아파트값 하락은 최고의 '증여' 기회 [택슬리의 슬기로운 세금생활]

한경닷컴 더 머니이스트

최근 아파트의 가격이 떨어진 관계로 울상을 짓는 분들이 많습니다. 언론에서는 연일 아파트 가격이 하락했다는 기사가 나오고, 최근 수도권 아파트 가격이 최대폭으로 하락하고 있는 것이 사실입니다. 하지만 이럴 때 타인에게 아파트를 매각하는 것이 아니라 자녀 등 친족에게 아파트를 증여하는 방식을 택한다면, 아파트 가격이 높을 때에 비해 증여세를 덜 부담하며 아파트를 증여할 수 있습니다.

◆아파트의 증여재산가액

상속·증여세법상 증여재산가액은 현재의 시가로 평가합니다. 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 의미합니다. 따라서 아파트 평가액(시가)이 낮아진다면 증여재산가액이 줄어들기 때문에 증여세 부담 또한 낮아지게 됩니다.

상속·증여세법상의 시가는 평가기준일(상속일, 증여일) 전6개월에서 후 6(3)개월까지의 가액을 의미하며, 이 기간 중에 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우(유사매매사레가액) 해당 가액을 시가로 적용하도록 되어 있습니다.
따라서 아파트 가격이 하락하고 있는 현재 시점에서 증여하고 싶은 재산의 물건과 유사한 물건이 저가로 거래되었다면 해당 가액을 기준으로 증여재산가액을 산정하여 증여세를 낮출 수 있습니다.

◆증여계획 산정시 주의할 점

① 무상취득(증여) 취득세 중과 증여의 취득세는 시가표준액(기준시가)을 기준으로 합니다(단, 이는 2023년부터 시가 인정액으로 변경될 것으로 입법예고가 되어있습니다.). 과세표준을 시가표준액으로 하는만큼 시가에 비해 낮은 가액을 형성하게 되어 취득세 부담은 크지 않을 거라 생각하는 경우가 많습니다. 하지만, 이전 정부에서 증여에 대한 취득세를 12%(13.4%) 중과세 하도록 변경하였기 때문에 시가표준액이라 하더라도 막대한 양의 취득세를 부담할 위험이 있으니 증여계획을 산정할 때 이 점을 반드시 확인해 봐야 합니다.

- 무상취득에 대한 취득세 중과세 -

2020. 08. 12. 이후 조정대상지역에서 3억원 이상 주택을 무상취득(증여로 취득)시 12%(13.4%)의 세율을 부과(단, 1세대 1주택자가 소유주택을 증여한 경우에는 제외)

② 증여세 납부

증여세는 수증자가 납부하는 것이 원칙입니다. 증여세를 증여자가 대납한다면 대납한 증여세까지 증여재산가액에 포함되어 증여세가 추가 발생하게 됩니다. 아파트를 증여받는다면 시가의 하락으로 증여세를 낮출 수 있다고 해도 많은 양의 증여세 부담의무가 발생하는 것이 일반적입니다. 자녀가 증여세를 납부할 능력이 되지 않는다면 증여자(부모)가 증여세를 대납하다 예상치 못한 추가 증여세를 부담할 수 있으므로 이 점을 꼭 유의하여야 합니다.

- 5억원의 재산을 증여시 증여세를 대납할 경우 증여세 부담액 -

[{(증여재산가액 + X) - 증여재산공제} * 세율 – 누진공제] *0.97 = X

[{(5억원 + X) - 5천만원} * 30% – 6천만원] *0.97 = X
총부담액 = 102,609,308원

③ 유사매매사례가액

앞서 시가는 평가대상 재산과 유사한 재산을 평가대상 자산의 시가로 산정할 수도 있다고 설명드렸습니다. 이를 유사매매사례가액이라 하는데 이를 판단하는 명확한 규정이 존재하지 않습니다. 하지만 <조심2019중0025> 예규에서는 동이 다르더라도 같은 면적의 아파트인 경우 유사매매사례가액에 해당한다고 판단하였으며 <조심2019서2094>의 같은 동 같은 단지 내라도 기준시가가 5% 이상 차이가 난다면 인정할 수 없다고 판단한 예규 등을 종합하여 살펴본다면 동, 면적이 다르더라도 기준시가 5% 이내의 범위에 포함되는 유사매매사례가액은 대체적으로 증여자산의 시가로 인정해주고 있다는 사실을 알 수 있습니다(하지만 명확한 규정은 존재하지 않으므로 과세관청의 판단이 달라질 위험도 존재합니다.). 그러므로 유사매매사례가액을 산정할 때 반드시 기준시가를 살펴봐야 하며 그 외에도 해당 유사매매사레가액을 증여물건의 시가로 볼 수 있는지를 별도로 판단해봐야 합니다.




<한경닷컴 The Moneyist> 세금고민 있을 땐, 택슬리 | 김현우 세무사

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