삼성동 A씨, 돈 싸들고 주상복합 오피스텔 계약하러…

강남부자는 지금

공실위험 적어 안정적 수입…가격보다 입지 최우선 고려

강남 부자들의 오피스텔에 대한 관심이 새해 들어서도 식지 않고 있다. 일단 투자자들이 가장 선호하는 서울 강남권에서 올해 첫 분양물인 ‘잠실 아이파크’가 수십대 1의 경쟁률 속에 모두 팔려 나갔다.

부동산 전문가들은 수익형 부동산 투자가 대세여서 올해도 강남 부자들의 오피스텔 사랑이 이어질 가능성이 높다고 전망한다. 다만 강남 부자들이 관심을 가지는 오피스텔은 강남권 등 인기 지역에서 분양하는 물량으로 제한될 것으로 전망된다. 분양가가 높기는 하지만 공실 위험이 거의 없고, 은행 금리 이상의 수익을 기대할 수 있어서다.

○수익률 5%대…안정적 월수입 보장

강남 부자를 주로 상대하는 금융권 프라이빗뱅커(PB)들은 오피스텔의 대항마로 떠올랐던 도시형 생활주택의 가격이 크게 오르면서 오피스텔의 비교우위가 새삼 재확인되고 있다고 분석한다.

상가 건물과 같은 수익형 부동산에 수십억원을 투자할 게 아니라면 수억원대 돈으로 비교적 안정적으로 투자할 만한 상품은 오피스텔만한 게 없다는 인식도 한몫하고 있다.

고준석 신한은행 청담역지점장은 “월세가 좀 싸니까 도시형 생활주택으로 갔던 젊은 임대 수요층이 임대료가 올라가자 여유있는 주차공간과 잘 갖춰진 빌트인 가구들, 헬스장 사우나 같은 편의시설이 있는 오피스텔로 회귀하는 경향이 있다”고 말했다.

분양가가 상승하면서 서울시내 오피스텔의 임대수익률이 과거 평균 6%대에서 5%대(세전 기준)로 떨어지긴 했지만 여전히 은행 금리(3.8%)보다 높고 대체 투자처가 마땅치 않은 점, 업무지구 배후이거나 유동인구가 많으면 웬만해서는 공실이 나지 않는다는 점 등은 변함없는 투자 매력이다. 지난 ‘12·7 부동산 대책’으로 강남·서초·송파 등 강남 3구가 투기과열지구에서 해제돼 분양권 전매도 가능해졌다. 세제 혜택도 커진다.

○강남 오피스텔 관심 높아

부동산 정보업체인 부동산1번지에 따르면 올해 분양 예정인 오피스텔은 총 1만1250실이다. 대부분 서울 강남과 세곡동 보금자리, 세종시, 광교신도시, 판교 등 서울 및 수도권에서 나온다.

당장 이달부터 삼성중공업 ‘강남역 쉐르빌’(297실), 효성 ‘효성인텔리안 더 퍼스트’(358실), 대우건설 ‘청담역 푸르지오시티’(183실), ‘광교 푸르지오 월드마크’(200실) 등이 순차적으로 분양에 들어간다.

올 들어 강남권이나 인기 신도시에서 공급하는 물량이 많아 강남 부자들이 높은 관심을 보이고 있다. 곽명휘 국민은행 강남스타PB센터 팀장은 “강남 부자들은 간혹 오피스텔을 10채, 20채 보유하는 경우도 있지만 대개 임대용이나 자신이 사용할 ‘제2의 사무실’로 한두 개쯤 갖고 있다”며 “비싸더라도 무조건 입지가 좋아야 한다”고 강조했다. 그는 “주상복합과 함께 있는 강남 모 오피스텔의 경우 돈을 싸들고 대기하는 수요가 적지 않다”고 덧붙였다.

고 지점장은 “분양가가 너무 오른 강남을 벗어나려는 움직임도 일부 있다”며 “신분당선이 연결돼 20분이면 강남으로 출퇴근할 수 있는 판교·분당 지역이 대표적인데 이곳 물량에 관심을 보이는 강남 부자들이 등장하고 있다”고 귀띔했다.

PB들은 강남·역삼·삼성·선릉 등 대표 강남권 외에도 △대기업 사옥이 몰려 있는 필동·충무로·회현·광화문 등 일부 강북권 △광역교통망을 확충한 판교 및 분당 △업무지구가 밀집한 영등포, 마포, 구로(가산디지털단지) 등의 소형 오피스텔을 투자 대상 후보로 꼽았다.

세제 혜택도 꼼꼼히 따져봐야 할 대목이다. 오는 4월27일부터 전용면적 85㎡ 이하 주거용 오피스텔 중 국토해양부 장관이 고시하는 일정 요건을 갖추면 주택임대사업용으로 등록이 가능해진다. 법 시행 이후 최초로 분양받는 오피스텔에 한해 취득세를 감면해준다. 전용면적 60㎡ 이하는 100%, 60~85㎡는 25% 깎아준다. 기존 오피스텔을 사거나 신규 분양받은 오피스텔이라도 법 시행일 이전에 잔금을 납부하고 등기를 마치면 감면 대상에서 제외된다. 주택거래신고지역으로 지정된 서울 강남 3구도 대상에서 빠진다.

주택임대사업용으로 등록하면 재산세 감면 혜택도 받을 수 있다. 전용면적 40㎡ 이하인 경우 100%, 40~60㎡는 50%, 60~85㎡는 25%가 각각 줄어든다.

국민은행의 원종훈 세무사는 “세제 혜택을 받으려면 5년 이상 임대해야 하고 사무용 일반 임대사업용으로 등록했던 오피스텔을 주택임대사업(주거용)으로 변경하면 이미 환급받은 부가가치세를 다시 토해내야 한다”고 조언했다.

○시세차익 대신 임대 수익 봐야

오피스텔은 청약을 해 놓고 프리미엄이 붙으면 계약하고 경쟁률이 낮으면 계약을 포기해도 되기 때문에 투자에 큰 부담이 없다. 1~2인 가구가 증가하고 임대주택 선호 현상이 뚜렷해지면서 수요도 늘고 있다.

이웰에셋의 이영진 부사장은 “오피스텔은 급격한 매매가 상승을 더 기대하기 어려워 자산가치 상승에서는 소형 아파트가 유리할 수 있다”며 “오피스텔은 안정적인 임대 수익이 주 목적이 돼야 한다”고 말했다.

결국 입지 요건과 교통 편의, 분양가, 임대 수요, 세제 혜택, 경쟁 관계인 인근 소형 아파트 및 도시형 생활주택 수급 상황 등을 꼼꼼하게 따져야 오피스텔 투자에 성공할 수 있다는 지적이다.

문혜정 기자 selenmoon@hankyung.com

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