건물주와 세입자, 상생할 수 있을까[김성순의 재밌는 리테일]

김성순 필진

입력2023.05.23 06:55 수정2023.05.23 14:44

한경닷컴 더 머니이스트

건물주- 세입자간 분쟁 자주 발생
'수수료 매장'으로 협업 통해 공동 이익 추구할 만

최근 몇 년 전부턴 '조물주 위에 건물주, '갓물주'와 같은 표현도 등장하고 있습니다. 건물주가 세입자 우위에 있는 구도가 형성되고 있는데요. 건물주와 임차인은 상생이 불가능한 관계일까요.

이른바 '억울한 세입자'들의 호소는 대부분 이렇습니다. 처음 임대차 계약을 맺을 때는 상권이 제대로 형성되지 않아 위험을 감수하고 가게를 시작했는데, 영업이 잘 돼 손님들이 모이고 입소문까지 타 상권까지 형성되면서 임대료가 대폭 상승, 결국 이를 감당하지 못하고 다른 곳으로 밀려난다는 겁니다. 세입자 입장에서는 본인 노력으로 건물 가치가 상승했는데 역으로 임대료가 올라 손해를 감수해야만 하는 상황이 억울할 수 있겠죠.

반면에 건물주 입장에서 보면 임차인이 임대차 기간동안 장사가 잘 돼 크게 수익을 가져가는 동안 최초 계약했던 초기의 임대료 외에는 추가적인 수익이 발생하지 않습니다. 어떤 매장이 영업이 잘 되서 소위 대박이 났다고 가정했을 때, 대박난 매장의 건물주로서 임대인이 실제 얻을 수 있는 추가 이익은 재계약 때 같은 임차인에게 추가적인 임대료를 받거나 더 많은 임대료를 내는 다른 임차인으로 교체해야 합니다. 임대인의 입장에서 계약 이후 매일 줄서는 매장됐다고 해도 계약 기간 동안(최근에는 법으로 이 기간을 보장해 주고 있지만)에는 계약시 정해진 임대료 외에 추가 이익은 없다고 볼 수 있습니다.

건물주와 세입자 사이의 분쟁은 이런 추가 이익 발생에 대한 동상이몽에서 비롯됩니다. 건물주는 자신 소유의 건물이 좋아서, 세입자는 본인 브랜드가 좋아서라고 생각합니다.

최근에는 건물주와 세입자가 협업해 공동의 이익을 추구하는 형태의 임대차 계약이 등장했습니다. 그동안 쇼핑몰이나 기관이 소유한 상업시설에서는 흔히 통용되던 '수수료 매장' 형태입니다.

쉽게 설명하면 세입자가 건물주의 공간에서 영업을 하고 발생하는 매출 일부를 건물주에게 임차료로 지불하는 형식입니다. 커피숍의 경우 매출의 12~15%, 레스토랑의 경우에는 매출의 10~12%와 같이 대략적인 지불 수준도 어느정도 시장에 관례가 존재합니다.

이렇게 계약을 할 경우 장사가 잘 되면 더 많은 임대료를, 장사가 잘 안되면 더 적은 임대료를 지불하기 때문에 세입자 입장에서도 위험을 줄이는 효과가 있습니다. 건물주 입장에서도 본인의 건물과 가장 어울리는 업종의 좋은 브랜드를 입점 시켜 추가적인 이익을 기대할 수 있는 효과가 있습니다.

나아가 똑똑해진 건물주들은 이미 검증된 임차인을 모시기 위해 TI(Tenant Incentive)라는 제도를 도입해 세입자의 인테리어 비용 일부를 지원해 주기도 합니다. 세입자로 하여금 최소한의 리스크만 가지고 들어와서 장사를 할 수 있게 해주고 매출을 공유해 추가적인 이익을 얻고, 나아가 건물 가치도 올리는 방법입니다.

미국, 영국등 선진국에서는 이미 가두 상권의 건물에서도 이러한 형태의 임대차가 활성화 돼 있습니다. 한국은 이전부터 내려오던 고정 임대료 방식이 통용돼 오다가 코로나19 사태로 건물주와 세입자 모두 힘든 시기를 겪으면서 이렇게 다양한 형태의 새로운 임대차 방식이 생겨나고 있습니다.

건물주는 부동산이라는 공간을 제공하고, 세입자는 그 공간에 숨결을 불어넣어 영업을 통해 얻는 이익을 서로 나누어 가지는 일종의 동업 형태. 이것이야 말로 진정한 '상생'일 겁니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 김성순 쿠시먼앤드웨이크필드 전무

"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com

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[힘이 되는 부동산 법률] 임차인, 감정평가사가 공모한 대출사기 의심사건 관련 판결 소개

“전세 사기인 줄 알았더니 대출 사기?” 라는 제목의 지난 칼럼에서 소개된 재판의 1심 판결 결과가 최근 선고되었다. 이해를 돕기 위해 해당 칼럼을 먼저 소개한다. 세입자를 속여 보증금을 편취하는 일반적인 수법이 아니라, 세입자까지 한 패로 금융회사를 속이는 갭투자 대출사기 의심사례로 흔치않은 경우인데다가, 정황상 감정평가사 가담도 의심되는 신종(?) 수법인 듯하여 소개한다.의뢰인은 보유하던 오피스텔 1채를 1억1천만원에 매도하기로 계약했다. 계약 당시 ‘매매계약 직후 매수인이 리모델링한 다음 매매금액보다 높은 1억3천만원 정도에 전세계약할 예정이니 협조해달라’는 부탁을 받았는데, 갭투자 사기에 대한 아무런 의심을 하지 못했던 의뢰인으로서는 원하는 1억1천만원을 받는 것으로 만족했기 때문에 이를 수용하고 매매계약을 체결했다.그 후 의뢰인은 ‘예정된 인테리어 공사가 진행되었고, 신규임차인도 구했으니, 임차인과 전세계약을 체결하는데 참석해달라’는 연락을 받았다. 그런데 놀라운 점은, 전세금액이 당초 알려진 1억3천만원이 아니라 1억6천만원이라는 것이었다. 의뢰인은, ‘아무리 인테리어 공사했다고는 하지만 매매대금이 1억1천만원에 불과한데, 전세금액이 1억6천만원이라면 너무 무리한 금액이 아닌가? 혹여나 보증금을 돌려받지 못하게 되면 임차인이 자신에게 보증금을 청구할 수 있지 않나'하는 걱정을 하지 않을 수 없었다. 임차인에게 매매금액을 알리고 자신에 대한 보증금반환이 절대 불가하다는 점을 분명히 할 필요가 있다는 생각을 하면서, 임차인과 직접 연락하려고 했지만, 무슨 이유에서인지 매수인은 차일피일 회피하다가, 급기야는 ’임차인에게 이 사실을 알리면 매매계약을 파기하겠다‘고 통보해왔다. 갭투자 사기로 의심되던 중, 해당 오피스텔에 대해 매수인이 의뢰한 시가감정평가서를 받게 되었는데, 금액이 무려 1억8천만원으로 기재되어 있었다. 인테리어공사를 감안하더라도, 거래금액 보다 무려 7천만원이나 높은 금액으로 감정평가된 것은 놀라운 일이 아닐 수 없었다. 범죄에 연루될 수 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하고(인테리어 금액 역시 실제 보다 상당히 부풀려졌을 것으로 짐작된다), 이를 바탕으로 정식 감정평가까지 받아 실제 가격보다 7천만원이나 부풀리는 등 매우 교묘할 뿐더러, 전문가인 감정평가사까지 이들 범행에 가담한 의심이 든다는 점에서, 경종을 울릴 필요가 있는 사건으로 보아 적극 수임했다. 답변서를 통해, ‘즉각 소취하하지 않을 경우, 감정평가사를 포함한 관련자 모두에 대해 형사고발조치하겠다’는 점을 분명히 했는데, 상대방 대응이 기다려진다.다음은 1심 판결 내용이다. ★ 서울중앙지방법원 2023. 4. 25. 선고 2022가단0000000 손해배상(기) 1. 기초사실 가. 원고는 2022. 2. 28. 000공인중개사사무소의 중개로 피고와 사이에, 피고 소유의 서울 00구 00동 000 ###오피스텔 제0층 제000호(이하 ‘이 사건 오피스텔’이라 한다)를 매매대금 110,000,000원에 매수하되, 계약금 5,000,000원은 계약 당일인 2022. 2. 28.에 중도금 6,000,000원은 2022. 3. 31.에 잔금 99,000,000원은 2022. 6. 30.에 각각 지급하기로 하는 내용의 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였다. 나. 이 사건 매매계약 체결 당시 원고와 피고는, 리모델링 후 원고가 구해오는 임차희망인과 피고가 임대차계약을 체결하면 원고가 피고로부터 임대차보증금과 매매대금의 차액을 지급받기로 약정하였다. 다. 이 사건 매매계약의 특약사항(이하 ‘이 사건 특약사항’이라 한다) 중 이 사건과 관련된 주요 내용은 아래와 같다. 특약사항 2. 매도인은 계약금 지급 후 매수인이 인테리어 공사에 동의하고 각 공과금은 계약일로 정산한다. 3. 매도인은 매수인이 리모델링 중 임의로 계약을 파기할 경우 계약금 및 리모델링에 들어간 금액의 배액배상한다.4. 매수인은 수리 후 임대를 목적으로 계약하며 매도인은 임대차계약에 적극 협조하고 매매금액보다 전세금액이 높아도 이를 수용한다.라. 원고는 피고에게, 2022. 2. 28. 계약금 5,000,000원, 2022. 3. 31. 중도금 6,000,000원을 각각 지급하였다. 마. 원고는 2022. 3.경 이 사건 특약사항 제2조에서 정한 바에 따라 이 사건 오피스텔에 관한 인테리어공사를 하였고, 000공인중개사사무소 측에서는 전세로 들어올 임차인을 구하였다고 하면서 임대차보증금 중 계약금 명목으로 3,000,0000원을 송금하였다(다만 위 돈은 임차희망인 김00가 피고에게 직접 송금하였다). 바. 원고는 2022. 3. 28. 피고에게 전화하여 이 사건 오피스텔에 관한 감정서가 나왔다면서 이제 전세계약서를 써달라고 요청하였고, 원고와 피고는 계약체결일정을 추후 협의 후 정하기로 하였다. 사. 000공인중개사사무소의 중개보조인인 손00는 2022. 3. 29. 피고에게 전화하여 임대차보증금은 종전에 이야기하였던 130,000,000원이 아닌 160,000,000원이라고 말하였다. 아. 원고는 2022. 4. 4. 피고의 남편 강00과 전화하면서 굳이 임차인에게 매매가격을 알릴 필요가 없다는 취지로 말했고, 강00에게 이 사건 오피스텔에 관한 감정평가서를 보내주었는데, 위 감정평가서에는 이 사건 오피스텔의 시가가 180,000,000원으로 기재되어 있었다. 자. 강00은 원고에게, 2022. 4. 5. 오전 11:56경 “감정평가서는 잘 봤고요. 임차인에게 매매가격을 알리지 않고 전세계약서를 작성할 수는 없으니 양해바랍니다. 내일 오후 7시까지 ##동 ###부동산에 전세계약서를 작성하러 갈 테니, 그렇게 아세요. 김&&의 위임인 강00”이라는 내용의 문자메시지를, 같은 날 오후 12:00경 “000 000호의 매매가격(110,000,000원)과 전세계약 예정인 가격(160,000,000원)과의 차이가 50,000,000원이라 차이가 너무 크며, 임차인이 선의의 피해를 입을 경우 법적 분쟁의 소지가 있으므로 소유자는 임차인에게 반드시 매매가격을 알려야겠으니 양해바랍니다.”라는 내용의 문자메시지를 각각 보냈다. 차. 원고는 2022. 4. 6. 13:07경 강00에게 전화하여 “임차인에게 매매대금이 110,000,000원이 된다는 것을 이야기 드렸다. 인지하고 오케이 하셨다.”라고 이야기 하였다. 이에 강00이 원고에게 이 사건 오피스텔은 매매계약이 진행 중에 있다는 문구를 계약서에 집어넣어달라고 요청하였고, 원고는 본 계약서에 그러한 문구를 넣으면 전세보증금 대출심사가 부결될 수 있으니 특약사항에 넣어서 별지로 첨부할 거라고 대답하였다. 이에 강00은 “그 사항만 들어가면 된다.”라고 하면서 오후 7시경에 만나기로 하였다. 카. 같은 날 오후 7시경 원고, 피고, 강00, 김00 등은 서울 00구 ##동에 있는 ###부동산중개사무소에서 전세계약서 작성을 논의하게 되었다. 그 자리에서 원고 및 ###부동산중개사무소의 과장 임00은 피고가 요청하는 내용1)을 특약으로 넣으면 대출이 되지 않으니 별도의 합의서를 작성하자고 이야기하면서 이러한 내용을 기재한 합의서 초안을 작성하여 이를 강00에게 건네주었다. 이에 강00은 위 확인서를 읽어본 다음 “위 확인서를 공증사무실에서 공증 받고 진행하자. 내가 아는 변호사에게 물어보고 이대로 공증 받아서 하면 별 지장이 없다고 하면 하겠다. 내가 빨리 알아보겠다.”라고 이야기하였다. 그러자 원고는 강00에게 강00이 협조를 하지 않고 있다고 하면서 여기서 그냥 가면 계약파기로 가는 것이고, 협조를 안 한 걸로 내일이라도 바로 소송을 걸 것이라고 말하였다. 타. 원고는 그 다음날인 2022. 4. 7. 피고에게 “피고가 일방적으로 임대차 계약서 작성을 거부하고 협조하지 않았으므로 이 사건 특약사항 제3조에 따라 계약금 및 리모델링에 들어간 비용에 대한 배액배상금으로 총 90,860,000원을 배상해 줄 것을 요구한다.”라는 취지의 문자메시지를 보냈다. 【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 7호증(가지번호가 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1 내지 4, 6, 8, 9, 12, 13, 14, 17호증의 각 기재, 변론 전체의 취지2. 원고의 주장 가. 주위적 청구 1) 피고는 임대차계약을 체결하기로 한 계약당일에 갑자기 당사자간 협의되지도 않았던 특약사항 조건을 새롭게 일방적으로 강요하면서 계약을 이행하지 않았다. 이에 원고는 피고에게 2022. 4. 7. 문자메시지를 보내어 계약해제의 의사표시를 하였고, 설령 위 문자메시지를 이 사건 매매계약에 대한 계약해제의 의사표시로 볼 수 없다고 한다면 원고는 피고의 이 사건 특약사항 위반의 채무불이행을 이유로 이 사건 소장 부본의 송달로써 이 사건 매매계약을 해제한다.2) 한편 원고는 2022. 2. 28. 500만원을 계약금으로 지급하였고, 인테리어 비용으로 부가가치세를 포함하여 총 34,430,000원을 지급하였는바, 피고는 원고에게 이 사건 특약사항 제3조에 따라 계약금 및 인테리어 공사비 총 비용 합계액 39,430,000원의 배액인 78,860,000원을 배상할 책임이 있다. 나. 예비적 청구 1) 이 사건 특약사항 제4조에 따라 피고는 임대차계약에 적극 협조할 의무가 있음에도 2022. 4. 6. 임차인 김00와 관계자들이 모두 모여 임대차계약을 체결하고자 모인 자리에서 일방적으로 임차인이 원하지 않는 특약사항을 임대차계약서에 넣어 줄 것을 요구하면서 이를 넣지 않으면 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 명백히 하는 방법으로 임대차계약 체결을 거절하였다.2) 원고는 피고의 이 사건 특약사항 제4조 위반에 따른 채무불이행을 이유로 계약을 해제하고, 계약해제에 따른 손해배상으로 기납입했었던 계약금 및 중도금 합계 1,100 만원과 원고가 인테리어 공사를 진행함에 따라 부담하게 된 공사비 채무 34,430,000원, 감정평가서 비용 700,000원 등 합계 총 46,130,000원의 지급을 구한다. 3. 판단 가. 채무불이행 내지 이행거절을 이유로 한 계약해제 주장에 관한 판단 1) 관련법리 채무불이행에 의한 계약해제에 있어서 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우로서, 이른바 ‘이행거절’로 인한 계약해제의 경우, 최고 및 동시이행관계에 있는 자기 채무의 이행제공을 요하지 아니하여(대법원 1992. 9. 14. 선고 92다9463 판결 참조) 이행지체시의 계약해제와 비교할 때 계약해제의 요건이 매우 완화되어 있으므로, 명시적으로 이행거절의사를 표명하는 경우 이외에 계약 당시나 계약 후의 여러 사정을 종합하여 묵시적 이행거절의사를 인정함에 있어서는 이행거절의사가 명백하고 종국적으로 표시되어야 할 것이다(대법원 2006. 11. 9. 선고 2004다22971 판결 등 참조). 2) 판단 피고의 대리인에 해당하는 강00이 2022. 4. 6. 원고와 이 사건 오피스텔에 관한 임대차계약 체결을 위한 협의를 하는 과정에서 임차희망인 김00와 사이에 체결될 임대차계약서에 이 사건 오피스텔이 매매계약 진행 중인 점 등을 특약사항으로 넣을 것을 요구한 사실, 결국 위 당일에는 위 임대차계약 체결이 이루어지지 못한 사실은 앞서 본 바와 같다. 그러나 앞서 본 사실관계 및 을 제5, 6, 7호증의 각 기재, 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 볼 때, 피고가 명시적 또는 묵시적으로 이행거절의사를 명백하고 종국적으로 표시하였다거나, 피고가 임의로 계약을 파기한 경우에 해당한다거나(이 사건 특약사항 제3조), 피고가 임대차계약 체결에 적극 협조할 의무(이 사건 특약사항 제4조)를 위반하였다고 보기는 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.① 원고는 피고가 2022. 4. 6. 사전에 약속되어 있지 않았던 특약사항을 임대차계약서에 넣어달라고 일방적으로 요구하였다고 주장하나, 피고는 당일 원고와 만나기 전에 원고와 사이에 이미 이 사건 매매계약이 진행 중인 점을 특약사항으로 하여 원고가 주선한 임차희망인 김00와의 임대차계약의 별지에 첨부하기로 협의를 마친 상태였다. 그런데 당일 저녁에 만나서 이야기할 때에 원고 측에서 위와 같은 사전 협의와는 달리 확인서를 쓰는 방식으로 할 것을 제안하였던 것이므로, 피고가 갑자기 특약사항을 요구하였다고 볼 수는 없다.② 또한 원고 측에서 확인서로써 피고가 요구하는 내용을 작성할 것을 제안한 것에 대해서도 강00은 당장 그 자리에서 서명, 날인하는 것만을 거부했을 뿐이다. 오히려 강00은 변호사에게 물어보고 별 지장이 없으면 공증을 받자고 하면서 자신이 빨리 알아보겠다고 제안하였다. 그럼에도 원고는 위와 같은 피고의 제안을 곧바로 이행거절로 단정해버렸다.③ 피고는 2022. 4. 19. 원고에게 피고는 “정상적으로 작성되는 계약서로서 일응 기재되어야 할 사항들이 기재되는 적법한 거래라면 언제든지 귀하에게 협조할 준비가 되어있다.”라는 내용의 기재된 통고서를 보내기도 하였고, 원고의 이 사건 소 제기 이후에도 이 사건 매매계약을 이행할 의사가 있다는 점을 분명히 하기도 하였다(피고의 2022. 6. 14.자 답변서 제13쪽 참조).④ 또한 경우에 따라서는 피고가 원고로부터 매매대금 110,000,000원을 지급받고 소유권을 이전해 준 이후 임차인 내지 주택도시보증공사로부터 보증금반환청구를 받아 임대차보증금 160,000,000원을 반환하게 될 가능성도 배제할 수 없다. 따라서 피고의 특약사항 첨부 요구가 부당하다고 볼 수도 없다. 3) 소결론 따라서 피고의 이행거절 또는 채무불이행을 전제로 이 사건 매매계약의 해제를 주장하는 원고의 주장은 나머지 점에 관하여 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다. 재판 쟁점인 피고의 이행거절 또는 채무불이행 여부 그 자체는 물론, 사건 경위에서 보여진 원고의 사기적 의도를 감안하면 의뢰인 승소가 어렵지 않게 예상되었지만, ‘가격을 더 받기 위해 우리가 변심했다’는 의혹을 떨쳐버리는 차원에서 재판 초기 답변서를 통해 ‘계약이행의 의지가 있다’는 점을 분명히 했다. 그렇다면, 이 건 매매계약은 여전히 유효하다는 점에서 매매계약에 따라 원고는 잔금일까지 잔금을 지급하여야 합니다. 피고는 안전하고 합법적인 거래만 전제된다면 지금도 계약진행의사가 있다는 점을 분명히 합니다.사건 경위에 비추어 ‘상대방 매수인 귀책사유로 계약해제되었다’는 주장을 처음부터 할 수도 있었지만, 계약이행 의지를 분명히 하는 차원에서 ‘소송 진행 중인 현 시점에도 여전히 계약이 유효하고 당초 약정한 대금만 지급하면 지금이라도 계약이행할 의사가 있다’고 주장했다. 당초부터 금융회사 전세보증금 대출을 염두에 두고 사기행각을 계획했던 상대방으로서는, 이 사건 자체는 소송사건으로 비화되었고, 사회적으로는 전세사기에 대한 경각심이 고조된 상황이라 가격부풀리기를 통한 보증금대출이 더 이상 불가능할 수 밖에 없어, ‘기존 매매가격으로도 계약이행할 의사가 있다’는 우리 제안을 수용하지 못할 것이라는 것까지 염두에 둔 포석이었다. 결국, 예상대로 상대방은 우리 제안을 거절했고, 이를 확인한 다음 ‘상대방 귀책사유로 계약해제되었다’는 주장으로 재판을 마무리할 수 있었다. 이 번 재판(2023. 2. 7. 변론기일)에서 귀원의 조정권유와 이에 대하여 매매계약을 이행할 의사가 있다는 등의 조정의사를 피력한 피고의 제안에도 불구하고 원고는 법정에서 매매계약이행 의사가 없음을 분명히 하였습니다. 이런 이유로, 피고는 이 건 준비서면으로 계약해제를 통지하는 바입니다. 정당한 이유없이 계약이행을 거부하게 되면 재판에서 불리할 수 있는데, 위와 같은 과정을 통해 ‘계약이행을 거부하는 측이 과연 누구인지’의 판단에 큰 도움이 되었을 것이다. 한편, 이 사건과 별개로 임차인이 의뢰인을 상대로 제기하여 진행 중인 손해배상소송이 있는데, 이 사건 승소판결로 긍정적인 영향이 예상된다. 임대차계약체결을 전제로 계약위반에 따른 손해배상을 의뢰인에게 청구하고 있는 상황에서, “임대차계약사실 자체가 없다”고 이 사건에서 판단되었기 때문이다.<한경닷컴 The Lifeist> 최광석 로티스 최광석 법률사무소 변호사"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com