 수 있다. 2주택 이상을 소유하고 있으면 1순위에서 제외된다. 특히 과거 청약통장을 사용해 조정주택 또는 공공택지 분양가상한제 적용 주택에 당첨된 사람은 재당첨 제한 대상으로 일정 기간 청약할 수 없다. 수도권 과밀억제권역 전용면적 85㎡ 이하는 당첨자 발표일로부터 5년, 85㎡ 초과는 3년간 제한된다.

자금조달 전략도 점검해야 한다. 양지영 리얼투데이 콘텐츠본부장은 “정부의 가계대출 규제로 금융권이 집단대출을 사실상 중단하면서 중도금대출은 물론 잔금대출까지 막힌 상태”라며 “과거에는 분양가의 10~20%인 계약금만 갖고 청약시장에 뛰어들 수 있었지만 지금은 잔금까지 조달할 수 있는 자금계획을 세워야 한다”고 말했다.

유망지역 청약물량부터 노려야

청약시장에서도 입지는 가장 먼저 점검할 요소라고 전문가들은 입을 모았다. 부동산 침체가 와도 입지가 좋은 유망 분양단지는 분양가 이하로 떨어지는 경우가 드물기 때문이다. 서울 강남권의 재건축 단지는 늘 투자 0순위로 꼽힌다. 강남 일대처럼 각종 인프라가 잘 갖춰져 있고 학군이 좋은 입지는 사실상 없기 때문이다.

서울 상일동에서는 고덕주공7단지를 재건축하는 ‘고덕 롯데캐슬 베네루체’가 상반기 중 분양될 예정이다. 1859가구 규모로 재건축되며 이 가운데 867가구가 청약시장에 나온다. 전용면적 59~122㎡로 구성된 중대형 단지다. 삼성물산은 서울 강남구 개포동 656 일대에서 개포시영아파트를 재건축한 ‘래미안 강남 포레스트’를 6월 분양한다. 전용면적 49~102㎡, 총 2296가구 규모로 이 중 208가구가 일반분양이다.

교통난이 대폭 개선되는 경기 김포도 새로운 투자 대상으로 급부상하고 있다. 이 지역은 상대적으로 저렴한 분양가는 물론 향후 가격 상승 기대감도 커 인기를 끌고 있다.

2008년 금융위기로 한강신도시를 중심으로 미분양이 속출했지만 분위기는 싹 바뀌었다. 지난 3월 제2외곽순환도로 인천~김포 구간이 뚫린 데 이어 내년 말 김포도시철도(김포 구래동~김포공항역) 개통을 앞두고 있기 때문이다. 이 철도를 이용하면 서울 여의도를 30분대, 강남권까지 40분대에 갈 수 있다. 지난 2월 GS건설이 한강신도시에서 선보인 단독주택 단지 ‘자이더빌리지’가 평균 33 대 1의 청약경쟁률을 기록한 데 이어 계약 나흘 만에 판매가 완료된 배경이다. GS건설은 여세를 몰아 이달 김포 걸포3지구에서 ‘한강메트로자이’ 1차분인 3598가구의 아파트를 분양한다.

문재인 정부의 수혜지역도 주목할 만

문재인 대통령 당선이 호재로 작용하는 지역도 주목받고 있다. 세종시가 대표적이다. 문 대통령은 세종시 공약으로 국회 분원 설치, 행정자치부와 미래창조과학부 등 정부 부처 이전, 세종~서울고속도로 조기 건설 등을 내세웠다. 경남 김해시와 부산은 ‘김해 신공항’ 호재가 있다. 문 대통령은 올해 기본계획을 수립하는 김해신공항을 동남권 관문공항으로 건설하고, 에코델타시티와 명지국제신도시 등 기존 개발계획을 통합해 공항복합도시를 만드는 방안을 약속했다.

부산 명지국제신도시에서는 금강주택이 ‘명지국제신도시 금강펜테리움 센트럴파크 3차’를 선보인다. 전용면적 59㎡ 단일형으로 구성된 870가구 규모 임대주택 단지다. 부산 민락동에서는 ‘e편한세상 오션테라스’가 분양을 준비하고 있다. 1050단지 규모로 전용면적 84~160㎡로 구성된다.

낙후된 구도심 지역도 새롭게 주목받고 있다. 문 대통령은 대선 기간 매해 공적재원 10조원을 투입해 100곳씩 총 500개의 구도심과 노후 주거지에서 재생사업을 하겠다는 ‘도시재생 뉴딜’ 공약을 제안했다. 뉴타운처럼 대규모 개발 방식은 아니어서 대규모 아파트 단지가 들어서는 것은 아니지만 주변 환경이 대폭 개선될 구도심에 나올 일부 새 아파트나 임대사업용 주택 등을 투자 대상으로 고려할 만하다는 것이 전문가들의 조언이다.

조수영 기자 delinews@hankyung.com